[민사 판결문] 서울고등법원 2025나208951 - 매매대금반환

 

[민사] 서울고등법원 2025나208951 - 매매대금반환.pdf

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서 울 고 등 법 원
제 3 8 - 2민사부
판 결
사 건 2025나208951 매매대금반환
원고, 항소인 1. B
2. C
3. F
4. G
원고들 소송대리인 법무법인 기성 담당변호사 한진희
피고, 피항소인 1. H 주식회사
2. 주식회사 I
피고들 소송대리인 법무법인 인화 담당변호사 조성훈
제 1심 판결 의정부지방법원 고양지원 2025. 7. 10. 선고 2024가합53355 판결
변 론 종 결 2026. 4. 17.
판 결 선 고 2026. 5. 15.
주 문
1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 피고 H 주식회사에 대한 원
고들 패소 부분을 취소한다. 
본 판결문은 판결서 인터넷열람 사이트에서 열람·출력되었습니다. 본 판결문을 이용하여 사건관계인의
명예나 생활의 평온을 해하는 행위는 관련 법령에 따라 금지됩니다. 비실명처리일자 : 2026-06-11
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피고 H 주식회사는 원고들에게, 
가. 별지 인용금액표 ‘분양대금 합계’란 기재 각 돈 및 그 중 ➀ ‘계약금’란 기재 각 
돈에 대하여는 2021. 11. 22.부터, ➁ ‘중도금’란 기재 각 돈에 대하여는 ‘중도금 
지급일’란 기재 각 해당일부터, 각 2024. 7. 15.까지 연 2%, 그 다음날부터 
2026. 5. 15.까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 
계산한 돈을, 
나. 별지 인용금액표 ’위약금‘란 기재 각 돈 및 이에 대하여 2025. 6. 11.부터 2026. 
5. 15.까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 
돈을 
각 지급하라. 
2. 원고들의 피고 주식회사 I에 대한 항소 및 피고 H 주식회사에 대한 나머지 항소를 
모두 기각한다.
3. 원고들과 피고 H 주식회사 사이에 생긴 소송 총비용 중 10%는 원고들이, 나머지는 
피고 H 주식회사가 각 부담하고, 원고들과 피고 주식회사 I 사이에 생긴 항소비용은 
원고들이 부담한다. 
4. 제1항의 금전지급 부분은 가집행할 수 있다. 
청구취지 및 항소취지
1. 제1심판결을 취소한다. 
2. 피고들은 연대하여, 
가. 원고 B에게 475,760,000원 및 그 중 59,470,000원에 대하여 2021. 11. 22.부터, 
본 판결문은 판결서 인터넷열람 사이트에서 열람·출력되었습니다. 본 판결문을 이용하여 사건관계인의
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356,820,000원에 대하여 2022. 2. 4.부터, 각 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 
2%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 
59,470,000원에 대하여 2024. 6. 5.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%, 
그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,
나. 원고 C에게 452,080,000원 및 그 중 56,510,000원에 대하여 2021. 11. 22.부터, 
339,060,000원에 대하여 2021. 11. 22.부터, 각 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 
2%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 
56,510,000원에 대하여 2024. 6. 5.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%, 
그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,
다. 원고 F에게 444,000,000원 및 그 중 55,500,000원에 대하여 2021. 11. 22.부터, 
333,000,000원에 대하여 2022. 2. 4.부터, 각 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 
2%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 
55,500,000원에 대하여 2024. 6. 5.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%, 
그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,
라. 원고 G에게 456,400,000원 및 그 중 57,050,000원에 대하여 2021. 11. 22.부터, 
342,300,000원에 대하여 2022. 2. 5.부터, 각 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 
2%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 
57,050,000원에 대하여 2024. 6. 5.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%, 
그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
[제1심판결 중 ① 제1심 공동원고 A, D의 각 청구, ② 원고들의 제1심 공동피고 J 주
식회사, 주식회사 K에 대한 각 청구 부분은, 위 제1심 공동원고들과 원고들이 소를 취
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하함에 따라 실효되었고, 제1심 공동원고 E의 청구 부분은 당사자가 항소하지 않아 그
대로 분리․확정되었다] 
이 유
1. 항소이유의 요지1)
이 사건 분양계약에 따른 입주예정일은 2024. 2.경이다. 이 사건 분양계약 제14조 제
6항(입주예정일 자동연장조항)은, 피고들이 원고들에게 설명의무를 이행하지 않았으므
로 ｢약관의 규제에 관한 법률｣(이하 ’약관법‘이라 한다) 제3조 제3항에 따라 계약의 내
용으로 주장할 수 없거나, 고객의 동의 없이 피고 측 사정에 따라 일방적으로 중요한 
급부의 내용을 일방적으로 변경시키는 것으로서 고객에게 부당하게 불리한 조항에 해
당하여 약관법 제6조 제2항 제1호, 제1항에 따라 무효이다.
원고들은 피고들의 공사 지연으로 인해 입주예정일부터 3개월이 경과한 2024. 5.경
까지 이 사건 오피스텔에 입주하지 못하였으므로, 이 사건 분양계약 제5조 제3항 제1
호에서 정한 해제 사유가 인정되고, 원고들은 2024. 6. 4. 자 내용증명 내지 이 사건 
소장 부본의 송달로 피고들에게 이 사건 분양계약을 해제한다는 의사표시를 하였다. 
따라서 피고들은 연대하여 원고들에게 원고들이 납부한 계약금과 중도금 상당의 부
당이득금, 이 사건 분양계약 제5조 제3항에 따른 분양대금 총액 10% 상당의 위약금과 
이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
2. 기초사실
이 법원이 이 부분에 관하여 적을 이유는, 아래와 같이 일부를 고쳐 쓰는 것 이외에
1) 원고들은 제1심에서 하였던 주장 중 ➀ 이 사건 분양계약 제5조 제3항 제9호에 따라 분양계약을 해제한다는 주장, ➁ 피고들
이 이 사건 분양계약 제14조 제5항을 위반하였으므로 제15조 제6항이 적용되지 않는다는 주장은 이 법원에서 철회하였다.
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는 제1심판결의 해당 부분(’1. 기초사실‘) 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 
따라 이를 그대로 인용한다.
○ 제1심판결문 제6쪽 하단의 글상자 안 제11 내지 13행의 ’제1조(분양대금 및 납부
방법)‘에 다음 ➀, ➁, ➇항을 추가한다. 
3. 이 사건 분양계약 제5조 제3항 제1호에 따른 약정해제 주장에 관한 판단
가. 쟁점의 정리 
이 사건 분양계약 제5조 제3항 제1호는 피고 H의 귀책사유로 입주가 당초 입
주예정일부터 3개월을 초과하여 지연된 경우 원고들은 분양계약을 해제할 수 있다고 
① “을”은 아래와 같이 각 해당금액을 납부기일 내에 “갑”이 본조 제2항에서 지정한 은행의 
계좌에 반드시 본인 명의로 입금하여야 하며, “갑”, “병” 및 “정”은 각 납부일에 대하여 별도
의 통보할 의무를 지지 않는다. 
※ “을”은 분양대금을 아래 일정대로 납부기일 내에 본조 제2항의 “갑” 명의의 지정한 은행의 계좌에 
본인 명의로 무통장 입금하여야 하며, 입금증은 영수증으로 간주되므로 필히 보관해야 하고, “갑”은 
중도금 납부 일자를 “을”에게 별도로 통보할 의무를 지지 않는다. 
② 본조 제1항에 따른 지정은행 및 계좌번호 등은 아래와 같으며, “을”은 무통장 입금증을 
영수증으로 간주하여 보관토록 한다. 
⑧ 공사진행에 따라 입주지정일이 앞당겨질 경우 및 실입주일이 입주지정일보다 앞당겨질 
경우 미도래 중도금 및 잔금은 변경된 입주지정일 혹은 실입주 시까지 납부하여야 한다. 이 
경우 선납할인은 적용되지 않는다. 
구분 계약금(10%) 중도금(15%) 중도금(15%) 중도금(15%) 중도금(15%) 잔금(30%)
납부일 계약시 2021. 12. 20. 2022. 3. 20. 2023. 5. 20. 2023. 8. 20. 입주 지정일
금액 (생략) (생략) (생략) (생략) (생략) (생략)
은행명 계좌번호 예금주
V은행 (계좌번호 1 생략) H(주)
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정한다. 이 사건 분양계약에서 정한 입주예정일은 2024. 2.경인데, 이 사건 오피스텔의 
사용승인이 위 입주예정일부터 3개월을 초과한 2024. 6. 13. 이루어졌고, 피고 I가 
2024. 6. 18. 수분양자들에게 2024. 6. 24.부터 이 사건 오피스텔 입주를 개시한다는 
내용의 입주안내문을 발송한 사실은 앞서 본 바와 같다. 
한편 이 사건 분양계약 제14조 제6항은 ’시공사가 책임준공의무를 이행하지 못
하여 피고 H이 책임준공의무를 대신 이행할 경우 준공예정일 및 입점예정일2)은 최대 6
개월 자동연장되고, 수분양자는 이를 인지한다’라고 정한다(이하 ‘이 사건 자동연장조항’
이라 한다). 따라서 원고들이 이 사건 분양계약 제5조 제3항 제1호에 따라 분양계약을 
해제할 수 있는지 여부는 이 사건 자동연장조항이 효력을 발생하여 입주예정일이 
2024. 2.경에서 2024. 8.경까지로 6개월 연장되었는지에 따라 달라진다.
이에 대하여 원고들은 위 1.항과 같이 이 사건 자동연장조항이 약관법에 위배되
어 무효라고 주장하므로, 이 사건 자동연장조항에 따라 이 사건 오피스텔의 입주예정
일이 연장되었는지를 먼저 살펴본다.
나. 이 사건 자동연장조항이 약관법 제3조 제3항에 위반되어 이 사건 분양계약의 
내용으로 주장할 수 없는지 여부 
1) 관련 법리 
가) 약관법 제3조 제3항 전문은 “사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내
용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 한다.”라고 정하여 사업자에게 약관의 중요
한 내용에 대하여 구체적이고 상세한 설명의무를 부과하고 있고, 같은 조 제4항은 이
2) 이 사건 자동연장조항에는 ‘입점예정일’이라고 기재되어 있으나, ① 이 사건 분양계약서 1면 앞부분에는 “입주예정일: 2024년 
2월 예정”, “입주예정일 및 준공예정일은 공정에 따라 변경될 수 있으며, 정확한 준공 및 입주일자는 추후 개별 통보함”이라
고 기재되어 있고, 이 사건 분양계약 본문을 보더라도 이 사건 자동연장조항 외에는 모두 “입주예정일”이라는 용어를 사용하
고 있으므로 “입주예정일”을 의미하는 것으로 보인다.
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러한 약관의 설명의무를 위반하여 계약을 체결한 때에는 그 약관의 내용을 계약의 내
용으로 주장할 수 없도록 하고 있다. 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’은 사회통
념에 비추어 고객이 계약체결의 여부나 대가를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 
있는 사항을 말한다(대법원 2008. 12. 16. 자 2007마1328 결정 참조). 
나) 사업자에게 약관의 명시ㆍ설명의무를 요구하는 것은 어디까지나 고객이 
알지 못하는 가운데 약관의 중요한 사항이 계약 내용으로 되어 고객이 예측하지 못한 
불이익을 받게 되는 것을 피하고자 하는 데 그 근거가 있다. 따라서 약관에 정하여진 
사항이라고 하더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 
충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하거나 
부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 그러한 사항에 대하여서까지 사업자에게 설명의
무가 있다고 할 수는 없다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다217108 판결, 대법원 2019. 
1. 17. 선고 2016다277200 판결 등 참조). 
사업자의 설명의무를 면제하는 사유로서 ‘거래상 일반적이고 공통된 것’이라는 
요건은 해당 약관 조항이 그 거래계에서 일반적으로 통용되고 있는지의 측면에서, ‘고
객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있는 사항’인지 여부는 소송당사자인 특정 
고객에 따라 개별적으로 예측가능성이 있었는지의 측면에서 각 판단되어야 한다(대법
원 2019. 5. 30. 선고 2016다276177 판결 등 참조). 
다) 약관법상 설명의무를 다하였다는 입증책임은 사업자에게 있다(대법원 
1998. 9. 8. 선고 98다17688 판결 참조).
2) 이 사건 자동연장조항이 설명의무의 대상인지 여부
이 사건 분양계약서는 피고들이 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 
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일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용으로서 약관법상 약관에 해당하고, 그 일부
인 이 사건 자동연장조항도 마찬가지이다. 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하
여 인정할 수 있는 다음 사실 및 사정을 종합하면, 이 사건 자동연장조항은 약관법 제
3조 제3항의 설명의무의 대상이 되는 중요한 내용에 해당한다고 보아야 한다.
① 이 사건 분양계약에는 계약서 본문 앞에 참고사항으로 “※ 입주예정일: 2024
년 2월 예정”, “입주예정일 및 준공예정일은 공정에 따라 변경될 수 있으며, 정확한 준
공 및 입주일자는 추후 개별 통보함”이라고 기재되어 있다.
이 사건 분양계약 제1조 제1항, 제7항 및 제8항에 따르면, 수분양자는 피고 I가 
통보하는 입주지정 만료일까지 전체 분양대금 30%에 해당하는 잔금을 지급하여야 한
다. 
이 사건 분양계약 제9조 제1항, 제3항, 제7항에 따르면, 피고 I 또는 시공사는 
입주지정기간을 지정하여 그 1개월 전에 수분양자에게 통보하고, 수분양자는 대금을 
완납하고 사전에 입주일을 정하여 입주하여야 하며, 입주지정지간 만료일 이후에는 실
입주 여부에 관계없이 수분양자가 관리비를 부담해야 한다.
이 사건 분양계약 제5조 제3항 제1호는 분양사업자의 귀책사유로 입주가 당초 
입주예정일로부터 3개월을 초과하여 지연된 경우를 약정 해제사유로 정한다.
이러한 내용을 종합하면, ‘입주예정일’은 이 사건 분양계약을 체결하려는 잠재적
인 수분양자에게 있어 주거 이전 계획 및 실제 입주 시기를 결정하는 기준일일 뿐만 
아니라 입주지정기간 말일까지 분양대금 잔금을 완납하기 위하여 구체적인 자금 조달 
수단과 시기를 계획하기 위한 기준일이 되고, 그 입주예정일을 3개월 초과하여 지연하
면 수분양자가 계약을 해제할 수 있다. 따라서 입주예정일은 계약체결의 여부를 결정
본 판결문은 판결서 인터넷열람 사이트에서 열람·출력되었습니다. 본 판결문을 이용하여 사건관계인의
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하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항에 해당한다.
② 이 사건 자동연장조항은 시공단의 책임준공의무 불이행이라는 사업주체 측
의 사정으로 인하여 발생하는 준공․입주 지연의 위험을 수분양자가 그대로 부담하는 
구조로 되어 있다. 이 사건 분양계약 제5조 제3항 제1호가 계약 해제 사유의 하나로 
사업주체의 귀책사유로 인한 입주 지연을 규정하므로, 수분양자가 준공․입주 지연에 
대하여 분양계약의 구속으로부터 벗어나 계약을 해제할 수 있는지도 사업주체 측의 사
정에 의하여 좌우된다. 따라서 이 사건 자동연장조항은 수분양자에게 일방적으로 불리
한 내용을 포함하므로, 이와 같은 위험의 이전에 관하여는 사업주체 측의 명시적이고 
구체적인 설명이 필요하다고 보아야 한다.
③ 부동산에 대한 거래 경험이 많지 않고 관리형 토지신탁에 관하여 전문지식
을 가지고 있다고 기대하기 힘든 일반적인 수분양자의 입장에서, 별도의 설명 없이 시
공단이 책임준공의무를 이행하지 못하여 신탁회사가 책임준공의무를 대신 이행할 경우 
준공예정일 및 입주예정일이 6개월까지 자동 연장될 수 있다는 점을 충분히 예상할 수 
있다고 보기 어렵다. 
➃ 피고들은 이 사건 분양계약 표지에 참고사항으로 “※ 입주예정일: 2024년 2
월 예정”, “입주예정일 및 준공예정일은 공정에 따라 변경될 수 있으며, 정확한 준공 및 
입주일자는 추후 개별 통보함”이라고 기재되어 있음을 들어, 이 사건 자동연장조항이 
유효하다고도 주장한다. 그러나 이 사건 분양계약 제9조 제1항은 입주지정기간 1개월 
전에 이를 수분양자에게 통보한다고만 정하고, 입주예정일을 3개월 초과하여 지연할 
경우 계약 해제 사유에 해당하므로, 수분양자 입장에서 위와 같이 ‘입주예정일이 변경
될 수 있다’는 기재를 분양자가 입주예정일을 자유롭게 변경할 수 있다는 의미로 이해
본 판결문은 판결서 인터넷열람 사이트에서 열람·출력되었습니다. 본 판결문을 이용하여 사건관계인의
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하기는 어렵고, 사전에 약정된 입주예정일을 고려하여 통상적으로 예상되는 범위 내에
서 정확한 입주지정기간이 정하여질 것이라는 의미로 해석함이 타당하다. 
3) 피고들이 설명의무를 이행하였는지 여부 
앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음 사정을 종
합하면, 제출된 증거만으로는 피고들이 원고들에게 이 사건 자동연장조항에 대하여 약
관법 제3조 제3항에서 정한 설명의무를 이행하였다고 볼 수 없다.
① 원고들이 피고들로부터 이 사건 분양계약 체결 과정에서 이 사건 자동연
장조항의 존재와 내용, 법적 효과에 관하여 명시적이고 적극적인 설명을 들었다는 점
을 인정할 증거가 없다.
② 원고들은 이 사건 분양계약서 말미에 “공급계약서에 기재된 공급대금, 
납부방법, 계약의 해제 등 본 계약서의 주요 내용에 대해 충분히 설명을 듣고 이를 숙
지하였음을 확인합니다”라는 내용의 문구 옆에 자필 서명을 하기는 하였으나, 이처럼 
계약 내용 전체에 대한 일반적․포괄적인 확인만으로 개별 약관 조항에 대한 구체적이
고 실질적인 설명이 이루어졌다고 보기 어렵다. 이 사건 자동연장조항에 관한 사항은 
위 문구에서 열거된 계약서의 주요 내용에도 포함되어 있지 않다. 
③ 분양계약서상 이 사건 자동연장조항이 포함된 제14조 표제 옆에 “본조의 
내용은 본 계약의 어느 조항보다 우선하여 적용한다”는 문구가 굵은 글씨로 표시되어 
있기는 한다. 그러나 이 사건 분양계약서는 3장으로 된 계약서에 23개의 조항이 매우 
작은 글씨로 기재되어 있고, 이 사건 자동연장조항은 6개의 항으로 구성된 제14조의 
마지막 항인 제14조 제6항에 해당한다. 이 부분이 ‘특약사항’ 등 별도의 란에 따로 기
재되어 있는 등 이를 육안으로 쉽게 확인할 만한 표시가 되어 있지도 않다. 설명의무
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의 대상이 되는 약관 조항이 다른 약관 조항에 비해 비교적 큰 활자로 표시된 것만으
로 사업자가 설명의무를 이행하였다고 할 수 없다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다
19990 판결 참조)는 판례에 비추어 보더라도, 이 사건 분양계약서에서 단순히 이 사건 
자동연장조항이 포함된 제14조 서두의 문구를 굵게 표시하였다는 사정만으로 수분양자
가 해당 조항의 존재와 의미를 용이하게 인식할 수 있었다고 보기 어렵다. 
④ 이 사건 분양계약서 앞부분에 준공 및 입주일자를 개별 통보한다는 취지
가 기재되어 있기는 하나, 앞서 보았듯이 이는 통상적인 사업 진행 과정에서 관련 일
정이 다소 변동될 수 있음을 전제로 한 일반적인 안내에 불과하다고 이해된다. 이 사
건 자동연장조항은 주거 이전 및 자금 조달 계획과 직접적으로 연관된 입주예정일에 
관한 것으로서 계약 해제 가능성에도 영향을 미치는데, 위와 같은 일반적 기재만으로 
사업주체에 의하여 입주예정일이 자동으로 연장될 수 있음을 예고되었다고 보기는 어
렵다.
⑤ 이 사건 자동연장조항의 취지에 신탁회사가 책임지고 사업을 완수하도록 
하여 수분양자의 이익을 보호한다는 측면이 있더라도, 그러한 사정만으로 사업자로서 
고객에게 그 취지와 내용, 특히 입주예정일이 자동으로 연장될 수 있다는 점 및 그로 
인하여 계약 해제 가능성이 제한될 수 있다는 점을 구체적으로 설명할 의무가 면제된
다고 볼 수 없다. 
4) 소결론
피고들은 원고들에게 이 사건 자동연장조항에 대하여 약관법상의 설명의무를 이
행하였다고 할 수 없으므로, 약관법 제3조 제4항에 따라 원고들에 대하여 이 사건 자
동연장조항을 계약 내용으로 주장할 수 없다. 
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다. 이 사건 분양계약의 해제 및 분양대금 반환청구권 등의 성립 
1) 이 사건 분양계약의 해제 
앞서 본 바와 같이 이 사건 분양계약은 당초 입주예정일을 “2024. 2.경”으로 명
시하고 있는데, 기한에 연도와 월만 기재되고 날짜의 기재가 없는 경우에는 통상 그달
의 말일에 기한이 도래한 것으로 보아야 하므로, 이 사건 분양계약에서 정한 입주예정
기한의 말일은 2024. 2. 29.이다. 이 사건 오피스텔에 대한 입주 절차는 아무리 빨라도 
이 사건 오피스텔 사용승인일인 2024. 6. 13. 이후에 이루어졌다고 보아야 하고, 위 
2024. 2. 29.로부터 3개월 이상이 도과한 시점이다. 이 사건 오피스텔의 입주가 지연된 
것은 분양자 측의 귀책사유로 인한 것인바, 이 사건 분양계약 제5조 제3항 제1호에서 
정한 약정 해제사유가 발생하였다. 
따라서 이 사건 분양계약은 원고들이 2024. 6. 4. 피고들에 대하여 한 이 사건 
분양계약 해제의 의사표시에 의하여 적법하게 해제되었다. 
2) 피고 H의 원상회복 및 위약금 지급 의무
가) 앞서 본 바와 같이 원고들은 피고 H에게 이 사건 분양계약에 따른 계
약금과 중도금을 각 납부하였고, 이 사건 분양계약 제5조 제4항은 제5조 제3항에 해당
하는 사유로 분양계약이 해제된 때 피고 H이 계약 상대방에게 위약금(해약금)으로 분
양대금 총액의 10%를 지급하고, 이미 납부한 대금에 대하여 각 그 받은 날로부터 반환
일까지 기간에 연 2%의 이율을 적용하여 산정한 금액을 가산하여 수분양자에게 지급
한다고 정한다. 
나) 따라서 피고 H은 이 사건 분양계약 해제에 따른 원상회복으로 원고들
이 지급한 분양대금과 이에 대한 약정이자, 분양대금 총액의 10%에 상당하는 위약금 
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및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 
3) 피고 H의 책임 제한 주장에 관한 판단
가) 당사자의 주장 요지 
피고 H은 이 사건 분양계약 제14조 제2항이 피고 H이 분양대금 반환 등 분양
계약상 매도인의 제반 의무를 ‘신탁재산 한도 내에서만’ 부담한다고 정하고 있으므로, 
피고 H의 원고들에 대한 분양대금 반환의무는 신탁재산의 범위 내로 제한된다고 주장
한다. 
이에 대하여 원고들은 피고 H이 약관인 이 사건 분양계약 제14조 제2항 중 
책임을 신탁재산 한도로 제한하는 부분(이하 ‘이 사건 책임제한약정’이라 한다)에 관하
여 원고들에게 구체적으로 설명하지 아니하였는바, 약관법 제3조 제3항에 따라 위 책
임제한약정을 계약의 내용으로 주장할 수 없다고 주장한다. 
나) 이 사건 책임제한약정이 설명의무 대상인지 여부
이 사건 분양계약서는 피고들이 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 
일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용으로서 약관법상 약관에 해당하고, 그 일부
인 이 사건 책임제한약정도 마찬가지이다. 
앞서 나.1)항에서 본 관련 법리에 비추어 보건대, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 
취지에 의하여 인정되는 다음 사정을 종합하면, 이 사건 책임제한약정은 약관법 제3조 
제3항에서 정한 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’이라고 보아야 한다.
① 관리형 토지신탁의 수탁자는 신탁사무의 처리상 발생한 채권을 가지고 있는 
수분양자에 대하여 신탁재산은 물론 수탁자의 고유재산으로도 책임을 지는 것이 원칙
인데, 이 사건 책임제한약정은 이러한 수탁자의 수분양자에 대한 채무의 이행책임을 
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신탁재산의 한도 내로 제한하는 것으로서 수분양자가 공급계약의 체결 여부 등을 결정
하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항에 해당한다(대법원 2026. 2. 26. 선고 
2023다280945 판결 등 참조).
② 이 사건 책임제한약정은 피고 H이 매도인으로서 이 사건 분양계약을 체결하
고 원고들로부터 분양대금을 모두 지급받을 권리를 인정하면서도, 피고 H의 책임을 
‘신탁재산의 한도 내에서’만 부담하도록 정한 것이어서, 통상적인 매매계약에서의 매도
인의 책임과는 내용을 달리한다. 이 사건 책임제한약정과 같은 내용의 특약이 신탁업
계에서 통용되고 있다고 하더라도, 일반적으로 거래 경험이 평생에 몇 번 되지 않고 
관리형 토지신탁 등에 관한 전문지식을 갖고 있지도 않은 수분양자의 입장에서 별도의 
설명 없이도 책임한정특약의 존재 및 내용을 충분히 예상할 수 있다고 보기는 어렵다
(위 대법원 2023다280945 판결 등 참조).
➂ 신탁법이 수탁자에 대하여 수익자에게만 유한책임을 규정하고 있는 점(신탁
법 제38조)에 비추어 볼 때, 이 사건 책임제한약정은 법령에 의하여 정하여진 것을 되
풀이하거나 부연하는 정도를 넘어선다.
다) 피고들이 이 사건 책임제한약정에 관한 설명의무를 이행하였는지 여부
앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음 사정을 종합하면, 
제출된 증거만으로 피고들이 이 사건 분양계약 체결 과정에서 원고들에게 이 사건 책
임제한약정에 관한 설명의무를 이행하였다고 볼 수 없다.
① 원고들이 피고들로부터 이 사건 분양계약 체결 과정에서 이 사건 책임제한
약정의 존재와 내용, 법적 효과에 관하여 명시적이고 적극적인 설명을 들었다는 점을 
인정할 증거가 없다.
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② 원고들이 이 사건 분양계약서 말미에 “공급계약서에 기재된 공급대금, 납부
방법, 계약의 해제 등 본 계약서의 주요 내용에 대해 충분히 설명을 듣고 이를 숙지하
였음을 확인합니다”라는 내용의 문구 옆에 자필 서명을 하기는 하였으나, 이러한 계약 
내용 전체에 대한 일반적․포괄적인 확인만으로 개별 약관 조항에 대한 구체적이고 실
질적인 설명이 이루어졌다고 보기 어려우며, 이 사건 책임제한약정에 관한 사항은 위 
문구에서 열거된 계약서의 주요 내용에도 포함되어 있지 않다.
③ 이 사건 분양계약서는 3장으로 된 계약서에 23개의 조항이 매우 작은 글씨
로 기재되어 있고, 이 사건 책임제한약정은 6개의 항으로 구성된 제14조의 일부이며, 
이 부분이 ‘특약사항’ 등 별도의 란에 따로 기재되어 있는 등 이를 육안으로 쉽게 확인
할 만한 표시가 되어 있지도 않다.
라) 소결론
따라서 피고 H은 원고들에게 이 사건 책임제한약정을 분양계약의 내용으로 주
장할 수 없는바, 이 사건 책임제한약정을 근거로 한 피고 H의 이 부분 주장은 이유 없
다.
라. 피고 I가 원상회복 및 위약금 지급 의무를 부담하는지 여부
1) 한편 원고는 피고 I에 대하여도 피고 H과 연대하여 원상회복 및 위약금 지
급을 구하고 있다. 
2) 그러나 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음 사정, 즉 
➀ 이 사건 분양계약서에는 피고 H이 분양사업자로 기재되어 있고, 피고 I는 시행위탁자
로만 표시되어 있는 점, ➁ 원고들이 이 사건 분양계약의 대금을 입금한 계좌는 피고 
H의 계좌이고, 계약 해제 시 수분양자가 이미 납부한 분양대금의 반환 및 위약금에 
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관하여 정하는 제5조 제4항 후문에서 피고 H만을 그 지급 주체로 정하고 있는 점, ➂ 
소유권이전의무의 주체(제3조), 분양계약의 해제 등과 관련한 권리 행사의 주체(제5조)
는 피고 H으로 기재되어 있고, 관리형 토지신탁에 관한 제14조에서 관련 법률 및 분양
계약상 매도인의 제반 의무는 1차적으로 피고 H이 신탁재산의 한도 내에서 부담하고 
이를 넘는 책임을 피고 I가 부담한다고 정하는 점 등에 비추어 보면, 피고 I가 원고들
에게 분양대금을 반환하거나 위약금을 지급할 주체라고 보기 어렵다. 
3) 따라서 원고들의 피고 I에 대한 청구는 이유 없다. 
마. 소결론
1) 이자 및 지연손해금 
가) 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 
원상회복의무가 있고, 이 경우 반환할 금전에는 받은 날로부터 이자를 가산하여 지급
하여야 한다. 여기서 가산되는 이자는 원상회복의 범위에 속하는 것으로서 일종의 부
당이득반환의 성질을 가지는 것이고 반환의무의 이행지체로 인한 지연손해금이 아니다
(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다9123 판결 등 참조). 따라서 당사자 사이에 그 이자에 
관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정이율이 우선 적용되고 약정이율이 없으면 민사 
또는 상사 법정이율이 적용된다. 
나) 반면 원상회복의무가 이행지체에 빠진 이후의 기간에 대해서는 부당이
득반환의무로서의 이자가 아니라 반환채무에 대한 지연손해금이 발생하게 되므로 거기
에는 지연손해금률이 적용되어야 한다. 계약해제 시 반환할 금전에 가산할 이자에 관
하여 당사자 사이에 약정이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 이행지체로 인한 지
연손해금도 그 약정이율에 의하기로 하였다고 보는 것이 당사자의 의사에 부합한다(대
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법원 2008. 4. 24. 선고 2006다14363 판결 등 참조). 다만 그 약정이율이 법정이율보다 
낮은 경우에는 약정이율에 의하지 아니하고 법정이율에 의한 지연손해금을 청구할 수 
있다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다85342 판결 등 참조).
다) 이 사건 분양계약 제5조 제4항은 계약 해제 시 피고 H이 수분양자들로
부터 지급받은 대금에 대하여 받은 날로부터 반환일까지 연 2%의 비율로 계산한 이자
를 반환하여야 한다고 정하는바, 이는 계약 해제 시 반환할 금전에 가산할 이자에 관
한 약정에 해당하므로, 원고들이 계약금 및 중도금을 지급한 날부터 원고들이 피고 H
에 대하여 이 사건 분양계약 해제에 따른 분양대금 반환을 청구한 이 사건 소장 부본 
송달일(2024. 7. 15.)까지는 약정이율인 연 2%가 적용된다. 그런데 그 다음날부터는 원
상회복의무가 이행지체에 빠짐에 따라 지연손해금이 발생하므로 이때부터는 지연손해
금률이 적용되며, 약정이율(연 2%)이 법정이율보다 낮으므로 상법상 법정이율인 연 
6%3)가 적용된다.
라) 한편 원고들은 위약금에 대하여 분양계약 해제일, 즉 원고들이 피고 H
에게 내용증명을 발송한 날의 다음날(2024. 6. 5.)부터의 지연손해금을 구하나, 이 사건 
분양계약상 위약금에 관하여는 별다른 기한의 정함이 없으므로 민법 제387조 제2항에 
따라 피고 H이 이행청구를 받은 다음날부터 이행지체 책임을 진다고 보아야 한다. 위 
내용증명에 위약금 지급을 구하는 내용이 포함되어 있지 않고, 원고들은 이 사건 
2025. 6. 3.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 통해 위약금을 청구하였으므로 그 
부본 송달일 다음날(2025. 6. 12.)부터 상법상 법정이율(연 6%)에 따른 지연손해금을 
인정한다.
3) 주택건설사업 등을 목적으로 하는 영리법인인 주택건설업자의 아파트분양계약은 그의 영업을 위하여 하는 상행위라 할 것이
고, 당사자 쌍방에 대하여 모두 상행위가 되는 행위로 인한 채권뿐만 아니라 당사자 일방에 대하여만 상행위가 되는 행위로 
인한 채권도 상사법정이율이 적용되는 상사채권에 해당한다(대법원 2000. 10. 27. 선고 99다10189 판결 참조).
본 판결문은 판결서 인터넷열람 사이트에서 열람·출력되었습니다. 본 판결문을 이용하여 사건관계인의
명예나 생활의 평온을 해하는 행위는 관련 법령에 따라 금지됩니다. 비실명처리일자 : 2026-06-11
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2) 최종 인용액
가) 피고 H은 원상회복으로 원고들에게 별지 인용금액표 ‘분양대금 합계’란 
기재 각 돈 및 그 중 ‘계약금’란 기재 각 돈에 대하여는 각 계약금 지급일(2021. 11. 
22.)부터, 나머지 ‘중도금’란 기재 각 돈에 대하여는 ‘중도금 지급일’란 기재 각 해당일
부터 이 사건 소장 부본 송달일(2024. 7. 15.)까지는 약정이율인 연 2%, 그 다음날부터 
피고 H이 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일(2026. 
5. 15.)까지는 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 ｢소송촉진 등에 관
한 특례법｣이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 이자 및 지연손해금을 지급할 의무가 
있다. 
나) 피고 H은 원고들에게 별지 인용금액표 ‘위약금‘란 기재 각 돈 및 이에 
대하여 이 사건 2025. 6. 3.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음날
(2025. 6. 12.)부터 피고들이 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 
판결 선고일(2026. 5. 15.)까지는 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 
｢소송촉진 등에 관한 특례법｣이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급
할 의무가 있다. 
4. 결론
원고들의 피고 H에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머
지 청구는 이유 없어 기각하며, 피고 I에 대한 청구는 기각하여야 한다. 제1심판결 중 
피고 H에 대한 부분은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 원고들의 피고 H에 대
한 항소를 일부 받아들여 위에서 인용하는 금액에 해당하는 원고들 패소 부분을 취소
하고, 피고 H에게 위 돈의 지급을 명한다. 원고들의 피고 I에 대한 항소 및 피고 H에 
본 판결문은 판결서 인터넷열람 사이트에서 열람·출력되었습니다. 본 판결문을 이용하여 사건관계인의
명예나 생활의 평온을 해하는 행위는 관련 법령에 따라 금지됩니다. 비실명처리일자 : 2026-06-11
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대한 나머지 항소는 이유 없어 이를 모두 기각한다.
재판장 판사 황성미
판사 박성윤
판사 이지영
본 판결문은 판결서 인터넷열람 사이트에서 열람·출력되었습니다. 본 판결문을 이용하여 사건관계인의
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별지
인용금액표
원고 
성명
분양대금
위약금 합계
계약금 중도금 중도금 지급일 분양대금 합계
B 59,470,000 356,820,000 2022. 2. 4. 416,290,000 59,470,000 475,760,000
C 56,510,000 339,060,000 2022. 2. 4. 395,570,000 56,510,000 452,080,000
F 55,500,000 333,000,000 2022. 2. 4. 388,500,000 55,500,000 444,000,000
G 57,050,000 342,300,000 2022. 2. 5. 399,350,000 57,050,000 456,400,000
합계 228,530,000 1,371,180,000 1,599,710,000 228,530,000 1,828,240,000
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