[민사 판결문] 울산지방법원 2020가합14587 - 건물인도

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울 산 지 방 법 원
제 1 1 민 사 부
판 결
사 건 2020가합14587 건물인도
원 고 A
소송대리인 법무법인 제이앤피
담당변호사 김종현
피 고 1. B
2. 주식회사 C
대표이사 B
피고들 소송대리인 법무법인 문수
담당변호사 이기열
변 론 종 결 2022. 3. 17.
판 결 선 고 2022. 4. 14.
주 문
1. 원고에게, 
가. 피고 B은 별지 목록 제1항 기재 부동산 중 별지 도면 표시 4, 5, 6, 7, 4의 각 점
을 순차로 연결한 선내 (가)부분 68.59㎡, 별지 목록 제2항, 제3항, 제4항 기재 부
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동산을 각 인도하고, 155,858,823원과 2020. 8. 1.부터 2020. 12. 31.까지는 월 
41,800,000원, 그 다음날부터 위 부동산 인도 완료일까지는 월 31,245,500원의 각 
비율로 계산한 돈을 지급하고, 
나. 피고 주식회사 C는 별지 목록 제5항 기재 부동산을 인도하고, 111,390,994원과 
2020. 8. 1.부터 2020. 12. 31.까지는 월 55,000,000원, 그 다음날부터 위 부동산 
인도 완료일까지는 월 41,002,500원의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 
다. 피고들은 별지 목록 제6항 기재 부동산을 인도하라. 
2. 원고의 피고들에 대한 각 나머지 청구를 기각한다. 
3. 소송비용 중 5%는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다. 
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
청 구 취 지
피고 B에 대하여는 2020. 8. 1.부터 위 부동산 인도 완료일까지 월 41,800,000원의 
비율에 의한 돈을, 피고 주식회사 C(이하 ‘C’라 한다)에 대하여는 2020. 8. 1.부터 위 
부동산 인도 완료일까지 월 55,000,000원의 비율에 의한 돈을 각 구하는 외에는 주문
과 같다. 
이 유
1. 기초사실 
가. 원고는 피고 B과 사이에 별지 목록 제1항 기재 부동산 중 별지 도면 표시 4, 5, 
6, 7, 4의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분(이하 ‘102-4호’라 한다)과 별지 목록 
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제2항, 제3항, 제4항 기재 각 건물(이하 각 ‘103호’, ‘104호’, ‘105호’라 한다)에 관하여, 
피고 C와 사이에 별지 목록 제5항 기재 건물(이하 ‘201호’라 하고, 위 건물들과 통칭하
여 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여 다음 표와 같이 각 임대차계약(이하 통칭하여 
‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 피고들에게 이 사건 건물을 인도하였다. 

또한 원고는 이 사건 임대차계약의 체결 당시 피고들이 별지 목록 제6항 기재 부동
산(이하 ‘이 사건 주차타워’라 한다)을 무상으로 사용하도록 허용하고, 피고들에게 이 
사건 주차타워를 인도하였다. 
나. 그런데 피고 B은 2019년 11월분 차임 지급을 마지막으로 2019. 12. 1.부터 차임
을 지급하지 아니하였고, 피고 C는 2019년 12월분 차임 중 3,000,000원만을 지급하고 
나머지 52,000,000원을 미납하였으며, 그 이후부터 차임을 지급하지 않고 있다. 
다. 원고가 2020. 5. 18. 피고들에게 연체된 차임 및 교통유발분담금을 지급하지 않
으면 계약해지 및 인도소송 절차를 진행하겠다는 내용증명을 발송하였으나, 피고들은 
여전히 연체차임 등을 지급하지 아니하였다. 이에 원고는 이 사건 소를 제기하면서 차
임 연체 및 교통유발분담금 지급불이행 등을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하겠다
고 통보하였고, 위 의사표시가 담긴 원고의 이 사건 소장부본이 2020. 8. 19. 피고들에
계약체결일 임차인 목적물 보증금
월 차임
(부가가치세 포함)
임대차기간
2018. 6. 27. 피고 B 102-4호 45,000,000원 월 4,400,000원
2018. 5. 1. - 
2028. 3. 31.
2018. 4. 1. 피고 B 103호 50,000,000원 월 4,400,000원
2018. 4. 1. - 
2028. 3. 31.
2018. 4. 1. 피고 B 104호 50,000,000원 월 4,400,000원
2018. 4. 1. -
2028. 3. 31. 
2018. 4. 1. 피고 B 105호 250,000,000원 월 28,600,000원 
2018. 4. 1. -
2028. 3. 31.
2018. 4. 1. 피고 C 201호 650,000,000원 월 55,000,000원
2018. 6. 1. -
2028. 3. 31.
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게 도달하였다. 
라. 피고들은 현재 이 사건 건물을 점유하면서 예식장 및 뷔페 영업을 하고 있다. 
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2, 6 내지 8, 10호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 
포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 
2. 본안 전 항변에 관한 판단 
가. 피고들 주장의 요지 
피고들은 이 사건 건물의 소유자는 D 주식회사(이하 ‘D’이라 한다)이므로, 원고에
게는 이 사건 건물의 인도 등을 구할 당사자적격이 없고, 이와 같은 청구는 신의성실
의 원칙에 위배되는 것이거나 소권남용에 해당하며, 피고들이 원고에 대하여 가지는 
부합 또는 부속된 시설물에 대한 비용상환청구권이 3,125,260,000원에 이르기 때문에 
원고가 연체 차임 등을 이유로 부당이득반환을 구하는 이 사건 소를 유지하는 것은 소
의 이익이 없으므로, 이 사건 소는 부적법하여 각하되어야 한다고 주장한다. 
나. 판단 
1) 이행의 소에 있어서는 원고의 청구 자체로서 당사자적격이 판가름되고 그 판단
은 청구의 당부의 판단에 흡수되는 것이므로 자기의 급부청구권을 주장하는 자가 정당
한 원고이고, 그 의무자로 주장된 자가 정당한 피고이므로(대법원 1977. 8. 23. 선고 
75다1676 판결 등 참조), 원고가 이 사건 건물의 인도 등을 구할 권리가 있다고 주장
한 이상 당사자적격은 인정된다(더욱이 원고는 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위에
서 이 사건 건물의 인도 등을 구하고 있을 뿐, 이 사건 건물 소유자의 지위에서 이를 
구하고 있는 것도 아니다).
2) 또한 피고들이 원고를 상대로 원고가 청구하는 금원보다 다액의 부당이득을 구
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할 청구권이 있다고 하더라도(실제로 피고들에게 그와 같은 청구권이 인정되는지는 별
론으로 한다), 그와 같은 사정만으로 원고가 이 사건 임대차계약상 연체 차임 등의 지
급을 구하기 위하여 제기한 이 사건 소가 그 이익이 없다고 할 수는 없으므로, 피고들
의 위 주장도 받아들이지 아니한다. 
다. 소결
따라서 피고들의 위 본안 전 항변은 이유 없다. 
3. 청구원인에 관한 판단 
가. 이 사건 건물 및 주차타워의 인도청구에 관한 판단 
1) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 것을 약정하
고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하면 되는 것으로서 나아가 임대인
이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하고 
있지 아니하므로, 임대차가 종료된 경우 임대목적물이 타인 소유라고 하더라도 그 타
인이 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급을 요구하는 등 특별한 사정이 
없는 한 임차인은 임대인에게 그 부동산을 인도할 의무가 있다(대법원 2001. 6. 29. 선
고 2000다68290 판결 등 참조). 
위 기초사실에 의하면 원고가 피고들과 이 사건 임대차계약을 체결하고 피고들에
게 이 사건 건물을 인도한 사실, 피고들이 2019. 12. 1.부터 차임을 연체한 사실, 이 사
건 임대차계약은 피고들의 차임 연체를 이유로 한 해제의 의사표시가 기재된 이 사건 
소장부본이 피고들에게 송달된 2020. 8. 19. 해지되어 종료된 사실이 인정된다. 
따라서 특별한 사정이 없는 한 피고 B은 원고에게 102-4호, 103호, 104호, 105호
를, 피고 C는 원고에게 201호를 각 인도할 의무가 있다.
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2) 다음으로, 위 기초사실 및 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 볼 
때 이 사건 주차타워에 대한 사용승낙은 이 사건 임대차계약이 유효하게 존속하고 있
음을 전제로 이에 터잡은 부수적인 사용대차계약이라고 봄이 상당하다. 
따라서 주된 계약인 이 사건 임대차계약이 적법하게 해지된 이상 사용대차계약도 
2020. 8. 19. 적법하게 해지되어 종료되었다고 봄이 타당하므로, 피고들은 원고에게 이 
사건 주차타워를 인도할 의무가 있다. 
나. 피고 B에 대한 차임 등 청구에 관한 판단 
1) 원고 주장의 요지 
피고 B은 원고에게 2020. 7. 31.까지 연체차임 334,400,000원, 교통유발분담금 
미납액 5,476,741원, 차임 연체이자 18,810,000원, 위약금 192,172,082원을 합한 
550,858,823원을 지급할 의무가 있는데, 원고가 피고 B에게 반환하여야 할 임대차보증
금이 합계 395,000,000원이다. 원고의 위 채권액에서 피고 B에 대한 임대차보증금 합
계액을 공제하면 피고 B은 원고에게 합계 155,858,823원(= 550,858,823원 – 
395,000,000원)을 지급할 의무가 있다. 
또한 피고 B은 2020. 8. 1.부터 위 부동산의 인도 완료일까지 차임 상당의 부당
이득으로 월 41,800,000원을 지급할 의무가 있다. 
2) 2020. 7. 31.까지의 연체차임
이 사건 임대차계약에서 정한 차임이 102-4호는 월 4,400,000원(부가가치세 
포함, 이하 같다), 103호는 월 4,400,000원, 104호는 월 4,400,000원, 105호는 월
28,600,000원인 사실, 피고 B이 2019. 12. 1.부터 차임을 연체한 사실은 앞에서 본 바
와 같다. 
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따라서 피고 B은 원고에게 2019. 12. 1.부터 2020. 7. 31.까지 연체차임 합계 
334,400,000원(= 차임 합계 41,800,000원 × 8개월)을 지급할 의무가 있다(계산의 편의
상 원고가 구하는 바에 따라 계약종료일을 2020. 7. 31.로 보고 계산한다. 이와 같이 
계산하는 것이 피고 B에게 불리하지도 않다. 이하 같다). 
3) 교통유발분담금 미납액 
살피건대, 갑 제2, 9호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 ① 이 사건 
임대차계약서는 별첨1 임대차세부사항 9.항에서 ‘환경개선부담금, 하수도원인자부담금, 
교통유발부담금 등 임대차목적물 사용으로 인해 발생하는 세금은 임차인이 부담한다. 
[임대인 명의로 국세청 및 해당구청에서 지로로 발송한 분에 대해서도 위 세금 등은 
임차인이 부담하기로 한다]’라고 규정하고 있는 사실, ② 피고 B이 임차한 각 호실에 
부과된 2018년도 및 2019년도 교통유발분담금은 합계 5,476,741원{= 84,095원(2018년 
102-4호) + 299,675원(2018년 103호) + 320,542원(2018년 104호) + 872,094원(2018년 
105호) + 370,379원(2019년 102-4호) + 984,791원(2019년 103호) + 1,053,364원(2019
년 104호) + 1,491,801원(2019년 105호)}이라는 사실이 인정된다.
따라서 피고 B은 원고에게 교통유발분담금 미납액 합계 5,476,741원을 지급할 
의무가 있다. 
4) 차임 연체이자
살피건대, 피고 B이 임차한 건물에 대한 이 사건 임대차계약상 차임 합계액이 
41,800,000원인 사실, 피고 B이 2019. 12. 1.부터 차임을 연체한 사실은 앞에서 본 바
와 같고, 갑 제2호증의 기재에 의하면 이 사건 임대차계약서 제4조 제5항은 ‘임차인이 
임대료의 지급을 연체한 경우에는 그 지급하여야 하는 날부터 실제 지급일까지 연 
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15%의 비율에 의한 연체이자를 가산하여 지급하여야 한다’고 규정하고 있으므로, 피고 
B은 원고에게 연체한 차임에 대한 이자를 지급할 의무를 부담한다. 
따라서 피고 B은 원고에게 연체한 차임에 대한 이자로서 원고가 구하는 바에 
따라 각 차임연체일로부터 2020. 7. 31.까지의 차임 연체이자 합계 18,810,000원을 지
급할 의무가 있다. 차임 연체이자의 상세내역은 다음과 같다. 

5) 위약금 
가) 이 사건 임대차계약은 임차인의 귀책사유로 계약이 해지되는 경우 다음과 
같이 임차인에게 위약금 지급의무를 규정하고 있다. 
1) 소수점 이하는 반올림하여 계산한다. 이하 같다. 
순번 연체일 연체기간 연체이자 
1 2019. 12. 1.자 차임 8개월 4,180,000원1) (=41,800,000원×0.15×8/12개월) 
2 2020. 1. 1.자 차임 7개월 3,657,500원 (=41,800,000원×0.15×7/12개월)
3 2020. 2. 1.자 차임 6개월 3,135,000원 (=41,800,000원×0.15×6/12개월)
4 2020. 3. 1.자 차임 5개월 2,612,500원 (=41,800,000원×0.15×5/12개월)
5 2020. 4. 1.자 차임 4개월 2,090,000원 (=41,800,000원×0.15×4/12개월)
6 2020. 5. 1.자 차임 3개월 1,567,500원 (=41,800,000원×0.15×3/12개월)
7 2020. 6. 1.자 차임 2개월 1,045,000원 (=41,800,000원×0.15×2/12개월)
8 2020. 7. 1.자 차임 1개월 522,500원 (=41,800,000원×0.15×1/12개월)
합계 18,810,000원
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[102-4호(갑 제2호증의1)]
제19조 (임대인의 계약해지권) 
(3) 본 조 제1항 각 호의 사유를 비롯한 임차인의 귀책사유로 본 계약이 해제되는 경우, 임차인은 위
약금으로 (ⅰ) 6개월분의 임대료와 잔여 임대차기간의 임대료 합계액 중 적은 금액과 (ⅱ) 10개월분
의 관리비와 잔여 임대차기간의 관리비 합계액 중 적은 금액의 합계액{즉 (ⅰ)과 (ⅱ)의 합계액}을 임
대인에게 지급하여야 한다. 
[103, 104, 105호(갑 제2호증의2 내지 4)]
제19조 (임대인의 계약해지권) 
(3) 본 조 제1항 각 호의 사유를 비롯한 임차인의 귀책사유로 본 계약이 해제되는 경우, 임차인은 위
약금으로 (ⅰ) 4개월분의 임대료와 잔여 임대차기간의 임대료 합계액 중 적은 금액과 (ⅱ) 6개월분의 
관리비와 잔여 임대차기간의 관리비 합계액 중 적은 금액의 합계액{즉 (ⅰ)과 (ⅱ)의 합계액}을 임대
인에게 지급하여야 한다. 

나) 살피건대, 갑 제2, 11호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 ① 이 
사건 임대차계약에서 약정하였던 임대차기간의 종료일은 2028. 3. 31.인 사실, ② 잔여 
임대차기간이 이 사건 임대차계약 제19조 제3항에서 정하고 있는 위약금 산정 기간보
다 더 장기간인 사실, ③ 각 호실별 평균 관리비가 아래 상세내역과 같은 사실을 인정
할 수 있다. 
그렇다면 피고 B은 원고에게 위약금 합계 192,172,082원을 지급할 의무가 있다. 
각 호수별 위약금의 상세내역은 다음과 같다. 
호수 임대료 관리비 위약금
102-4호 26,400,000원 (= 4,400,000×6) 1,482,360원 (= 148,236원2)×10) 27,882,360원 
103호 17,600,000원 (= 4,400,000×4) 2,303,622원(= 383,937원×6) 19,903,622원
104호 17,600,000원 (= 4,400,000×4) 3,439,998원(= 573,333원×6) 21,039,998원
105호 114,400,000원(= 28,600,000×4) 8,946,102원(= 1,491,017원×6) 123,346,102원
합계 192,172,082원
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6) 임대차보증금에서 연체차임 등 채권 공제 
가) 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실ㆍ훼손 등
으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 
그 피담보채무 상당액은 임대차계약의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 
없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 1999. 12. 7. 선고 
99다50729 판결 등 참조). 
나) 살피건대, 피고 B이 임차한 건물에 대한 이 사건 임대차계약상 임대차보증
금의 합계액이 395,000,000원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고의 피고 B에 대한 채
권의 합계액은 550,858,823원(= 연체차임 합계액 334,400,000원 + 교통유발분담금 미
납액 5,476,741원 + 차임 연체이자 18,810,000원 + 위약금 192,172,082원)이다.
따라서 원고의 위 채권액에서 피고 B에 대한 임대차보증금을 공제하면 피고 B
이 원고에게 지급하여야 할 금액은 155,858,823원(= 550,858,823원 - 395,000,000원)이
므로, 피고 B은 원고에게 155,858,823원을 지급할 의무가 있다. 
7) 부당이득반환청구
가) 부당이득반환의무의 발생 여부 
이 사건 임대차계약이 피고들의 차임 연체 등을 이유로 해지되어 종료된 사
실, 피고들이 임대차계약 종료일 이후에도 이 사건 건물을 계속 사용ㆍ수익하면서 예
식장 및 뷔페 영업을 하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고들은 원고에게 임
대차 종료일 다음날인 2020. 8. 1.부터 이 사건 건물의 인도완료일까지 차임 상당의 부
당이득금을 지급할 의무가 있다. 
2) 18개월 간 관리비의 합계액으로 월 평균 관리비를 산정하였다. 예를 들어 102-4호의 경우 148,236원(= 2,668,250원 ÷ 18)으
로 계산하였고(소수점 이하는 반올림하여 계산하고, 이하 같다), 이하 각 호수별로 동일한 계산식을 적용한다. 
- 11 -
이에 대하여 피고들은 이 사건 건물의 소유자는 원고가 아닌 D이므로 원고는 
이 사건 임대차계약 종료일 이후의 부당이득을 구할 권한이 없다고 주장한다. 그러나 
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 것을 약정하고 상대
방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하면 되는 것으로서 나아가 임대인이 그 목
적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니
하므로, 임대차가 종료된 경우 임대목적물이 타인 소유라고 하더라도 그 타인이 목적
물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급을 요구하는 등 특별한 사정이 없는 한 
임차인은 임대인에게 그 부동산을 인도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 
의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 부동산 인도 완료일까지 그 부동산을 점
유ㆍ사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있으므로(대법원 2001. 6. 
29. 선고 2000다68290 판결 참조), 원고에게 차임 등 부당이득금을 청구할 권원이 없
다는 것을 전제로 한 피고들의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다. 
나) 부당이득반환의 범위 
(1) 관련 법리 
임대차계약 종료에 따라 임차인이 부당이득반환의무를 지는 경우 반환할 부당
이득금의 액수는 특별한 사정이 없는 한 임료 상당액이라 할 것이나, 약정 임료가 실
제 임료와 현격한 차이가 있는 경우 임대차계약이 종료된 이후 반환할 부당이득금의 
액수는 당초의 약정 임료 상당액이라고 보기는 어렵고, 부당이득 당시의 실제 임료 상
당액이라고 볼 수 밖에 없다(대법원 2001. 6. 1. 선고 99다60535 판결 참조). 
한편, 임대차가 기간만료, 해지 등으로 종료되어 임차인의 점유가 불법점유가 
된다고 하더라도, 임차인이 목적물을 인도하지 않고 계속 점유ㆍ사용하고 있고 임대차
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계약상 임대인이 그에 대한 대가를 지급받기로 되어 있다면 비록 비자발적 공급이라 
하더라도 이는 부가가치세의 과세대상인 ‘용역의 공급’에 해당하는 것이다. 그리고 임
대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 차임 상당액을 부당이득으로 반환하는 경우
에 종전 임대차에서 약정 차임에 대한 부가가치세 상당액을 공급을 받는 자인 임차인
이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 달리 특별한 사정이 없는 한 부당이득으로 지급
되는 차임 상당액에 대한 부가가치세 상당액도 계속 점유하는 임차인이 부담하여야 하
는 것으로 봄이 상당하다. 또한 그 차임 상당액이 위 임대차계약에서 정한 것이 아니
라 임료감정결과에 의한 것이라고 하여 달리 볼 것은 아니다(대법원 2002. 11. 22. 선
고 2002다38828 판결 참조). 
(2) 이 사건 임대차 종료일의 다음날인 2020. 8. 1.부터 2020. 12. 31.까지 발생
한 부당이득금 
살피건대, 갑 제2호증의 기재에 의하면 이 사건 임대차계약 별첨1 임대차 세
부사항 6.항에서 피고들은 원고에게 월 차임 외에도 차임에 대한 부가가치세를 별도로 
지급하기로 약정한 사실이 인정된다. 한편 이 법원의 감정인 E에 대한 임료감정촉탁결
과에 의하면 ① 감정인 E는 이 사건 건물에 대한 2020. 1. 1.부터 2020. 12. 31.까지의 
월간 실질 임료를 산정함에 있어 대상물건의 입지적 여건 및 이용 상황, 인근 유사 부
동산의 임대사례와 임대수준 등을 종합적으로 검토하였을 때 임대사례비교법에 의한 
시산가액의 합리성이 인정된다고 판단하였고, 이에 상가건물 임대차보호법이 정하는 
고려 요소(한국은행 기준금리, 울산 산삼동의 임대보증금전환률 등)를 종합적으로 감안
한 환산율 0.06을 적용하여 보증금을 월 차임으로 전환하고, 아래 기재와 같이 합계 
39,975,000원(부가가치세 미반영)으로 월간 실질 임료를 산정한 사실, ② 감정인 E는 
- 13 -
이 사건 임대차계약상 약정 임료는 인근의 임대사례 등과 비교해보아도 적정한 수준으
로 보이고, 2021. 1. 1. 이전에는 코로나19로 인한 경제환경 변동이 임료에 영향을 미
쳤다고 보기 어렵다고 판단한 사실이 인정되며, 이러한 감정인의 감정평가가 현저히 
불합리하다거나 부당하다고 볼 만한 사정은 없다. 
2020. 1. 1.부터 2020. 12. 31.까지의 임료
그렇다면 피고 B은 이 사건 임대차계약상 약정한 차임대로 이 사건 임대차 
종료일의 다음날인 2020. 8. 1.부터 2020. 12. 31.까지 월 41,800,000원(부가가치세 포
함)의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다. 
(3) 2021. 1. 1.부터 발생한 부당이득금 
이 법원의 감정인 E에 대한 임료감정촉탁결과에 의하면, 감정인 E는 2021. 1. 
1. 이후 코로나19로 인하여 피고들의 영업에 상당한 고객 수 및 수익의 감소가 발생하
였다는 이유로 2020년도 월간 실질 임료에서 일정 비율의 감액을 하였다. 구체적으로, 
102-4호의 경우 그 상가의 사용용도가 특정되어 있지 않고 소형매장인 점 등을 감안
하여 20%를, 103호, 104호, 105호의 경우 그 업종이 특정되어 있고 이를 위한 인테리
어가 이루어져 있으며 대형매장인 점 등을 감안하여 30%를 각 감액하여 아래 기재와 
같이 합계 28,405,000원(부가가치세 미반영)으로 월간 실질 임료를 산정하였다. 
2021. 1. 1.부터 2021. 12. 31.까지의 임료
월간실질임료 (부가가치세 미반영) 약정 임료 (부가가치세 별도)
102-4호 4,225,000원 4,000,000원
103호 4,250,000원 4,000,000원
104호 4,250,000원 4,000,000원
105호 27,250,000원 26,000,000원
월간실질임료 (부가가치세 미반영) 약정 임료 (부가가치세 별도)
102-4호 3,380,000원 4,000,000원
103호 2,975,000원 4,000,000원
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살피건대, 앞서 본 법리에 비추어 볼 때 2021. 1. 1.부터는 코로나19의 영향으
로 이 사건 임대차계약상 차임 산정의 경제적 기초가 달라졌고, 이로 인해 약정차임과 
실제 차임 사이에 현격한 차이가 발생하였다고 볼 수 있으므로, 피고 B이 지급하여야 
할 차임 상당 부당이득금의 액수는 2021. 1. 1.부터 실제 차임을 기준으로 산정하여야 
한다. 그런데 이 사건 법원의 감정인 E에 대한 임료감정촉탁결과에 의하면 2021. 1. 1. 
기준으로 피고 B이 임대한 상가의 차임 합계액은 월 31,245,500원(부가가치세 포함)인 
사실이 인정되고 이후에도 이와 유사할 것으로 추정되므로, 피고 B은 원고에게 차임 
상당 부당이득금으로 2021. 1. 1.부터 이 사건 건물의 인도 완료일까지 월 31,245,500
원(부가가치세 포함)의 비율에 의한 돈을 지급할 의무가 있다. 
이에 대하여 원고는 감정인 E의 2021년도 월간 실질 임료에 대한 감정결과를 
쉽게 납득할 수 없다고 주장한다. 그러나 감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험
칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는데(대
법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결 등 참조), 감정인의 위 감정방법 및 그 결과 
등이 현저히 불합리하다거나 부당하다고 볼 만한 사정은 나타나지 아니하고, 달리 이
를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다. 
8) 소결 
그렇다면, 피고 B은 원고에게 102-4호, 103호, 104호, 105호를 각 인도하고, 
155,858,823원과 2020. 8. 1.부터 2020. 12. 31.까지는 월 41,800,000원, 그 다음날부터 
위 부동산 인도 완료일까지는 월 31,245,500원의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무
가 있다. 
104호 2,975,000원 4,000,000원
105호 19,075,000원 26,000,000원
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원고의 이 부분 주장은 위 인정 범위 내에서 이유 있다. 
다. 피고 C에 대한 차임 등 청구에 관한 판단 
1) 원고 주장의 요지 
피고 C는 원고에게 2020. 7. 31.까지 연체차임 합계액 437,000,000원, 교통유발
분담금 미납액 11,117,214원, 차임 연체이자 24,450,000원, 위약금 288,823,780원을 합
한 761,390,994원을 지급할 의무가 있는데, 원고가 피고 C에게 반환하여야 할 임대차
보증금이 합계 650,000,000원이다. 원고의 위 채권액에서 피고 C에 대한 임대차보증금
반환채무을 공제하면 피고 C는 원고에게 합계 111,390,994원(= 761,390,994원 - 
650,000,000원)을 지급할 의무가 있다. 
또한 피고 C는 2020. 8. 1.부터 201호의 인도 완료일까지 차임 상당의 부당이득
으로 월 55,000,000원을 지급할 의무가 있다. 
2) 2020. 7. 31.까지의 연체차임
이 사건 임대차계약에서 정한 차임이 201호는 월 55,000,000원(부가가치세 포
함)인 사실, 피고 C가 2019년 12월분 차임 중 3,000,000원만을 입금하고 나머지 
52,000,000원일 미납하였고, 그 이후부터 차임을 연체한 사실은 앞에서 본 바와 같다. 
따라서 피고 C는 원고에게 2019년 12월분 차임 중 미납액인 52,000,000원과 
2019. 12. 1.부터 2020. 7. 31.까지의 연체차임 합계액 437,000,000원{= 52,000,000원 
＋ (55,000,000원 × 7개월)}을 지급할 의무가 있다(계산의 편의상 원고가 구하는 바에 
따라 계약종료일을 2020. 7. 31.로 보고 계산한다. 이와 같이 계산하는 것이 피고 C에
게 불리하지도 않다. 이하 같다).
3) 교통유발분담금 미납액 
- 16 -
살피건대, 갑 제2, 9호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 ① 이 사건 
임대차계약서는 별첨1 임대차세부사항 9.항에서 ‘환경개선부담금, 하수도원인자부담금, 
교통유발부담금 등 임대차목적물 사용으로 인해 발생하는 세금은 임차인이 부담한다. 
[임대인 명의로 국세청 및 해당구청에서 지로로 발송한 분에 대해서도 위 세금 등은 
임차인이 부담하기로 한다]’라고 규정하고 있는 사실, ② 피고 C가 임차한 201호에 부
과된 2018년도 및 2019년도 교통유발분담금은 합계 11,117,214원{= 2,593,724원(2018
년 201호) + 8,523,490원(2019년 201호)}이라는 사실이 인정된다.
따라서 피고 C는 원고에게 교통유발분담금 미납액 합계 11,117,214원을 지급할 
의무가 있다. 
4) 차임 연체이자
살피건대, 피고 C가 임차한 201호에 대한 이 사건 임대차계약상 차임이 
55,000,000원인 사실, 피고 C가 2019년 12월분부터 차임을 연체한 사실은 앞에서 본 
바와 같고, 갑 제2호증의 기재에 의하면 이 사건 임대차계약서 제4조 제5항은 ‘임차인
이 임대료의 지급을 연체한 경우에는 그 지급하여야 하는 날부터 실제 지급일까지 연 
15%의 비율에 의한 연체이자를 가산하여 지급하여야 한다’고 규정하고 있으므로, 피고 
C는 원고에게 연체한 차임에 대한 이자를 지급할 의무를 부담한다. 
따라서 피고 C는 원고에게 연체한 차임에 대한 이자로서 원고가 구하는 바에 
따라 각 차임연체일로부터 2020. 7. 31.까지의 차임 연체이자 합계 24,450,000원을 지
급할 의무가 있다. 차임 연체이자의 상세내역은 다음과 같다. 
순번 연체일 연체기간 연체이자 
1 2019. 12. 1.자 차임 8개월 5,200,000원3) (=52,000,000원×0.15×8/12개월) 
- 17 -
5) 위약금 
가) 이 사건 임대차계약은 임차인의 귀책사유로 계약이 해지되는 경우 임차인에
게 위약금 지급의무를 규정하고 있다는 사실은 앞서 본 바와 같다. 
나) 살피건대, 갑 제2, 11호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 ① 이 
사건 임대차계약서에서 약정하였던 임대차기간은 2028. 3. 31.인 사실, ② 잔여 임대차
기간이 이 사건 임대차계약 제19조 제3항에서 정하고 있는 위약금 산정 기간보다 더 
장기간인 사실, ③ 각 호실별 평균 관리비가 아래 상세내역과 같은 사실을 인정할 수 
있다. 
그렇다면 피고 C는 원고에게 201호에 대한 위약금 288,823,780원을 지급할 의
무가 있다. 
6) 임대차보증금에서 연체차임 등 채권 공제 
살피건대, 피고 C가 임차한 건물에 대한 이 사건 임대차계약상 임대차보증금이 
650,000,000원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고의 피고 C에 대한 채권의 합계액은 
3) 소수점 이하는 반올림하여 계산한다. 이하 같다. 
2 2020. 1. 1.자 차임 7개월 4,812,500원 (=55,000,000원×0.15×7/12개월)
3 2020. 2. 1.자 차임 6개월 4,125,000원 (=55,000,000원×0.15×6/12개월)
4 2020. 3. 1.자 차임 5개월 3,437,500원 (=55,000,000원×0.15×5/12개월)
5 2020. 4. 1.자 차임 4개월 2,750,000원 (=55,000,000원×0.15×4/12개월)
6 2020. 5. 1.자 차임 3개월 2,062,500원 (=55,000,000원×0.15×3/12개월)
7 2020. 6. 1.자 차임 2개월 1,375,000원 (=55,000,000원×0.15×2/12개월)
8 2020. 7. 1.자 차임 1개월 687,500원 (=55,000,000원×0.15×1/12개월)
합계 24,450,000원
호수 임대료 관리비 위약금
201호 220,000,000원 (= 55,000,000×4) 68,823,780원 (= 11,470,630×6) 288,823,780원 
합계 288,823,780원
- 18 -
761,390,994원(= 연체차임 합계액 437,000,000원 + 교통유발분담금 미납액 11,117,214
원 + 차임 연체이자 24,450,000원 + 위약금 288,823,780원)이다.
따라서 원고의 위 채권액에서 피고 C에 대한 임대차보증금을 공제하면 피고 C
가 원고에게 지급하여야 할 금액은 111,390,994원(= 761,390,994원 - 650,000,000원)이
므로, 피고 C는 원고에게 111,390,994원을 지급할 의무가 있다. 
7) 부당이득반환청구
가) 부당이득반환의무의 발생 여부 
이 사건 임대차계약이 피고들의 차임 연체 등을 이유로 해지되어 종료된 사
실, 피고들이 위 임대차계약 종료일 이후에도 이 사건 건물을 계속 사용ㆍ수익하면서 
예식장 및 뷔페 영업을 하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 C는 원고에게 
임대차 종료일 다음날인 2020. 8. 1.부터 이 사건 건물의 인도완료일까지 차임 상당의 
부당이득금을 지급할 의무가 있다. 
나) 부당이득반환의 범위 
(1) 이 사건 임대차 종료일의 다음날인 2020. 8. 1.부터 2020. 12. 31.까지 발생
한 부당이득금 
살피건대, 갑 제2호증의 기재에 의하면 이 사건 임대차계약 별첨1 임대차 세
부사항 6.항에서 피고들은 원고에게 월 차임 외에도 차임에 대한 부가가치세를 별도로 
지급하기로 약정한 사실이 인정된다. 한편 이 법원의 감정인 E에 대한 임료감정촉탁결
과에 의하면 ① 감정인 E는 이 사건 건물에 대한 2020. 1. 1.부터 2020. 12. 31.까지의 
월간 실질 임료를 산정함에 있어 대상물건의 입지적 여건 및 이용 상황, 인근 유사 부
동산의 임대사례와 임대수준 등을 종합적으로 검토하였을 때 임대사례비교법에 의한 
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시산가액의 합리성이 인정된다고 판단하였고, 이에 상가건물 임대차보호법이 정하는 
고려 요소(한국은행 기준금리, 울산 산삼동의 임대보증금전환률 등)를 종합적으로 감안
한 환산율 0.06을 적용하여 보증금을 월 차임으로 전환하고, 아래 기재와 같이 
53,250,000원(부가가치세 미반영)으로 월간 실질 임료를 산정한 사실, ② 감정인 E는 
이 사건 임대차계약상 약정 임료는 인근의 임대사례 등과 비교해보아도 적정한 수준으
로 보이고, 2021. 1. 1. 이전에는 코로나19로 인한 경제환경 변동이 임료에 영향을 미
쳤다고 보기 어렵다고 판단한 사실이 인정되며, 이러한 감정인의 감정평가가 현저히 
불합리하다거나 부당하다고 볼 만한 사정은 없다. 
2020. 1. 1.부터 2020. 12. 31.까지의 임료
그렇다면 피고 C는 이 사건 임대차계약상 약정한 차임대로 이 사건 임대차 
종료일의 다음날인 2020. 8. 1.부터 2020. 12. 31.까지 월 55,000,000원(부가가치세 포
함)의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다. 
(3) 2021. 1. 1.부터 발생한 부당이득금 
이 법원의 감정인 E에 대한 임료감정촉탁결과에 의하면, 감정인 E는 2021. 1. 
1. 이후 코로나19로 인하여 피고들의 영업에 상당한 고객 수 및 수익의 감소가 발생하
였다는 이유로 2020년도 월간 실질 임료에서 일정 비율의 감액을 하였다. 201호의 경
우 그 업종이 특정되어 있고 이를 위한 인테리어가 이루어져 있으며 대형매장인 점 등
을 감안하여 30%를 감액하여 아래 기재와 같이 37,275,000원(부가가치세 미반영)으로 
월간 실질 임료를 산정하였다. 
2021. 1. 1.부터 2021. 12. 31.까지의 임료
월간실질임료 (부가가치세 미반영) 약정 임료 (부가가치세 별도)
201호 53,250,000원 52,000,000원
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살피건대, 앞서 본 법리에 비추어 볼 때 2021. 1. 1.부터는 코로나19의 영향으
로 이 사건 임대차계약상 차임 산정의 경제적 기초가 달라졌고, 이로 인해 약정차임과 
실제 차임 사이에 현격한 차이가 발생하였다고 볼 수 있으므로, 피고 C가 지급하여야 
할 차임 상당 부당이득금의 액수는 2021. 1. 1.부터 실제 차임을 기준으로 산정하여야 
한다. 그런데 이 사건 법원의 감정인 E에 대한 임료감정촉탁결과에 의하면 2021. 1. 1. 
기준으로 피고 C가 임대한 상가의 차임은 월 41,002,500원(부가가치세 포함)인 사실이 
인정되고 이후에도 이와 유사할 것으로 추정되므로, 피고 C는 원고에게 차임 상당 부
당이득금으로 2021. 1. 1.부터 이 사건 건물의 인도 완료일까지 월 41,002,500원(부가
가치세 포함)의 비율에 의한 돈을 지급할 의무가 있다. 
8) 소결 
그렇다면, 피고 C는 원고에게 201호를 인도하고, 111,390,994원과 2020. 8. 1.부
터 2020. 12. 31.까지는 월 55,000,000원, 그 다음날부터 위 부동산 인도 완료일까지는 
월 41,002,500원의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다. 
원고의 이 부분 주장은 위 인정 범위 내에서 이유 있다. 
4. 피고들의 주장에 관한 판단 
가. 차임 연체에 피고들의 귀책사유가 없다는 주장 
피고들은 이 사건 임대차계약상 차임을 지급하지 못한 것은 코로나19 바이러스가 
유행을 하면서 매출이 급감했기 때문이고, 이와 같은 불가항력에 의하여 차임을 연체
한 데에 피고들에게 귀책사유가 없다고 할 것이므로 이를 이유로 계약을 해지할 수 없
다고 주장한다. 
월간실질임료 (부가가치세 미반영) 약정 임료 (부가가치세 별도)
201호 37,275,000원 52,000,000원
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그러나 피고들이 차임을 연체하기 시작한 2019. 12.경을 전후하여 코로나19 바이
러스의 확산이 피고들이 이 사건 건물에서 한 영업에 구체적으로 어떠한 영향을 미쳤
는지에 관하여 아무런 입증이 없으므로, 단지 코로나19 바이러스가 확산되었다는 사정
만으로 이 사건 임대차계약상 차임을 연체한 것에 피고들의 귀책사유가 없다고 인정하
기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 
따라서 피고들의 위 주장은 이유 없다. 
나. 이 사건 포괄양수계약에 기한 상가시설물 비용청구권 관련 주장
1) 피고들 주장의 요지
피고들은 2018. 4.경 주식회사 F(변경 전 상호: 주식회사 G, 이하 ‘F’라 한다)와 
사이에 F가 이 사건 건물에 시설공사한 모든 시설물, 영업에 필요한 기물 일체를 피고
들이 포괄적으로 양수하고, 그 대금으로 시설공사비 4,667,687,240원을 지급하기로 하
는 포괄적 양수도계약(이하 ‘이 사건 포괄양수계약’이라 한다)을 체결하였는데, F는 사
실상 원고와 동일한 회사이므로, 피고들은 원고에게 위 시설공사비 4,667,687,240원에 
대한 상가시설물 비용청구권이 있고, 그에 기한 유치권을 행사한다고 주장한다. 
2) 판단 
가) 살피건대, 갑 제12호증, 을 제1호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합
하면 ① F는 피고들이 이 사건 임대차계약을 체결하기 이전에 이 사건 건물을 임차하
려고 한 회사라는 사실, ② F는 이 사건 건물에 대하여 예식장 및 뷔페 영업을 위한 
인테리어 공사를 진행하고자 하였고, 2017. 9. 6. 주식회사 H(이하 ‘H’이라 한다)과 공
사금액을 3,157,000,000원(부가가치세 포함)으로 하는 공사계약을 체결하였으며, 원고
가 이를 지급보증한 사실, ③ 피고들은 2018. 4.경 F로부터 이 사건 건물에 시설공사한 
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모든 시설물 및 영업에 필요한 기물 일체를 포괄적으로 양수하고, 매매대금으로 F가 
지급한 인테리어 및 설비, 배관 등 영업 관련 필수 설치물 및 기물 일체에 관한 비용
으로 4,667,687,240원을 지급하기로 하는 이 사건 포괄양수계약을 체결한 사실이 인정
된다. 
나) 이와 관련하여 피고들은 위 상가시설물 비용청구의 전제로서 원고와 F가 동
일한 회사라고 주장하므로, 원고와 F가 실질적으로 동일한 회사인지 여부에 관하여 본
다. 
살피건대, 을 제2, 7, 20호증의 각 기재, 이 법원의 농협은행에 대한 금융거래정
보 제출명령결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 F의 대표이사인 I이 원고의 주주이자 
사내이사였던 사실, 원고와 F 간에 2017년경부터 2019년경까지 다수의 금전거래가 있
었던 사실이 인정된다. 
그러나 갑 제1, 14 내지 16호증, 을 제7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 
종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 또는 사정에 비추어 보면, 원고와 F는 설립연월
일, 개업일자, 대표자 등이 서로 다르고, 임원 및 주주의 인적구성에 일부 겹치는 부분
이 있으나 차이가 전혀 없다고도 볼 수 없다. 원고와 F의 법인격이 분명히 구분되어 
있는 이상 앞서 인정한 사실만으로는 원고와 F가 실질적으로 동일한 회사라고 인정하
기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고들의 이 부분 주장은 더 나
아가 살필 필요 없이 이유 없다. 
(1) 원고는 2016. 2. 2. 외식업 및 프랜차이즈업, 부동산 임대업 등을 주요 목
적 사업으로 설립등기 및 개업신고를 한 법인이고, J와 K가 공동대표이사를 맡았다가 
2016. 6. 10. K의 사임 이후 현재까지 J가 대표이사를 맡고 있다. 
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(2) 원고의 주주는 2016. 1. 27. 기준 J(지분율 30%), I(지분율 30%), M(지분율 
40%)이었고, 2021. 5. 18. 현재 주주는 J(지분율 30%), 김옥선(지분율 30%), N(지분율 
40%)이다. 
(3) F는 2016. 8. 18. 외식업 및 프랜차이즈업 등을 주된 목적 사업으로 설립
등기를 한 법인인데, 2017. 5. 29. 식품유통업 등을 운영할 목적으로 L 명의로 개업신
고 및 사업자등록을 하였고, 2018. 7. 20. I으로 대표자가 변경되었다. 
(4) F의 주주는 2016. 8. 16. 기준 I(지분율 50%), M(지분율 50%)이었고, 2021. 
5. 18. 현재 주주는 L(지분율 15%), N(지분율 50%), O(지분율 35%)이다. 
다. 유익비상환청구권 관련 주장
1) 피고들 주장의 요지 
피고들은 이 사건 상가시설물 공사비용으로 4,667,687,240원을 지출하였는데, 이
로써 이 사건 건물의 객관적 가치가 증가되었고 그 가액의 증가가 현존하므로, 원고는 
피고들에게 위 지출비용 내지 현존하는 가치증가액 상당을 유익비로 상환할 의무가 있
다고 주장한다. 
2) 판단 
가) 임대차계약 체결 시 임대인의 승인 하에 임차목적물인 건물부분을 개축 또
는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 인도할 때에는 임차인이 일체 비용을 
부담하여 원상복구하기로 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유
익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다(대법원 
1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결 참조). 
나) 살피건대, 이 사건 임대차계약서는 임차인의 원상복구의무에 대하여 다음과 
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같이 규정하고 있다. 
위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 임대차계약상 위 규정들은 
특별한 사정이 없는 한 피고들이 이 사건 건물에 지출한 각종 필요비 및 유익비의 상
환청구권을 미리 포기하기로 하는 특약이라고 봄이 상당하므로, 피고들은 원고를 상대
로 유익비상환청구권을 행사할 수 없다.
따라서 피고들의 위 주장은 이유 없다. 
라. 부속물매수청구권 주장 
피고들은 이 사건 건물에 인테리어 시설공사 등을 하였으므로, 원고에게 부속물매
수청구권을 행사한다고 주장한다. 
그러나 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 
이 사건 임대차계약서 
제3조(임대차보증금) 
⑦ 임대차기간의 만료, 해지 또는 그 밖의 사유로 인하여 본 계약이 종료된 경우, 임대인은 임차인이 
임대차 목적물을 원상복구하여 임대인에게 명도한 날로부터 15일 이내에 제20조 제2항에 따른 원상
복구 및 명도가 완료되었는지 여부를 확인하고 임대차보증금을 반환한다. 다만, 임대인은 본 계약과 
관련하여 발생한 미납 임대료, 관리비, 철거비, 원상복구비 등 임차인이 부담하여야 할 채무가 있는 
경우에는 임대차보증금에서 이를 공제하고 그 잔액을 임차인에게 반환할 수 있다. 
제14조(임대차 목적물 내의 조작 및 설비의 신설) 
④ 임차인이 부담한 비용이 유익비나 필요비에 해당하는 경우에도 임대인에게 그에 관한 비용상환청
구권 및 부속물매수청구권을 확정적으로 포기하고, 어떠한 금전청구도 하지 않기로 하며, 본 계약 종
료의 경우 임대차 목적물을 임대인에게 명도시에는 임차인의 비용부담으로 원상회복하여야 하고, 비
용상환청구권 등에 기하여 유치권을 주장하지 아니한다. 
제20조(명도 및 원상복구) 
② 임대인이 달리 요구하지 않는 한 임차인은 본 계약 종료일까지 임차인의 비용으로 임차인이 설치
한 제반시설(임차인이 자신의 필요에 의하여 설치한 칸막이, 카페트, 페인팅, 벽지, 내부장식, 조명, 
전기, 전기시설, 수도시설, 하수시설, 조리시설 등의 구조물과 장비 및 제반설비 포함)을 제거하고, 임
대차 목적물 및 임대인의 시설물을 신규임차인이 바로 입주하여 사용할 수 있는 상태의 기본마감을 
완료한 상태로 원상복구하여 임대인에게 명도하여야 한다. 
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민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없는바(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카
7252 판결 등 참조), 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약은 피고들의 차임 연체를 
이유로 해지되었으므로, 설령 이 사건 건물에 부속물이 포함되어 있다고 하더라도 피
고들에게 부속물매수청구권이 없다고 할 것이어서, 피고들의 위 주장은 이유 없다. 
마. 부합물에 대한 부당이득반환청구권 관련 주장 및 상계항변 
1) 피고들 주장의 요지 
피고들은 인테리어 시설을 한 부분이 부속물이 아니라 기존 건물의 부합물로서 
원고에게 귀속되었다면, 피고들의 정당한 권원에 의하여 부합물이 생성된 이상 원고는 
피고들에게 민법 제261조에 따라 부당이득반환으로 시설물의 감정평가액에 해당하는 
3,125,260,000원을 보상하여야 한다. 따라서 원고의 피고들에 대한 채권이 인정된다면 
피고들의 위 부당이득반환청구권에 기한 채권으로 이를 대등액에서 상계한다. 
2) 관련 법리 
임대차계약이 종료하면 임차인은 임대목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야 
하므로(민법 제654조, 제615조), 임차인이 임대차기간 동안 임대목적물에 대하여 비용
을 투입하였더라도 그 비용투입의 결과물은 임대차계약이 종료하면 원칙적으로 원상회
복의 대상이 될 뿐이고, 임대인을 상대로 그 투입비용이나 증가된 가액의 상환을 청구
할 수 있는 것은 아니다. 즉, 임차인은 예외적으로 민법 제626조가 정하는 필요비, 유
익비의 요건을 갖춘 경우에만 임대인을 상대로 지출한 비용 또는 증가된 가액의 상환
을 청구할 수 있을 뿐이다. 따라서 임대차계약에서는 임차인의 비용지출로 임대목적물
에 부합된 것이 있더라도 그것이 필요비, 유익비에 해당하지 않는 한 임대인을 상대로 
부당이득반환청구권을 행사할 수 없다고 보아야 한다. 
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설령 이 사건 임대차계약과 관련하여 민법 제261조에 기한 부당이득반환청구를 
하는 것이 가능하다고 하더라도, 민법 제261조는 첨부로 인한 소유권변동이 있을 경우 
당사자 간의 이해관계를 조정하기 위한 것으로서 그와 다른 당사자 간의 약정이 있으
면 위 규정의 적용은 배제된다. 
3) 판단 
살피건대, 이 법원의 감정인 P에 대한 시설물감정 촉탁결과에 의하면 이 사건 
건물에 부속된 시설물의 가액이 3,125,260,000원에 이르는 사실을 인정할 수 있다. 
그러나 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 임대차계약 제14조 
제4항은 ‘임차인이 부담한 비용이 유익비나 필요비에 해당하는 경우에도 임대인에게 
그에 관한 비용상환청구권 및 부속물매수청구권을 확정적으로 포기하고, 어떠한 금전
청구도 하지 않기로 하며, 본 계약 종료의 경우 임대차 목적물을 임대인에게 인도시에
는 임차인의 비용부담으로 원상회복하여야 하고, 비용상환청구권 등에 기하여 유치권
을 주장하지 아니한다.’라고 규정하고 있다는 사실은 앞서 본 바와 같고, 이는 피고들
이 이 사건 건물에 설치한 시설ㆍ설비와 관련하여 어떠한 청구도 할 수 없도록 한 것
이므로, 민법 제626조에 의한 필요비, 유익비 상환청구권뿐만 아니라 민법 제261조의 
보상청구권도 포기하기로 약정한 것으로 해석함이 상당하다. 
따라서 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다. 
바. 인테리어 공사의 하자로 인한 손해배상 관련 주장 
1) 피고들의 주장 요지
피고들은 F와 실질적으로 동일한 회사인 원고가 이 사건 건물의 인테리어 공사
계약을 체결하였는데, 그 계약에 따라 이루어진 인테리어에 하자가 많아 손해를 입었
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다고 주장한다. 
2) 판단 
살피건대, 원고와 F가 서로 별개의 독립된 회사라는 점은 앞서 3. 나.항에서 본 
바와 같고, 갑 제12호증, 을 제1호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 인정되
는 다음과 같은 사실에 비추어 보면 이 사건 건물에 관한 인테리어 공사와 관련하여 
하자가 있거나 그로 인한 손해가 발생하였다고 하더라도 그 책임은 양수인인 피고들이 
스스로 부담하거나 공사업체인 H 등에게 그 책임을 물을 수는 있어도, 원고에게 이 사
건 임대차계약에 근거한 책임을 물을 수는 없으므로, 피고들의 이 부분 주장은 이유 
없다. 
(가) 이 사건 건물에 관한 인테리어 공사계약은 피고들 이전에 이 사건 건물
을 임차하고자 하였던 F를 도급인으로, H을 수급인으로 하여 체결된 것이고, 원고는 
공사대금을 지급보증하였을 뿐이다. 
(나) 피고들은 2018. 4.경 F로부터 이 사건 건물에 시설공사한 모든 시설물 및 
영업에 필요한 기물 일체 등을 포괄적으로 양수하기로 하는 이 사건 포괄양수계약을 
체결하였다. 
(다) 이 사건 포괄양수계약은 ① F가 공사업체인 H 등에게 미정산한 공사잔금
을 피고들이 직접 상환하거나 채무승계하는 방식으로 대금을 결제하고(제4조 가.항), 
② 이 사건 건물의 양도ㆍ양수일과 상관 없이 시설물에 관련된 하자 및 그로 인한 제3
자의 손해 등은 F에게 책임을 물을 수 없으며 공사업체에게 그 책임을 묻기로 하며(제
5조 나.항), ③ 피고들은 이 사건 건물의 양도ㆍ양수일을 기준으로 현존 그대로 인수하
기로 한다(제6조 나.항)고 규정하고 있다. 
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사. 이 사건 주차타워의 수리의무 불이행에 따른 손해 주장
1) 피고들 주장의 요지 
피고들은 원고에게 민법 제623조에 기하여 이 사건 주차타워의 사용, 수익에 필
요한 상태를 유지할 의무가 있음에도 불구하고 그 수리의무를 불이행하여 손해를 입었
다고 주장한다.
2) 판단 
살피건대, 원고가 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고들이 이 사건 주차타워를 
무상으로 사용할 수 있도록 하는 사용대차계약을 체결하였다는 사실은 앞서 본 바와 
같고, 을 제12호증의 각 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면 피고들이 이 사건 주차
타워를 예식장 및 뷔페 영업을 위한 주차장으로 사용했던 사실, 2020. 8.경 태풍으로 
인하여 이 사건 주차타워가 파손되어 사용할 수 없게 된 사실이 인정된다. 
그런데 사용대주는 사용대차 목적물에 하자가 있음을 알고 사용차주에게 고지하
지 아니한 때를 제외하고는 사용대차 목적물에 하자가 있더라도 책임을 부담하지 않으
며(민법 제612조, 제559조 제1항), 무상계약이라는 성질상 임대차계약과는 달리 계약 
존속기간 동안 그 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무가 인정되지 않는
다. 피고들의 주장 그 자체에 의하더라도, 이 사건 사용대차계약 당시 이 사건 주차타
워에 하자가 존재하였음에도 원고가 이를 고지하지 아니하였다는 것이 아니므로, 원고
는 피고들에게 이 사건 사용대차계약 이후에 이 사건 주차타워에 생긴 하자를 수선할 
의무를 부담하거나 하자로 인하여 피고들이 입은 손해를 배상할 책임을 지지 않는다. 
결국 원고가 이 사건 주차타워의 하자에 관한 수선의무 또는 책임을 부담한다는 
것을 전제로 한 피고들의 위 주장은 이유 없다. 
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5. 결론
원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기
각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 
재판장 판사 정재우
판사 조한기
판사 박세정
별지 목록, 도면 생략