[행정 판결문] 서울행정법원 2024구합88280 - 조합원지위확인

 

[행정] 서울행정법원 2024구합88280 - 조합원지위확인.pdf

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서 울 행 정 법 원
제 1 1 부
판 결
사 건 2024구합88280 조합원지위확인
원 고 A
피 고 B 주택재건축정비사업조합
변 론 종 결 2025. 10. 17.
판 결 선 고 2025. 12. 12.
주 문
1. 원고가 피고의 조합원 지위에 있음을 확인한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
청 구 취 지
주문과 같다. 
이 유
1. 기초사실
가. 피고는 서울 서대문구 (비실명화로 생략) 일대 104,656㎡(이하 ‘이 사건 정비구
역’이라 한다)를 정비하는 주택재건축정비사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 진행하
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는 조합이고, 원고는 이 사건 정비구역 중 주택단지가 아닌 지역에 있는 서울 서대문
구 (비실명화로 생략) 대 201㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 및 그 지상 다가구용 단독
주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 공유자이다. 이 사건 토지 및 이 사건 주택의 구
체적인 지분은 아래와 같다(C, D는 이 사건 토지의 각 지분을 이 사건 사업을 위해 주
식회사 I에 신탁하였다).
나. 원고, C, D(이하 ‘원고 등’이라 한다)는 2021. 4. 14. 피고에게 원고 등의 분양자
격 확인 등을 요청하였고, 피고는 2021. 4. 29. 원고 등이 피고의 조합원 자격을 먼저 
얻어야 한다면서 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제39조 제1항 
제1호에 따라 대표자 선임을 통해 피고에 가입하라는 안내를 하였다.
다. 원고는 C, D로부터 대표자 선임 동의를 받아 2024. 10. 30. 피고에게 원고를 대
표조합원으로 하여 대표조합원 선임서 및 원고 등의 조합설립 동의서를 제출하였으나, 
피고는 2024. 11. 7. 원고에게 ‘조합설립 신청을 위해서는 건축물 및 그 부속토지의 공
유자 전원의 동의가 필요하나, 원고 등의 대표조합원 선임과 조합설립 동의에는 이 사
건 토지의 공유자인 E가 누락되어 있으므로, 원고의 조합원 자격을 인정할 수 없다’는 
취지로 회신하였다.
항목 지분
이 사건 주택
원고 72.11/222.77
C 78.55/222.77
D 72.11/222.77
이 사건 토지
원고 62.405/201
C(I) 68.21/201
D(I) 62.405/201
E 7.98/201(이하 ‘이 사건 지분’이라 한다)
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라. 피고 정관은 조합원의 자격에 관하여 아래와 같이 규정하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 
을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 관계 법령
별지 기재와 같다.
3. 원고의 주장 요지
재건축사업의 경우 토지등소유자는 도시정비법 제2조 제9호에 따라 정비구역에 위치
한 건축물 및 그 부속토지의 소유자에 한정되므로, 이 사건 토지의 지분만을 소유하고 
있는 E는 조합원이 될 수 없고, 원고 등은 E와 사이에 대표조합원을 정할 필요가 없
다. 따라서 원고 등의 대표조합원 선임 및 조합설립 동의는 적법함에도 원고의 조합원 
지위를 부인하고 있는 피고를 상대로 그 지위 확인을 구한다.
4. 판단
가. 관련 규정 및 법리
1) 재건축사업에서 ‘토지등소유자’는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 
소유자를 말하고(도시정비법 제2조 제9호 나목), ‘조합원’은 재건축사업에 동의한 토
제9조(조합원의 자격 등)
① 조합원은 법 제2조 제9호 나목의 규정에 의한 토지등소유자(이하 “토지등소유자”라 한
다)로서 조합설립에 동의한 자로 한다. 다만, 조합설립에 동의하지 아니한 자는 법 제72
조의 규정에 의한 분양신청기한까지 다음 각호의 사항이 포함된 국토교통부령으로 정하
는 동의서를 조합에 제출하여 조합원이 될 수 있다.
③ 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 
이 경우 그 수인은 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 별지 2의 대표조합원선임동
의서를 작성하여 조합에 신고하여야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 
행한다.
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지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하
는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다(도시정비법 제39조 제1항 
제1호).
2) 재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 
각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구
분소유자의 과반수(복리시설로서 대통령령으로 정하는 경우에는 3분의 1 이상으로 
한다) 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단
지의 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 및 토지면적의 100분의 70 이상의 토지소
유자의 동의를 받아야 하고(도시정비법 제35조 제3항), 주택단지가 아닌 지역이 정
비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 
3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 하는데(도시정비
법 제35조 제4항), 위 제35조 제4항에서 말하는 ‘토지 또는 건축물 소유자’는 정비구
역 안의 토지 및 건축물의 소유자뿐만 아니라 토지만을 소유한 자, 건축물만을 소유
한 자 모두를 포함한다(대법원 2012. 10. 25. 선고 2010두25107 판결 등 참조). 
나. 구체적 판단
1) 주택단지가 아닌 지역이 재건축사업의 사업구역에 포함된 경우 토지 또는 건
축물만의 소유자도 조합설립에 관한 동의권자에 포함되는 것이고, 주택단지가 아닌 
지역에 위치한 구분건물 아닌 건축물 및 그 부속토지를 소유한 사람은 건축물과 그 
부속토지의 소유자가 동일한 경우에는 건축물 및 그 부속토지의 소유자로서, 건축물
과 그 부속토지의 소유자가 동일하지 않은 경우에는 건축물의 소유자 또는 부속토지
의 소유자로서 각 조합설립에 동의할 수 있다. 원고를 포함한 이 사건 주택의 공유
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자 전원은 2024. 10. 30. 피고에게 조합설립 동의서를 제출하였는바, 적어도 원고 등
은 이 사건 주택의 소유자 지위에서 유효하게 재건축조합 설립에 동의하였다고 보아
야 한다. 따라서 원고는 조합설립에 동의한 사람으로서 정비구역에 위치한 이 사건 
주택 및 그 부속토지의 소유자에 해당하므로, 도시정비법 제39조 제1항에서 규정한 
조합원에 해당한다고 봄이 타당하다.
2) 피고는 이 사건 토지의 공유자인 E가 조합설립에 동의하지 않았으므로, 원고 
등이 조합원 지위를 취득하지 못하였다고 주장한다. 그러나 앞서 든 증거들 및 변론 
전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, E의 조합설립 
동의 여부에 따라 원고의 조합원 지위가 달라진다고 보기 어렵다. 
가) 건축물의 소유자가 그 부속토지 전부를 소유하고 있지 않은 경우에도 건축
물 소유자의 지위에서 재건축사업에 유효한 동의를 한 이상, 그 부속토지 소유자의 
지위에서는 공유지분권자의 반대 등으로 인하여 유효한 동의를 하지 못하였더라도 
조합원 지위를 인정하는 것이 주택단지가 아닌 지역에 있는 건축물 소유자에게 재건
축사업에 동의할 유인을 제공함으로써 사업의 원활한 진행에 도움이 된다고 할 것인
바, 원고 등이 주택단지가 아닌 지역의 건축물 소유자로서 유효하게 조합설립에 동
의를 하였다면, 비록 그 부속토지의 공유자 전원이 조합설립에 동의하지 않았더라
도, 토지등소유자로서 조합원이 될 수 있다고 봄이 타당하다. 
나) 또한 도시정비법 제39조 제1항 본문 제1호는 토지등소유자 전부가 공유관
계에 있는 경우를 전제로 하는데 E는 이 사건 주택을 소유하고 있지 않아 재건축사
업에서 말하는 토지등소유자에 해당하지 않고, 이 사건 주택과 이 사건 토지는 공유
자가 동일하지 않아 도시정비법 시행령 제33조 제1항 제2호 다목에 따라 공유자 전
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부를 대표하는 1인을 토지등소유자로 보아야 하는 경우에도 해당하지 않는다.
다) E가 이 사건 사업에 동의를 하였더라도 E는 이 사건 주택에 대한 지분소유
권이 없으므로 피고의 조합원이 될 수 없고, 원고 등만이 조합원의 지위에서 분양신
청을 통해 이 사건 주택과 이 사건 토지 중 원고 등 소유지분을 현물출자하고 재건
축되는 공동주택 분양권을 가질 수 있게 된다. 이는 E가 이 사건 사업에 동의하지 
않았음에도 원고 등의 조합원 지위를 인정하는 경우와 원고 등의 현물출자의 범위, 
분양권의 내용 및 E의 지위 등이 다르지 않다.
라) 건축물의 부속토지란 건축물의 효용과 편익을 위해 사용되고 있는 토지를 
말하고, 부속토지인지 여부는 필지 수나 공부상의 기재와 관계없이 토지의 이용현황
에 따라 객관적으로 결정되어야 한다(대법원 1995. 11. 21. 선고 95누3312 판결 참
조). 
앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하면 이 사건 토지에 인접한 서울 
서대문구 (비실명화로 생략) 토지의 지상 건축물(이하 ‘인접 건축물’이라 한다)이 이 
사건 토지의 경계를 침범하여 건축되었고, 인접 건축물의 소유자인 F는 이를 해결하
고자 1992. 4. 9. 당시 이 사건 토지의 공유자인 G, H로부터 이 사건 지분을 매수하
여 소유권이전등기를 마친 사실, E는 2016. 3. 8. 이 사건 지분에 관하여 2001. 3. 20.
자 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유전이전등기를 마친 사실, 원고는 E와 주식
회사 I을 상대로 공유물분할의 소를 제기하여 2022. 10. 13. 서울서부지방법원으로부터 
이 사건 토지 중 인접 건축물이 건축되어 담장이 설치된 부분 8㎡를 E의 소유로, 나
머지 부분 193㎡를 원고(62,405/193,920 지분)와 주식회사 I(130,615/193,920 지분)의 
공유로 분할하는 내용의 판결을 선고받은 사실이 인정된다(같은 법원 2021가단******
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호). 위 인정사실에 의하면, E는 비록 이 사건 토지의 공유자로 등기되어 있기는 하
나 실질적으로는 이 사건 토지 중 인접 건축물의 부지에 해당하는 부분을 구분소유
하고 있다가 위 공유물분할판결에 의해 그러한 공유관계조차 해소되었다고 할 것이
므로, E가 이 사건 주택 부속토지의 소유자에 해당한다고 보기 어렵다. 
3) 원고는 피고의 조합원에 해당하고, 피고는 원고의 조합원 지위를 다투고 있으
므로, 원고로서는 피고를 상대로 그 확인을 구할 이익이 있다.
5. 결론
원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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별지
관계 법령
■ 도시 및 주거환경정비법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다
9. “토지등소유자”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 제27조제1항에 따라 
「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자(이하 “신탁업자”라 한다)
가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 
또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다.
가. 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 
또는 그 지상권자
나. 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
제35조(조합설립인가 등) 
① 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 
토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자
가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 재개발사업의 추진위원회(제31조제7항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지
등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 
1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 다음 각 호의 사항을 첨부하여 제16조에 따른 정비구역 
지정ㆍ고시 후 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 
1. 정관
2. 정비사업비와 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류
3. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 서류
③ 재건축사업의 추진위원회(제31조제7항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지
등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경
우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수(복리시설로서 
대통령령으로 정하는 경우에는 3분의 1 이상으로 한다) 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 
5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 및 토지면적의 
100분의 70 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 제16조에 따른 
정비구역 지정ㆍ고시 후 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.
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④ 제3항에도 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역
의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동
의를 받아야 한다. 
제36조(토지등소유자의 동의방법 등) 
① 다음 각 호에 대한 동의(동의한 사항의 철회 또는 제26조제1항 제8호 단서, 제31조제3항 단서 
및 제47조제4항 단서에 따른 반대의 의사표시를 포함한다)는 서면동의서 또는 전자서명동의서
(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제1호에 따른 전자문서에 「전자서명법」 제2조제2호
에 따른 전자서명을 한 동의서를 말한다. 이하 같다)를 제출하는 방법으로 한다. 이 경우 서면
동의서는 토지등소유자가 성명을 적고 지장(指章)을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 
등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다.
1. 제20조제6항제1호에 따라 정비구역등 해제의 연장을 요청하는 경우
2. 제21조제1항제4호에 따라 정비구역의 해제에 동의하는 경우
3. 제24조제1항에 따라 주거환경개선사업의 시행자를 토지주택공사등으로 지정하는 경우
4. 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우
5. 제26조 또는 제27조에 따라 재개발사업ㆍ재건축사업의 공공시행자 또는 지정개발자를 지정하
는 경우
6. 제31조제1항에 따라 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하는 경우
7. 제32조제4항에 따라 추진위원회의 업무가 토지등소유자의 비용부담을 수반하거나 권리ㆍ의무
에 변동을 가져오는 경우
8. 제35조제2항부터 제5항까지의 규정에 따라 조합을 설립하는 경우
9. 제47조제3항에 따라 주민대표회의를 구성하는 경우
10. 제50조제6항에 따라 사업시행계획인가를 신청하는 경우
11. 제58조제3항에 따라 사업시행자가 사업시행계획서를 작성하려는 경우
제39조(조합원의 자격 등) 
① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말하며, 사업시
행자가 토지주택공사등인 경우에는 제72조에 따른 분양신청을 할 수 있는 자를 말한다. 이하 
이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 
하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본
다. 다만, 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제25조에 따른 공공기관지방이전 
및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 
양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
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■ 도시 및 주거환경정비법 시행령
제33조(토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등) 
① 법 제12조제2항, 제28조제1항, 제36조제1항, 이 영 제12조, 제14조제2항 및 제27조에 따른 토
지등소유자(토지면적에 관한 동의자 수를 산정하는 경우에는 토지소유자를 말한다. 이하 이 조
에서 같다)의 동의는 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다.
1. 주거환경개선사업, 재개발사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 의할 것
가. 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유하는 경우에는 해당 토지 또는 건축물의 
토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아 이를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 
것
나. 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1
인을 토지등소유자로 산정할 것
다. 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수
에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것. 다만, 재개발사업으로서 법 제25조제1항제
2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후
에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대해서는 정비구역 지정 당시의 토지 
또는 건축물의 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이
를 취득한 토지등소유자에 따른다.
라. 둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하
는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
2. 재건축사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 따를 것
가. 소유권 또는 구분소유권을 여럿이서 공유하는 경우에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소
유자로 산정할 것
나. 1인이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에는 소유권 또는 구분소유
권의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것
다. 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 
대표하는 1인을 토지등소유자로 할 것
끝.