[행정 판결문] 서울행정법원 2025구단53704 - 업무정지처분취소

 

[행정] 서울행정법원 2025구단53704 - 업무정지처분취소.pdf

0.15MB

[행정] 서울행정법원 2025구단53704 - 업무정지처분취소.docx

0.01MB

 

 

- 1 -
서 울 행 정 법 원
판 결
사 건 2025구단53704 업무정지처분취소
원 고 A
피 고 서울특별시 중랑구청장
변 론 종 결 2025. 10. 22.
판 결 선 고 2025. 11. 26.
주 문
1. 피고가 2025. 4. 11. 원고에게 한 3개월의 업무정지처분을 취소한다. 
2. 소송비용은 피고가 부담한다. 
청 구 취 지
주문과 같다.
이 유
1. 처분의 경위
가. 원고는 ‘B’라는 명칭으로 중개사무소 개설등록을 한 개업공인중개사이다. 
나. C와 D는 2024. 12. 3. 임대차보증금을 8,000,000원, 차임을 월 400,000원으로 하
여 C가 D로부터 오피스텔[서울 중랑구 (비실명화로 생략), 전용면적은 18.5㎡이고, 부
- 2 -
엌․화장실․목욕시설을 갖추고 있다]을 임차하는 계약을 체결하였고, 원고는 C의 의
뢰를 받아 해당 계약을 중개하였다. 
다. 공인중개사법 제32조, 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4, 5항, [별표 2]는 전용
면적이 85㎡ 이하이고 부엌․화장실․목욕시설을 갖춘 오피스텔에 대한 임대차계약의 
중개보수는 거래금액(월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액)에 
1,000분의 4를 곱한 금액을 한도로 결정하도록 규정하고 있다. 따라서 원고의 중개보
수는 144,000원[= 거래금액 36,000,000원(= 8,000,000원 + 400,000원 × 70) × 1,000분
의 4, 부가가치세 포함 시 158,400원1)]을 한도로 결정되어야 하나, 원고는 C로부터 중
개보수로 185,000원(부가가치세 포함)을 받음으로써 공인중개사법 제32조에 따른 한도
를 26,600원 초과한 보수를 수령하였다(이하 ‘이 사건 위반행위’라 한다). 
라. 이에 피고는 2025. 4. 11. 공인중개사법 제39조 제1항 제11호, 제38조 제2항 제9
호, 제33조 제1항 제3호, 공인중개사법 시행규칙 제25조, [별표 4]에 따라 원고에게 3
개월의 업무정지처분을 하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). 
【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1, 5, 7, 8호증, 을 제1 내지 9호증의 각 기재, 
변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 위법 여부
가. 관계 규정
별지 기재와 같다. 
나. 원고의 주장
원고가 고의로 이 사건 위반행위를 하지 않은 점, 원고가 이 사건 위반행위 이후 
1) 피고는 원고가 받았어야 할 정당한 중개보수가 149,760원(부가가치세 포함)이라고 주장하나, 그 계산 근거를 찾
기 어렵다. 
- 3 -
C에게 초과 수령한 중개보수를 반환한 점, 이 사건 처분으로 업무가 정지될 경우 생계 
유지가 곤란해지는 점 등을 고려하면, 이 사건 처분을 통해 달성하려는 공익적 목적보
다 이 사건 처분으로 인한 원고의 피해가 과중하므로, 이 사건 처분에는 재량권을 일
탈․남용한 위법이 있다.
다. 공인중개사법 시행규칙 [별표 4]에 규정된 처분기준의 해석
1) 공인중개사법 제39조 제1항 제11호, 제38조 제2항 제9호, 제33조 제1항 제3호
는 개업공인중개사가 공인중개사법 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 
받은 경우 등록관청이 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있
다고 규정하고 있고, 공인중개사법 제39조 제2항의 위임을 받아 업무정지에 관한 기준
을 정한 공인중개사법 시행규칙 제25조, [별표 4]는 ‘공인중개사법 제38조 제2항 각 호
의 어느 하나를 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우’의 처분기준을 업무정지 6개월로 규
정하고 있다. 
2) 그런데 관계 규정의 내용과 형식 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다
음 사정에 비추어 보면, 공인중개사법 시행규칙 [별표 4]에 규정된 처분기준(업무정지 
6개월)은 확정적인 것이 아니라 업무정지기간의 상한을 정한 것에 불과하다고 봄이 타
당하다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2005두9910 판결 참조). 
가) 공인중개사법은 ‘6개월의 범위 안에서 기간을 정하여’ 업무정지를 명할 수 
있다고 규정함으로써 처분청에 업무정지기간을 정할 재량을 부여하고 있으므로, 위 [별
표 4]가 개업공인중개사가 공인중개사법 제32조에 정해진 보수 또는 실비를 초과하여 
금품을 받은 경우 행위의 경중과 무관하게 반드시 6개월의 업무정지처분을 하도록 정
한 것이라고 해석할 경우 법률유보원칙에 반할 우려가 있다. 
- 4 -
나) 위 [별표 4]는 ‘공인중개사법 제38조 제2항 각 호의 어느 하나를 최근 1년 
이내에 1회 위반한 경우’의 처분기준을 업무정지 6개월로 정하고 있는데, 공인중개사법 
제38조 제2항은 제1호부터 제11호까지에 걸쳐 다양한 위반행위를 규정하고 있다. 뿐만 
아니라 공인중개사법 제38조 제2항 제9호는 ‘제33조 제1항 각 호에 규정된 금지행위를 
한 경우’라고 규정하고 있는데, 공인중개사법 제33조 제1항 역시 제1호부터 제9호까지
에 걸쳐 다양한 금지행위를 규정하고 있다. 이처럼 ‘공인중개사법 제38조 제2항 각 호
의 어느 하나를 위반한 경우’에 포섭될 수 있는 위반행위의 태양이 매우 다양한 데다, 
이 사건에서 문제되는 공인중개사법 제33조 제1항 제3호에 규정된 금지행위(공인중개
사법 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위)에 한정하여 보더라
도 개업공인중개사가 수령한 보수․실비가 정해진 한도를 초과한 정도에 따라 위반행
위의 경중이 크게 달라질 수 있음에도, 위 [별표 4]는 이러한 위반행위의 태양․위반 
정도 등을 고려하지 않은 채 해당 위반행위들에 대한 처분기준을 모두 동일하게 규정
하고 있다. 따라서 위반행위의 태양․위반 정도 등을 감안하지 않은 채 정해진 한도를 
초과하여 보수․실비를 수령하기만 하면 곧바로 위 [별표 4]에 규정된 대로 6개월의 
업무정지처분을 하여야 한다고 해석하는 것은 평등의 원칙에 반할 여지가 있다. 
라. 이 사건 처분에 재량권을 일탈․남용한 위법이 있는지 여부
1) 관련 법리
제재적 행정처분이 사회통념상 재량권의 범위를 일탈하였거나 남용하였는지 여
부는 처분사유로 된 위반행위의 내용과 당해 처분행위에 의하여 달성하려는 공익 목적 
및 이에 따르는 제반 사정 등을 객관적으로 심리하여 공익 침해의 정도와 그 처분으로 
인하여 개인이 입게 될 불이익을 비교․형량하여 판단하여야 한다. 이 경우 제재적 행
- 5 -
정처분의 기준이 부령의 형식으로 규정되어 있더라도 그것은 행정청 내부의 사무처리
준칙을 규정한 것에 지나지 아니하여 대외적으로 국민이나 법원을 기속하는 효력이 없
고, 당해 처분의 적법 여부는 위 처분기준만이 아니라 관계 법령의 규정 내용과 취지
에 따라 판단되어야 하므로, 위 처분기준에 적합하다 하여 곧바로 당해 처분이 적법한 
것이라고 할 수는 없다. 다만 위 처분기준이 그 자체로 헌법 또는 법률에 합치되지 아
니하거나 위 처분기준에 따른 제재적 행정처분이 그 처분사유가 된 위반행위의 내용 
및 관계 법령의 규정 내용과 취지에 비추어 현저히 부당하다고 인정할 만한 합리적인 
이유가 없는 한 섣불리 그 처분이 재량권의 범위를 일탈하였거나 재량권을 남용한 것
이라고 판단해서는 안 된다(대법원 2007. 9. 20. 선고 2007두6946 판결 등 참조). 
2) 구체적 판단
앞서 본 처분의 경위에 따르면, 원고는 C로부터 공인중개사법 제32조에 정해진 
한도(144,000원, 부가가치세 포함 시 158,400원)를 초과한 185,000원(부가가치세 포함)
을 중개보수로 받았으므로, 이 사건 위반행위는 공인중개사법 제33조 제1항 제3호에 
규정된 금지행위에 해당한다. 
그러나 앞서 본 처분의 경위와 갑 제4호증의 기재, 변론 전체의 취지를 종합하
여 인정되는 다음 사정에 비추어 보면, 이 사건 처분은 이 사건 위반행위의 정도에 비
하여 지나치게 과중하므로, 이 사건 처분에는 재량권을 일탈․남용한 위법이 있다고 
판단된다. 따라서 이 사건 처분은 위법하다.
가) 공인중개사법 시행규칙 [별표 4]는 위반행위가 사소한 부주의나 오류 등 과
실로 인한 것으로 인정되는 경우, 위반행위자가 법 위반행위를 시정하거나 해소하기 
위하여 노력한 사실이 인정되는 경우, 그 밖에 위반행위의 동기와 결과, 위반정도 등을 
- 6 -
고려하여 업무정지기간을 줄일 필요가 있다고 인정되는 경우를 감경사유로 규정하고 
있다.
나) 그런데 원고가 공인중개사법 제32조에 정해진 한도를 초과하여 수령한 중개
보수는 26,600원2)으로 소액이므로, 이 사건 위반행위의 정도가 무겁다고 볼 수 없다. 
다) 원고는 공인중개사법 시행규칙 제20조, [별표 2]에 따라 1,000분의 4를 요율
로 적용하여야 함에도 1,000분의 5를 요율로 적용함으로써 정해진 한도를 초과하여 중
개보수를 수령하게 된 것으로 보이므로, 이 사건 위반행위는 고의에 의한 것이라기보
다는 사소한 부주의로 인한 것으로 판단된다. 
라) 더욱이 원고는 2025. 1. 14. C에게 초과 수령한 중개보수를 초과하는 금액
(41,000원)을 곧바로 반환함으로써 위반행위를 시정하거나 해소하기 위해 노력하였다. 
마) 원고가 이 사건 위반행위 이전에 유사한 위반행위를 하였다고 볼 만한 자료
도 없다. 
바) 피고는 감경사유 및 위반행위의 동기․정도를 고려하여 공인중개사법 시행
규칙 [별표 4]에 정해진 처분기준(업무정지 6개월)을 2분의 1 범위에서 감경하여 이 사
건 처분(업무정지 3개월)을 한 것이므로 이 사건 처분이 적법하다고 주장한다. 그러나 
① 위 [별표 4]는 부령의 형식으로 제재적 행정처분의 기준을 규정한 것으로서 행정청 
내부의 사무처리준칙을 규정한 것에 불과하여 대외적으로 국민이나 법원을 구속하는 
효력이 없으므로 해당 기준에 부합한다고 하여 곧바로 이 사건 처분이 적법한 것이라
고 볼 수 없는 점, ② 앞서 본 대로 위 [별표 4]에 규정된 처분기준(업무정지 6개월)은 
확정적인 것이 아니라 업무정지기간의 상한을 정한 것에 불과하므로, 피고가 6개월에
2) 피고의 주장대로 원고가 받았어야 할 정당한 중개보수가 149,760원(부가가치세 포함)이라고 보더라도, 원고가 초
과 수령한 금액은 35,240원(= 185,000원 – 149,760원)으로 소액임은 마찬가지이다.
- 7 -
서 3개월(2분의 1 범위 내에서 감경한 기간)의 범위 내에서만 업무정지기간을 정할 재
량을 가진다고 볼 수도 없는 점, ③ 나아가 앞서 본 이 사건 위반행위의 동기 및 정
도․원고의 위반행위 시정을 위한 노력 등에 비추어 위 [별표 4]의 처분기준에 따라 
업무정지기간을 3개월로 정하는 것이 현저히 부당하다고 판단되는 점 등을 종합하면, 
피고가 주장하는 사정만으로 이 사건 처분이 적법한 것이라고 보기 어렵다. 
3. 결론
원고의 청구는 이유 있으므로 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 
- 8 -
별지
관계 규정
■ 공인중개사법
제2조(정의) 
이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 
4. “개업공인중개사”라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.
제32조(중개보수 등) 
① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. (단서 생
략)
④ 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비
의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ
도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 
대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. 
제33조(금지행위) 
① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 
1. 제3조에 따른 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
2. 제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 
알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위
3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품
을 받는 행위
4. 해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰
인의 판단을 그르치게 하는 행위
5. 관계 법령에서 양도ㆍ알선 등이 금지된 부동산의 분양ㆍ임대 등과 관련 있는 증서 등의 
매매ㆍ교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위
6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위
7. 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부
동산이나 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중
- 9 -
개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위
8. 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료
된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위
9. 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 단체 구성원 이외의 자와 
공동중개를 제한하는 행위
제38조(등록의 취소) 
② 등록관청3)은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 
개설등록을 취소할 수 있다. 
1. 제9조 제3항에 따른 등록기준에 미달하게 된 경우
2. 제13조 제1항의 규정을 위반하여 둘 이상의 중개사무소를 둔 경우
3. 제13조 제2항의 규정을 위반하여 임시 중개시설물을 설치한 경우
4. 제14조 제1항의 규정을 위반하여 겸업을 한 경우
5. 제21조 제2항의 규정을 위반하여 계속하여 6개월을 초과하여 휴업한 경우
6. 제23조 제3항의 규정을 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 공개하지 아니하거나 중개의
뢰인의 비공개요청에도 불구하고 정보를 공개한 경우
7. 제26조 제3항의 규정을 위반하여 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하
거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우
8. 제30조 제3항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 아니하고 업무를 
개시한 경우
9. 제33조 제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우
10. 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 3회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 
업무정지 또는 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우(제1항 제8호에 해당하는 경우
는 제외한다)
11. 개업공인중개사가 조직한 사업자단체(「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조 제2
호의 사업자단체를 말한다. 이하 같다) 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 「독점규제 
및 공정거래에 관한 법률」 제51조를 위반하여 같은 법 제52조 또는 제53조에 따른 처
분을 최근 2년 이내에 2회 이상 받은 경우
3) 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장을 
의미한다(제9조 제1항). 
- 10 -
제39조(업무의 정지) 
① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 
안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여
는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 
11. 제38조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우
② 제1항에 따른 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다.
■ 공인중개사법 시행규칙
제20조(중개보수 및 실비의 한도 등)
④ 법 제32조 제4항에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따
른다. 
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔(다음 각 목의 요건을 모두 
갖춘 경우에 한정한다): 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 2의 요율 범위에서 중
개보수를 결정한다.
가. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것
나. 상ㆍ하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세
식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것
⑤ 제1항 및 제4항의 경우 거래금액의 계산은 다음 각 호에 따른다. 
1. 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보
증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만, 본문의 규정에 따라 합산한 금액이 5천
만원 미만인 경우에는 본문의 규정에 불구하고 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보
증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다.
제25조(업무정지의 기준) 
법 제39조 제2항 및 법률 제7638호 부동산중개업법 전부개정법률 부칙 제6조 제7항에 따른 
업무정지의 기준은 별표 4와 같다. 
[별표 2]
오피스텔 중개보수 요율(제20조 제4항 관련)
- 11 -
구 분 상한요율
1. 매매ㆍ교환 1천분의 5
2. 임대차 등 1천분의 4
[별표 4]
개업공인중개사 업무정지의 기준(제25조 관련) 
1. 일반기준
다. 등록관청은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제2호의 개별기준에 따른 업무정지
기간의 2분의 1 범위에서 줄일 수 있다.
1) 위반행위가 사소한 부주의나 오류 등 과실로 인한 것으로 인정되는 경우
2) 위반행위자가 법 위반행위를 시정하거나 해소하기 위하여 노력한 사실이 인정되는 경
우
3) 그 밖에 위반행위의 동기와 결과, 위반정도 등을 고려하여 업무정지기간을 줄일 필요가 
있다고 인정되는 경우
2. 개별기준
위반행위 근거 법조문 업무정지기간
카. 법 제38조 제2항 각 호의 어느 하나를 최근 
1년 이내에 1회 위반한 경우
법 제39조
제1항 제11호
업무정지 6개월
(끝)