[민사 판결문] 의정부지방법원 고양지원 2021가합72034 - 원상회복 등 청구의 소

 

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의정부지방법원 고양지원

제 1 민 사 부

판 결

사 건 2021가합72034 원상회복 등 청구의 소

원 고 1. A

2. B

원고들 소송대리인 변호사 김연옥

피 고 1. 주식회사 C

소송대리인 변호사 문성준

2. D

소송대리인 변호사 박홍서

변 론 종 결 2024. 7. 26.

판 결 선 고 2024. 8. 30.

주 문

1. 피고 주식회사 C는 원고 A에게 314,900,000원, 원고 B에게 287,500,000원 및 위 각

돈에 대하여 2021. 4. 29.부터 2024. 8. 30.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는

날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 각각 지급하라.

2. 원고들의 피고 주식회사 C에 대한 각 나머지 청구와 피고 D에 대한 청구를 모두

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기각한다.

3. 소송비용 중 원고들과 피고 주식회사 C 사이에 생긴 부분 중 20%는 원고들이, 나머

지는 피고 주식회사 C가 각 부담하고, 원고들과 피고 D 사이에 생긴 부분은 원고들

이 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

청 구 취 지

주위적으로, 피고들은 공동하여 원고 A에게 393,100,000원, 원고 B에게 358,900,000원

및 위 각 돈에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%

의 비율로 계산한 돈을 각각 지급하라.

예비적으로, 피고 주식회사 C(이하 ‘피고 C’라고만 한다)는 원고 A에게 1,195,974,020

원, 원고 B에게 1,087,352,980원 및 위 각 돈에 대하여 2020. 5. 14.부터 이 사건 소장

부본 송달일까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계

산한 돈을 지급하라.

이 유

1. 기초 사실

가. 당사자의 지위

1) 피고 C는 부동산 개발, 신탁, 분양 및 분양대행 등을 그 영업목적으로 하는 회

사로서, 하남시 E(도로명주소: 하남시 F)에 위치한 ‘G’ 상가 건물(이하 ‘이 사건 건물’이

라 한다)을 신축, 분양하는 사업의 시행사이다. 피고 D은 피고 C로부터 이 사건 건물

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확 약 서

* 본 확약서는 2020년 03월 06일 G건물 H, I호 분양계약에 관한 건으로 준공 시(2020년 3
월 예정) 병의원이 입점하지 않을 경우 H, I호에 약국이 입점하지 않을 경우 조건 없이
계약 해지와 계약금 전액 환불함을 확약함

* 본 확약서는 계약금 20% 입금 완료 시 유효하며, G건물 준공 시점에(2020년 3월 예정)
예정대로 병의원 입점과 약국 입점 시 본 확약서의 효력은 상실되며, 본 확약서는 폐기하
기로 한다.

의 분양 업무를 위임받은 사람이다.

2) 원고 A은 이 사건 건물 중 H호(이하 ‘H호’라 한다)를, 원고 B은 이 사건 건물

중 I호(이하 ‘I호’라 하고, H호와 통틀어 ‘이 사건 각 점포’라 한다)를 각 피고 C로부터

분양받은 수분양자들이다.

나. 이 사건 각 점포에 관한 분양계약의 체결 및 확약서의 작성

1) 매도인인 피고 C, 시공사인 주식회사 J과 2020. 3. 6. 원고 A은 H호를 11억

4,400만 원(부가가치세 포함, 이하 같다)에, 원고 B은 I호를 10억 4,000만 원에 각 분양

받기로 하는 계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 각 분양계약’이라 한다). 이 사건 각 분

양계약의 특약사항에서는 위 H호, I호가 약국 독점 상가임을 명시하였다.

2) 피고 C는 이 사건 각 분양계약 체결일과 같은 날 원고들에게 다음과 같은 내용

의 확약서(이하 ‘이 사건 확약서’라 한다)를 작성해주었다. 이후 피고 C는 2020. 3. 31.

경 이 사건 건물에 관한 사용승인을 받았고, 이 사건 각 점포에 관한 소유권보존등기

가 2020. 4. 20. 각 마쳐졌다.

3) 원고들은 이 사건 각 분양계약에 따라 이 사건 각 점포에 대한 분양대금을 모

두 지급한 후, 각 2020. 5. 14. H호 및 I호에 관하여 2020. 3. 6. 매매를 원인으로 하는

소유권이전등기를 마쳤다.

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- 약국 잔금일은 병의원 개원일에 맞춰 협의 후 조정할 수 있다. (단, 최대 조정일은 14일
이내로 한다)1)

- 병의원 개원일은 최대 7월 15일로 기준하기로 한다.

다. K과의 임대차 계약 체결 및 약국의 개설

1) 원고들은 2020. 5. 27. 피고들의 중개로 약사인 K과 이 사건 각 점포에 관한

임대차 계약을 각각 체결하였다(이하 ‘이 사건 임대차 계약’이라 한다). 이 사건 임대차

계약에 따르면, 보증금은 H호, I호 각 1억 원씩 합계 2억 원, H호의 월차임 500만 원

및 I호의 월차임 400만 원으로 월차임 합계 900만 원, 임대기간은 2020. 6. 15.부터

2022. 6. 14.까지로 정하였다.

2) 이 사건 임대차 계약에는 특약사항으로 다음과 같은 내용이 포함되어 있다.

3) K은 2020. 5. 27. 계약금 합계 2,000만 원, 2020. 6. 10. 나머지 보증금 잔금을

모두 지급한 후, 2020. 6. 26. 이 사건 각 점포에 ‘L약국’이라는 상호로 약국을 개설하

였다.

라. 이 사건 건물에의 병원 개설 및 폐원 등

1) 피고 C는 2020. 2. 17. 의사 M에게 이 사건 건물 2 내지 5층 전호실을 임대하기

로 하는 임대차 계약 및 이에 그 효력이 우선하는 약정을 각 체결하였다. 위 임대차 계

약 및 약정서에 따르면, 임대차보증금 합계 4억 원, 월차임 합계 3,600만 원(부가세 별

도), 임대기간은 2020. 3. 31.부터 2025. 3. 31.까지 5년으로 정하고, 피고 C가 M에게

인테리어 비용 합계 12억 원을 지원하기로 하되, M은 임대차 개시일부터 5. 30. 내에

인테리어 공사를 완료하기로 하였고, 임대차 계약일로부터 4개월 이내에 병, 의원을 개

설, 운영시키기로 하는 조항이 포함되어 있었다.

1) H호에 관한 임대차 계약에는 ‘즈금은 조정할 수 있다’고 기재되어 있는데, 이중 ‘즈금은’ 부분은 오기로 보인다.

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2) 의사 M은 2020. 9. 7. 이 사건 건물 N 내지 O호, 3, 4층 전체에 ‘P의원’이라는

상호로 병원을 개설하였다(이하 ‘이 사건 병원’이라 한다). M은 그 무렵부터 이 사건 병

원을 운영하다가, 2020. 10. 30.경 이 사건 병원을 폐업하였다.

[인정 근거] 다툼이 없거나 이 법원에 현저한 사실, 갑 제1 내지 4, 7호증, 을가 제1

내지 3호증, 을나 제2, 3호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전

체의 취지

2. 당사자 주장의 요지

가. 원고들

1) 주위적 청구

선택적으로, 다음과 같은 각 청구원인으로 인해 원고들은 이 사건 건물에 병원이

입점하였을 경우와 비교하여 이 사건 각 점포의 시세 차액 상당의 손해를 입었으므로,

피고들은 공동하여 원고들에게 위 차액 상당의 돈 및 이에 대한 지연손해금을 각각 지

급할 의무가 있다.

가) 피고들은 이 사건 각 점포의 분양 당시 병원 입점 확정이라는 취지로 이 사

건 건물 외벽에 현수막을 게시하고, 같은 내용의 홍보인쇄물을 원고들에게 교부하였다.

이는 표시·광고의 공정화에 관한 법률(이하 ‘표시광고법’이라 한다) 제3조 제1항이 금지

하는 허위·과장 광고에 해당하므로, 피고들은 원고들에게 표시광고법 제10항에 따른

손해배상책임을 진다.

나) 피고들은 M이 이 사건 병원을 운영할 의지나 구체적 계획이 있는지 신중히

확인한 후 정확한 정보를 원고들에게 제공할 신의성실의 원칙상의 의무가 있었는데,

이를 위반하였으므로 원고들에게 민법 제750조에 따른 불법행위책임을 진다.

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다) 이 사건 건물에 병원을 입점시키는 것은 이 사건 각 분양계약상 피고 C의

의무인데 피고 C가 이를 이행하지 않았으므로, 피고들은 원고들에게 채무불이행에 따

른 손해배상책임을 진다.2)

라) 이 사건 건물에 병원이 입점하는 것은 이 사건 각 분양계약 성립의 기초가

되었고, 원고들은 병원이 입점하지 않거나 1달 만에 폐업할 것이라는 사정을 예견할

수 없었으며, 병원이 입점하지 않았음에도 원고들이 매매대금 전부를 지급하는 것은

부당하므로, 이 사건 각 분양계약은 사정변경을 이유로 감액되어야 한다.

2) 예비적 청구

선택적으로, 다음과 같은 각 청구원인으로 인해 이 사건 각 분양계약은 해제 또는

취소되었으므로, 피고 C는 원고들에게 각 분양대금, 취·등록세 등 소유권이전등기 관련

비용 합계 금액과 이에 대한 지연손해금을 각각 지급할 의무가 있다.

가) 이 사건 건물에 병원이 입점하여 최소 5년간 영업을 유지하는 것은 이 사건

각 분양계약상 피고 C의 의무인데 피고 C가 이를 이행하지 않았으므로, 원고들은 채무

불이행을 이유로 이 사건 각 분양계약을 해제한다.

나) 이 사건 확약서에 따르면, 이 사건 건물 준공 시까지 병의원이 입점하지 않

는 경우 피고 C는 조건 없이 계약 해지 및 계약금의 전액 환불을 확약하였으므로, 원

고들은 위 확약서에 따라 이 사건 각 분양계약을 해제한다.

다) 이 사건 건물에의 병원 입점은 이 사건 각 분양계약 성립의 기초가 되었고,

원고들은 병원이 입점하지 않거나 1달 만에 폐업할 것이라는 사정을 예견할 수 없었으

며, 병원이 입점하지 않았음에도 원고들이 매매대금 전부를 지급하는 것은 부당하므로,

2) 원고들은 2024. 6. 20.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 3쪽에서 손해배상책임의 주체로 피고 C만을 언급하였으나, 같은
서면의 ‘변경된 청구취지’를 감안할 때 피고 D에게도 손해배상을 청구하는 것으로 본다.

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이 사건 각 분양계약은 사정변경을 이유로 해제되어야 한다.

라) 원고들은 피고 C의 기망으로 인해 이 사건 병원이 정상적으로 입점 및 운영

될 것이라는 착오에 빠져서 이 사건 각 분양계약을 체결하였고, 이는 계약의 중요한 부

분이다. 원고들은 사기, 또는 착오를 이유로 이 사건 각 분양계약을 취소한다.

나. 피고들

1) 피고 C

가) 피고 C의 병원 입점에 관한 홍보행위는 일반 상거래 관행이나 신의칙에 비

추어 용인될 수 있는 한계를 넘었다고 볼 수 없으므로, 표시광고법 위반에 해당하지

않는다.

나) 피고 C는 2020. 2. 17. M과 임대차 계약을 체결하여 이 사건 각 분양계약

당시 병원 입점이 확정된 상태였고, M이 약 2개월만에 병원을 폐업하는 것을 예상할

수 없었으므로, 원고들에게 적시에 정확하고 충분할 정보를 고지할 신의칙상 의무를

위반했다고 볼 수 없다.

다) 이 사건 확약서는 계약금이 지급된 상황에 해제권을 부여한 것이고 매매대

금 완납 후에도 적용되는 것으로 볼 수 없다. 이 사건 각 분양계약상 피고 C의 주된

의무는 이 사건 각 점포의 소유권을 이전해주는 것이고, 5년간 병원 입점을 유지시킬

의무는 이에 포함되어 있지 않으므로, 채무불이행 책임은 성립하지 않는다.

라) 사정변경으로 인한 대금감액청구권은 그 법적 근거가 없으며, 사정변경으로

인한 해지권은 피고 C에게 책임이 없는 이 사건에 적용될 수 없다.

2) 피고 D

가) 위 피고 C의 주장과 같은 이유로, 피고 D은 표시광고법 위반이나 민법 제

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750조에 따른 손해배상책임을 지지 않는다.

나) 이 사건 각 분양계약의 당사자는 원고들과 피고 C이므로, 피고 D은 채무불

이행 책임이나 분양대금 감액으로 인한 반환 의무가 없다.

3. 주위적 청구에 관한 판단

가. 피고 C에 대한 선택적 청구원인 중 채무불이행으로 인한 손해배상책임에 관한 판

단

1) 관련 법리

가) 계약당사자는 주된 급부의무 외에도 계약을 통해 추구하고자 하는 목적 달성

을 위하여 또는 급부이익 보호를 위하여 종된 의무로서 여러 가지 부수적 의무를 부담

한다. 이러한 부수적 의무는 법률이나 계약 외에도 채권관계의 성질 혹은 신의성실의

원칙으로부터 발생할 수 있다(대법원 1997. 4. 11. 선고 96다47449 판결, 대법원 2009.

4. 23. 선고 2008다62427 판결 등 참조). 계약상의 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채

무를 구별함에 있어서는 급부의 독립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었

거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하

여 결정하되, 계약의 내용·목적·불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 한다(대법

원 2005. 11. 25. 선고 2005다53705, 53712 판결, 대법원 2022. 6. 16. 선고 2022다

203804 판결 등 참조). 한편, 신의칙상의 부수적 의무를 위반하여 상대방이 손해를 입

었다면 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2021. 8. 19. 선고 2018다270876 판결 등 참

조).

나) 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 의미를 명확하게 확정하

는 것이다. 당사자가 서면에 사용한 문구를 그대로 따라야 하는 것은 아니지만, 처분문

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서의 진정성립이 인정되는 경우 법원은 그 기재 내용을 부인할만한 분명하고도 수긍할

만한 반증이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여

야 한다. 다만 당사자가 표시한 문언으로 그 의미가 명확하게 드러나지 않아 처분문서

에 나타난 법률행위의 해석이 문제되는 경우, 그 문언의 형식과 내용, 법률행위가 이루

어진 동기와 경위, 당사자가 법률행위를 통하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래

와 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거

래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2021. 1. 14. 선고 2018다

223054 판결 등 참조).

2) 채무불이행으로 인한 손해배상책임의 발생

가) 이 사건 각 분양계약 내용을 구성하는 이 사건 확약서는 피고 C가 ‘준공 시

까지 병의원이 입점하지 않을 경우 조건 없는 계약 해지와 계약금 전액 환불’을 확약

하는 내용을 포함하고 있기는 하나, 별도로 병원 입점 의무나 그 위반 시의 손해배상

책임에 관하여는 정하지 않고 있다.

나) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 든 증거, 갑 제6호증, 을

가 제4 내지 16호증의 각 기재, 감정인 Q의 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여

인정할 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정을 종합하면, 이 사건 건물의 분양자인 피고

C는 원고들이 분양받은 이 사건 각 점포의 운영을 위해 이 사건 건물의 준공 시점까

지 병원을 입점시켜 운영하도록 할 이 사건 각 분양계약에 따른 부수적 의무를 부담하

고, 원고들에게 그 의무를 위반하였으므로 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 진다

고 보는 것이 타당하다.

① 피고 C가 이 사건 각 점포를 분양할 당시 이 사건 건물 외벽에 ‘R도시 최

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고의 첨단장비! 전문의학 박사님 진료! 6월 개원 확정. 가정의학과, 내과, 소아과, 이비

인후과, 피부과, 비만클리닉, 도수치료’라고 기재된 현수막을 게시하고, ‘2층 내지 5층에

병원 입점 확정’이라는 취지로 기재된 홍보물을 원고들에게 교부하였다는 사실은 당사

자 사이에 다툼이 없다. 피고 C가 피고 D 등 중개인을 통하여 병원 입점 사실을 적극

적으로 홍보하면서 분양계약의 체결을 권유하였고, 이에 따라 병원 및 약국 입점 불이

행 시 원고들에게 계약해제권이 부여된 이 사건 확약서가 작성되었음은 앞서 본 바와

같다.

② 이 사건 각 점포는 이 사건 건물에서 유일하게 ‘약국독점’이 보장된 상가였

다. 이 사건 각 점포는 약국으로 독점적으로 임대할 것이 예정되어 있었는데, 같은 건

물에 병원이 입점할 것인지 여부는 약국으로서 임대차 가능성과 차임 수준에 크게 영

향을 미친다. 따라서 병의원의 입점 여부는 이 사건 각 분양계약의 체결 여부에 핵심

적인 고려사항이었을 것으로 보이며, 피고 C도 이러한 사정을 인지하여 준공 시까지

병의원이 입점하지 않거나 약국이 입점하지 않을 경우 원고들이 계약 전체를 해제할

권리를 부여하였다.

③ 감정인 Q의 감정 결과에 따르면, 이 사건 각 분양계약이 체결된 2020. 3.

6. 시점에 병원이 입점하지 않은 경우 일반상가를 기준으로 한 H호의 감정평가액은 6

억 2,960만 원, I호의 감정평가액은 5억 7,490만 원으로, 이는 이 사건 각 분양계약의

분양대금인 11억 4,400만 원, 10억 4,000만 원의 절반에 가까운 금액이다. 반면 같은

시점에 병원이 입점한 경우 약국을 기준으로 한 H호의 감정평가액은 9억 4,450만 원,

I호의 감정평가액은 8억 6,240만 원으로, 병원이 입점하지 않은 경우의 감정평가액과

비교하여 약 3억 원 정도가 더 많은 금액이다. 이와 같이 원고들이 병원이 입점하지

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않은 건물의 일반상가의 2배에 상당한 금액으로 이 사건 각 분양계약을 체결하되, 분

양자인 피고 C만이 관여할 수 있었던 이 사건 건물의 다른 상가 부분의 병원 입점이

준공 시까지 이루어지지 않을 경우, 그에 따라 약국이 입점되지 않을 경우의 위험을

피고 C가 부담하고, 그 입점을 원고들에게 확약하였다.

④ 원고들에게 소유권이 이전될 때까지 병의원 입점이 이루어지지 않았고, 그

이후 피고들이 직접 약국 임차인인 K을 물색하여 원고들과 K 사이에 2020. 5. 27. 이

사건 임대차 계약을 체결하도록 하였다. 그 특약사항으로 병의원 개원일이 늦어도

2020. 7. 15.로 명시되어 있음은 앞서 본 바와 같다. 분양자가 이미 소유권을 이전받은

상가의 수분양자를 위한 임차인을 직접 중개하는 것이 통상적이지 않으나, 소유권이

이전된 후에도 피고 C는 이 사건 확약서에 따라 이 사건 각 분양계약 체결 시 보장한

병의원과 약국을 입점시킬 의무를 이행하고자 약국 임차인까지 물색하였고, 원고들에

게 지속적으로 그 의무를 이행할 수 있다고 확약하여 원고들과 K 사이에서 위와 같은

특약사항까지 명시되게 하였다.

⑤ 이 사건 확약서는 예상 준공시점을 2020년 3월로 명시하고, 병의원의 입점

시점을 이 사건 건물의 준공 시로 정하였다. 이 사건 건물은 원고들에게 소유권이 이

전된 2020. 5. 14. 이전에 준공되었으나, 이 사건 건물의 준공 시점까지 병원 영업이

개시되지 않았다. 피고 C는 M과의 임대차 계약에 따라 인테리어 공사 시점과 영업 시

작일이 2020년 5월과 6월로 정해져 있어서, 원고들에게 이 사건 각 분양계약을 체결한

2020. 3. 6. 당시 고지한 예상 준공 시점인 2020년 3월 말까지는 실제로 병원이 입점

될 수 없음을 알 수 있었음에도, 이와 같이 병의원의 입점시점을 정하여 원고들에게

입점을 보장하였다. 이와 같은 사정을 감안하면, 피고 C는 원고들에게 준공 시점이 경

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과하더라도 이 사건 건물에 병원을 입점시키고, 이 사건 각 점포에 약국을 입점시키는

것을 이 사건 분양계약상의 의무로 인식하였다고 보는 것이 당사자의 의사와 신의성실

의 원칙에 부합한다.

⑥ ‘입점’의 사전적 의미가 ‘상가나 건물 따위에 가게가 새로 들어옴’이어서 영

업이 개시된다는 의미를 포함하고 있는 점, 원고와 피고 C 사이의 이 사건 각 분양계

약 체결 전 이 사건 2층에서 5층에 관하여 M과 피고 C 사이의 임대차 계약이 이미 체

결되어 있었던 점에 비추어보면, ‘병의원이 입점하지 않을 경우’는 ‘이 사건 건물에서

실제로 병의원이 영업을 개시하지 않는 경우’라고 해석함이 타당하다. 이 사건 건물 준

공 시까지 피고 C가 병의원의 입점 의무를 이행하지 못하였음은 물론 그 의무를 더

이상 이행할 수 없음은 분명하다.

⑦ 아울러 이 사건 확약서에 손해배상에 관한 내용이 없다고 하더라도, 조건

없는 계약 해지 및 계약금의 전액 환불 조건을 둔 것이 당사자들이 손해배상책임을 배

제하려는 의사였다고 해석할 수도 없다.

⑧ 피고 C는 원고들 외의 다른 수분양자들인 S, T, U, V, W과 피고 C 사이의

민사소송에 관한 판결들 및 피고 C의 공동대표이사인 X, Y에 대한 불송치 결정서, 불

기소이유서 및 형사소송 판결 등을 들면서, 피고 C의 병원 입점 의무 불이행이 없다고

주장한다. 그러나 위 각 사건의 당사자들과 피고 C의 법률관계는 분양계약 체결의 시

기와 경위, 분양 대상 점포의 성격, 수분양자와 병원 임차인과의 계약 관계, 분양 계약

의 내용, 확약서의 존부 및 내용 등의 측면에서 이 사건과 동일하다고 보기 어렵고, 당

사자들의 주장 및 제출된 증거가 상이한 이 사건에 그대로 적용할 수 없다.

다) 이에 대하여 피고 C는 2020. 9. 7. 이 사건 병원이 입점하여 1달 이상 정상

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적으로 운영되었으므로 이 사건 확약서상의 의무를 이행하였다고 주장한다.

피고 C가 주장하는 M은 형식적으로 영업을 개시하고 몇 건의 진료를 한 것으로

보이기는 하나, 실제 영업 기간은 불과 2개월을 채우지 못하였다. 아울러 피고 D은 이

사건 병원이 단기간에 폐업하게 된 이유로 임차인이었던 M이 자신의 이름으로 의료기

관 개설신고를 하지 못하고 타인의 명의로 의료기관 개설신고를 한 것으로 진술하고

있다. 의료법 제33조에 따르면 의료기관 개설신고를 하지 않고는 의료업을 할 수 없으

며, 법에서 특별히 정한 경우 외에는 의료기관 내에서만 의료업을 하여야 하는데, 이

사건 건물에 의료기관 개설신고를 마치지도 못한 M이 그 건물에서 설령 몇 건의 진료

를 했다고 하더라도, 이를 두고 이 사건 각 분양계약 체결 당시 당사자들이 상정했던

병의원의 입점 의무를 뒤늦게 이행하였다고 평가하기도 어렵다.

따라서 피고 C의 위 각 주장은 모두 이유 없다.

3) 손해배상의 범위

가) 피고 C가 이 사건 건물의 준공 시점까지 병원을 입점시킬 의무를 이행하지

않음으로 인하여, 원고들은 이 사건 건물에 병원이 입점하고 이 사건 각 점포가 약국

으로 분양되었을 경우의 시가와, 병원의 입점 없이 일반 상가로 분양되었을 경우의 시

가의 차액에 상당한 손해를 입었다고 할 것이다.

나) 감정인 Q의 감정 결과에 따르면, 피고 C가 위 의무를 불이행한 이 사건 건

물의 준공일과 근접한 시점으로 이 사건 각 분양계약 체결일인 2020. 3. 6.을 기준으로

하여, ① 병원이 입점하고 이 사건 각 점포가 약국으로 분양되었을 경우의 시가의 감

정평가액은 H호가 944,500,000원, I호가 862,400,000원이고, ② 병원 입점 없이 이 사

건 각 점포가 일반 상가로 분양되었을 경우의 시가의 감정평가액은 H호가 629,600,000

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원, I호가 574,900,000원인 사실을 인정할 수 있다. 위 각 시점별 감정평가액의 차액은

H호가 314,900,000원(= 944,500,000원 – 629,600,000원), I호가 287,500,000원(=

862,400,000원 – 574,900,000원)이다.

이에 대하여 피고 C는 다른 감정인 후보가 2024. 3. 6. 병원 입점 여부에 따른

시세 차액 감정이 사실상 어렵다는 이유로 예상감정료 산정 반려 요망을 제출하였으므

로, 감정인 Q의 감정 결과에 대한 신뢰성에 의문이 있다고 주장한다. 그러나 감정인의

감정 결과는 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는

한 존중하여야 하며(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608, 84615, 84622, 84639 판

결 등 참조), 감정인 Q은 인근 유사 부동산의 가격 수준, 평가 전례 등 참고 가격자료

를 통해 시장 가치를 기준으로 한 감정평가액을 산정하였으므로, 이러한 감정인의 판

단이 경험칙에 반하거나 현저히 불합리하다고 보기 어렵다.

다) 피고 C는 채무불이행으로 인한 손해배상으로 원고 A에게 314,900,000원, 원

고 B에게 287,500,000원 및 이에 대한 지연손해금을 각각 지급할 의무가 있다.

라) 한편, 원고들은 감정인 Q의 감정 시점인 2024. 5. 19.를 기준으로 한 감정평

가액을 손해액으로 주장한다. 그러나 피고 C는 이 사건 건물의 준공일까지 병의원을

입점시킬 부수적 의무를 부담하고, 원고들은 그에 따라 준공 당시 이 사건 건물에 병

의원이 입점할 것이라는 피고 C의 보장을 신뢰하여 이를 전제로 이 사건 각 분양계약

당시 매매대금의 지급을 약정한 것이므로, 이 사건 각 분양계약 당시인 2020. 3. 6.자

시가 차액을 손해배상의 기준으로 삼는 것이 타당하다. 원고들의 이 부분 주장은 이유

없다.

4) 소결론

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따라서 피고 C는 원고 A에게 314,900,000원, 원고 B에게 287,500,000원 및 위 각

돈에 대하여 원고들이 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본이 피고 C에 송달된 다음날

인 2021. 4. 29.부터 피고 C가 그 이행의무의 존재 여부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타

당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2024. 8. 30.까지는 상법이 정한 연 6%의, 그 다

음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 비율로 계산

한 지연손해금을 각각 지급할 의무가 있다.

나. 피고 C에 대한 청구원인 중 채무불이행으로 인한 손해배상책임 외의 나머지 선택

적 청구원인에 관한 판단

1) 원고들은 피고 C에 대하여 채무불이행으로 인한 손해배상책임 외에 표시광고법

위반으로 인한 손해배상책임, 불법행위로 인한 손해배상책임 및 사정변경을 이유로 한

감액에 따른 반환청구권을 각 선택적 청구원인으로 주장하면서, 그 청구취지는 동일하

게 감정인 Q의 감정 결과 중 2024. 5. 19.를 기준으로 한 감정평가액의 차액을 들고

있다.

2) 위에서 인용하지 않은 범위 내에서 위 각 선택적 청구원인을 본다.

피고 C의 현수막 등을 통한 홍보에 관한 표시광고법 위반 행위, 이 사건 각 분양

계약 체결 시 M의 이 사건 병원 운영 의지 및 계획을 확인한 후 원고들에게 정보를

제공하지 않은 행위는 이 사건 각 분양계약이 체결된 2020. 3. 6.경에 발생하였고, M의

폐업에 따른 사정변경은 2020. 10. 30.경 발생하였다. 이를 감안하면 만약 원고들의 선

택적 청구원인을 인정한다고 하더라도, 위에서 인용한 감정인 Q의 감정 결과 중 2020.

3. 6. 기준 감정평가액의 차액의 범위 내에서 인용될 것으로 보인다. 원고들이 제출한

증거만으로 위에서 인용한 범위를 초과하여 2024. 5. 19.를 기준으로 한 감정평가액의

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차액을 원고들의 손해로 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없다.

3) 따라서 원고들의 이 부분 각 청구는 이유 없다.

다. 피고 D에 대한 각 청구에 관한 판단

1) 표시광고법 위반으로 인한 손해배상청구에 관한 판단

가) 관련 법리

(1) 표시광고법 제3조 제1항 제1호에서 말하는 ‘허위·과장의 광고’는 사실과

다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하

여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는

광고를 말하고, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는

지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인

상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하여야 한다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다

22553 판결 참조). 표시광고법상 허위·과장 광고로 인한 손해배상청구권은 불법행위에

기한 손해배상청구권의 성격을 갖는다[대법원 2019. 4. 23. 선고 2015다28968, 2015다

28975(병합), 2015다28982(병합), 2015다28999(독립당사자참가의소) 판결 참조].

(2) 상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을

신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행

위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것

이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다. 또

한 상가를 분양받을 경우 그 운영을 어떻게 하고, 그 수익은 얼마나 될 것인지와 같은

사항은 투자자들의 책임과 판단 하에 결정될 성질의 것이다(대법원 2001. 5. 29. 선고

99다55601, 55618 판결 등 참조).

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나) 구체적 판단

(1) 피고 D이 피고 C로부터 이 사건 건물의 분양 업무를 위임받은 사실은 앞

서 본 바와 같고, 원고들에게 이 사건 건물에 병원이 입점할 예정이라고 전달하고, 이

사건 각 분양계약의 체결 및 이 사건 확약서의 작성 과정에 관여한 사실은 당사자 사

이에 다툼이 없다.

(2) 그러나 원고들은 ① 피고 D이 ‘최소 5년에서 10년까지 병원에 관한 임대차

계약이 체결되었으며, 대기 중인 약사들 15명 가운데 착실한 약사를 선별해서 계약 중개

도 해줄 것’이라고 강하게 권유하였고, ② ‘이 사건 건물에 병원 및 약국이 정상적으로

입점하여 최소 5년 동안 운영을 할 것’이라고 원고들을 기망하였다고 주장하는데, 이를

증명할 수 있는 아무런 증거도 제출하지 못하였다. 그 외에 피고 D이 피고 C가 이 사건

건물 외벽에 현수막을 게시한 행위나 이 사건 각 분양계약의 체결 및 이 사건 확약서의

작성 과정, 또는 원고들에 대한 기망행위에 어떻게 구체적으로 관여하였는지에 관하여,

원고들의 주장에 따르더라도 피고 D의 행위 일시나 행위 태양 등이 구체적으로 특정되

어 있지 않으며, 원고들은 이에 관한 증거도 제출하지 못하였다.

(3) 한편, 이 사건 각 분양계약의 체결 당시 피고 C와 M 사이에 그 용도를

병, 의원 및 병의원 부설시설 등으로 특정하여 2020. 3. 31.부터 5년 동안을 임대기간

으로 하는 임대차 계약이 이미 체결되어 있었다는 점은 앞서 본 바와 같다. 즉, 피고

D이 이 사건 각 분양계약의 체결 과정에서 원고들에게 이 사건 건물에 병원 입점이

예정되어 있다고 전달한 것 자체로는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될

수 없는 과장이나 기망이 있었다고 보기 어렵다.

(4) 이와 같이 원고들이 제출한 증거들만으로는, 피고 D이 신의성실의 의무에

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비추어 비난받을 정도의 방법으로 원고들에게 사실을 허위·과장하여 고지하였다는 점

을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없다.

다) 소결론

따라서 원고의 피고 D에 대한 이 부분 각 청구는 모두 받아들이지 아니한다.

2) 불법행위 및 채무불이행으로 인한 손해배상청구, 분양대금 감액에 따른 반환 청

구에 관한 판단

가) 원고들은 피고 D에게 입점 예정인 의사가 이 사건 병원을 운영할 의지나 계

획이 있는지 신중하게 확인한 후 정확한 정보를 원고들에게 제공해야 할 신의성실의

원칙상 의무가 있으며, 피고 D이 이를 위반함으로써 원고들에게 불법행위책임을 진다

고 주장한다.

그러나 이 사건 각 분양계약이나 이 사건 확약서에 입점 예정인 의사의 병원 운

영 의지 및 구체적인 계획을 확인해야 한다는 내용은 존재하지 않고, 피고 D은 이 사건

각 분양계약이나 이 사건 확약서의 당사자에도 해당하지 않으며, 중개인으로서 그 체결

과정에 관여하였다는 사실만으로 신의성실의 원칙상 원고들에 대하여 입점 병원에 대한

정보제공 의무가 있다고 인정하기 어렵다. 달리 피고 D이 이 사건 분양계약 체결 당시

M이 이 사건 병원을 개업하고 2개월이 지나지 않아 폐업할 것이라는 점, 또는 이 사건

병원의 운영 의지나 계획이 없다는 점을 알거나 알 수 있었다고 볼만한 증거도 없다.

나) 원고들은 2024. 6. 20.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 통해 피고 D

에 대하여 채무불이행으로 인한 손해배상, 또는 분양대금 감액에 따른 반환 청구를 구

하고 있다. 그러나 피고 D이 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 확약서의 당사자가 아니

므로 원고들에게 계약상 의무가 있다고 볼 수 없다.

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다) 따라서 원고들의 피고 D에 대한 이 부분 각 청구는 받아들이지 아니한다.

4. 피고 C에 대한 예비적 청구에 관한 판단

원고들은 피고 C에 대한 예비적 청구로, ① 피고 C의 채무불이행, 이 사건 확약서에

기초한 해제 약정, 또는 사정변경을 이유로 한 이 사건 각 분양계약의 해제 및 이에

따른 원상회복을, 또는 ② 착오, 또는 피고 C의 기망을 이유로 이 사건 각 분양계약의

취소 및 이에 따른 부당이득반환을 각 주장하고 있다. 이 사건 예비적 청구는 이 사건

주위적 손해배상 청구와 논리적으로 양립할 수 있는 청구로서 성질상 선택적 관계에

있는 양 청구를 원고들이 심판의 순위를 붙여 청구한다는 취지에서 예비적으로 병합하

였다. 변론 전체의 취지에 비추어, 원고들은 피고 C에 대한 채무불이행으로 인한 손해

배상책임의 성립이 인정되지 않는 경우에만 다음 순위로 이 사건 각 분양계약 전체를

취소 또는 해제하여 소급적으로 무효화하는 예비적 청구에 대한 판단을 구하였다.

그러나 원고들의 주위적 청구와 관련하여 피고 C에 대한 채무불이행으로 인한 손해

배상책임의 성립 주장이 받아들여졌고, 다만 손해배상의 범위에 관하여만 일부 기각한

이상, 더 나아가 예비적 청구에 관하여 판단하지 않는다.

5. 결론

그렇다면 원고들의 피고 C에 대한 각 주위적 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어

인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없어 기각하며, 피고 D에 대한 각 청구는 모두 이유

없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 김도요

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판사 채영림

판사 정영태