[민사 판결문] 서울북부지방법원 2023가단113561 - 손해배상(기)

 

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서 울 북 부 지 방 법 원

판 결

사 건 2023가단113561 손해배상(기)

원 고 A아파트입주자대표회의

소송대리인 변호사 고병철

피 고 B

소송대리인 변호사 박한신

변 론 종 결 2024. 6. 18.

판 결 선 고 2024. 7. 16.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고는 원고에게 54,150,000원 및 이에 대하여 2022. 8. 31.부터 이 사건 청구취지 및

청구원인 변경신청서 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는

연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이 유

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A아파트 공동주택관리규약

제1장 총칙
제1조【목적】 이 공동주택관리규약은 「주택법」 제44조 제2항 및 같은 법 시행령 제57조 제1항에 따
라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 필요한 사항을 규정함으로써 입주자 및 사용자의 보호와 주
거생활의 질서유지를 목적으로 한다.
제2조【적용범위】 이 공동주택관리규약(이하 “규약”이라 한다)은 서울특별시 동대문구 E (C) 공동주택
내, 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설과 그 대지의 관리 및 사용에 관하여 적용한다.
제3조【용어 정의】 이 규약에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.
1. ‘입주자’란 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존∙비속을 말한다.
2. ‘사용자’란 입주자 외의 자로서 공동주택을 임차하여 사용하는 자 등을 말한다.
3. ‘입주자등’이란 입주자 및 사용자를 말한다.
4. ‘공동주택 등’이란 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 말한다.
5. ‘공동주택단지’란 법 제16조에 따라 주택건설사업계획의 승인을 얻어 주택과 부대시설 및 복리시

설을 건설한 일단의 토지를 말한다.
6. ‘관리주체’란 공동주택 등을 관리하는 자치관리기구의 관리사무소장 및 주택관리업자를 말한다. 다

만, 입주자등이 관리주체를 선정하기 전까지는 사업주체를 말한다.

1. 기초사실

가. 서울 동대문구 C 지상의 A 아파트(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)는 지하 1층,

지상 15층 규모의 주상복합건물인 집합건물이다. 이 사건 건물 중 ① 지하 1층, 지상

1층에는 주차장, 기계실, 전기실이, ② 지상 2층, 지상 3층, 지상 4층에는 업무시설(오

피스텔 12세대, 이하 ‘이 사건 오피스텔’이라고 한다)이, ③ 지상 5층부터 지상 15층까

지에는 공동주택(아파트 36세대, 이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)이 있다.

나. 원고는 이 사건 건물의 관리·운영 등을 목적으로 결성된 비법인사단이고, 피고는

2002.경부터 2020. 1.경까지 이 사건 아파트 D호의 구분소유자였으며, 2012. 10. 말경

부터 2016.경까지 원고의 대표자 지위에 있었던 사람이다.

다. 원고는 2012. 10. 29. 회의에서 관리규약을 제정하였는데, 이 사건과 관련된 규

약은 다음과 같다.

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7. ‘자생단체’란 주택법에서 정한 법정단체 이외의 단체인 부녀회, 봉사회, 노인회 등을 말한다.
8. ‘중임’이란 해당 임기를 마치고 다시 선출되어 임용되는 것으로 임기가 연속되어 시작되는 형태(연

임)와 임기가 연속되지 않는 형태 모두를 포함한다.
9. 그 밖의 용어에 대하여는 「주택법」(이하 ‘법’이라 한다), 「주택법 시행령」(이하 ‘영’이라 한다) 및

「주택법 시행규칙」(이하 ‘규칙’이라 한다)에서 사용하는 용어의 정의와 같다.
제4조【입주자회】 입주자등은 제1조의 목적을 달성하기 위하여 영 제50조에 따른 입주자회를 둔다.

제2장 입주자등의 권리 의무
제7조【입주자 등의 권리】 입주자 등은 주택법령에서 정한 사항 외에 다음 각 호의 권리를 갖는다.
다만 제3호 및 제4호에 따른 동별 대표자∙회장 및 감사의 피선거권은 입주자(1세대 주택은 하나의
피선거권을 갖는다)에 한한다.
1. 전용부분을 주거의 목적으로 사용할 수 있는 권리
2. 공용부분을 관계규정이 정하는 바에 따라 사용하는 권리
3. 선거구의 동별 대표자에 관한 피선거권∙선거권 및 그 해임권
4. 입주자대표회의의 회장 및 감사에 관한 피선거권(동별 대표자로 선출된 경우에 한한다)∙선거권 및

그 해임권
5. 공동주택의 관리에 대하여 입주자회의 및 관리주체에게 의견 진술권
6. 그 밖에 이 규약에 정한 권리
제8조【의결권 행사】
1. 1세대의 주택에서는 하나의 의결권을 갖는다.
2. 입주자등은 서면으로 의결권을 행사할 수 있다.
3. 소유자 또는 세대주(임차 등을 한 경우)가 아닌 입주자 등은 입주자명부에 등재된 세대주를 대리

하여 의결권을 행사할 수 있다. *대리시 위임장을 첨부해야 한다.

제3장 입주자대표회
제12조【입주자 대표의 선출】
1. 입주자회를 구성하는 대표자는 각 세대 1인의 투표권 행사로 과반수 및 종다수의 의결로 선출한

다.
제13조【입주자 대표의 임기】
동대표의 임기는 2년으로 하며 한차례 1회에 한하여 연임할 수 있다. 회기는 매년 1월 1일에서 12월
말까지로 한다.
제14조【임원의 구성】
1. 입주자회에는 다음 각 호의 임원을 둔다.
1) 동대표 1인, 2) 총무 1인, 3) 운영위원 9인 이내(전 세대의 1/6)
2. 동대표는 주민을 대표, 모든 사항의 결재권자이며 직무에 대한 책임이 따른다.
3. 총무는 동대표를 보좌하여 제반사항을 기록 관리, 일선에서 집행하는 의무를 가진다.
4. 운영위원(회)는 APT의 대, 소 사항을 사전에 의논, 의결하여 시행하도록 심의, 결정하며 입주자 대

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표회의에 대한 감사권을 가진다.
⦁선임된 운영위원 외에 부녀회임원, 반 대표자 및 입주자회 총무는 당연직으로 한다.
5. 모든 임원 선출은 주민회의(부녀회 포함)에서 선출하며, 7일 전에 공고해야 한다.

제4장 선거관리위원회
제22조【위원위촉 및 구성】
- 선거관리위원회의 업무는 입주자회의 임원선출을 관리, 시행함에 있다.
- 선거관리위원은 운영위원, 부녀회 임원으로 하며 그 중에서 위원장을 선출한다.

[인정근거] 다툼이 없거나 명백하게 다투지 아니하는 사실, 갑 제7, 10, 19호증, 을 제5

호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자 주장의 요지

가. 원고 주장의 요지

1) 피고는 2013.경 원고의 대표자였는데, 중형차 이상을 주차할 수 없던 이 사건 건

물의 지하 기계식 주차기를 중형차 이상의 주차가 가능하도록 단의 높이를 높이되 주

차 가능 대수를 기존 24대에서 13대로 감소하는 방식의 지하 주차기 교체 공사(이하

‘2013년경 지하 주차기 교체공사’라고 한다)를 시행하는 과정에서 동대문구청에 대한

신고 내지 동대문구청의 허가를 받지 않고, 위와 같은 방식의 지하 주차기 교체 공사

가 관련 법령상 가능한 것인지에 대해 확인하지도 아니한 채 2013년경 지하 주차기

교체공사를 시행하였다. 이에 원고의 지하 기계식 주차장은 정밀안전검사를 통과하지

못하였고, 원고는 2022. 3. 25.부터 지하 기계식 주차장을 사용할 수 없게 되었다. 원고

는 2022. 8.경 원고의 비용으로 지하 기계식 주차기의 철거 및 재설치 공사(이하 ‘2022

년경 지하 주차기 공사’라고 한다)를 시행하였는바, 피고의 위법한 행위로 인하여 원고

는 지하 기계식 주차기 철거 및 신규 재설치 비용 상당의 손해를 입었다.

2) 한편, 피고의 주도로 진행된 2013년경 지하 주차기 교체공사비는 22,330,000원

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이면 충분하였을 것임에도 원고가 그 공사비로 92,000,000원을 지출하였는바, 원고는

피고의 잘못된 판단으로 그 차액인 69,700,000원을 불필요하게 지출한 것이고, 이 사건

건물의 지하 기계식 주차기가 정밀안전검사를 통과하지 못함에 따라 원고가 2022년경

지하 주차기 공사를 하게 되었는데, 2013년경 지하 주차기 교체공사 이전의 상태로 지

하 기계식 주차기를 원상회복하는데 필요한 비용이 38,600,000원에 달하므로, 원고는

총 108,300,000원(=69,700,000원+38,600,000원)의 손해를 입었다. 다만, 이와 같은 손해

에 이르는 과정에서의 원고의 과실이 50% 정도에 이른다는 사정을 감안하면, 결국 피

고는 원고에게 54,150,000원(=108,300,000원×50%) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할

의무가 있다.

나. 피고 주장의 요지

1) 원고는 공동주택관리법상의 입주자대표회의도 아니고, 집합건물의 소유 및 관리

에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)상의 관리단도 아니며, 단지 이 사건 아파

트의 입주민 전원을 대상으로 하는 반상회, 즉 임의단체에 불과하다. 따라서 원고가 명

칭과 달리 그 원고의 실질을 집합건물법상의 관리단으로 주장하는 것은 임의적 당사자

변경에 해당하므로 허용될 수 없다.

2) 설령 원고의 실질이 관리단으로 인정되고, 임의적 당사자 변경에 해당하지 않는

다고 하더라도, 원고의 대표자로서 이 사건 소를 제기한 F은 적법하게 선임된 원고의

관리인이 아니고, 원고는 이 사건 소 제기에 관하여 적법한 관리단 집회 결의도 거치

지 아니하였으므로, 이 사건 소는 소송요건을 흠결하여 부적법하다.

3) 이 사건 소가 적법하다고 하더라도, 피고는 구분소유자들이 다수결로 결정한 바

에 따라 주식회사 G(대표자 H)와 2003년경 지하 주차기 교체공사 등 계약을 체결한

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것이고, 피고 역시 기계식 주차기에 대해 아무런 지식이 없는 일반인일 뿐이며, 2003

년경 지하 주차기 교체공사 완료 이후부터 2020.경까지는 정기검사에서 ‘적합 판정’을

받아 왔고, 법정 주차대수와의 불일치만이 지하 기계식 주차기의 정밀안전검사 부적합

판정 원인이 아니라는 사정을 고려하면, 한국교통안전공단의 주차 승강기 사용금지 통

보 및 동대문구청의 원상회복명령이 피고의 과실에 기한 것이라고 볼 수 없다. 설령

2003년경 지하 주차기 교체공사와 관련하여 피고의 과실이 인정된다고 가정하더라도,

원고가 산정한 손해배상금액은 전고가 높은 자동차의 주차 필요성, 주차난 해소, 아파

트 가치 상승 등 원고의 이익을 위해 원고가 고액의 공사비를 감수하고 지하 기계식

주차기 전부를 교체하는 방법으로 2022년경 지하 주차기 공사를 진행함에 따라 발생

한 것으로 원상회복 범위를 초과하는바, 피고의 과실과는 인과관계가 없고, 그 금액이

과다하다.

3. 판단

가. 원고의 성격 및 임의적 당사자 변경 해당 여부에 관한 판단

1) 원고는 명칭에 ‘입주자대표회의’가 포함되어 있으나 그 실질은 집합건물법상의

관리단이라고 주장하고, 피고는 이에 대해 임의적인 당사자 변경에 해당된다고 다투므

로, 원고의 성격 및 임의적 당사자 변경 해당 여부에 관하여 살펴본다.

2) 이 사건 건물은 총 1동의 건물이 그 구조상 여러 개의 부분으로 구분되어 있고,

각 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 집합건물에 해당함과 동시에 주택법 제2조

제3호에 따른 공동주택에 해당되는바, 집합건물법 및 공동주택관리법의 적용을 모두

받게 되고, 그 결과 이 사건 건물의 관리와 관련하여 집합건물법상의 관리단과 공동주

택관리법상의 입주자대표회의가 병존할 수 있다.

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3) 갑 제5~10호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고가 이 사건

소장에서는 스스로를 입주자대표회의라고 하였던 점, ② 2012.경 제정된 원고의 관리

규약은 주택법 및 동법 시행령에 근거를 둔 것으로 ‘입주자 등은 입주자회를 둔다.’고

규정하고 있는 점, ③ 동대문구청장의 2022. 12. 19.자 기계식 주차장치 철거신고서 접

수 확인 안내 공문(갑 제5호증)에 원고가 ‘A 입주자대표회의’로, 동대문세무서장의

2023. 9. 11.자 사실증명(갑 제6호증)에 원고가 ‘A아파트입주자대표회의’로 각 기재되어

있는 점, ④ 원고의 2012. 10.~2013. 3., 2020. 3.~2020. 5. 및 2022. 8.~2023. 3.까지의

각 회의록(갑 제7, 8, 9호증)에 의하면, 원고 회의에서는 수도 공사비용, 에어컨 배관

및 번호 키 설치, 경비의 봉급 인상 문제, 관리비 부과 기준 등 공용부분의 관리 및 그

방법에 대한 논의, 이 사건 건물의 주요 현안에 대한 논의 등이 적극적으로 이루어진

점 등이 인정되기는 한다.

4) 그러나, 공동주택관리법 제2조 제1항 제8호 및 제14조 제1항과 달리, 원고가 동

별 세대수에 비례하여 선거구에서 선출된 4명 이상의 동별 대표자로 구성된 단체가 아

님은 명백하므로, 원고의 명칭에도 불구하고 원고를 공동주택관리법에 따른 입주자대

표회의라고 볼 수는 없다.

5) 오히려, 갑 제2, 7, 8, 9호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는

아래와 같은 사정들과 아래의 법리를 함께 비추어 보면, 원고를 집합건물법 제23조 제

21항의 규정에 따른 관리단의 실질을 갖는 비법인사단으로 봄이 타당하다.

가) 집합건물법 제23조 제1항 소정의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소

성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소

유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이고, 구분소유자로 구성되어 있

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는 단체로서 같은 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에

불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌

자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도

있다(대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결 참조).

나) 집합건물법 제15조, 제23조 제1항, 제25조 제1항에 의하면, 관리단은 ‘건물과

그 대지 및 부속시설의 관리’를 목적으로 하는 단체로서 공용부분의 관리, 변경, 보존

행위에 관한 권한을 가져 공용부분을 보수하거나 교체할 수 있고, 공용부분의 사용가

치나 교환가치를 증대시키는 행위를 할 수 있으며, 특별한 비용의 지출을 포함하는 공

용부분의 변경까지도 할 수 있어 관리단이 아파트입주자대표회의 보다 더 포괄적으로

넓은 범위의 관리 행위를 수행할 수 있다.

다) 원고는 집합건물인 이 사건 건물을 관리하기 위하여 구분소유자들이나 그 구

분소유자로부터 해당 전유부분을 임차한 세입자들이 거주자로서 구성원이 되어 조직한

단체인 것으로 보인다.

라) 원고 회의에서는 이 사건 아파트뿐만 아니라 이 사건 오피스텔에 대해서도

논의가 이루어졌고, 이 사건 오피스텔에 대한 관리비 부과 여부, 기준 등도 원고 회의

에서 정해졌으며, 원고 회의 결과를 오피스텔 구분소유자 또는 세입자에게 문자로 알

렸고, 이 사건 오피스텔 구분소유자 또는 세입자들은 원고 회의 개최 사실을 알면서도

자의로 참석하지 않은 것일 뿐 이 사건 아파트 구분소유자 또는 세입자들이 의도적으

로 이 사건 오피스텔 구분소유자 등의 참석을 배척한 것으로 보이지는 아니한다.

마) 원고는 수시로 회의를 개최하였고, 이 사건 건물을 관리하는데 필요한 사항을

결의해 왔다.

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바) 원고는 공용부분의 수도, 전기 요금, 청소 용역비, 화재보험료 등이 포함된

재무 보고서를 작성 및 확인하였고, 위와 같은 공용부분의 요금을 절약하자는 논의도

하였으며, ‘수도 공사 금액 중 40만 원이 넘는 부분은 각 가정 관리비에 분배한다’, ‘앞

으로 수리부분이나 교체로 인한 금액이 많이 나오면 각 가정 관리비에 부과시켜야 함

을 알린다’, ‘지난 달 오피스텔은 물탱크 보수 200만 원을 관리비에 부과했다’는 등 각

전유부분의 구분소유자들 또는 세입자들에게 관리비와 전기, 수도요금 등을 부과하는

업무를 담당한 것으로 보인다.

사) 원고는 이 사건 건물의 공용부분인 지하 기계식 주차기와 관련하여 기존 지

하 기계식 주차기를 철거하고, 242,000,000원(부가세 포함)의 거액으로 지하 기계식 주

차기 설치 계약을 체결하는 등 공용부분의 변경과 이에 수반하여 상당한 비용의 지출

을 포함하는 결의도 하였다.

아) 원고는 회의를 통해 공용부분을 포함한 이 사건 건물 전체의 관리에 필요한

사항을 결정하였고, 그 구성원들이 공용부분을 포함하여 이 사건 건물 관리를 위한 비

용을 부담해 왔다.

자) 이 사건 건물이 신축된 이후 이 사건 건물에 원고 외에 달리 구분소유자들만

으로 구성된 단체가 조직되거나 활동하였던 것으로 보이지 아니한다.

6) 따라서 원고는 이 사건 소 제기 시부터 그 실질이 집합건물법 상의 관리단이었

다고 할 것이므로, 임의적 당사자 변경에 해당하지 않는다고 할 것이어서, 피고의 이

부분 주장은 받아들이지 아니한다.

나. 이 사건 소 제기의 적법 여부에 관한 판단

1) 인정사실

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A 관리단집회 소집통지서

A 구분소유자 여러분의 건강과 행복이 함께 하시길 기원합니다. 관리인 선임결의, 소 제기 결의 등에
관하여 아래와 같이 관리단 집회를 개최하고자 합니다. 많은 참석 부탁드리며, 참석이 어려운 분들은
아래의 방법을 참고하셔서 대리인, 서면에 의해서 의결권을 행사하기 바랍니다.

1. 일시 : 2024년 3월 9일(토요일) 18:00
2. 장소 : A(동대문구 E) I호

가) 원고는 2020. 3. 11. F을 원고의 회장으로 선임하였는데, 당시의 원고 회의록

에는 ‘후보자가 없어서 임원회에서 선정한 의견에 주민 모두가 찬성하여 현 부녀회장

을 회장으로 하고, 부녀회장에 I호 분이 되었고, 총무는 J호 그대로 하기로 하였다’고

기재되어 있다.

나) 원고는 2023. 3. 4. 피고에 대한 민사 소송과 관련하여 이 사건 소 제기에 대

하여 결의를 하였는데, 당시의 원고 회의록에는 ‘반대자 없이 만장일치로 소송하기로

하다’고 기재되어 있다.

다) 이 사건 건물의 구분소유자 5분의 1 이상은 ‘관리단 대표로서 F 회장에 대한

추인 결의, 관리단 명의의 소 제기에 대한 추인결의’를 위하여 집합건물 관리단 집회의

소집을 청구하였고, F은 위 안건에 대한 관리단 집회를 2024. 3. 9. 18:00에 소집하기

로 정하였다.

라) F은 2024. 2. 20.경과 2024. 2. 21.경 사이에 아래와 같은 내용의 관리단 소집

통지서를 이 사건 건물 1층 현관에 공고하였고, 소집 통지서 및 위임장, 서면결의서를

함께 동봉하여 이 사건 건물에 직접 거주하는 구분소유자들에게는 우편함에 놓아두고,

이 사건 건물에 직접 거주하지 않는 구분소유자들에 대하여는 등기를 발송하는 방식으

로 통지하였다.

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※ 의결권은 서면이나 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있습니다.
※ 서면에 의해서 의결권을 행사하시는 분들은 동봉한 서면결의서를 작성하여 A(동대문구 E) K호
로 집회일인 2024년 3월 9일(토요일) 18:00까지 제출해 주시기 바랍니다.

3. 집회의 목적사항(안건)
제1호 안건 : 2020. 3. 11. 관리인을 F으로 선임한 결의의 추인의 건
제2호 안건 : 2023. 3. 4. 관리단 명의의 손해배상청구소송(피고 B) 제기 결의의 추인의 건
4. 참석대상 : 구분소유자
5. 의결방법
구분소유자 및 의결권의 과반수 동의

6. 지참물
(1) 신분증(대리인의 경우에는 동봉한 양식에 따른 위임장, 대리인 신분증, 위임인 신분증 사본)
(2) 하나의 전유부분을 공유하고 있는 경우에는 공유지분 과반수의 위임장
7. 첨부 : 관리단집회 소집동의서

집회소집 구분소유자 대표 F (날인 생략)

마) 이 사건 건물 48세대 중, L호, M호, N호, O호, P호, Q호 총 6세대는 R의 소

유이고, S호, T호 총 2세대는 U의 소유인바, 2024. 3. 9.자 원고 집회 결의의 의결정족

수 산정의 기준은 42세대이다.

바) 이 사건 건물 중 V호, W호, X호, Y호, Z호, D호 총 6세대를 제외한 나머지

세대는 2024. 3. 9. 직접 원고 또는 대리인을 출석시켜 집회에 참석하거나, 서면결의서

를 제출하는 방법으로, 2024. 3. 9.자 원고 집회에 상정된 두 안건에 대해 모두 찬성

의견을 밝혔다.

[인정근거] 다툼이 없거나 명백하게 다투지 아니하는 사실, 갑 제8, 9, 11, 12, 16,

17호증, 갑 제13, 14호증의 각 1, 2, 갑 제15호증의 1, 2, 3의 각 기재, 변론 전체의 취

지

2) 관련 법리

가) 비법인사단이 당사자인 사건에서 대표자에게 적법한 대표권이 있는지는 소송

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요건에 관한 것으로서 법원의 직권조사사항이므로, 비법인사단 대표자의 대표권 유무가

의심스러운 경우에 법원은 이를 직권으로 조사하여야 한다(대법원 2011. 7. 28. 선고

2010다97044 판결 등 참조). 또한 총유재산에 관한 소송은 법인 아닌 사단이 그 명의로

사원총회의 결의를 거쳐 하거나 또는 그 구성원 전원이 당사자가 되어 필수적 공동소송

의 형태로 할 수 있을 뿐이며, 법인 아닌 사단이 사원총회의 결의 없이 제기한 소송은

소제기에 관한 특별수권을 결하여 부적법한바(대법원 2007. 7. 26. 선고 2006다64573

판결 참조), 그와 같은 소송요건을 갖추었는지가 의심스러운 경우에도 법원은 이를 직

권으로 조사하여야 한다.

나) 한편 사원총회의 결의 없이 비법인 사단의 총유재산에 대한 소송이 제기된

경우에도 이후에 적법한 결의를 거쳐 그 소송행위를 추인하게 되면 행위 시에 소급하

여 효력을 가지게 되고(대법원 2018. 7. 24. 선고 2018다227087 판결 참조), 적법한 총

회 결의 존부는 소송요건에 관한 것으로서, 변론종결시를 기준으로 그 구비 여부를 판

단하여야 한다(대법원 2020. 10. 15. 선고 2020다232846 판결 참조).

다) 나아가 직권조사사항에 관하여도 그 사실의 존부가 불분명한 경우에는 입증

책임의 원칙이 적용되어야 할 것인바, 본안판결을 받는다는 것 자체가 원고에게 유리

하다는 점에 비추어 직권조사사항인 소송요건에 대한 입증책임은 소를 제기한 원고에

게 있다(대법원 1997. 7. 25. 선고 96다39301 판결 등 참조).

3) 구체적 판단

가) 원고 대표자 회장 F에게 적법한 대표권이 있는지 여부에 관한 판단

(1) 피고는, 원고의 대표자 회장 F을 선임할 당시 회의 소집 전 안건 등 목적

사항을 미리 공고한 사실이 없어 회의에 참석하지 않은 구분소유자들의 피선거권 및

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선거권 등이 박탈되는 등 원고의 2020. 3. 11.자 결의는 무효라고 전제한 다음, 2020.

3. 11.자 결의를 추인하기 위한 2024. 3. 9.자 결의 역시 원고가 선거관리위원회 조차

구성하지 않은 점, 무효인 결의를 통해 선임된 F이 회의 절차를 주관한 점, 위임장 미

첨부·서면결의서의 서명 날인 누락·공유자 결의 방식 위배·서면결의서 미제출 등의 사

유로 의결정족수를 충족하지 못한 점, F의 임기가 이미 만료된 점 등을 이유로 무효라

고 주장한다.

(2) 그러나, 집합건물법 제23조에 의하여 설립된 관리단의 관리단 집회에서 임

원 선임결의가 있은 후 다시 개최된 관리단 집회에서 위 종전 결의를 그대로 인준하거

나 재차 임원 선임결의를 한 경우에는, 설령 당초의 임원 선임결의가 무효라고 할지라

도 다시 개최된 위 관리단 집회의 결의가 하자로 인하여 무효라고 인정되는 등의 특별

한 사정이 없는 한, 종전 임원 선임결의의 무효확인을 구하는 것은 과거의 법률관계

내지 권리관계의 확인을 구하는 것에 불과하여 권리보호의 요건을 결여한 것인데, 이

경우 새로운 관리단 집회가 무효인 당초의 관리단 집회 결의 후 새로 소집권한을 부여

받은 관리인에 의하여 소집된 것이어서 무권리자에 의하여 소집된 관리단 집회라는 사

유는 원칙적으로 독립된 무효사유로 볼 수 없다(대법원 1998. 12. 22. 선고 98다35754

판결, 대법원 2010. 10. 28. 선고 2009다63694 판결, 대법원 2012. 1. 27. 선고 2011다

69220 판결 등 참조)는 법리에 비추어 보면, 2020. 3. 11.자 결의에서 대표자로 선출된

F이 2024. 3. 9.자 추인결의를 주관한 것을 독립된 무효 사유로는 볼 수 없고, 집합건

물 법령에는 선거관리위원회에 관한 규정이 없고 이 사건 관리규약에서도 선거관리위

원회의 위원 구성과 그 업무만을 규정해 두었을 뿐이어서 위 규정만으로는 선거관리위

원회가 필수 기관이라고 보기 어려우며, 2024. 3. 9.자 추인 결의 안내문이 집회일 7일

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이전에 발송되었기 때문에 F 외에 원고의 관리인이 되고자 하는 사람이 있었다면 후보

자로 나설 수 있는 충분한 시간이 있었던 것으로 보이고, F을 대표자로 선임하기로 한

결의를 추인할 것인지 여부가 안건이었던 것이어서 선거관리위원회를 구성하지 않았다

는 것을 무효 사유로까지 볼 수는 없다.

나아가, ① 집합건물법 시행령 제15조 제1항은 ‘대리인은 의결권을 행사하

기 전에 의장에게 대리권을 증명하는 서면을 제출하여야 한다.’라고 규정하고 있고, 원

고의 관리규약 제8조 제3항은 ‘소유자 또는 세대주가 아닌 입주자 등은 입주자 명부에

등재된 세대주를 대리하여 의결권을 행사할 수 있다. 대리 시 위임장을 첨부하여야 한

다.’고 규정하고 있으며, 관리단 집회 소집통지서에도 ‘대리인의 경우에는 동봉한 양식

에 따른 위임장, 대리인 신분증, 위임인 신분증 사본’을 지참할 것을 고지하였는데,

2024. 3. 9.자 원고 집회에 참석한 참석자들 명부(갑 제16호증)에 의하면 대리인이 참

석한 것으로 보이는 AA호, AB호, AC호, AD호, AE호의 구분소유자들이 위임장을 제출

하지 않은 것으로 보이기는 하나, 원고가 제출한 구분소유자들의 각 서면결의서(갑 제

17호증)에 의하면 위 5개 호수의 각 구분소유자들은 서면결의서를 제출하였고, 이후

서면결의서를 철회한 사실은 없으므로, 서면결의서의 제출로서 유효하게 의결권을 행

사하였다고 봄이 타당한 점, ② 구분소유자들이 제출한 각 서면결의서(갑 제17호증) 중

AF호, AG호, AH호, J호, AI호, AJ호, K호의 각 구분소유자들이 서면결의서를 작성하면

서 서명과 날인을 누락한 사실이 확인되기는 하나, 집합건물법 제38조 제2항에서 ‘의결

권은 서면이나 전자적 방법 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다.’는 취지로 정하고

있을 뿐 서면결의서의 작성 방법이나 형식에 관하여는 아무런 규정을 두고 있지 않고,

위 각 구분소유자들이 제출한 서면결의서에는 각 구분소유자들이 자필로 작성한 성명,

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연락처, 주소, 소유 호실 번호가 기재되어있으며, 위 성명, 연락처, 주소, 소유 호실 번

호 등의 기재로 의결권자의 특정과 의사의 확인이 충분히 가능하고, 달리 위 각 서면

결의서가 위조되었다고 볼 자료도 없으므로, 단지 서명과 날인이 누락되었다는 사정만

으로 위 각 서면결의서에 기한 의결권의 행사가 효력이 없다고 볼 수는 없는 점, ③

집합건물법 제37조 제2항에서 ‘전유부분을 여럿이 공유하는 경우 공유자는 관리단 집

회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다.’고 규정되어 있는데, 원고가 제출한 구분소유자

들의 각 서면결의서(갑 제17호증)와 2024. 3. 9.자 원고 집회 참석자 명부(갑 제16호증)

에 의하면 이 사건 건물 I호의 공유자인 AK과 AL이 각각 서면결의서를 제출하고, 각

각 집회 당일 직접 참석한 것으로 보이기는 하나, AL과 AK이 제출한 각 서면결의서에

의하면 둘 다 2024. 3. 9.자 결의의 두 가지 안건에 모두 동의하는 의사임을 알 수 있

으므로, AL과 AK을 1인으로 보아 의결정족수를 산정하면 될 것인 점, ④ 집합건물법

이나 원고의 관리규약에 의하면, 구분소유자 본인이 집회 당일 직접 참석할 수 없는

경우에 서면결의서를 제출하거나, 대리인을 출석시키는 방법으로 의결권을 행사할 수

있도록 한 것일 뿐, 반드시 서면결의서를 제출하여야 하는 것은 아니고, 2024. 3. 9.자

원고 집회 참석자 명부(갑 제16호증)에 의하면 AM호의 구분소유자 AN는 본인이 직접

출석한 것으로 확인되는바, 서면결의서 없이 직접 출석하는 방법으로 의결권을 행사하

였다고 볼 수 있는 점, ⑤ R는 6세대를, U는 2세대를 각 소유하고 있는데, 관리단 집

회의 의결정족수와 관련하여 한 사람이 집합건물 내 수 개의 구분건물을 소유한 경우

1인의 구분소유자로 보아야 하므로(대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다65546 판결 참

조), 의결정족수 산정 시 R와 U를 각 1인으로 계산하면 충분할 것으로 보이는 점 등을

종합하면, 결국 서면결의서도 제출하지 않고, 본인 또는 대리인이 집회에 참석하지도

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않은 이 사건 건물 V호, W호, X호, Y호, Z호, D호(갑 제17호증)를 제외한 나머지 호수

의 구분소유자들은 서면결의서를 제출하거나 2024. 3. 9.자 원고 집회에 참석하는 방식

으로 의결권을 행사하였는바, 총 42세대(=아파트 36세대+오피스텔 6세대) 중 36세대가

2024. 3. 9.자 결의의 제1호 안건인 ‘2020. 3. 11. 관리인을 F으로 선임한 결의의 추인

의 건’에 찬성하였으므로, 집합건물법 제38조 제1항에서 정한 의결정족수인 구분소유자

의 과반수 및 의결권의 과반수를 충족하였음은 명백하다.

뿐만 아니라, 원고의 2024. 3. 9.자 추인결의로 인하여 F이 적법하게 원고

의 관리인이 되는 것이므로, F의 임기가 2022. 3. 10. 종료되었다는 것은 2024. 3. 9.자

추인결의의 효력과 무관하고, 나아가 원고의 관리규약에 따르면 F의 임기는 2년이고 1

회에 한하여 연임할 수 있으며(제13조), 관리인의 임기가 종료되었다고 하더라도 적법

한 관리인이 선임될 때까지 관리인은 그 관리업무를 유효하게 수행할 수 있다.

(3) 따라서 원고의 2024. 3. 9.자 추인결의는 유효하고, 위 결의를 통해 F이 원

고의 적법한 대표자가 되었으므로, F이 원고의 적법한 대표자가 아니어서 소송요건이

흠결되었다는 피고의 이 부분 항변은 이유가 없다.

나) 원고가 이 사건 소 제기와 관련하여 관리단 집회 결의를 거쳤는지 여부에 관

한 판단

(1) 피고는, 이 사건 소 제기를 결의한 원고의 2023. 3. 4.자 결의가 회의 소집

전 안건 등 목적 사항을 미리 공고한 사실이 없고, 무권리자인 F에 의하여 소집되었으

며, 22세대만이 참석하여 의결정족수를 위반하여 무효라고 주장하나, 원고가 2024. 3.

9.자 원고 집회에서 제2호 안건으로 ‘2023. 3. 4. 관리단 명의의 손해배상청구소송(피고

B) 제기 결의의 추인의 건’을 상정한 점, 위 집회일 7일 이전에 이 사건 건물 각 구분

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소유자들에게 소집 공고를 한 점, 이 사건 건물 구분소유자 총 42세대 중 36세대가 제

2호 안건을 찬성한 점, 원고의 2024. 3. 9.자 추인결의에는 무효 사유가 없는 점은 앞

서 살펴본 바와 같으므로, 비록 원고의 2023. 3. 4.자 소 제기 결의가 무효라고 하더라

도 그 이후 원고의 2024. 3. 9.자 결의에서 그 소송행위를 추인하였으므로, 이 사건 소

는 그 제기 시로 소급하여 유효한 것이 된다.

(2) 따라서 이 사건 소 제기에 관한 원고의 집회 결의가 없어 소송요건이 흠결

되었다는 이 부분 피고의 항변 역시 이유가 없다.

4) 소결론

결국 이 사건 소 제기는 적법하다고 할 것이므로 피고의 이 부분 본안 전 항변은

이유가 없다.

다. 본안에 관한 판단

1) 인정사실

가) 2013. 3.경 이 사건 건물 인근 AO빌딩 공사로 인해 원고는 시공사인 AP로부

터 소음, 진동, 분진, 일조권 침해 등의 피해 보상 명목으로 81,600,0000원을 지급받았

다.

나) 2012. 12.경 당시 이 사건 건물에는 1층 옥외 주차장(8대), 지상 기계식 주차

기(30대), 지하 기계식 주차기(24대)가 있었는데, 각 기계식 주차기는 소형 자동차 전용

으로 중형차 이상은 주차를 할 수가 없었고, 소형차는 지상 기계식 주차기만으로 주차

가 충분하였기 때문에 지하 기계식 주차기는 거의 사용되지 못한 채 주민들 간에 주차

분쟁이 심한 상황이었다.

다) 이에 원고는 2012. 12.경 집회에서 ‘AP로부터 지급받게 될 합의금으로 지하

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기계식 주차기를 확실하게 보수·정비하여 주차에 차질이 없게 하자.’고 만장일치로 결

의하였고, 2013. 2. 14.경 원고 집회에서는 지하 기계식 주차기를 수리함에 있어 견적

서를 저렴한 가격에 받기로 결의하였다.

라) 원고가 주식회사 G(대표자 H)로부터 받은 견적서에 따르면, 공사대금은 약

92,000,000원(1차 55,200,000원, 2차 27,800,000원, 3차 매월 250,000원 씩 9,000,000

원)이고, 공사방법은 기존의 지하 기계식 주차기를 기본적으로 유지하면서 팔레트와 기

계 설비 등만 교체하는 방식으로 주차 가능 대수를 소형 승용차 24대에서 중대형 승용

차 및 SUV 13대로 변경하는 방식이었으며, 그 공사에 지상 기계식 주차기 팔레트 등

30개를 전부 교체하는 내용도 포함되어 있었다.

마) 원고는 2013. 3. 18.경 집회에서 ‘지하 기계식 주차기 수리 견적 금액이 AP으

로부터 받은 합의금만으로는 부족하지만, 적립금과 약간의 대출 할부를 받아 시행한

다.’는 취지로 결의하였고, 이에 피고는 원고의 대표자로서 주식회사 G와 지하 기계식

주차기 교체 등 공사계약(이하 ‘G와의 주차기 공사계약’이라고 한다)을 체결하였다.

바) G와의 주차기 공사계약 완료 이후, 이 사건 건물의 지하 기계식 주차기는

AQ협회에서 2년에 한 번씩 실시하는 안전검사에서 적합 판정을 받았고, 2020. 3. 18.

한국승강기 안전공단 이사장으로부터 기계식 주차장 정기 검사 확인증을 받기도 하였

다.

사) 그러나, 원고는 2022. 3. 25. 한국교통안전공단 이사장으로부터 지하 기계식

주차기 정밀안전검사 불합격을 원인으로 지하 기계식 주차기의 사용을 금지 당하였는

데, 정밀안전검사 검사결과 ‘1단 대차의 전동기 미설치 등 자동운전이 불가한 점, 동작

완료 후(만차 시) 운반기 위치가 승입면(출입층)에 대기하도록 안전가동 확인 장치 보

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완이 필요한 점, 주행로에는 주차구획에서 돌출된 운반기를 감지하여 동작을 멈추게

하거나 운반기 돌출을 방지하는 장치를 설치하여야 한다는 점, 운반기 우측 및 후단에

발빠짐 방지시설이 미설치 되어있어 이의 보완이 필요한 점, 기존 설비 24대 중 11대

가 없는 상태로 건축물 대장의 주차대수(54대)와 현장설치대수(43대)가 상이하여 이의

보완이 필요한 점’이 부적합 사항으로 판단되었다.

아) 원고는 2022. 8. 26. AR 주식회사와 공사대금 220,000,000원(부가세 별도)에

지하 기계식 주차기 전체를 철거하고 신규 기계식 주차기를 설치하는 이 사건 2022년

경 지하 주차기 공사계약을 체결하였고, 2022. 8. 31. 40,000,000원, 2022. 10. 4.,

2022. 11. 1., 2022. 12. 2., 2023. 1. 2., 2023. 2. 1. 및 2023. 3. 3. 각 30,000,000원 합

계 220,000,000원을 AR 주식회사에게 지급하였다.

자) 동대문구청장은 이 법원의 사실조회에 대하여 원고의 지하 기계식 주차기 공

사로 건축물대장상의 주차대수와 현장설치대수가 상이한 문제를 보완할 수 있는 방법

으로 ‘주차장법 제19조(부설주차장의 설치·지정) 제1항에 따라 산정한 해당 아파트 법

정주차대수는 62대이므로 11대가 없는 상태로는 법정주차대수를 만족하지 못하므로

원상회복하여야 하며, 주차장법 제19조(부설주차장의 설치·지정) 제4항의 기준에 적합

하다면 시설물의 부지 인근에 주차장을 설치하는 방법이 있으나 이 경우에도 법정주차

대수 62대 이상이 되도록 주차장을 설치하여야 한다.’고 답변하였고, ‘2013년경 법정주

차대수 62대를 충족하지 못하는 주차장 설비 24대를 13대로 변경하는 교체공사는 관

련 법령상 불가능하였다.’고 답변하였다.

[인정근거] 다툼이 없거나 명백하게 다투지 아니하는 사실, 갑 제1호증의 1~4, 갑

제2, 3, 7, 9, 18호증, 을 제4호증의 각 기재, 이 법원의 동대문구청장에 대한 사실조회

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결과, 변론 전체의 취지

2) 구체적 판단

가) 원고는, 피고가 원고의 대표자일 당시 고의 또는 과실로 관할구청의 허가를

받지 않은 채 관련 법령에 반하는 내용으로 2013년경 지하 주차기 교체공사를 시행하

는 불법행위를 하였고, 이로 인해 원고는 손해를 입었다고 주장하나, 앞서 본 사실들

에 위 인정근거를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ① 이 사건 아파트 입주

자들은 중형차 이상의 주차가 불가능한 기계식 주차기와 관련하여 지하 기계식 주차기

교체의 필요성을 강하게 원하고 있었고, ‘AP로부터 지급받은 보상금 등으로 지하 기계

식 주차기 교체를 한다.’는 내용의 원고 결의를 하였던 점, ② 피고가 지하 기계식 주

차기 공사 및 관련 업체에 관한 정보를 구분소유자 등에게 적극적으로 제공하거나

2013년경 지하 주차기 교체공사 내지 G와의 주차기 공사계약 체결에 관한 결정을 주

도한 것으로 보이지 않는 점, ③ 주차대수를 24대에서 13대로 변경하는 방식의 2013년

경 지하 주차기 교체공사는 피고가 독단적으로 결정 및 시행한 것이 아니라, 원고 집

회의 결의에 따라 피고가 집행한 것인 점, ④ 현행 집합건물법 제25조 제1항 1의2호에

따르면 관리인은 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 ‘집행’하는 행위

를 할 권한과 의무를 가지고, 2013년경 시행된 집합건물법이나 현행 집합건물법에 의

하더라도 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회의 결의사항인바, 집합건물 법령

상 관리인인 피고에게 관리단인 원고가 관계 법령을 위반하지 않는 결의를 하도록 할

주의의무 또는 관리단의 결의가 관련 법령에 위반되는지를 일일이 확인하여야 할 주의

의무 또는 관리단에게 관계 법령에 위반되지 아니한 결의안을 제공해야 하는 주의의무

가 있다고 단정할 수 없고, 이와 같은 신의칙상 의무가 있다고 보기도 어려운 점, ⑤

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중형차 이상의 차를 수용하되 주차 대수를 13대로 변경하는 2013년경 지하 주차기 교

체공사 당시에 동대문구청으로부터 그 공사와 관련된 문제제기가 있었다는 사정이 보

이지 아니하고, 2020.까지도 승강기 정밀안전공사를 통과하여 이 사건 건물의 구분소

유자 등이 지하 기계식 주차기를 무리 없이 사용해왔다는 점, ⑥ 2013년경 지하 주차

기 교체공사나 G와의 주차기 공사계약과 관련하여 피고가 배임, 횡령 등 불법행위를

저질렀다는 사정이 보이지 아니하는 점 등을 고려하면, 피고가 관리인으로서의 선관주

의 의무를 위반하였다거나, 위법행위를 하였다고 인정할 수 없다.

나) 또한, 원고는, 피고의 그와 같은 귀책사유로 인하여 원고가 입은 손해를 ①

2023년경 지하 주차기 교체공사의 적정 공사비는 22,330,000원임에도 주식회사 G에게

92,000,000원을 공사비로 지급하였으므로 불필요하게 지급한 그 차액 상당액

69,700,000원과 ② 2013년경 지하 주차기 교체공사 이전의 지하 기계식 주차기로 원상

복구하는데 필요한 38,600,000원을 합산한 금액인 108,300,000원이라고 주장하는바, 설

령 피고가 2013년경 지하 주차기 교체공사 내지 G와의 주차기 공사계약과 관련하여

선관주의 의무를 위반하였다고 가정하더라도, 피고의 그 귀책사유로 인한 원고의 손해

는 2013년경 지하 주차기 교체공사에 따라 설치된 지하 기계식 주차기를 전면적으로

철거해야 하는 경우에는 2013년경 지하 주차기 교체공사비 그 자체와 위 공사에 따라

설치된 지하 기계식 주차기 철거비용 및 위 공사 이전의 지하 기계식 주차기로 원상복

구하는데 필요한 비용의 합산액이고, 전면적인 철거까지 필요 없는 경우에는 2013년경

지하 주차기 교체공사비 중 현재 재시공이 필요한 부분에 해당하는 공사비와 위 공사

이전의 지하 기계식 주차기로 원상복구하는데 필요한 비용의 합산액이라고 할 것이다.

그런데, 앞서 본 사실 및 을 제4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하

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여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① G와의 주차기 공사계약에 따라 원고가

92,000,000원을 주식회사 G에게 지급하였다고 하더라도 그 공사계약에는 지상 기계식

주차기 팔레트 등 30개를 전부 교체하는 내용도 포함되어 있어서 위 92,000,000원 중

지하 기계식 주차기 부분에 관한 공사금액을 확정할 수 없고, 이를 확정할 만한 자료

도 없는 점, ② 원고는 2013년경 지하 주차기 교체공사의 적정 공사비로 22,330,000원

을 주장하나, 갑 제20호증, 을 제4호증의 각 기재만으로는 위 22,330,000원이 원상복구

비용으로 견적된 것인지, 2013년경 지하 주차기 교체공사의 적정 공사비용으로 견적된

것인지가 불명확한 점, ③ 원고는 AS회사 명의의 견적서(갑 제21호증)를 제출하면서

위 원상복구비용으로 38,600,000원을 주장하나, 위 견적서만으로는 위 원상복구를 위하

여 38,600,000원이 필요하다고 인정하기 부족하고, AS회사의 대표는 F이 피고를 형사

고소한 사건에서 참고인 자격으로 ‘22,330,000원은 원상복구 견적이다.’는 취지로 진술

한 것으로 보이며, 달리 원고의 이 부분 주장을 인정할 만한 증거가 없는 점, ④ 2013

년경 지하 주차기 교체공사비가 22,330,000원이면 충분하여 당시 원고의 관리인이었던

피고가 부당하게 과도한 비용을 지출한 것으로 볼 만한 아무런 근거가 없는 점 등에

비추어 보면, 원고가 주장하는 위 손해액은 부당할 뿐만 아니라 원고가 제출한 증거들

만으로는 원고의 손해액을 확정할 수도 없다.

3) 소결론

따라서 2013년경 지하 주차기 교체공사 내지 G와의 주차기 공사계약과 관련하여

피고의 선관주의 의무위반 내지 위법행위가 인정되지 아니하고, 원고의 손해액을 확정

할 수도 없으므로, 원고의 위 손해배상 주장은 이유가 없다.

4. 결론

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그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유가 없으므로 이를 기각하기로 한다.

판사 이종민