[민사 판결문] 서울북부지방법원 2020가단100731 - 손해배상(기)

 

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서 울 북 부 지 방 법 원

판 결

사 건 2020가단100731 손해배상(기)

원 고 A

소송대리인 법무법인 진성

담당변호사 남성욱

피 고 주식회사 B

소송대리인 법무법인 (유한) 대륙아주

담당변호사 정한준

변 론 종 결 2022. 4. 1.

판 결 선 고 2022. 5. 27.

주 문

1. 피고는 원고에게 95,414,500원 및 그 중 30,000,100원에 대하여 2020. 1. 31.부터 다

갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 50%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

청 구 취 지

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피고는 원고에게 190,829,000원 및 그 중 30,000,100원에 대하여 이 사건 소장 부본

송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결.

이 유

1. 기초사실

가. 이 사건 임대차계약의 체결 및 갱신

1) 원고는 2011. 1. 28.경 주식회사 C(2015. 9. 1. 주식회사 B을 흡수합병하고 상호

를 피고로 변경하였다, 이하 ‘피고’라 한다)과 사이에 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사

건 건물’이라 한다)의 2층 일부에 관하여 보증금 2,000만 원, 차임 월 110만 원(부가세

별도, 이하 같다), 임대차기간 2011. 2. 1.부터 2년으로 정하여 임차하는 임대차계약을

체결하였고, 그 무렵 피고로부터 이 사건 건물을 인도받아 ‘D한의원’을 운영하여 왔다.

2) 이어 원고는 2013. 1. 25. 피고와 사이에 같은 임대차 목적물에 관하여 보증금을

2,100만 원, 차임을 월 1,155,000원, 계약기간을 2013. 2. 1.부터 1년으로 하는 내용의

임대차갱신계약을 체결하였고, 이후 위 임대차기간이 묵시적 갱신 중이던 2014. 12.

31. 임대차목적물을 변경하여 이 사건 건물 중 3층 일부(계약면적 269.19㎡, 전용면적

127.14㎡)에 관하여 보증금 2,100만 원, 차임 월 126만 원, 임대차기간 2015. 2. 1.부터

2020. 1. 31.까지로 하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라

한다)을 체결하였다.

3) 최종적으로 원고는 2015. 3. 13. 피고와 사이에 임대차계약의 내용을 변경하는

계약을 체결하였는데, 그 내용은 임차면적을 계약면적 326.21㎡, 전용면적 157.90㎡(이

하 ‘이 사건 임차 부분’이라 한다)로 확대하고 차임을 월 166만 원으로 하는 것이었다.

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나. 피고의 갱신거절 및 새로운 임차인 주선의 거절

1) 피고는 2019. 6.경 및 7.경 2회에 걸쳐 원고에게 “이 사건 임대차계약의 기간이

2020. 1. 31. 만료되고 이 사건 임차 부분을 자체 사용하기로 결정하였므로 더 이상의

갱신을 거절하고 계약을 종료하고자 한다”는 취지의 통지를 하였다.

2) 이에 대하여 원고는 2019. 9.경 피고에게 ① 이 사건 임차 부분에 관하여 재계

약을 체결할 의사가 있는지 여부, ② 이 사건 임차 부분에 관하여 원고가 주선하는 제

3자와 계약을 체결할 수 있는지 여부에 관하여 질의하였고, 피고는 그 답변으로 2019.

9. 20.경 원고에게 ① 피고가 직접 사용하여야 하기 때문에 이 사건 임차 부분에 관하

여 원고와 재계약을 체결할 의사가 없고, ② 같은 이유로 원고가 주선하는 제3자와도

이 사건 임차 부분에 관한 임대차 계약을 체결하지 않겠다는 통지를 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 손해배상책임의 발생

가. 당사자들의 주장 요지

원고는, 피고가 정당한 사유 없이 신규 임차인을 주선하더라도 임대차계약을 체결

하지 않겠다는 의사를 표시함으로써 상가건물 임대차보호법(약칭: 상가임대차법) 제10

조의4 제1항 제4호에서 정한 권리금 회수 방해행위를 하였으므로 상가임대차법 제10

조의4 제3항에 따라 원고에게 권리금 상당의 손해배상금 190,829,000원을 지급하여야

한다고 주장한다.

이에 대하여 피고는, ① 이 사건 건물이 노후화 되어 안전사고의 우려가 있어 건물

전부를 철거 후 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우[상가임대차법 제10

조 제1항 제7호 (나)목]에 해당하여 권리금 회수기회를 방해한 행위에 해당하지 않거나

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[구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16 법률 제15791호로 개정되기 전의 것)]

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신

을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경

우에는 그러하지 아니하다.

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을

철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을

임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과

하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

[현행 상가건물 임대차보호법]

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하

나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되

(상가임대차법 제10조의4 제1항 단서), ② 위와 같은 사정은 새로운 임대차계약의 체결

을 거절할 정당한 사유가 있는 경우(같은 법 제10조의4 제1항 제4호)에도 해당하고,

또한 ③ 피고는 위와 같은 재건축을 위해 이 사건 임대차 종료 후 이 사건 임차 부분

을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않았고 이를 위해 원고가 요구하는 새로운

계약을 거절한 경우에도 해당하여 이러한 점에서도 정당한 사유(같은 법 제10조의 4

제2항 제3호)가 존재하므로, 피고는 원고에 대하여 위 주장과 같은 손해배상채무를 부

담하지 않는다는 취지로 주장한다.

나. 관계 법률의 규정

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려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각

호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10.

16.>

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대

차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로

본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는

경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있

거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한

경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할

책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리

금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지

급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이

알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

부칙 (2018. 10. 16.)

제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체

결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례) 제10조의4 제1항의 개정규정은 이 법 시행

당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.

다. 구체적 판단

1) 관련 법리

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상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 및 제10조의3 내지 제10조의7 등 관

련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로

인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주

선하였어야 하나, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주

선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면,

임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는

상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 하고,

임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구

할 수 있다(대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다252823, 252830 판결 참조 ). 또한 임대인

이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와

임대차계약의 체결을 거절한 경우, 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한

정당한 사유가 있다고 볼 수 없다(대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441, 252458 판

결 참조).

2) 위 인정사실에 의하면, 피고가 2019. 6.경 최초 원고에게 이 사건 임대차계약에

관한 갱신거절의 의사표시를 한 이후 원고가 2019. 9.경 이 사건 임차 부분에 관하여

자신이 새로운 임차인을 주선하면 그와 계약을 체결할 수 있는지 여부를 질의하였고,

이에 피고는 2019. 9. 20.경 자신의 직접 사용을 이유로 새로운 임차인과의 임대차계약

을 확정적으로 거절하였다. 따라서 앞서 본 법리에 따르면 특별한 사정이 없는 한 피

고는 원고의 권리금 회수를 방해하였으므로, 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 원

고에게 위와 같은 방해행위로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

3) 피고가 주장하는 권리금 회수 방해행위의 불성립 또는 정당한 사유에 기한 거절

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에 여부에 관하여 살펴본다.

먼저 ① 재건축과 관련된 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서에 관한 주장은 이

사건 건물이 1988년경 신축된 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으나 그로 인하여 안전

사고의 우려가 있음을 인정할 뚜렷한 증거가 없고, 을 제8호증의 기재에 의하면 피고

는 안전사고의 우려가 아닌 영업환경의 변화와 유지관리비용 절감을 통한 자산가치의

극대화를 위해 재건축을 계획 중인 사실이 인정될 뿐이므로, 피고의 이 부분 주장은

받아들일 수 없다.

또한 ② 재건축 관련 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에 관한 주장을 보면,

위에서 본 바와 같이 피고는 새로운 임대차계약의 체결을 거절하면서 자신의 직접 사

용만을 사유로 내세웠는바, 단순히 임대인인 피고가 재건축에 관한 계획을 원고에게

구체적으로 알리지 않은 채 내부적으로 수립하여 놓고 있었다는 사정만으로는 같은 법

제10조의4 제2항 각 호에 준하는 같은 법 제10조의4 제1항 제4호의 정당한 사유에 해

당한다고 보기 어려워 피고의 이와 관련된 주장도 받아들일 수 없다.

끝으로, ③ 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호 관련 주장을 보면, 동 조문에서

규정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한

경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목

적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보

기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규

임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용

하지 않아야 하는 것이어서, 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후

사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는

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위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없는 것인바(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019

다285257 판결 참조), 위에서 본 바와 같이 피고는 새로운 임대차계약의 체결을 거절

하면서 “자신의 직접 사용”만을 사유로 들었을 뿐이고 1년 6개월 이상 이 사건 임차

부분을 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 사유로 내세운 것으로는 인정되지 않으므

로, 피고의 위 주장 역시 받아들일 수 없다.

3. 손해배상책임의 범위

가. 판단의 전제

상가임대차법 제10조의4 제3항에 의하면 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하

여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에 배상할 손해배상책임의 범위는 신규임차인이

임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액으로 정

하에 되어 있는바, 이 사건에서 신규임차인이 존재하지 아니하므로 결국 임대차 종료

당시인 2020. 1. 31. 당시의 권리금을 확정하여 손해배상액을 정하여야 한다.

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자

가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의

이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보

증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다(상가임대차법 제10조의3 제1

항).

나. 권리금 감정결과

1) 감정인 E에 대한 감정촉탁결과(이하 ‘제1감정결과’라 한다)

가) 무형재산 권리금(수익환원법)

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감정명세(원) 영업이익 할인기간
영업이익 중
무형재산기여

할인율 매출액 대비

55,900,000
10년(3억 1,000만
원 기준 매기 2%

상승 예상)
5% 26.5%

7.02%(2019년
매출액 대비)

나) 유형재산 권리금(원가법)

감정명세(원) 평가방법 내용연수 및 감가산정 비품

37,100,000
일괄하여 재조달

원가 산정
일괄하여 96개월 기준

산정
중고시세 탐문

다) 합계: 93,000,000원

2) 감정인 F에 대한 감정촉탁결과(이하 ‘제2감정결과’라 한다)

가) 무형재산 권리금(수익환원법)

감정명세(원) 영업이익 할인기간
영업이익 중
무형재산기여

할인율 매출액 대비

148,492,000
5년(1-3기는 과거 5개년

평균액으로, 4, 5기는
2%씩 상승 예상)

18% 16.5%
18.7%(2019년
매출액 대비)

나) 유형재산 권리금(원가법)

감정명세(원) 평가방법 내용연수 및 감가산정 비품

42,337,000
개별 공사와 비품의

항목별로 나누어 산정
개별 공사와 비품의

항목별로 나누어 산정
재조달원가 기초로

산정

다) 합계: 190,829,000원

다. 권리금의 확정

동일한 사항에 관하여 상이한 수개의 감정 결과가 있을 때 사실심법원이 그 중 하

나에 의거하여 사실을 인정하였다면 그것이 경험칙이나 논리법칙에 위배되지 않는 한

적법하다(대법원 1995. 8. 25. 선고 94다34562 판결 참조).

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제1감정결과는 갑 제14, 15호증의 각 기재에 의하여 인정되는 동종 권리금 산정

사례에 비하여 지나치게 영업이익 중 무형재산기여비율을 낮게 평가하는 반면 할인율

은 뚜렷한 근거를 제시하지 않으면서 높게 책정하고 있으며, 유형재산의 경우 각종 공

사와 비품별로 나누어 근거를 제시하지 않고 일괄평가하거나 객관적 자료제시 없이 중

고시세를 탐문하였음을 근거로 평가액을 산정하고 있는 문제점이 있다. 반면 제2감정

결과는 이 사건 건물의 입지와 유동인구 및 상권을 객관적으로 분석하여 시장에서 통

상 성립가능한 무형재산 권리금의 수준을 적정하게 평가하였고 동종 평가 사례와도 균

형이 맞으며, 유형재산 권리금 또한 각종 공사 및 비품별로 개별적으로 재조달원가를

산정하여 합리적인 감가율 등을 적용하여 객관적으로 가치를 평가하였으므로, 제2감정

결과를 채택하기로 한다(피고는 제1, 2감정결과 모두 신규임차인이 한의사일 것을 전

제로 한 감정인데 원고가 한의사를 신규임차인으로 주선할 예정이었다는 점을 인정할

수 없으므로 위 각 감정결과는 모두 채택되어서는 아니된다는 취지로 주장하나, 일반

적으로 권리금의 개념 자체가 당해 영업시설, 영업상의 노하우, 기존 거래처 등을 토대

로 산정하는 것이어서 이 사건에서 기존의 원고의 한의원 영업이 양도됨을 전제로 하

는 것은 타당한 것으로 보이고, 통상 동종 업종으로 영업을 양도하면서 권리금을 수수

하는 것이 일반적이므로 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다).

따라서 이 사건 임대차계약 종료일인 2020. 1. 31. 당시 권리금을 제2감정결과에 따

라 190,829,000원으로 인정한다.

라. 책임의 제한

권리금 회수 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상

법의 기본 이념이 적용되어 공평의 원칙에 따라 손해배상책임을 제한할 수 있는바, 앞

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서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 권리

금은 임차인의 영업활동으로 인한 것과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것으로

구분할 수 있는데, 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것은 임차인이 영업과정에서

형성하였다고 보기 어려운 점, ② 원고는 이 사건 임대차계약 종료 시까지 이 사건 건

물에서 약 9년 간 한의원을 운영하면서 상당한 영업이익을 얻은 것으로 보이는 점, ③

상가임대차법상 권리금 보호 조항은 원고와 피고가 최초로 임대차계약을 체결한 이후인

2015. 11. 14. 최초 시행되어 임대인인 피고에게 최초 계약 당시 예상하지 못한 부담에

해당하는 점, ④ 원고는 ‘D한의원’이라는 상호를 유지한 채 이 사건 건물 인근에서 한의

원 운영을 계속하면서 위와 같은 무형의 재산적 가치를 회수하고 있는 것으로 보이는

점, ⑤ 피고가 이 사건 건물 중 일부를 원고에게 9년 동안 임대하면서 거둔 차임 총액

이 152,540,000원에 불과한 점, ⑥ 원고는 이 사건 임차 부분 내 유형재산 중 잔존가치

가 높은 일부 물품을 수거하여 그 가치를 환수한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보

면, 피고가 원고에게 배상하여야 할 손해의 범위를 50%로 제한함이 타당하다.

따라서 피고는 권리금 회수 방해로 인한 손해배상으로 원고에게 95,414,500원(=

190,829,000원 × 0.5) 및 원고가 구하는 바에 따라 그 중 30,000,100원에 대하여 이 사

건 소장 부본 송달 다음날인 2020. 1. 31.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특

례법이 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결 론

원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유

없어 기각한다.

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판사 박형순

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