-
[민사 판결문] 대구지방법원 2023가단149058 - 손해배상(기)법률사례 - 민사 2024. 3. 26. 00:38반응형
- 1 -
대 구 지 방 법 원
판 결
사 건 2023가단149058 손해배상(기)
원 고 A
소송대리인 변호사 강훈
피 고 1. B
2. 한국공인중개사협회
대표자 이사 이종혁
소송대리인 변호사 여인협
변 론 종 결 2024. 3. 8.
판 결 선 고 2024. 3. 22.
주 문
1. 피고들은 공동하여 원고에게 48,000,000원 및 이에 대하여 피고 B는 2023. 11. 11.
부터, 피고 한국공인중개사협회는 2024. 1. 6.부터 각 2024. 3. 22.까지 연 5%의, 그
다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 3/5은 원고가, 나머지는 피고들이 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
- 2 -
청 구 취 지
피고들은 공동하여 원고에게 120,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달
다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
이 유
1. 기초사실
가. 원고는 2021. 3. 15. 공인중개사인 피고 B의 중개 아래 C으로부터 대구 남구 중
앙대로 소재 다가구주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다) 중 302호를 임대차보증금
120,000,000원, 차임 월 100,000원, 임대차기간 2021. 3. 28.부터 2023. 3. 27.까지로
정하여 임차(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)하였다.
나. 피고 B는 이 사건 임대차계약을 중개하면서 원고에게 이 사건 주택에 관한 실제
권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항이 2021. 2. 23. 기준으로 아래 보증금
내역서 기재와 같다는 내용의 ‘중개대상물 확인․설명서’를 교부하였다.
다. 원고는 2021. 3. 15. 이 사건 임대차계약에 대하여 확정일자를 받았으며, 2021.
3. 30. 전입신고를 하고 이 사건 주택 302호에 거주하였다.
라. 이 사건 주택 및 대지에는 근저당권자 I농업협동조합, 채무자 C, 채권최고액
- 3 -
960,000,000원의 근저당권(대구지방법원 2019. 2. 19. 접수 제23530호, 이하 ‘이 사건
근저당’이라 한다)이 설정되어 있었는데, I농업협동조합이 대구지방법원 2023타경6956
호(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다)로 이 사건 주택 및 대지에 관하여 임의경매신청을
하였고, 2023. 8. 28. 경매개시결정이 내려졌다.
마. 이 사건 경매절차에서 이 사건 주택 및 대지의 가액이 1,312,734,680원으로 감정
되었고, 이 사건 주택에 관한 임차인들의 임대차계약관계 현황은 다음과 같다(공란은
원고가 제출한 증거만으로는 확인이 불가능하다).
호실 임차인 계약일 점유개시일 전입신고일 확정일자 보증금(원)
101호
201호
301호 D 2021.4.24. 2021.6.3. 2021.4.6. 120,000,000
302호 원고 2021.3.15. 2021.3.30. 2021.3.30. 2021.3.15. 120,000,000
303호 E 2020.8.25. 2020.10.5. 2020.10.7. 2020.8.31. 110,000,000
401호 F 2019.6.18. 2019.7.3. 2019.7.3. 2019.6.18. 100,000,000
402호 G 2019.5.18. 2019.5.30. 2019.6.3. 2019.5.20. 120,000,000
403호 2019.3.20. 2019.3.20. 90,000,000
501호 H 2019.10.17. 2019.10.17. 2019.10.17. 230,000,000바. 한편, 피고 한국공인중개사협회(이하 ‘피고 협회’라 한다)는 피고 B와 사이에 피
고 B가 부동산중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 공제기간
(2020. 12. 27.부터 2021. 12. 26.까지) 중 발생한 재산상 손해에 대하여 100,000,000원
의 한도에서 공제금을 지급하기로 하는 내용의 공제계약을 체결하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 제8호증, 을나 제1호증 내지 제3호증(가
지번호 있는 것은 가지번호를 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 주장 및 판단
가. 피고 B에 대한 청구에 관한 판단
(1) 손해배상책임의 발생
- 4 -
중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인
이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데
필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게
부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아
니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의
임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와
종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고
그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 서식에 따른 중개대상물
확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리
사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세
입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는
그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업
자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하
게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012.
1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조).
위 인정사실에 의하면, ① 피고 B는 원고에게 이 사건 주택 중 일부에 관한 임대
차계약을 중개하면서 이 사건 주택의 다른 임차인의 임대차보증금을 실제와 달리 설명
하였고, ② 임대인이 권리관계에 관한 자료요구에 불응하여 다른 임차인의 임대차 내
용에 대한 정확한 확인이 곤란하였다고 하더라도 이와 같은 사정을 원고에게 고지하거
나 중개대상물 확인․설명서에 기재하였어야 함에도 이를 이행하지 않았으며, ③ 원고
가 이 사건 주택 일부를 임차하기 전에 이미 이 사건 주택에 임차인이 되어 임대차보
- 5 -
증금에 관한 우선변제권을 취득한 E, F, G, H의 각 임대차보증금에 이 사건 근저당의
채권최고액을 합산하면 이 사건 주택 및 대지의 가액을 초과하는바, 원고가 이러한 사
정을 알았다면 경험칙에 비추어 볼 때 이 사건 임대차계약을 체결하지 않거나 적어도
임대차보증금 등 계약조건을 변경하였을 것으로 보이므로, 이러한 사정을 종합하여 보
면 피고 B는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률과 그 시행령에서 정
한 확인․설명의무를 해태하여 위 법률 제30조에 따른 손해배상책임을 진다고 봄이 타
당하다.
(2) 손해배상책임의 범위
(가) 갑 제9호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 근저당의 피담
보채무액이 812,964,658원인 사실이 인정되고, 위 인정사실에 의하면 원고 보다 선순
위로 임대차보증금에 관한 우선변제권을 가지는 E, F, G, H1)의 각 임대차보증금 합계
액이 560,000,000원(= E 110,000,000원 + F 100,000,000원 + G 120,000,000원 + H
230,000,000원)이므로, 원고의 임대차보증금 반환채권에 우선하는 채권액이 모두
1,372,964,658원이 되어 이 사건 주택 및 대지의 가액을 초과하게 되는바, 아직 이 사
건 경매절차가 진행 중에 있더라도 원고가 임대차보증금을 배당받을 가능성은 사실상
없는 것으로 보이므로, 원고의 임대차보증금이 손해가 된다고 할 것이다.
(나) 다만, 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경
우, 중개업자는 위임 취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고
그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써
중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이
1) 이 사건 주택 403호의 경우 원고의 주장과 같이 배당요구종기 이전에 이미 퇴거하였다면 우선변제권을 상실하였다고 볼 것인
데, 이를 제외하더라도 원고보다 선순위 채권자들의 채권액이 이 사건 주택 및 대지의 가액을 초과하므로, 이를 제외하고 계
산하였다.- 6 -
중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니
다. 따라서 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 진정한 권리자인지 여부 등을 조사·확
인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정
하는 경우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리 한 부주의가 인정되
고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있
는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는
손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2012. 11. 29. 선고
2012다69654 판결 등 참조).
따라서 이에 대하여 살피건대, 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인
정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 등기부등본의
열람이나 현장 방문 등을 통하여 이 사건 주택이 다가구주택이어서 임차인이 다수 존
재한다는 사정을 알고 있었으므로, 향후 그 임차인들이 자신보다 선순위로 임대차보증
금을 보장받을 가능성을 어느 정도 예상하였을 것으로 보이는 점, ② 이 사건 주택에
이미 고액의 이 사건 근저당까지 설정되어 있었던 상황에서, 원고는 중개인의 설명에
만 의존할 것이 아니라 임대인이나 중개인에게 이 사건 주택의 시가, 임차인들의 존재
및 그 임대차보증금의 액수 등에 관하여 설명을 요구하고 이를 확인할 수 있는 자료를
적극적으로 요청하는 한편, 스스로도 직접 이 사건 주택의 시가 및 권리관계, 향후 경
매절차의 진행 가능성 및 임대차보증금 회수 가능성에 대하여 조사․확인한 후 이 사
건 임대차계약의 체결 여부를 결정하였어야 함에도, 이러한 조치를 제대로 취하지 못
한 것으로 보이는 점, ③ 임대차계약을 체결하려는 사람은 주택임대차보호법 제3조의6
제4항에 따라 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 해당 주택의 임대차계약 자
- 7 -
료를 요청할 수 있음에도, 원고가 이러한 자료 요구를 위한 노력을 하지 않은 점 등을
종합하여 보면, 피고 B의 책임을 원고가 입은 손해액의 40%로 제한함이 타당하므로,
피고의 손해배상책임은 48,000,000원(= 120,000,000원 × 0.4)에 한정된다.
나. 피고 협회에 대한 청구에 관한 판단
앞서 본 바와 같이, 피고 협회와 공제계약을 체결한 피고 B가 중개 과정에서 공인중
개사로서의 확인․설명의무를 해태함에 따라 원고에게 손해배상책임을 지는 이상, 피
고 협회도 공제계약에 따라 공제가입금액의 범위 내에서 공제금을 지급할 의무가 있
고, 피고 B의 공제가입금액(100,000,000원)이 손해배상액(48,000,000원)을 초과하므로,
피고 협회는 원고에게 공제금으로 48,000,000원 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있
다.
다. 소결
따라서 피고들은 공동하여 원고에게 48,000,000원 및 이에 대하여 피고 B는 이 사건
소장 부본 송달 다음날인 2023. 11. 11.부터, 피고 협회는 이 사건 소장 부본 송달일부
터 60일이 경과한 2024. 1. 6.부터 각 피고들이 이 사건 이행의무의 존부 및 범위에 관
하여 항쟁함이 타당한 판결선고일인 2024. 3. 22.까지 민법이 정한 연 5%의, 그 다음
날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율에 의한
지연손해금을 지급할 의무가 있다[피고 협회의 공제규정(을나 제2호증)에 비추어 보면,
피고는 부득이한 사유가 없는 한 공제금 지급을 청구 받은 후 60일 이내에 이를 지급
할 의무가 있어 그 기간이 경과한 날부터 지체책임을 진다고 할 것인데, 원고가 이 사
건 소송을 제기하기 이전에 피고 협회에 공제금 지급을 청구하였음을 인정할 증거가
없는 이상 이 사건 소장 부본의 송달을 통해 공제금 지급을 청구하였다고 볼 것이므
- 8 -
로, 피고 협회에 이 사건 소장 부본이 송달된 2023. 11. 6.부터 60일이 경과한 2024.
1. 6.부터 공제금에 관한 지연손해금이 발생한다.2)].
3. 결 론
그렇다면 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지
청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 안민영
2) 대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 등 참조
반응형'법률사례 - 민사' 카테고리의 다른 글
[민사 판결문] 서울북부지방법원 2020가단100731 - 손해배상(기) (1) 2024.03.28 [민사 판결문] 울산지방법원 2021가단107380 - 채무부존재확인 (1) 2024.03.27 [민사 판결문] 울산지방법원 2022나12640 - 채무부존재확인 (0) 2024.03.25 [민사 판결문] 전주지방법원 2021가단26415 - 손해배상(기) (1) 2024.03.23 [민사 판결문] 광주지방법원 2021가합59156 - 손해배상(국) (1) 2024.03.22 댓글