[행정 판결문] 서울행정법원 2025구합56636 - 임대사업자 등록사항 변경신고 반려처분 취소

 

[행정] 서울행정법원 2025구합56636 - 임대사업자 등록사항 변경신고 반려처분 취소.pdf

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[행정] 서울행정법원 2025구합56636 - 임대사업자 등록사항 변경신고 반려처분 취소.docx

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서 울 행 정 법 원
제 1 0 부
판 결
사 건 2025구합56636 임대사업자 등록사항 변경신고 반려처분 취소
원 고 주식회사 A
피 고 서울특별시 강남구청장
변 론 종 결 2026. 4. 29.
판 결 선 고 2026. 5. 27.
주 문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청 구 취 지
피고가 2025. 12. 11. 원고에 대하여 한 별지 1 목록 기재 부동산에 관한 임대사업자 
등록사항 변경신고 반려처분을 취소한다.
이 유
1. 처분의 경위
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가. 주택건설사업계획 승인 및 임대주택 리츠 사업 추진
1) 주식회사 B(이하 주식회사의 경우 ‘주식회사’ 기재를 생략한다)는 2011. 11. 14. 
화성시장으로부터 화성시 (비실명화로 생략) 외 (비실명화로 생략) 61,355㎡ 지상에 총 
1,069세대의 민간분양 주택건설사업계획을 승인받고, C 주식회사를 관리형 토지신탁계
약에 따른 수탁자로, D 주식회사를 시공사 겸 우선수익자로 하여 위 주택건설사업을 
추진하면서 이후 2013. 3. 26. 사업시행자를 C로 변경하는 등의 1차 주택건설사업계획 
변경승인을 거쳤고, 이후 수차례 주택건설사업계획 승인을 거쳐 C가 2018. 5. 8. 화성
시 (비실명화로 생략) 외 (비실명화로 생략) 61,301㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 지
상에 별지 1 목록과 같은 13개동 총 1,185세대에 대한 8차 주택건설사업계획 변경승
인을 받았다(이하 변경승인된 내용을 포함하여 위 주택건설사업계획에 따른 주택건설
사업을 ‘이 사건 주택건설사업’이라 하고, 그 계획에 따라 건설된 별지 1 목록 기재 각 
주택을 ‘이 사건 주택’이라 한다).
2) 민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민간임대주택법’이라 한다)이 2015. 8. 28. 법
률 제13499호로 전부 개정되면서, 민간 부문의 기업형 임대사업자에 의한 민간임대주
택의 공급을 지원하여 양질의 제도권 임대주택 공급을 확충하고 주거 안정을 도모하기 
위한 ‘뉴스테이’ 정책이 시행되었다. 정부의 2015. 1. 13. 자 관계부처 합동 ‘기업형 주
택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안’ 정책 설명자료에 의하면, 기업형 임대
사업자의 유형을 건설·위탁형 임대사업자, 매입·위탁형 임대사업자 및 ‘건설사·투자자·
주택임대관리회사 등이 공동으로 리츠 등을 설립하여 계획·시공·관리 업무를 일괄 수
행’하는 리츠형 임대사업자로 분류하고 있다.
3) 원고는 20**. *. *. 부동산 취득, 관리, 개량 및 처분, 부동산개발사업 등을 목적으
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로 설립되어 20**. *. **. 국토교통부장관으로부터 ‘화성시 소재 공동주택 1,185 세대 
선매입 후 임대·운용 및 매각’을 주요 투자대상 및 운영방법으로 하여 부동산투자회사
법 제9조에 따른 위탁관리 부동산투자회사 영업인가를 받았다.
4) B는 2016. 2. D와 ‘이 사건 주택 사업을 기업형임대주택(뉴스테이)으로 추진하고, 
원고에게 이 사건 주택 및 부대시설 일체를 매도하는 데 동의한다’는 내용이 포함된 
합의를 하였다.
5) 원고는 자신을 출자신청인으로 하여 2016. 5. 10. D(사업제안자), C(자산관리회
사), E와의 사이에 이 사건 주택 임대리츠 사업에 관한 표준사업약정을 체결하였다(이
하 ‘이 사건 주택 임대리츠 사업약정’이라 한다). 이 사건 주택 임대리츠 사업약정 중 
이 사건과 관련된 부분은 아래 표 기재와 같다.
[표 생략]
6) 원고는 20**. *. **. C로부터 이 사건 토지 중 이 사건 주택 부분에 상응하는 소
유권대지권 및 이 사건 주택 등을 414,982,147,800원에 매수하였다(이하 ‘이 사건 주택 
매매계약’이라 한다). 이 사건 주택 매매계약 중 이 사건과 관련된 부분은 아래 표 기
재와 같다.
전문
나. 매도인(C를 의미하고, 이하 이 표 내에서 같다)은 화성시 (비실명화로 생략) 외 (비실명
화로 생략)(이하 “본건 토지”)를 위탁자(B를 의미하고, 이하 이 표 내에서 같다)로부터 신
탁받아 소유하고 있고, 본건 토지상에 공동주택 및 근린생활시설 등으로 구성된 건축물
(이하 “본건 건축물”)을 집합건물로 신축하는 사업(이하 “본건 사업”)의 시행자이다.
다. (i) 위탁자는 본건 토지를 신탁하고 인허가 및 사업비 조달책임을 부담하며, (ii) 시공사
는 본건 건축물에 대한 책임준공을 약속하고 사업공동관리 및 위탁자의 부도 등으로 인
한 의무불이행시 사업권인수 등의 역할을 하며, (iii) (중략)
라. 매도인은 본건 사업을 시행하여 본건 건축물을 신축하고자 하고, 매수인은 본건 사업이 
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완료되면 매도인으로부터 매매목적물(제1조에 정의됨)을 이 계약에서 정하는 조건에 따
라 매수하고자 하고, 매도인은 매수인에게 매매목적물을 매도(이하 “본건 거래”)하고자 
한다.
합의사항
제1조(매매목적물의 매매)
1.1 이 계약에 규정된 조건에 따라, 매도인은 제1.2조에 정하는 매매목적물을 어떠한 부담
(본건 사업 완성에 제한되는 사항을 의미함)도 설정되지 않은 상태로 매수인에게 매도하
고, 매수인은 매도인으로부터 이를 매수한다. 위탁자와 시공사는 매도인이 위 매매목적
물을 어떠한 부담도 설정되지 않은 상태로 매수인에게 매도할 수 있음을 확인하고 보장
한다.
제4조(진술과 보증)
4.1 매도인은 계약체결일부터 제8조에 정한 바에 따라 실제로 거래종결이 이루어지는 날(이
하 “거래종결일”)까지 매수인에게 다음과 같이 진술하고 보증한다. 다만, 매도인은 신탁
업무의 범위 내에서 신탁재산을 한도로만 진술 및 보증한다.
(c) 매도인은 매매목적 부동산의 개발, 건축, 취득, 운영, 관리에 필요한 인허가를 득하는 
등 관련 법령을 준수하고 있으며, 이와 관련하여 관계기관으로부터 시정명령, 과태료 
부과 등의 행정처분 또는 제3자의 이의제기가 존재하지 아니한다. (중략)
제5조(확약사항)
5.2(매도인의 확약사항)
(e)(건축스펙 및 본건 설계도면) 매도인은 매수인의 사전 서면동의 없이 건축스펙 또는 
본건 설계도면을 변경하여서는 아니 된다. 다만, 매수인에게 불리한 영향을 미치지 
않는 경미한 수준의 변경의 경우에는 변경 후 매수인에게 통지하기로 한다.
(g)(공사비의 지급) 매도인은 시공사에 대한 공사비 지급시 ‘매수인의 CM’의 동의 하에 
지급할 수 있다. (중략)
제6조(본건 건축물의 신축공사 관련 약정, 거래종결실사)
6.1(위탁자와 시공사의 신축공사 관련 확약) 위탁자와 시공사는 본건 건축물의 건축과 관련
하여 아래 내용을 매수인에게 확약한다. 위탁자가 자신의 의무 이행을 해태하는 경우 시
공사가 그 의무를 대신 이행할 책임을 부담한다.
(b)(건축스펙 및 본건 설계도면) 위탁자는 매수인의 사전 서면동의 없이 건축스펙 또는 
본건 설계도면을 변경하여서는 아니 된다(다만, 매수인에게 불리한 영향을 미치지 않
는 경미한 수준의 변경의 경우에는 변경 후 매수인에게 통지하기로 한다). (중략)
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7) F는 20**. *. **. 피고에게 화성시 (비실명화로 생략) 일대 59A, 59B, 84A, 84B, 
84C 기업형임대(매입) 아파트를 민간임대주택으로 하여 민간임대주택법에 따른 임대사
업자 등록을 하였다(등록번호 20**-강남구-임대사업자-*****).
나. 이 사건 주택의 준공 및 이후 경과
(l)(하자보증보험증권) 위탁자와 시공사는 주택법 등 관련 법령에 따라 하자보수의무기간 
중 발생하는 하자에 대한 보수책임을 부담한다. 위탁자 및 시공사는 매수인을 피보험
자 또는 채권자로 하는 하자보증보험증권을 거래종결시에 매수인에게 제공하여야 한
다.
제11조(손해배상)
11.2 제11.1조에도 불구하고, 다음과 같은 경우에는 다음에 정하는 손해배상액을 예정하기
로 한다.
(a) 위탁자가 제3.1조에 따른 계약금지급일로부터 25개월 이내에(또는 매도인과 매수인
이 서면합의로 이와 달리 연장한 기한 내에) 매매목적 부동산에 대한 사용승인을 완
료하지 못한 경우, 그 지체하는 기간 동안 매매대금 전체에 대하여 연 15%에 해당하
는 지연배상금을 매수인에게 지급하기로 한다.
제12조(계약의 해제)
12.1 이 계약에 달리 규정되는 경우를 제외하고, 이 계약은 다음과 같은 사유가 발생한 경
우, 거래종결 이전에 한하여 해제될 수 있다.
(a) 위탁자 또는 시공사가 (i) 건축스펙 또는 본건 설계도면을 준수하지 않거나, (중략) 
(iii) 제3.1조에 따른 계약금지급일로부터 25개월 이내에(또는 매도인과 매수인이 서면
합의로 이와 달리 연장한 기한 내에) 매매목적 부동산에 대한 사용승인을 완료하지 
못한 경우, 매수인은 매도인 및 위탁자, 시공사에 대한 서면통지로 이 계약을 즉시 
해제할 수 있다.
제13조(관리형토지신탁계약)
13.1 본건 사업은 시행자인 위탁자가 수탁자인 매도인에게 시행을 위탁해 진행하는 관리형
토지신탁사업으로서, 실질적인 사업주체는 위탁자이고, 매도인은 관리형토지신탁계약의 
수탁자로서 의무만을 부담한다.
13.6 사업의 안정적인 진행을 위하여 매도인은 매매대금을 본건 사업의 토지비, 공사비, 사
업비 등의 지급에 사용할 수 있으며, 매수인은 이의 없이 동의한다.
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1) 이 사건 주택은 2018. 5. 31. 주택법에 따른 사용검사를 받아 그 확인증을 발급받
았고, 20**. *. **. C 앞으로 소유권보존등기가 마쳐진 후 같은 날 20**. *. **. 매매를 
원인으로 원고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다.
2) 원고는 20**. *. **. 위 나. 7)항 기재 임대사업자를 자신으로 변경한 뒤 2018. 7. 
23. 이 사건 주택에 관하여 주택 구분을 ‘매입’, 주택 종류를 ‘기업형임대’로 하는 임대
사업자 등록사항 변경 등록을 마쳤다.
다. 피고의 임대사업자 등록사항 변경신고 반려 처분
원고는 20**. **. **. 피고에게 임대사업자 등록사항 중 이 사건 주택의 ‘주택 구분’
을 ‘매입’에서 ‘건설’로 변경하는 등록사항 변경신고를 하였으나, 피고는 2025. 12. 11. 
‘민간임대주택법 제2조 제2호 나목에 의하여 주택법 제4조에 따라 등록한 주택건설사
업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 후 임대되지 않은 상태에서 등
록한 경우에 건설임대주택으로 등록이 가능하나, 원고는 C와 20**. *. **. 매매계약 체
결 후 민간임대주택법 시행령 제4조 제2항 제2호 다목 ’민간임대주택으로 등록할 주택
을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자‘로서 20**. *. **. 매입임대주택으로 등록을 
완료한 상태로 건설로의 변경이 불가하다’는 이유로 위 변경신고를 반려하였다(이하 
‘이 사건 반려처분’이라 한다).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 10호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 
취지
2. 관계 법령
별지 2 기재와 같다.
3. 이 사건 처분의 적법 여부
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가. 당사자들의 주장 요지
1) 원고 주장 요지
비록 원고가 이 사건 주택건설사업의 사업주체인 C로부터 이 사건 주택을 매입하
는 형식을 취하기는 하였으나 실질적인 이 사건 주택 건설 및 임대 사업의 주체로서 
이 사건 주택 건설 과정을 주도하고 통제하면서 그 건설 자금을 조달하고 사업 성패에 
따른 위험을 부담하였으므로, 이 사건 주택은 민간임대주택법 제2조 제2호 ‘민간건설임
대주택’ 중 가목에서 정한 ‘임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택’에 
해당한다. 이 사건 반려처분은 이와 다른 전제 하에서 이 사건 주택이 같은 법 제2조 
제3호 ‘민간매입임대주택’이라고 보아 원고의 임대사업자 등록사항 변경 신고를 수리하
지 아니하여 위법하므로 취소되어야 한다.
2) 피고 주장 요지
가) 민간임대주택법 제2조 제2호는 ‘민간건설임대주택’을 ‘임대사업자가 임대를 목
적으로 건설하여 임대하는 주택’(제가목) 또는 ‘주택법 제4조에 따라 등록한 주택건설
사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까
지 분양되지 아니하여 임대하는 주택’(제나목)으로 정하고 있는바, 주택법상 사업계획
승인이 요구되는 30세대 또는 50세대 이상의 공동주택은 민간임대주택법 제2조 제2호 
제나목에 해당하는 경우에만 민간건설임대주택으로 등록이 가능하다. 이 사건 주택은 
총 1,185세대의 공동주택으로 주택법에 따른 사업계획승인을 받아 건설된 주택인데, 
원고는 주택법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 및 주택법 제15조에 따라 사업계
획승인을 받은 자가 아니므로, 이 사건 주택은 민간임대주택법 제2조 제2호 제나목의 
요건을 충족하지 아니하였고, 이와 같은 전제의 이 사건 반려처분은 적법하다.
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나) 설령 이와 달리 보더라도, 이 사건 주택건설사업의 사업시행자는 C이고 원고는 
C가 민간분양 목적으로 건설한 이 사건 주택의 수분양자에 불과하므로, 이 사건 주택
은 민간임대주택법 제2조 제2호 제가목의 요건도 충족하지 않는다. 이 사건 주택이 제
2조 제2호 제가목에서 정한 민간건설임대주택에 해당함을 주장하는 원고의 임대사업자 
등록사항 변경신고를 반려한 이 사건 반려처분은 적법하다.
나. 판단
1) 주택법상 사업계획승인이 요구되는 공동주택의 경우 민간임대주택법 제2조 제2호 
중 제나목에 해당하는 경우에만 민간건설임대주택으로 등록될 수 있는지
가) 민간임대주택법 제2조는 제1호에서 ’민간임대주택‘을 ’임대 목적으로 제공하는 
주택으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민
간매입임대주택으로 구분한다‘고 정하고, 제2호에서 ’민간건설임대주택‘을 ’임대사업자가 
임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택‘(제가목) 또는 ’주택법 제4조에 따라 등록한 
주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검
사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택‘(제나목)에 해당하는 민간임대주택으로 정
의하고 있다.
나) 위 법률의 문언, 갑 제13호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있
는 다음과 같은 사정들 즉, ① 민간임대주택법 제2조 제2호 제가목은 그 대상인 ’주택‘에
서 주택법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설되는 주택을 배제하고 있지 아니한 
점, ② 임대주택건설촉진법은 1984. 12. 31. 최초 제정되면서 제2조에서 ’임대주택‘을 
임대를 목적으로 건설·공급되는 주택으로서 주택건설사업계획승인을 얻은 주택과 대통
령령으로 정하는 임대주택사업자가 임대하는 주택으로 정의하였고, 이후 1993. 12. 27. 
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법률 제4629호로 임대주택법으로 전부 개정되면서 건설임대주택을 임대사업자가 임대
를 목적으로 건설하여 임대하는 주택으로만 정의하였는데, 현행 민간임대주택법 제2조 
제2호 제나목과 같은 규정은 임대주택법이 1996. 12. 30. 법률 제5228호로 개정되면서 
’임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 외에 주택건설사업자가 사업
계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용검사 시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조
의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 
주택‘을 건설임대주택의 정의규정에 추가로 신설함으로써 도입되었는바(제2조 제2호 
제나목), 그 개정 취지는 ’현재는 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주
택만을 건설임대주택으로 규정하고 있으나, 분양 목적으로 건설하여 완공된 미분양주
택을 임대할 경우에는 건설임대주택으로 인정되지 않아 세제·금융혜택을 받기 곤란한 
실정이므로, 완공된 미분양주택도 일정한 절차에 따라 임대하는 경우 건설임대주택에 
포함함으로써 미분양주택의 임대주택으로의 전환을 추진하여 임대주택 공급확대를 도
모하기 위하여, 분양을 목적으로 건설하였으나 사용검사시까지 분양되지 않은 주택으
로서 건설교통부령이 정하는 절차에 따라 임대하는 주택도 건설임대주택에 포함시키고
자(갑 제13호증 6/17면)‘ 함이므로, 위 규정 신설 전까지 임대사업자가 임대 목적으로 
건설하여 임대하는 주택이라면 주택법(당시 주택건설촉진법)에 따른 사업계획승인 대
상 여부를 불문하고 건설임대주택에 해당하였고, 위 규정의 신설로 인하여 비로소 주
택법(당시 주택건설촉진법)에 따른 사업계획승인의 대상이 되는 주택을 임대주택으로 
등록할 수 있게 되었다고 볼 수는 없는 점, ③ 위와 같은 법률 문언, 개정 경위 및 목
적 등에 비추어 보았을 때, 민간임대주택법 제2조 제2호 제나목의 건설임대주택은 주
택법에 따른 주택건설사업자가 최초에는 분양 목적으로 사업계획승인을 받아 건설하였
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으나 사용검사 시까지 분양되지 아니한 주택을 그 대상으로 하고, 주택법상 사업계획
승인을 받아야 하는 규모의 주택이라 하더라도 임대사업자가 임대 목적으로 건설한 경
우에는 같은 호 제가목의 건설임대주택에 해당한다고 봄이 상당한 점 등을 종합하여 
보면, 주택법상 사업계획승인 대상인 이 사건 주택이 반드시 민간임대주택법 제2조 제
2호 제나목의 요건을 충족하여야만 건설임대주택으로 등록할 수 있다고 보기 어렵고, 
민간임대주택법 제2조 제2호 제가목의 요건을 충족하는 경우에도 건설임대주택으로 등
록될 수 있다고 봄이 상당하다. 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
2) 이 사건 주택의 민간임대주택법 제2조 제2호 제가목 민간건설임대주택 해당 여부
앞서 본 관계 법령의 내용과 앞서 든 증거들, 갑 제17 내지 20호증의 각 기재 및 
변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 주택
은 민간임대주택법 제2조 제2호 제가목에서 정한 ‘임대사업자가 임대를 목적으로 건설
하여 임대하는 주택’에 해당하지 아니한다. 이와 달리 이 사건 주택이 위 조항에 정한 
요건에 해당함을 전제로 하는 원고의 주장은 받아들이지 않는다.
가) 민간임대주택법 제2조 제2호 제가목은 ’민간건설임대주택‘ 중 하나로 ’임대사업
자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택‘을 정하고 있는바, 그 문언 상 요건을 
충족하기 위하여는 해당 주택이 ’임대사업자에 의하여‘ ’임대를 목적으로‘ 건설되어야 
함이 명백하다. 한편 민간임대주택법 제2조 제3호는 ’민간매입임대주택‘을 ’임대사업자
가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택‘이라고 정의하고 있다.
나) 아래와 같은 사정들을 종합하였을 때 이 사건 주택은 임대사업자인 원고가 건
설한 주택에 해당한다고 볼 수 없고, 임대사업자인 원고가 매매로 소유권을 취득한 주
택에 해당한다.
- 11 -
① 30호 내지 50호 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 주택법 제15조 제1
항에 따라 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 한다. 이 사건 주택 건설은 
2011. 11. 14. B를 사업시행자로 하여 주택법에 따른 사업계획승인을 받은 뒤 2013. 3. 
26. 사업시행자를 C로 변경하는 1차 사업계획 변경승인을 받아 최종적으로 2018. 5. 8. 
8차 사업계획 변경승인을 받을 때까지 사업시행자를 C로 하였다. 이 사건 주택은 주택
법상 사업계획승인을 받은 사업주체인 C에 의하여 건설되었고, 원고는 20**. *. **. C
으로부터 이 사건 주택을 매수하여 소유권을 취득하였다.
② 이 사건 주택 매매계약에 따르더라도, C가 이 사건 주택 신축 사업의 시행자 
지위에서 이 사건 주택을 신축하고, B가 인허가 및 사업비 조달책임을 부담하며, 원고
는 이 사건 주택 신축 사업이 완료되면 C로부터 이 사건 주택을 매수하고(전문), C는 
원고에게 이 사건 주택을 어떠한 부담도 설정되지 않은 상태로 매도하고(제1.1조) 이 
사건 주택의 개발 및 건축 등에 필요한 인허가를 준수하고 있음을 진술하고 보증하였
으며[제4.1조 (c)항], B와 D가 원고에게 이 사건 주택의 건축 관련 사항을 확약하였고
[제6.1조], 또한 B가 일정 기간 내에 이 사건 주택의 사용승인을 완료하지 못하는 경우 
원고에 대하여 손해배상책임을 부담하며[제11.2조 (a)항], 이 사건 주택 매매계약이 해
제될 수 있음을 정하고 있는바[제12.1조 (a)항 (iii)], 원고가 이 사건 주택건설사업의 주
체로서의 의무나 책임을 부담한다고 보이지 않는다.
③ 원고가 국토교통부장관에게 부동산투자회사법에 따른 영업인가 신청을 할 당시
에도 ’이 사건 주택을 선매입 후 임대·운용 및 매각‘하는 방식을 운영방식으로 신고하
였다.
다) 뿐만 아니라 이 사건 주택건설사업은 2011. 11. 14. 최초 주택건설사업계획 승
- 12 -
인 당시부터 주택형별을 ’민간분양‘으로 하여 진행되었고, 실제로 이 사건 주택 전체가 
원고에게 매도되었는바[이 사건 주택 매매계약 첨부 공급계약(갑 제6호증 78/99면 이
하)에 따르면, 이 사건 주택은 위탁자인 B, 수탁자인 C 및 시공사인 D 간 관리형 토지
신탁계약에 의하여 C가 공급하는 신탁재산으로, 원고는 수분양자 지위에 있다], 이 사
건 주택이 ’임대를 목적으로‘ 건설되었다고 보기도 어렵다.
라) 원고는 이에 대하여, B가 최초 민간 분양목적으로 이 사건 주택 건설 및 분양
사업을 진행할 계획을 가지고 있었으나, 2015년경 D, C와 함께 위 사업을 임대리츠사
업으로 전환하기로 한 뒤 그에 따라 설립된 원고가 이 사건 주택의 건설 과정을 관리·
통제하고 건설비용을 실질적으로 조달하며 사업성패에 따른 위험을 부담하면서 실질적
으로 이 사건 주택 건설 및 임대사업의 주체가 되었고, B는 이 사건 주택 매매계약에 
따른 매매대금만을 지급받고 이 사건 주택 관련 사업에서 실질적으로 퇴장하였으며, 
이 사건 주택 임대리츠 사업약정 등에서도 원고가 임대사업 추진 권한과 의무를 가진
다고 정하고 있으므로, 이 사건 주택은 실질적으로 원고가 건설하였다는 취지로 주장
한다. 
그러나 ① 이 사건 주택 임대리츠 사업약정은 이 사건 주택을 매입하여[표지 “사
업대상(매입부동산)”란 기재, 제3조 제1항 제2호 제다목, 제5조 제1항] 이를 사업대상
으로 하여 시행하는 임대주택 리츠사업에 관하여 출자신청인인 원고, 출자자인 주택도
시보증공사, D, 자산관리회사인 C 간에 체결된 약정으로, 위 약정 제3조 제1항 제2호 
제라목에서 ’사업계획(건축허가 등) 승인조건의 이행‘을 원고의 업무로 정하고 있다 하
더라도, 이는 임대주택 리츠 사업에 필요한 범위 내에서 위 당사자들 내부의 역할 분
담을 정한 것에 불과하고, 나아가 원고가 대외적으로 주택법상 주택건설 사업계획승인 
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등의 책임을 부담한다고 보기는 어려운 점, ② 원고가 C로부터 시공사에 대한 공사기
성금 지급 및 설계변경 승인을 통지받거나, 주택법상 사업계획변경승인 신청에 대한 
사전 동의를 요청받은 것은 이 사건 주택 매매계약 매도인의 확약사항[제5.2조 (e), 
(g)]에서 정한 바에 따른 것으로, 이를 이 사건 주택 매수인으로서의 권리 행사를 넘어 
실질적인 이 사건 주택의 건설 주체로서 그 건설과정을 관리·통제하였다고는 보기 어
려운 점, ③ 갑 제18호증의 기재에 의하면 한국토지주택공사가 2017. 11.경 이 사건 주
택 신축공사 현장점검을 실시한 뒤 그 결과를 원고에 통지하여, 원고가 2017. 11. 20. 
시공사 D에 사전 조치 및 조치계획 수립을 요청한 사실은 인정되나 한편 원고는 위와 
같이 사전 조치를 요청하면서 ’그 점검내용이 입주 후 하자 발생 가능성이 많고 임대 
운영기간 동안 시설물 관리에 지장을 크게 끼칠 수 있는 부분들‘이라고 밝혔는바, 그 
현장점검 시점 및 항목에 비추어 보았을 때 원고가 이 사건 주택의 매수인으로서 매수 
목적물인 이 사건 주택에 장래 발생할 수 있는 하자의 방지를 요청한 것으로 보이는 
점[이 사건 주택 매매계약 제6.1조 (c)에 따르면 D는 원고 또는 원고의 자문인이 이 사
건 주택 공사에 대한 공정, 시공, 품질관리와 관련하여 오류의 시정을 요구하는 경우 
이를 받아들이고 이행하여야 한다], ④ 원고가 이 사건 주택 매매계약에 따라 C에 지
급한 매매대금이 이 사건 주택건설사업의 공사대금으로 사용된 것 역시 이 사건 주택 
매매계약 제13.6조에 따른 것이고, 앞서 살핀 것처럼 이 사건 주택에 관한 주택법에 
따른 인허가와 사업비 조달의 책임은 B가 부담하므로, 이 사건 주택건설사업의 성패에 
따른 위험부담을 원고가 부담한다고 보기 어려운 점(원고는 거래종결일까지 이 사건 
주택의 사용승인이 이루어지지 아니하는 경우 이 사건 주택 매매계약을 해제하고 B에 
손해배상을 청구할 수 있다) 등을 종합하면, 원고가 주장하는 사정만으로 원고가 이 사
- 14 -
건 주택건설사업의 실질적인 주체로서 이 사건 주택을 건설하였다고 보기는 어렵다.
마) 원고의 주장과 같이 피고가 이 사건 반려처분 이전에 이 사건 주택 임대리츠 
사업과 유사한 구조의 G가 매수하여 임대한 화성시 (비실명화로 생략) 일대 공동주택
에 대하여는 민간건설임대주택으로 임대사업자등록을 하여 준 선례가 있다고 하더라
도, 앞서 살핀 바와 같이 이 사건 주택이 민간임대주택법 제2조 제2호 제가목에서 정
한 ‘임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택’에 해당한다고 할 수 없는 
이상, 그와 같은 사정만으로 피고가 원고의 임대사업자 등록사항 변경신고에 대하여도 
위 선례와 동일한 기준에 따라야 할 의무가 있는 것은 아니므로 이 사건 반려처분이 
평등의 원칙에 반한다고 볼 수 없다.1)
4. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
1) 한편 원고가 드는 서울고등법원 2023. 7. 7. 선고 2022누***** 판결, 서울행정법원 2024. 3. 28. 선고 2022구합***** 판결은 
해당 사건 원고가 주택을 신축하여 자신 앞으로 소유권보존등기를 마친 뒤 그 주택에 관하여 임대사업자로 등록을 마친 사안
에서 해당 주택이 ‘임대를 목적으로 건설하여 임대한 주택’에 해당하는지가 쟁점이 된 사례로, 이 사건과는 사실관계(주택 건
설 주체)를 달리하여 이를 그대로 원용하는 것은 적절하지 않다.
- 15 -
별지 1
목 록
비실명화로 생략
끝.
- 16 -
별지 2
관계 법령
● 민간임대주택에 관한 특별법
제2조(정의) 
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피
스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 
일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록
한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
나. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획
승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임
대주택을 말한다.
7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사
업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 
목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.
제5조(임대사업자의 등록) 
① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 
자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있
다. 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서 「출입국관리법」 제10조의 체류자격에 따른 활
동범위를 고려하여 대통령령으로 정하는 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신
청할 수 있다. 
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다. 
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 
신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통
부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
⑥ 제1항부터 제5항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으
로 정한다.
- 17 -
● 민간임대주택에 관한 특별법 시행령
제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등)
② 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 
이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다.
1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자
2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어
느 하나에 해당하는 자
가. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승
인(이하 “사업계획승인”이라 한다)을 받은 자
나. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 「건축법」 제11조에 따른 건축허가
(이하 “건축허가”라 한다)를 받은 자
다. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자
라. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자로서 다음의 어느 
하나에 해당하는 자
1) 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내인 자
2) 등록 신청일이 분양계약서에 따른 잔금지급일 이후인 자
3. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 제2호 외의 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 
해당하는 자
가. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자
나. 「부동산투자회사법」 제2조제1호에 따른 부동산투자회사(이하 “부동산투자회사”라 한다)
다. 「조세특례제한법」 제104조의31제1항에 해당하는 투자회사(이하 “투자회사”라 한다)
라. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제18항에 따른 집합투자기구(이하 “집합투
자기구”라 한다)
마. 소속 근로자에게 임대하기 위하여 민간임대주택을 건설하려는 고용자(법인으로 한정한
다).
● 주택법
제15조(사업계획의 승인)
① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하
는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사
업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하
- 18 -
는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 
같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축
하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 
1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우: 특
별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한
다) 또는 「지방자치법」 제198조에 따라 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인
구 50만 이상의 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 시장
2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특
별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수
● 주택법 시행령
제27조(사업계획의 승인) 
① 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 다음 각 호의 구
분에 따른 호수 및 세대수를 말한다. 
1. 단독주택: 30호. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 단독주택의 경우에는 50호로 
한다.
가. 법 제2조제24호 각 목의 어느 하나에 해당하는 공공사업에 따라 조성된 용지를 개별 
필지로 구분하지 아니하고 일단(一團)의 토지로 공급받아 해당 토지에 건설하는 단독주
택
나. 「건축법 시행령」 제2조제16호에 따른 한옥
2. 공동주택: 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). 다만, 다음 각 
목의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설(리모델링의 경우는 제외한다)하는 경우에는 
50세대로 한다.
가. 다음의 요건을 모두 갖춘 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택
　 1) 세대별 주거전용면적이 30제곱미터 이상일 것
　 2) 해당 주택단지 진입도로의 폭이 6미터 이상일 것. 다만, 해당 주택단지의 진입도로가 
두 개 이상인 경우에는 다음의 요건을 모두 갖추면 진입도로의 폭을 4미터 이상 6미터 
미만으로 할 수 있다.
　 가) 두 개의 진입도로 폭의 합계가 10미터 이상일 것
　 나) 폭 4미터 이상 6미터 미만인 진입도로는 제5조에 따른 도로와 통행거리가 200미터 
이내일 것
나. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역에서 같은 조 제2호가목에 따른 
- 19 -
주거환경개선사업(같은 법 제23조제1항제1호에 해당하는 방법으로 시행하는 경우만 해
당한다)을 시행하기 위하여 건설하는 공동주택. 다만, 같은 법 시행령 제8조제3항제6호
에 따른 정비기반시설의 설치계획대로 정비기반시설 설치가 이루어지지 아니한 지역으
로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지정ㆍ고시하는 지역에서 건설하는 공동주택은 제외한다. 
끝.