[민사 판결문] 수원지방법원 2025가합11544 손해배상(기)

 

[민사] 수원지방법원 2025가합11544 손해배상(기).pdf

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수 원 지 방 법 원
제 1 7민사부
판 결
사 건 2025가합11544 손해배상(기)
원 고 A
피 고 B
소송대리인 변호사 이익현
변 론 종 결 2026. 3. 18.
판 결 선 고 2026. 4. 15.
주 문
1. 피고는 원고에게,
가. 1,121,083원 및 그 중 937,750원에 대하여 2026. 3. 5.부터 2026. 4. 15.까지는 연 
5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,
나. 오산시 청호동(주소생략), C 제108동의 측벽에 균열 부위 바탕정리(V-컷팅, 파취), 
프라이머 및 우레탄실란트 시공, 양생 후 균열 보수 부위 도장 등의 시공 방법으
로 균열보수공사를 이행하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 
3. 소송비용의 1/5은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 
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4. 제1의 가.항은 가집행할 수 있다.
청 구 취 지
주문 제1의 나.항 및 피고는 원고에게, 937,750원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 
청구원인 변경신청서 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈
을, 2025. 9. 1.부터 주문 제1의 나.항 기재 공사 완료일까지 월 1,210,000원의 비율로 
계산한 돈을 각 지급하라.
이 유
1. 기초사실
가. 당사자들의 지위
원고는 오산시 청호동 (주소생략), C(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 제108동 제301호
(이하 ‘이 사건 호실’이라 한다)의 소유자이고, 피고는 공동주택관리법 제9조에 따라 이 
사건 아파트 공용부분의 유지·보수 및 관리 등을 위하여 구성된 입주자대표회의이다.
나. 이 사건 호실에 관한 임대차계약 체결
원고는 2023. 7. 25. E에게 이 사건 호실을 보증금 20,000,000원, 월 차임 1,100,000
원, 임대기간 2023. 7. 25.부터 2025. 7. 24.까지로 정하여 임대하였다.
다. 이 사건 호실 안방에서의 누수 발생
이 사건 호실의 임차인 E은 2024. 4.경 원고에게 이 사건 호실 안방 천장에서 누수
(이하 ‘이 사건 누수’라 한다)가 발생하여 곰팡이가 피었다는 사실을 전달하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 4호증(가지번호 있는 경우 각 가지번호 포함, 
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이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 청구원인에 관한 주장 및 판단
가. 당사자들의 주장 요지
1) 원고의 주장
가) 피고가 관리하는 이 사건 아파트 제108동 외벽 공용부분의 균열로 인하여 이 
사건 안방 천장 슬래브 균열 부분에 물이 유입되게 되었고, 그로 인해 이 사건 호실 
안방 천장에 누수로 인한 피해가 발생하였다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 누수로 
인한 원상회복비용 937,750원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나) 이 사건 누수의 원인은 피고가 관리하는 이 사건 아파트 제108동 측벽, 즉 공
용부분의 균열로 인한 것이므로, 피고는 위 제108동 측벽 균열보수공사를 이행할 의무
가 있다. 
다) 이 사건 호실 임차인이 퇴거한 이후(2025. 8. 25. 퇴거하였다) 원고는 이 사건 
누수로 인해 새로운 임차인과 임대차계약을 맺지 못하게 되었다. 원고는 그로 인해 임
대차계약 차임 상당액을 매월 수취하지 못하게 되었고, 이 사건 호실을 공실로 둠으로
써 매월 발생하는 아파트 기본 관리비 역시 원고가 납부하게 되었다. 앞서 주장한 것
과 같이 이 사건 누수의 원인은 피고가 관리하는 공용부분의 하자로 인한 것이므로, 
피고는 원고에게 이 사건 호실에서 임차인이 퇴거한 이후 시점인 2025. 9. 1.1)부터 위 
보수공사가 완료되는 날까지 불법행위로 인한 손해배상금으로서 월 1,210,000원(= 월 
차임 1,100,000원 + 월 평균 기본 관리비 110,000원)의 비율로 계산한 돈을 지급할 의
무가 있다.
1) 이 사건 호실에서 실제로 임차인 퇴거한 날짜는 2025. 8. 25.인 것으로 보이나(원고가 제출한 청구취지 및 청구원인 변경신청
서 참조), 원고는 계산의 편의를 위한다는 이유로 임의로 2025. 9. 1.을 시기로 특정하였다.
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2) 피고의 주장
가) 이 사건 누수의 원인이 아파트 외벽의 균열이라고 단정할 수 없고, 결로 현상에 
의한 것일 수 있으므로, 피고가 이 사건 아파트 제108동 측벽 균열보수공사를 이행해
야 한다거나 원고에게 이 사건 호실 안방 원상회복비용을 지급해야 하는 의무를 부담
한다고 볼 수 없다.
나) 설령 이 사건 누수의 원인이 이 사건 아파트 제108동 측벽의 균열로 인한 것이
라고 하더라도, 균열의 정도 및 지속 시기 등을 고려해보면 원고가 이 사건 호실을 임
대하지 못한 것과 위 균열 발생 사이에는 인과관계가 존재한다고 볼 수 없다. 또한 원
고는 천장에 대한 간단한 방수시공과 도배 공사 등을 통해 이 사건 누수로 인한 손상 
부분을 보수할 수 있었음에도 이를 하지 않은바, 원고의 차임상당액 전액을 손해로 인
정하는 것은 신의칙이나 공평의 법리에 어긋난다.
나. 구체적 판단
1) 원상회복비용 손해배상청구에 관한 판단
가) 관련 법리
민법 제758조 제1항은 “공작물의 설치 또는 보존상의 하자로 인하여 타인에게 손
해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해
의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 
있다.”라고 규정하고 있다. 위 규정의 입법 취지는 공작물의 관리자는 위험의 방지에 
필요한 주의를 다하여야 하고, 만일에 위험이 현실화하여 손해가 발생한 경우에는 그
들에게 배상책임을 부담시키는 것이 공평하다는 데 있다. 따라서 ‘공작물의 설치·보존
상의 하자’란 공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태
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에 있음을 말하고, 위와 같은 안전성의 구비 여부를 판단할 때에는 공작물을 설치·보존
하는 자가 그 공작물의 위험성에 비례하여 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도로 위
험방지조치를 다하였는지 여부를 기준으로 판단하여야 한다. 하자의 존재에 관한 증명
책임은 피해자에게 있으나, 일단 하자가 있음이 인정되고 그 하자가 사고의 공동원인
이 되는 이상, 그 사고가 위와 같은 하자가 없었더라도 불가피한 것이었다는 점이 공
작물의 소유자나 점유자에 의하여 증명되지 않는다면 그 손해는 공작물의 설치 또는 
보존의 하자에 의하여 발생한 것으로 해석함이 타당하다(대법원 2019. 11. 28. 선고 
2017다14895 판결 등 참조).
감정인의 감정결과는 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저
한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다302206 판결 
등 참조).
나) 구체적 판단
(1) 손해배상책임의 발생
집합건물에서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 외벽은 구조상 구
분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 
않으며 그 외벽의 바깥쪽 면도 외벽과 일체를 이루는 공용부분이라고 할 것이고(대법
원 2011. 4. 28. 선고 2011다12163 판결 등 취지 참조), 이는 특별한 사정이 없는 한 
공동주택관리법상의 공동주택 외벽의 경우에도 마찬가지라고 할 것이므로, 이 사건 아
파트 제108동의 외벽은 해당 아파트 건물 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필
요한 구조물로서 피고가 관리하는 공용부분에 해당한다고 봄이 타당하다.
그런데 감정인 F에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 위 감정인은 ‘301호 안방 천장 
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슬래브 균열 부위에서 누수흔적이 발견되었고, 301호 누수부위인 슬래브 균열이 외벽
(측벽) 방향으로 진행된 상태가 확인된 점’, ‘외벽(측벽) 점검결과 벽체 가운데 부근으
로 수직균열 등이 확인되었고, 그 위치가 301호 안방 누수부위 슬래브 균열 위치와 근
접한 점’ 등의 사정을 검토한 후, 이 사건 누수의 경우 이 사건 아파트 제108동 외벽
(측벽) 균열 부위로 물이 유입되어 이 사건 호실 천장 슬래브 균열 부위로 유출된 것
으로 추정된다는 취지로 감정의견을 밝힌 사실을 인정할 수 있고, 이 같은 감정의견이 
논리와 경험칙에 반하거나 합리성이 없다는 등의 잘못이 있다고 보이지 않으므로, 이 
사건 누수는 피고가 관리하는 이 사건 아파트의 외벽 균열로 인하여 발생한 것으로 봄
이 타당하다.
위와 같은 사정을 앞서 살펴본 법리에 비추어 보면 이 사건 아파트는 그 용도에 
따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태인 것으로 보이고, 그로 인해 원고 
소유의 이 사건 호실에 누수로 인한 피해가 발생한 것으로 볼 수 있다. 따라서 피고는 
이 사건 아파트 외벽의 관리자로서 원고에게 이 사건 누수로 인한 이 사건 호실 안방 
원상회복 비용을 지급할 의무가 있다.
(2) 손해배상책임의 범위
앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면 이 사건 누수로 인한 이 사건 호
실 안방 천장의 원상회복을 위해서는 안방 천장 누수 피해 구간의 석고보드 부분을 교
체하고 천장 전체를 도배하는 공사가 필요한 것으로 보이고, 그와 같은 복구공사에는 
937,750원 상당의 지출이 요구되는 것으로 판단된다.
따라서 피고는 원고에게 위 원상회복비용 937,750원 및 이에 대한 지연손해금을 
지급할 의무가 있다. 결국 원고의 이 부분 청구는 이유 있다.
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2) 보수공사 이행청구에 관한 판단
소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 
방해할 염려 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방을 청구할 수 있다(민법 제214조 
참조). 
피고가 관리하는 이 사건 아파트 제108동 외벽 측벽의 균열로 인하여 원고 소유의 
이 사건 호실 안방 천장에 누수 피해가 발생한 사실은 앞서 살펴본 것과 같고, 감정인 
F에 대한 감정촉탁결과에 의하면 위 측벽 균열 보수공사를 위해 균열 부위 바탕정리
(V-컷팅, 파취), 프라이머 및 우레탄실란트 시공, 양생 후 균열 보수 부위 도장 등이 
필요하다. 따라서 원고는 민법 제214조에 따른 방해배제청구권 및 방해예방청구권에 
근거하여 피고를 상대로 위와 같은 측벽 균열 보수공사의 이행을 청구할 수 있다고 봄
이 타당하다. 원고의 이 부분 청구 역시 이유 있다.
3) 월 차임 및 기본관리비 합계 상당액 손해배상청구에 관한 판단
가) 원고가 월 차임 및 기본관리비 합계 상당액 전액의 손해배상을 구할 수 있는지 
여부
(1) 관련 법리
불법행위에 있어서 고의·과실에 기한 가해행위의 존재 및 그 행위와 손해발생과
의 인과관계에 관한 증명책임은 이를 주장하는 자에게 있다(대법원 2001. 9. 28. 선고 
2001다38692 판결 등 참조).
(2) 구체적 판단
(가) 원고는 이 사건 누수로 인해 원고가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하
지 못하게 됨으로써 매월 차임 및 기본관리비 합계 상당액의 손해가 발생하였다는 취
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지로 주장하고 있고, 앞서 든 증거, 갑 제6호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하
면 이 사건 호실에 관한 임대차계약이 2025. 7. 24. 종료되었고 그 이후 새로운 임대차
계약이 체결되지 아니한 사실, 2025. 9.경부터 같은 해 12.경까지의 월별 관리비 액수
가 평균 112,527원에 해당하는 사실이 인정되기는 한다. 
(나) 그러나 앞서 본 사실과 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다
음과 같은 사실 내지 사정, 즉 ① 2025. 8.경 이 사건 호실의 임차인이 퇴거한 이후 위 
감정인은 2025. 10. 30, 같은 해 11. 27. 및 같은 해 11. 28. 총 3차례에 걸쳐 감정조사
를 하였는데, 위 각 감정조사 시점을 기준으로 이 사건 호실에 발생한 누수는 이미 중
단된 상태였던 점, ② 감정인은 이 사건 누수로 인한 피해 부위가 크지 않다는 취지의 
감정의견을 밝힌 점, ③ 이 사건 호실의 현장 사진에서 드러난 누수 피해의 규모 및 
정도, 이 사건 호실 안방의 원상회복비용 액수 등을 종합적으로 고려해보면 이 사건 
누수로 인하여 원고가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하지 못하였다고 인정하기는 
부족하고, 이 사건 누수가 없었더라면 원고가 새로운 임차인과 반드시 임대차계약을 
체결하였을 것이라고 단정하기 역시 어려운 점 등을 모두 고려해보면, 위 인정사실 및 
원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 아파트 제108동 외벽 측벽에 발생한 균열과 원고
가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하지 못한 것 사이에 상당인과관계가 존재한다
고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고가 월 차임 및 기본
관리비 합계 상당액 전액에 관한 손해의 배상을 피고에게 구할 수 있다고 보기는 어렵
다.
나) 인용하는 부분 – 이 사건 누수로 인해 원고의 사용·수익권이 직접적으로 침해되
는 부분
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(1) 손해배상책임의 발생
(가) 소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있고
(민법 제211조), 자기 소유의 물건을 임대함으로써 임대수익을 얻는 것은 소유물을 사
용·수익하는 방법 중의 하나에 해당한다. 따라서 ‘이 사건 누수로 인해 원고가 새로운 
임차인과 임대차계약을 체결하지 못하게 됨으로써 매월 차임 및 기본관리비 합계 상당
액의 손해가 발생하였다’는 취지의 원고 주장은 궁극적으로 원고의 이 사건 호실에 관
한 사용·수익권이 침해되었다는 취지의 주장으로서, 그와 같은 주장에는 ‘이 사건 누수
로 인하여 원고가 이 사건 호실을 직접 사용·수익하지 못한 손해가 발생하였다’는 취지
의 주장 역시 포함되어 있는 것으로 봄이 타당하다. 
(나) 그런데 피고가 관리하는 이 사건 아파트 제108동 외벽 측벽의 균열로 인하
여 원고 소유의 이 사건 호실 안방 천장에 누수 피해가 발생한 사실은 앞서 살펴본 것
과 같고, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면 ① 이 사건 누수의 원인 및 
해결방법(하자보수방법)을 찾기 위한 목적으로 감정이 행해져 원고가 그로 인해 이 사
건 호실을 사용하지 못한 사실, ② 앞서 인정한 것과 같이 이 사건 누수를 보수하기 
위해서는 누수 피해 구간의 석고보드 부분을 교체하고 천장 전체를 도배하는 공사가 
필요한 것으로 보이는바, 원고는 그와 같은 공사기간 동안 역시 이 사건 호실을 사용
하게 못하게 될 예정인 사실을 각각 인정할 수 있다. 
(다) 따라서 피고는 불법행위로 인한 손해배상으로서 이 사건 누수로 인하여 원
고가 이 사건 호실을 직접적으로 사용하지 못한 기간에 대응하여 원고의 손해를 배상
할 의무가 있다.
(2) 손해배상책임의 범위
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(가) 위 기초사실에 따르면 원고는 이 사건 호실을 임차하였던 임차인으로부터 
매월 차임 1,100,000원을 지급받고 있었고, 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 차임 수
준은 이 사건 변론종결 당시에도 변화가 없을 것으로 보이므로, 원고가 피고에게 손해
배상을 구할 수 있는 범위는 이 사건 호실의 월 차임 상당액 1,100,000원을 기준으로 
이 사건 누수로 인하여 원고가 이 사건 호실을 직접적으로 사용하지 못한 일수에 대응
하여 일할 계산한 금액이 된다고 봄이 타당하다.2)
(나) 그리고 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면 원고가 이 사건 누수
로 인하여 이 사건 호실을 직접 사용·수익하지 못하는 일수는 5일(= 이 사건 누수의 
원인을 탐지하고 그 해결방법을 확인하는데 소요된 기간 2일3) + 이 사건 누수 피해를 
원상회복하기 위한 보수공사에 소요되는 2일4) + 기타 예비일 1일)이라고 봄이 타당하
므로, 피고는 원고에게 불법행위로 인한 손해배상금으로 183,333원(= 월 차임 상당액 
1,100,000원 / 30일 × 원고의 사용·수익이 제한되는 일수인 5일)을 지급할 의무가 있
다.
4) 소결
따라서 피고는 원고에게, ① 1,121,083원(= 이 사건 누수로 인한 원상회복비용 
937,750원 + 원고의 사용·수익권 침해로 인한 손해배상 비용 183,333원) 및 그 중 
937,750원에 대하여 피고의 불법행위 시점 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 
청구취지 및 청구원인 변경신청서가 피고에게 송달된 다음날임이 기록상 명백한 2026. 
2) 한편, 기본관리비는 원고가 자기 소유의 이 사건 호실을 직접 사용하는 경우 원고 스스로가 필요적으로 납부의무를 부담하는 
성격의 금원이므로, 원고가 피고에게 손해배상을 구할 수 있는 범위에 기본관리비 부분이 포함된다고 해석하기는 어렵다.
3) 감정촉탁결과에 따르면 감정인은 이 사건 호실에 대한 현장조사를 총 3회 실시한 것으로 보이나, 그렇다고 하여 해당 3일 동
안 원고의 사용·수익이 전부 제한되었다고 보기는 어렵다. 한편 이 사건 감정에 소요된 기간이 아닌 다른 누수원인탐지 전문
가가 누수원인을 진단하는데 소요된 기간으로 보더라도 그 기간은 2일 정도로 봄이 상당하다.
4) 앞서 살펴본 것과 같이 이 사건 호실 보수에 필요한 공사는 석고보드 부분 교체 및 천장 도배 공사로서 그 소요기간이 2일을 
초과하지는 않을 것으로 보인다. 
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3. 5.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 
이 판결 선고일인 2026. 4. 15.까지는 민법이 정한 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날
까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 
지급할 의무가 있고, ② 이 사건 아파트 제108동의 측벽에 누수방지에 필요한 균열보
수공사를 이행할 의무가 있다. 결국 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있다.
3. 결론
원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 
이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
재판장 판사 이민수
판사 윤상운
판사 손민아