[민사 판결문] 서울남부지방법원 2024가합109686 - 부당이득금

 

[민사] 서울남부지방법원 2024가합109686 - 부당이득금.pdf

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서 울 남 부 지 방 법 원
제 1 5민사부
판 결
사 건 2024가합109686 부당이득금
원 고 주식회사 A
대표자 사내이사 김○○
소송대리인 변호사 이**, 장**
피 고 B투자증권 주식회사
대표이사 김□□, 최○○
소송대리인 법무법인(유한) **
담당변호사 성**, 연**, 이**, 이**
변 론 종 결 2026. 1. 15.
판 결 선 고 2026. 3. 12.
주 문
1. 피고는 원고에게 1,100,000,000원 및 이에 대하여 2024. 9. 25.부터 2026. 3. 12.까
지는 연 6%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 
지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
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3. 소송비용의 80%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다. 
청 구 취 지
피고는 원고에게 5,720,000,000원 및 이에 대하여 2022. 12. 30.부터 이 사건 소장 부
본 송달일까지는 연 6%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산
한 돈을 지급하라.
이 유
1. 기초사실
가. 당사자들의 지위
1) 원고는 골프장의 설치와 경영 및 위탁관리업을 목적으로 하는 회사로, 한국토
지주택공사로부터 충남 ⓐⓐ군 ⓑⓑ읍 ⓒ리 일대 체육 1용지 382,799㎡(이하 ‘이 사건 
사업부지’라 한다)를 매수한 김○○(원고 대표자)로부터 2021. 12. 9. 그 매수인 지위를 
승계하여 이 사건 사업 부지에 골프장, 클럽하우스 및 골프연습장을 신축하는 사업(이
하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 시행하였다. 
2) 피고는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의한 투자매매업 등 금융투자업
무 등을 목적으로 하는 회사이다. 
나. 이 사건 사업의 초기 상황 등
1) 부동산 개발사업은 통상 사업부지 확보, 인·허가 획득, 시공, 분양 순서로 진행
되는데, 사업시행자는 먼저 브릿지 대출(Bridge Loan, 이하 ‘브릿지 대출’이라 한다)1)을 
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통해 자금을 조달하고 이후 시공사를 선정한 다음 피에프대출(Project Financing Loan, 
이하 ‘PF대출’이라 한다)2)을 통해 브릿지 대출 채무를 상환한 후 시공과 분양 과정에 
필요한 자금을 조달한다. 
2) 원고는 2021. 12. 8. 주식회사 C저축은행(이하 ‘C저축은행’이라 하고, 주식회사
의 ‘주식회사’ 기재는 생략한다) 등 9개 금융기관으로 구성된 대주단(이하 위 금융기관
들을 통틀어 ‘대주단’이라 한다)으로부터 이 사건 사업부지 매입자금 등 조달을 목적으
로 이자율 연 5%, 변제일은 인출일로부터 12개월로 하여 210억 원을 대출받는 브릿지 
대출 계약을 체결하였고 2021. 12. 9. 이 사건 사업의 신탁사인 D부동산신탁에 이 사
건 사업부지 매수인 지위를 이전하였다(이하 ‘이 사건 브릿지 대출’이라 한다). 
3) 한편 2021. 12. 8. 대주단에 대하여, 이 사건 브릿지 대출의 기한의 이익이 상
실되는 경우 이 사건 사업의 시공사인 E종합건설이 이 사건 브릿지 대출 채무를 중첩
적으로 인수하고, E종합건설의 모회사인 G중공업은 250억 원을 한도로 하여 대금 지
급에 갈음하여 이 사건 브릿지 대출 채무를 변제함으로써 원고로부터 이 사건 사업 부
지를 매입할 것을 확약하였다(이하 ’이 사건 확약‘이라 한다). 
다. 금융자문계약 및 변경계약 체결 
1) 원고는 대주단에 속한 C저축은행을 통하여 이 사건 사업에 관한 PF대출을 받
고자 하였으나 그 실행이 어려워지자 2022. 6. 10. 피고와 이 사건 사업에 관한 금융자
문용역을 제공받기로 하는 계약을 체결하였는데, 그 주요 내용은 아래와 같다(이하 ’이 
사건 최초자문계약‘이라 한다). 
1) 브릿지 대출이란 PF대출로 넘어가는 다리 역할을 하는 대출로서, 토지구입비 등에 사용하기 위해 사업부지 등을 
담보로 일시적, 단기적으로 일으키는 대출을 말한다.
2) PF대출이란 프로젝트 사업의 사업성과 사업에서 발생하는 현재 및 미래의 현금 흐름을 담보로 자금을 빌려주는 
대출을 말한다.
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금융자문계약서 
제1조(목적) 
본 계약은 원고와 피고 간에 금융자문용역에 관한 전반적인 사항과 업무를 규정함에 그 목
적이 있다. 
제2조(용역의 범위)
피고는 이 사건 사업과 관련하여 ① 클럽하우스 선도매매(양도담보) 180억 원 내외의 대출
과 ② PF대출 금액 570억 원 내외의 자금 조달과 관련한 금융회사로서 피고가 제공할 용
역(이하 ‘본 용역’이라 한다)의 범위는 다음 각 호와 같다. 
① 이 사건 사업과 관련된 금융조달구조의 개발 및 자문, 금융조건 분석, 제반 금융계약서 
검토, 관계자 간 의결조율 및 업무실행 지원
② ABS, ABL, ABCP 및 LOAN 등 기타의 적법한 방법을 통한 금융조달자문 
③ 제1호 내지 제2호의 업무에 부속하는 업무 
제3조(용역수행기간)
계약기간은 계약체결일로부터 자금조달 완료일까지로 한다. 다만, 계약기간은 당사자간의 
합의에 의해 연장될 수 있다. 
제4조(금융조달의 독점권)
① 원고는 전 조의 용역 수행 기간 동안 이 사건 사업의 수행에 필요한 금융조달과 관련하
여 피고에게 우선적, 독점적으로 금융조달을 요청하고 피고는 이에 대하여 최대한 협조하기
로 한다.
② 원고가 피고의 사전 서면 동의 없이 타 기관으로부터 제2조의 금융자금을 집행받은 때
는 원고는 피고에게 집행 달일에 금융자문수수료(부가가치세 별도)에 해당하는 금액을 지급
하기로 한다. 
제5조(추가 금융조달의 우선협상권)
원고는 이 사건 사업을 수행하는 동안 본 계약의 금융조달 이외에 추가로 금융조달이 필요
한 경우에는 피고에게 독점적, 우선적으로 금융조달을 요청하기로 하며, 피고는 이에 대하
여 최대한 협조하기로 한다. 
제6조(자문수수료 등)
① 원고는 아래 각 호의 금액을 피고의 계좌로 지급하기로 한다. 
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1. 금융자문수수료 ❶ : 원고는 피고에게 클럽하우스 선도매매 관련 금융자문수수료로, 
19억 원(부가가치세 별도)을 PF대출 약정의 최초인출일에 지급하기로 한다. 단, 원고가 수
령하는 선도매매대금이 180억 원을 초과하는 경우, 본 호에 따른 금융자문수수료는 매매대
금의 12%(부가가치세 별도)로 한다. 
2. 금융자문수수료 ❷ : 원고는 피고에게 본건 거래 구조 관련 금융자문수수료로, 23억 
원(부가가치세 별도)을 PF대출 약정의 최초인출일에 지급하기로 한다. 본 호에 따른 금융자
문수수료는 원고가 선도매매계약을 해제하는 등의 사유로 클럽하우스의 소유권을 회복한 
경우에도 반환되지 않고, PF대출 약정의 최초인출일에 피고에게 지급됨과 동시에 확정적으
로 귀속된다. 
3. 금융자문수수료 ❸ : 원고는 피고에게 아래 각 목의 경우로 나누어 PF대출 약정의 최
초인출일에 금융자문수수료를 지급한다. 
가. 피고가 선도매매약정 대출금 180억 원 및 PF약정 대출금 570억 원의 대출약정의 
주선에 성공하고, 원고로 하여금 선도매매약정의 거래종결일을 계약체결일로부터 2년 6개
월이 되는 날로 하여 거래종결하도록 한 경우 금융자문수수료로 15억 원(부가가치세 별도)
나. 피고가 선도매매약정 180억 원 및 PF약정 대출금 570억 원의 대출약정의 주선에 
성공하고, 원고로 하여금 선도매매약정의 거래종결일을 계약체결일로부터 3년이 되는 날로
하여 거래종결하도록 한 경우 금융자문수수료로 18억 원(부가가치세 별도)
③ 피고가 주선한 금융기관이 이 사건 사업에 대한 자금조달을 승인한 경우에는 본 계약상
의 피고의 자문 업무는 정상적으로 완료된 것으로 간주하며, 이 경우에 1개월 이내에 원고
가 해당 금융기관과 자금조달 약정을 체결하지 않거나, 자금을 인출하지 않는 경우에도 본 
계약 제13조와 무관하게 원고는 피고에게 본조 제1항의 금융자문수수료(부가가치세 별도)
에 해당하는 금액을 지급하여야 한다. 
제7조(성실의무 및 상호협조)
① 피고는 전문적인 지식과 경험을 최대한 활용하여 성실과 신의로써 용역업무를 수행한다. 
제10조(계약 해지)
① 원고와 피고는 상호 합의에 의하여 본 계약을 해지할 수 있다. 이 경우 원고는 기지급 
용역비에 관하여는 일절 반환을 청구하지 아니한다.
② 원고와 피고 중 어느 일방이 본 계약을 위반한 경우 상대방은 이의 시정을 요구할 수 
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2) 원고와 피고는 2022. 9. 30. 이 사건 최초자문계약의 제2조, 제3조, 제6조 내용
을 아래와 같이 변경하는 계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 변경자문계약’이라 하고, 이
에 따라 변경된 이 사건 최초자문계약과 통틀어 ’이 사건 금융자문계약‘이라 한다).
있으며, 시정요구를 받은 상대방이 시정을 요구하는 통지를 받았음에도 불구하고 15일 이
내에 이를 시정하지 않을 때에는 상대방에게 서면으로 통지함으로써 본 계약을 해지할 수 
있다. 
③ 원고의 귀책사유로 인한 계약위반으로 본 계약이 해지된 경우 원고는 기지급 금융자문
수수료에 대하여는 일절 반환을 청구하지 아니하고, 미지급 금융자문수수료 전액 및 미정산 
필요경비를 피고의 청구에 의하여 해지일로부터 15일 이내에 지급하여야 한다. 또한 피고
의 귀책사유로 인한 계약위반으로 본 계약이 해지된 경우 피고는 기수령한 금융자문수수료 
전액(단, 관련 비용은 제외한다)을 초과하지 않는 범위 내에서 실제 발생한 손해액을 해지
일로부터 15일 이내에 원고에게 지급하기로 한다. 
제17조(기타)
① 제2조 각 호의 본 용역에 대하여 피고는 최대 노력(Best-effort) 조건으로 동 용역을 수
행하며 금융조달의 성사여부에 대하여 원고에 대하여 어떠한 책임도 부담하지 아니한다. 
금융자문계약서 변경약정서3)
원고와 피고는 본 계약에서 피고가 제공하는 자문용역의 범위와 보수의 내용을 보다 구체
적으로 정하기 위해 아래와 같이 본 계약의 내용을 일부 변경하기로 합의한다. 
제2조(용역의 범위) 
피고는 이 사건 사업과 관련하여 ① 클럽하우스 선도매매(양도담보) 180억 원 내외의 대출
과 ② PF대출금액 570억 원 내외의 자금조달과 관련한 금융회사로서 피고가 제공할 용역
(이하 ‘본 용역’이라 한다)의 범위는 다음 각 호와 같다. 
① 이 사건 사업과 관련된 금융조달구조의 개발 및 자문, 금융조건 분석(이하 ‘구조자문업
무’)
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② ABS, ABL, ABCP 및 LOAN 등 기타의 적법한 방법을 통한 금융조달자문 및 이와 관련
된 제반 금융계약서 검토, 관계자간 의견조율 및 업무실행 지원(이하 ‘금융주선업무’)
③ 제1호 내지 제2호의 업무에 부속하는 업무 
제3조(용역수행기간) 
① 제2조 제1호 관련 용역수행기간은 계약체결일로부터 제6조 제1항 제1호 가목의 시점까
지로 한다. 
② 제2조 제2호 관련 용역수행기간은 계약체결일로부터 자금조달완료일까지로 한다. 
③ 본조의 계약기간은 당사자들 합의에 의해 연장될 수 있다. 
제6조(자문수수료 등)
① 원고는 아래 각 호의 금액을 피고의 계좌로 지급하기로 한다. 
1. 구조자문업무 수수료 
가. 피고가 원고에게 구조자문업무와 관련된 자문보고서를 납품하고, 원고가 해당 자문
보고서에 기초하여 시공사 및 관계법인과 최초로 공동사업약정서를 체결한 때에 피고의 구
조자문업무 수행이 완료된 것으로 본다. 
나. 원고는 피고에게 구조자문업무에 대한 수수료로 23억 원(부가가치세 별도)을 지급
한다. 
다. 위 나.목의 수수료 지급시기는 PF대출약정의 최초인출일로 한다. 
라. 본 호에 따른 구조자문업무 수수료는 원고가 선도매매 계약을 해제하는 등의 사유
로 클럽하우스의 소유권을 회복한 경우에도 반환되지 않고, PF대출약정의 최초인출일에 피
고에게 지급됨과 동시에 확정적으로 귀속된다. 
마. 만약 구조자문업무 수행이 완료된 후 2년이 되는 날까지 PF대출약정의 최초인출일
이 도래하지 않는다면, 원고와 피고는 지급시기를 상호 협의하여 결정한다. 
2. 금융주선업무 수수료 ❶ : 원고는 피고에게 클럽하우스 선도매매 관련 금융주선 업무 
수수료로 19억 원(부가가치세 별도)을 PF대출약정의 최초인출일에 지급하기로 한다. 단, 원
고가 수령하는 선도매매대금이 180억 원을 초과하는 경우, 본 호에 따른 금융주선업무 수
수료는 매매대금의 12%(부가가치세 별도)로 한다. 
3. 금융주선업무 수수료 ❷ : 원고는 피고에게, 아래 각 목의 경우로 나누어 PF대출약정
의 최초인출일에 금융주선업무 수수료를 지급한다. 
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라. 피고의 개발자문보고서 송부 및 투자제안서 작성 
1) 피고는 2022. 10. 5. 이 사건 금융자문계약상 구조자문업무 수행과 관련하여 원
고에게, ① PF대출을 위하여, 원고와 E종합건설이 각 30%와 70%의 지분을 가지고 설
립한 특수목적법인인 F제일차가 이 사건 개발사업의 운영 주체가 되어 금융기관으로부
터 이 사건 사업 시행을 위한 대출을 받도록 하고, 그 대출채무를 담보하기 위하여 향
후 금융기관과 체결할 대출계약의 기한의 이익을 상실할 경우 G중공업이 그 채무를 
대위변제하고 그 구상권에 기하여 이 사건 사업부지를 매입할 것을 확약함으로써 위 
대출채무를 인수하도록 하며, ② 클럽하우스 선도매매 대출을 위하여, F제일차가 원고
로부터 이 사건 사업부지에 신축할 클럽하우스 건물 및 실내 골프연습장 등을 180억 
원에 매수하되, 피고 등이 F제일차에 계약금 36억 원 및 중도금 90억 원 합계 126억 
원을 대여하는 내용 등이 기재된 개발자문보고서(이하 ’이 사건 개발자문보고서‘라 한
다)를 송부하였다.4) 그 주된 내용은 아래 그림과 같다.5)
3) 밑줄은 갑 제2호증에 표시된 것으로 이 사건 최초 자문계약서에 대해 추가 또는 수정된 부분을 표시한 것이다. 
4) 이 사건 금융자문계약에는 PF대출금 액수가 약 570억 원으로 예정되어 있으나, 이 사건 개발자문보고서에는 530억 원의 시
설자금대출(시설대)을 발생시키는 것으로 기재되어 있다. 
5) 을 제16호증의 2 참조
가. 피고가 선도매매약정 대출금 180억 원 및 PF약정 대출금 570억 원의 대출약정의 
주선에 성공하고, 원고로 하여금 선도매매약정의 거래종결일을 계약체결일로부터 2년 6개
월이 되는 날로 하여 거래종결하도록 한 경우 금융주선업무 수수료로 15억 원(부가가치세 
별도)
나. 피고가 선도매매약정 180억 원 및 PF약정 대출금 570억 원의 대출약정의 주선에 
성공하고, 원고로 하여금 선도매매약정의 거래종결일을 계약체결일로부터 3년이 되는 날로
하여 거래종결하도록 한 경우 금융주선업무 수수료로 18억 원(부가가치세 별도) 
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2) 이후 PF대출이 이 사건 개발자문보고서와 같은 내용으로 원활히 이루어지지 않자 
피고는 2022. 11.경과 12.경 각 이 사건 사업의 사업비를 656억 원[= G중공업의 매입확약
을 통한 PF대출 476억 원 + 클럽하우스 선도매매약정을 통한 매매대금 180억 원]으로 산
정한 투자제안서를 작성하여 원고에게 이를 제안하였는데, 위 각 투자제안서에는 ’476억 원 
PF대출 부분 중 210억 원은 대주단으로부터 이 사건 브릿지론의 만기일을 연장 받은 후 
2023. 5. 중으로 50억 원을 추가로 조달받고(차주 원고),6) 100억 원은 피고가 새롭게 주선
한 대주로부터 조달받으며(차주 F제일차), 116억 원은 이 사건 사업 원고 지분 중 34% 양
도를 조건으로 G중공업으로부터 조달받는다‘는 등의 내용이 기재되어 있다(이하 통틀어 ’이 
사건 투자제안서‘라 한다). 원고는 당시 이 사건 투자제안서의 내용에 대하여 별다른 이의
를 제기하지 아니하였다.7) 이 사건 투자제안서의 주요 내용은 아래 그림과 같다.8) 
6) 50억 원 추가대출 주체는 2022. 12. 투자제안서에서 대주단으로 특정되었다. 
7) 2025. 7. 8. 원고 준비서면 17면 참조
8) 을 제19호증의 2 참조
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마. 이 사건 사업의 자금 조달을 위한 각 계약 체결 등 
1) 원고는 시행사로서, E종합건설은 시공사로서, F제일차는 특수목적법인이자 자
금관리자로서 2022. 9. 30. 이 사건 개발자문보고서 내용에 기초해 이 사건 사업 수행
을 위한 공동사업약정을 체결하였다. 
2) 원고, E종합건설, G중공업과 대주단은 2022. 12. 8. 이 사건 브릿지 대출 계약
내용을 유지하되, 그 만기일을 6개월 연장하고, 이자율을 연 11%로 변경하며, G중공업
이 이 사건 확약에 따라 이 사건 사업부지를 매수하는 상황이 발생할 경우 원고가 자
신의 의무 이행을 위한 모든 권한을 E종합건설에 위임하는 등 협조하기로 하고, 2023. 
3. 31. 이전에 이 사건 사업에 관한 건축허가서 변경이 완료되는 즉시 건축주 명의를 
원고에서 신탁회사의 명의로 변경하는 것 등을 내용으로 하는 대출변경약정을 체결하
였다(이하 ’이 사건 브릿지 대출 연장계약‘이라 한다).
3) F제일차는 2022. 12. 28. 원고와 김○○의 연대보증 아래 H해운, J에프, K캐피
탈9)로부터 이 사건 사업을 위하여 합계 100억 원을 대출 받기로 하는 계약을 체결하
였는데, 최초인출 선행조건을 충족하면 H해운, J에프로부터 각 35억 원씩 합계 70억 
원을, 후속인출 선행조건을 충족하면 K캐피탈로부터 30억 원을 인출받기로 정하였다
(이하 ’이 사건 중순위 트렌치 대출계약‘이라 한다). 
4) G중공업은 2022. 12. 28. H해운, J에프, K캐피탈 및 D부동산신탁에게 이 사건 
사업 및 이 사건 중순위 트렌치 대출계약과 관련하여 천재지변 등 불가항력적인 경우
를 제외하고 F제일차, 원고, E종합건설의 부도, 회생, 파산절차 개시 등 사유가 발생하
더라도 이 사건 사업의 공사를 중단하지 않기로 하고 책임준공기한(최초 인출일로부터 
9) 피고가 52.83%의 지분을 보유하고 있다(갑 제12호증). 
- 12 -
16개월이 경과한 달의 최초인출일에 대응하는 날)까지 공사를 완료하기로 함으로써 책
임준공이행에 대하여 확약하였다. 
5) 원고, F제일차는 2022. 12. 28., F제일차가 원고로부터 이 사건 사업부지에 신
축할 클럽하우스 및 그 부지를 180억 원에 매수하되, 그 지급 선행조건을 충족하면 계
약금으로 36억 원, 중도금으로 90억 원, 잔금으로 54억 원을 지급하기로 하는 계약을 
체결하였다(이하 ’클럽하우스 선도매매약정‘이라 한다). 한편 F제일차는 같은 날 원고와 
김○○의 연대보증 아래 K캐피탈로부터 클럽하우스 선도매매약정상 계약금 지급을 위
하여 36억 원을 대여 받기로 하는 계약을 체결하였고(이하 ’클럽하우스 선도매매약정 
계약금 대출계약‘이라 한다), 원고로부터 이 사건 사업에 따라 준공할 골프장, 클럽하우
스 등을 임대차보증금 36억 원으로 하여 임차하는 계약을 체결하였다. 
바. 이 사건 금융자문수수료 지급 등
1) F제일차는 2022. 12. 30. H해운, J에프에 대하여 이 사건 중순위 트렌치 대출계
약에 따른 인출선행조건이 모두 충족되었으므로 대출금 각 35억 원을 지급할 것을 요
청하여 합계 70억 원을 지급받았고, K캐피탈에 대하여 클럽하우스 선도매매약정 계약
금 대출계약에 따른 36억 원을 지급할 것을 요청하여 위 돈을 지급받았다. 
2) 원고는 2022. 12. 30. 신탁사인 D부동산신탁에 대하여 피고의 ’금융자문수수료
(구조자문)‘ 명목으로 25억 3,000만 원, ’금융자문수수료(금융주선, 선도매매)‘ 명목으로 
20억 9,000만 원, ’금융자문수수료(금융주선, 시설대)‘ 명목으로 11억 원의 자금 집행을 
요청하였고, 위 돈을 지급 받아 피고에게 위 돈 합계 57억 2,000만 원(부가가치세 포
함, 이하 ’이 사건 금융자문수수료‘라 한다)을 지급하였다. 
사. 원고의 이 사건 사업 시행 종료
- 13 -
1) 원고는 이 사건 브릿지 대출 연장계약에서 연장한 대출의 만기일인 2023. 6. 9.
이 도래하였으나 대출금을 변제하지 못하였고, 2023. 6. 29. 대주단과 ’이 사건 사업 정
상화계획 이행을 위한 특별약정‘을 체결하며 위 대출금의 만기일을 연장하되, 특약사항
으로 원고가 2023. 7. 14.까지 이 사건 사업부지를 매도하는 계약을 체결하고 계약금
(매매대금의 10% 이상)을 지급 받기로 하고 이를 이행하지 못할 시 기한의 이익을 상
실하는 것으로 정하였다. 
2) 원고는 2023. 7. 14.까지 이 사건 사업부지를 매도하지 못하여 1)항에서 정한 
기한의 이익을 상실하였고, 결국 이 사건 사업부지에 대한 공매가 신청되었으나 유찰
되었다.
3) 이에 E종합건설이 2023. 9. 27. 대주단과 원고의 대주단에 대한 이 사건 브릿지 
대출 채무를 인수하기로 합의하고, G중공업은 같은 날 대주단으로부터 위 채무인수약
정에 따른 대주단의 E종합건설에 대한 이 사건 브릿지 대출 채권을, 2024. 1. 12. H해
운, J에프로부터 원고에 대한 이 사건 중순위 트렌치 대출계약상 채권을 각 양수하였
으며, 2024. 2. 22. 클럽하우스 선도매매약정 계약금 대출계약에 따른 원고의 채무를 
대위변제함으로써 원고에 대한 구상금채권을 취득하였다. 
4) 이후 G중공업은 2024. 3. 19. 위와 같이 양수하거나 취득한 원고에 대한 채권 
등과 상계하는 방식으로 매매대금을 지급하고 원고로부터 이 사건 사업부지와 클럽하
우스, 실내골프연습장을 매수한 후 G중공업 대주주들이 설립한 M개발에 이 사건 사업
에 관한 일체의 권리를 양도하였으며, M개발은 2025. 4. 23. 이 사건 사업부지에 관한 
소유권이전등기를 마치고 골프장을 운영하고 있다. 
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 29호증, 을 제2, 3, 5, 6, 8, 14 내지 20, 22, 
- 14 -
23, 26, 42, 45, 68 내지 72호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 
같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 
2. 당사자들 주장의 요지 
가. 원고
1) 주위적 주장 
이 사건 금융자문계약은 ’750억 원 규모의 대출 주선‘을 일의 완성으로 정한 도
급계약에 해당한다. 그런데 위 1. 마.항의 이 사건 브릿지 대출 연장계약, 대주단의 50
억 원 추가 대출 약속, G중공업의 책임준공확약 확보, 클럽하우스 선도매매약정 체결 
등은 이 사건 금융자문계약에서 정한 대출 주선으로 볼 수 없으므로 피고가 도급계약
상 일을 완성할 의무를 불이행한 것으로 볼 수 있고, 나아가 피고가 명시적으로 위 의
무 이행 거절 의사를 밝혔으므로, 이 사건 금융자문계약은 원고의 2025. 7. 9. 자 준비
서면에 기재된 피고 채무불이행에 기한 해제 의사표시에 의하여 해제되었다. 따라서 
피고는 원고가 지급한 이 사건 금융자문수수료 57억 2,000만 원을 부당이득으로 반환
할 의무가 있다. 
이 사건 금융자문계약이 제6조 제1항 제1호의 ❶ 구조자문업무(수수료 23억 
원), 같은 항 제2호의 ❷ 금융주선업무(수수료 19억 원), 같은 항 제3호의 ❸ 금융주선
업무(수수료 15억 원 또는 18억 원)로 구성되어 있어 하나의 계약이 아니라 3개의 분
할된 계약(이하 순서대로 ’❶ 구조자문업무, ❷ 금융주선업무, ❸ 금융주선업무’라 한
다)으로 구성되어 있다고 보더라도, 피고는 180억 원의 클럽하우스 선도매매약정에 따
른 자금조달 주선에 실패하고 570억 원의 PF대출약정 주선 및 클럽하우스 선도매매약
정 거래종결을 하지 못함으로써 이 사건 금융자문계약 중 ❷ 금융주선업무와 ❸ 금융
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주선업무에 관한 일의 완성을 할 채무를 불이행하였으므로, 원고에게 적어도 ❷, ❸ 금
융주선 업무의 수수료로 지급된 31억 9,000만 원을 부당이득으로 반환하여야 한다. 
2) 예비적 주장 
만약 이 사건 금융자문계약을 도급계약이 아닌 위임계약으로 본다면, 당초 이 
사건 금융자문계약에서 주선하기로 약정한 금액인 750억 원 중 일부에 관한 대출만이 
주선되거나 대출이 실행된 점, 피고의 귀책사유로 이 사건 사업이 실패한 점, 피고가 
수행한 업무의 난이도 등에 비추어 이 사건 금융자문수수료는 부당하게 과다하여 신의
칙에 반하므로 감액되어야 한다. 
나. 피고
이 사건 금융자문계약의 법적 성질은 위임계약으로 위임에 따른 업무가 성실히 수
행되었고, 위 계약 제6조에서 정한 이 사건 금융자문수수료 지급에 관한 불확정기한이 
도래하였다. 또한 ❸ 금융주선업무 수수료는 이 사건 사업에 필요한 사업비용 상당의 
대출약정의 주선의 성공을 정지조건으로 하여 지급되어야 하기는 하나 그 정지조건이 
성취되었거나 민법 제150조 제1항에 따라 원고의 반신의 행위로 인하여 정지조건이 
성취된 것으로 의제할 수 있다. 따라서 이 사건 금융자문수수료는 법률상 원인 없이 
지급되었다고 볼 수 없다. 
가사 이 사건 금융자문수수료 지급의 법률상 원인이 없다고 보더라도 원고는 채무
가 없음을 알면서도 피고에게 이 사건 금융자문수수료를 지급함으로써 변제를 하였고, 
이는 도의관념에도 부합하는 변제이므로, 피고는 원고에게 이 사건 금융자문수수료를 
반환할 의무가 없다. 
3. 판단 
- 16 -
가. 이 사건 금융자문계약의 해제 및 부당이득반환 주장(주위적 주장)에 관한 판단 
1) 원고는 이 사건 금융자문계약이 도급계약임을 전제로 채무불이행으로 인한 계
약 해제 및 부당이득의 반환을 구하고 있는바, 이 사건 금융자문계약의 법적 성질에 
관하여 먼저 살펴본다.10) 
2) 앞서 든 증거들의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 
같은 사실 및 사정들에 비추어보면, 이 사건 금융자문계약은 그 내용이 피고가 원고를 
위하여 이 사건 사업 진행을 위한 금융조달구조 개발, 대출 주선 등의 사무를 처리하
고, 각 사무별로 정해진 기한과 조건이 성취되면 그에 따른 보수를 지급 받기로 하는 
것이므로, 위임계약의 성질을 가지고 있다고 봄이 상당하고, 750억 원 상당의 대출실
행이라는 일의 완성에 대하여 보수를 지급하기로 약정한 것으로 보기 어렵다. 
가) 이 사건 금융자문계약은 클럽하우스 선도매매약정을 통한 180억 원 상당의 
사업자금 확보, PF대출계약을 통한 570억 원 상당의 사업자금 확보와 관련하여, 피고
의 용역 제공의 범위를 금융조달구조 개발 및 자문, 금융조건 분석, 다양한 방법을 통
한 금융조달자문 및 제반 금융계약서 검토와 관계자들 사이 의견 조율 등 업무와 이에 
관한 부속 업무로 포괄적으로 정하고 있다(제2조). 
이 사건 금융자문계약은 이 사건 사업에 필요한 금융조달 주선에 관하여 피고에
게 독점적 권한을 부여하고 있고(제4조 제1항), 만약 원고가 다른 기관으로부터 자금을 
조달받을 경우 피고에게 금융자문수수료를 지급하도록 하고 있으며(제4조 제2항), 추가 
자금조달이 필요할 경우 피고에게 그 조달에 관한 독점적 주선 권한을 주고 있다(제5
10) 원고는 이 사건 금융자문계약에 따른 이 사건 금융자문수수료 지급기한 미도래를 이유로 한 부당이득반환 주장을 철회하였
다(2025. 12. 17. 자 원고 준비서면 3면). 나아가 원고는 2026. 1. 15. 변론기일에 이 사건 금융자문수수료 지급조건이 성취되
지 않았다는 취지의 주장은 부당이득반환의 청구원인으로 주장하는 것이 아니고, 이 사건 금융자문계약이 위임계약임을 전제
로 할 때 그 보수지급의무 감액을 위한 신의칙위반 사정 중 하나로 주장하는 것이라고 진술하여 조건불성취에 따른 부당이
득반환 주장을 명시적으로 철회하였다. 
- 17 -
조). 
또한 이 사건 금융자문계약은 용역업무수행 방법에 대해서 특별한 제한 없이 피
고가 전문적인 지식과 경험을 최대한 활용하여 신의성실로 용역업무를 수행하여야 한
다고 정하고 있고(제7조), 피고가 최대의 노력으로 이 사건 금융자문계약상 용역을 수
행하며 금융조달의 성사 여부에 대하여 원고에 대한 어떠한 책임도 부담하지 않는다고 
정하고 있다(제17조). 
이와 같은 이 사건 금융자문계약의 체결 목적, 내용 등에 비추어보면, 피고는 이 
사건 금융자문계약에 기초해 전문성과 대인적 신뢰 관계를 바탕으로 어느 정도의 자유
재량의 권한을 가지고, 맡은 사무를 그 목적에 좇아서 가장 합리적으로 처리할 의무를 
부담하는 것으로 봄이 상당하다. 
나) 이 사건 금융자문수수료 지급에 관한 제6조에 대하여 살펴보면, ➊ 구조자
문업무의 경우 피고가 이 사건 사업에 관한 금융조달구조 자문에 관한 보고서를 납품
하는 업무를 수행하고, 이에 따라 원고가 시공사 및 관계법인과 최초로 공동사업약정
서를 체결하고 PF대출약정에 따른 대출금을 최초로 인출할 때 수수료 23억 원을 지급
하기로 정하고 있다(제1항 제1호 가. 내지 다.목). 또한 ➋ 금융주선업무의 경우 피고가 
클럽하우스 선도매매약정 체결을 주선하는 업무를 수행하고, 원고가 PF대출약정에 따
른 대출금을 최초로 인출할 때 위 주선에 대한 수수료 19억 원을 지급하기로 정하고 
있다(제1항 제2호). ➌ 금융주선업무의 경우 클럽하우스 선도매매약정 및 PF대출약정 
주선 업무를 성공적으로 수행하고, 클럽하우스 선도매매약정의 체결일로부터 2년 6개
월 이내에 클럽하우스 선도매매약정의 거래가 종결될 경우 수수료를 15억 원, 3년 이
내에 거래가 종결될 경우 수수료를 18억 원으로 정하여 PF대출약정에 따른 대출금을 
- 18 -
최초로 인출할 때 이를 지급하기로 하고 있다(제1항 제3호 가., 나.목). 
이 사건 금융자문계약은 ❶ 구조자문업무 및 ❷, ❸ 금융주선업무에 관하여 각 
PF대출약정에 따른 대출금의 최초인출일을 기한으로 정하고, ❸ 금융주선업무에 관하
여 PF대출약정의 주선 성공과 클럽하우스 선도매매약정 종결을 수수료 지급조건으로 
정하고 있기는 하나(제6조), 이 사건 금융자문계약에서 정한 피고의 의무는 어디까지나 
앞서 가)에서 본 것과 같이 이 사건 사업 진행을 위한 사업자금 확보라는 목적 달성을 
위하여 선량한 관리자의 주의의무를 가지고 자신의 전문적 식견과 기능을 바탕으로 필
요하고 적절한 업무를 수행하는 것이고, 피고가 위 업무 수행 과정에서 약정된 조건과 
기한이 성취되면 그에 관련한 위임사무 처리에 관한 보수로서 일정한 금융자문수수료
를 지급 받도록 정한 것으로 볼 수 있을 뿐이지 PF대출의 실행이라는 일정한 일을 완
성할 의무를 정한 것이라고 보기는 어렵다. 
이 사건 금융자문계약 제6조 제3항은 피고가 주선한 금융기관이 이 사건 사업에 
대한 자금조달을 승인한 경우에는 피고의 자문 업무가 정상적으로 완료된 것으로 간주
하고, 실제 자금조달이 이루어졌는지 여부에 따라 원고의 수수료 지급의무가 달라지지 
않는다고 규정하며, 제17조는 피고가 최대의 노력으로 용역을 수행하고 금융조달의 성
사여부에 대해 원고에게 어떠한 책임을 부담하지 않는다고 규정한 것도 이를 뒷받침한
다고 보인다.
다) 이 사건 금융자문계약은 당초 클럽하우스 선도매매약정을 통해 180억 원, 
PF대출약정을 통해 570억 원 합계 750억 원을 조달하도록 주선하는 것을 예정하고 있
었으나 이후 PF대출 시장 상황이 악화되자 피고는 이를 반영하여 PF대출약정을 통해
서는 476억 원의 조달을 주선하는 것으로 용역내용을 수정하여 원고에게 제안하였고 
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원고도 이를 받아들인 것으로 보인다. 이에 비추어 보더라도 이 사건 금융자문계약상 
용역의 내용은 피고가 전문적인 지식과 경험을 최대한 활용하여 수행함으로써 이행되
는 것이지 특정한 금액의 자금조달 주선이라는 일의 완성을 목적으로 하는 것이라고 
보기 어렵다.
라) 이 사건 금융자문계약은 원고와 피고의 합의로 해지할 수 있으나 이미 지급
된 용역비의 반환을 구할 수 없다고 정하고 있고(제10조 제1항), 피고의 귀책사유로 인
하여 계약이 해지된 경우 피고는 이미 수령한 금융자문수수료 중 관련 비용을 제외한 
액수를 초과하지 않는 범위 내에서 실제로 발생한 손해액을 원고에게 지급한다고 정하
고 있는데(제10조 제3항), 이러한 규정들은 피고의 사무처리가 반드시 목적한 결과에 
도달하지 아니하더라도 선량한 관리자의 주의로써 금융계약 주선 및 사업비 조달에 관
한 사무를 처리하였다면 수임인으로서의 의무를 이행한 것으로 인정함을 전제로 하는 
것으로 볼 수 있다. 
3) 따라서 이와 다른 전제에서 피고의 이 사건 금융자문계약상 채무의 불이행을 
이유로 하는 원고의 이 사건 금융자문계약의 해제 및 부당이득반환에 관한 청구는 나
아가 살필 필요 없이 이유 없다.
나. 이 사건 금융자문수수료 감액 주장(예비적 주장)에 관한 판단
1) 관련 법리 
위임사무를 완료한 자는 원칙적으로 약정 보수액 전부를 청구할 수 있다. 다만 
위임 경위, 위임 업무 처리 경과와 난이도, 노력의 정도, 위임인이 업무처리로 인하여 
얻게 된 구체적 이익, 그 밖에 변론에 나타난 여러 사정을 고려하여, 약정 보수액이 부
당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 관념에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 
- 20 -
있는 경우에는 예외적으로 적당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있
다. 그런데 이러한 보수 청구의 제한은 어디까지나 계약자유의 원칙에 대한 예외를 인
정하는 것이므로, 법원은 그에 관한 합리적인 근거를 명확히 밝혀야 한다(대법원 2018. 
5. 17. 선고 2016다35833 전원합의체 판결, 대법원 2018. 9. 13. 선고 2017다256224 
판결 등 참조). 위와 같은 특별한 사정의 존재에 대한 증명책임은 약정된 보수액이 부
당하게 과다하다고 주장하는 측에 있다(대법원 2023. 8. 31. 선고 2022다293937 판결 
참조).
2) 구체적 판단
가) 앞서 든 증거들, 을 제4, 6, 7, 29, 30호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 
의하면 다음과 같은 사정들이 인정되기는 한다. 
(1) 당초 원고는 이 사건 브릿지 대출계약의 대주단에 속한 C저축은행을 통해 
PF대출계약의 대주들을 모집하고자 하였으나 이 사건 사업에 필요할 것으로 예상되던 
사업비가 700억 원 정도임에 반해 원고의 자기자본은 약 22억 원에 불과하고, 원고가 
매수한 이 사건 사업부지는 공급받은 가격인 160억 원 이하로만 전매할 수 있어11) 이 
사건 사업 수행을 위하여 필요한 사업비에 비해 물적담보도 부족하였다. 이처럼 PF대
출 실행에 어려움을 겪게 되자 원고가 2022. 4. 25. 피고에게 먼저 연락하여 이 사건 
사업 진행을 위한 금융 구조에 관한 자문을 구하였고(을 제29호증, 3면), 다음 날 피고
11) 택지개발촉진법 (시행 2022. 1. 1., 법률 제17814호) 제19조의2(택지의 전매행위 제한 등) 
① 이 법에 따라 조성된 택지에 대한 공급계약을 체결한 자(이하 “공급받은 자”라 한다)는 소유권이전등기를 하기 전까지는 
그 택지를 공급받은 용도대로 사용하지 아니한 채 그대로 전매(轉賣)(명의변경, 매매 또는 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 
모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)할 수 없고, 누구든지 그 택지를 전매받아서도 아니 된다. 다만, 
이주대책용으로 공급하는 주택건설용지 등 대통령령으로 정하는 경우에는 본문을 적용하지 아니할 수 있다.
택지개발촉진법 시행령 (시행 2021. 12. 28., 대통령령 제32271호) 제13조의3(택지의 전매행위 제한의 특례) 
법 제19조의2제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당되어 시행자의 동의를 받은 경우
를 말한다. (이하 생략)
9. 공공시설용지와 주택건설용지 중 근린생활시설을 건축하기 위한 용지를 공급받은 자가 시행자로부터 공급받은 가격 이하 
로 해당 용지를 전매하는 경우
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로부터 클럽하우스에 관한 별도의 매매계약을 체결하여 자금을 조달하는 방법 등에 관
하여 유선으로 답변을 받았으며(을 제30호증, 5면), 이후 계약 조건에 관하여 서로의 
합의 하에 이 사건 금융자문계약을 체결하게 되었다. 
(2) 피고가 이 사건 사업의 금융조달구조를 고안하여 원고에게 이 사건 개발
자문보고서를 납품하였고, F제일차를 활용한 클럽하우스 선도매매약정에 관한 거래 구
조를 만들고 K캐피탈을 대주로 하여 클럽하우스 선도매매약정 계약금 대출계약을 체
결하도록 하였음은 앞서 1. 다.항 및 라.항에서 본 것과 같으므로, 피고가 이 사건 금융
자문계약 제6조 제1항 제1호에서 정한 금융조달구조 자문에 관한 보고서 납품 업무(➊ 
구조자문업무), 같은 조 제2호에서 정한 클럽하우스 선도매매약정 체결 주선 업무(➋ 
금융주선업무)의 이행을 마쳤다고 봄이 상당하다. 또한 이 사건 중순위 트렌치 대출계
약에 따른 대출금 70억 원, 클럽하우스 선도매매약정에 따른 계약금 36억 원 합계 106
억 원의 인출이 이루어졌음은 앞서 1. 마.항에서 본 것과 같은바, 이 사건 금융자문계
약 제6조 제1항 제1호 내지 제3호에서 정한 ‘PF대출약정에 따른 대출금의 최초 인출’
이라는 기한이 도래한 것으로 볼 수 있다. 
나) 그러나 앞서 본 사실관계 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 아래의 
사실 및 사정들을 위 법리에 비추어보면, 가)에서 본 사정을 감안하더라도 피고가 이 
사건 금융자문계약에 따라 지급 받은 보수인 이 사건 금융자문수수료는 부당하게 과다
하여 신의성실의 원칙이나 형평의 관념에 반한다고 볼 수 있으므로, 원고가 피고에게 
지급할 보수는 46억 2,000만 원으로 정함이 타당하다. 
(1) 원고는 PF대출을 일으켜 이 사건 브릿지 대출 채무를 변제하고, 이 사건 
사업 완수에 필요한 공사대금 등을 조달하기 위해서 피고와 이 사건 금융자문계약을 
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체결하였고, 피고도 원고의 위와 같은 계약 체결 동기나 목적을 잘 알고 있었다. 피고
는 이 사건 사업 수행에 필요한 자금조달 주선에 관하여 독점권을 갖고 있었으므로(이 
사건 금융자문계약 제4조) 원고로서는 다른 경로로 이 사건 사업에 필요한 자금을 조
달할 수 없고, 피고에게 전적으로 의존해야 하는 상황이었다.
(2) 피고가 PF대출계약을 통해 조달하기로 한 476억 원은 ① 선순위대출 260
억 원(= 이 사건 브릿지 대출 대주단 210억 원 + 대주단의 추가 시공비 대출 50억 
원), ② 이 사건 중순위 트렌치 대출계약에 따른 100억 원, ③ G중공업이 직접 조달하
거나 골프장 시공을 통해 지급하기로 한 116억 원으로 구성되는데,12) 아래에서 보는 
것과 같이 ② 이 사건 중순위 트렌치 대출계약에 따라 대출이 이루어진 70억 원 부분
을 제외하고는 나머지 자금에 관한 대출약정의 주선에 성공하였다고 보기 어렵고, 이
로 인해 원고는 이 사건 브릿지 대출 채무를 변제하지 못하여 이 사건 사업부지 매수
인의 지위를 상실함으로써 결국 이 사건 사업을 완수할 수 없게 되었다. 
(가) ① 선순위대출 260억 원 대출 주선의 성공 여부에 대하여 보건대, 이 
사건 브릿지 대출 연장계약을 체결하여 만기를 6개월 뒤로 연장한 것만으로는 이 사건 
투자제안서에서 예정된 것과 같이 대출기간이 이 사건 사업 준공 후 3년으로 정해진 
210억 원의 PF대출계약 주선에 성공한 것으로 볼 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 
없으며, 50억 원의 추가 시공비 대출도 이루어지지 아니하였다. 
피고는 원고가 6개월의 기간 내에 성토 및 절토공사를 통해 이 사건 사업부
지의 가치를 상승시키면 이 사건 사업부지를 담보로 하여 PF대출을 진행하기로 약정
하였다는 취지로 주장하나,13) 을 제35호증의 1, 2의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 
12) 을 제19호증의2 4면 참조
13) 2025. 7. 9.자 피고 준비서면 39면 이하 참조
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부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
(나) ③ G중공업이 직접 조달하거나 골프장 시공을 통해 지급하기로 한 116
억 원의 자금조달 주선의 성공 여부에 대하여 보건대, G중공업이 원고 내지 F제일차에
게 116억 원의 대출금 지급을 승인하였다거나 이 사건 사업에 116억 원 상당의 시공
비를 지출하여 실제 공사를 진행하였다고 인정할 만한 아무런 증거가 없다. 
피고는 G중공업이 이 사건 중순위 트렌치 대출계약의 대주인 H해운, J에프, 
K캐피탈에 대하여 이 사건 사업에 관한 책임준공의무를 확약하였음을 이유로 116억 
원의 대출에 대해서도 책임준공확약을 하였고 이로써 대출 주선에 성공한 것이라는 취
지로 주장하나,14) PF대출에 있어서 시공사 등의 책임준공확약 자체는 자금조달을 위한 
담보역할을 할 뿐이지 그 확약만으로 대출과 같은 자금조달이 이루어진 것이라고 볼 
수 없고, 위 책임준공확약에 기초하여 ②항 대출 주선이 성사되었다고 볼 수 있을지언
정 대출 주선이 이루어지지 아니한 사업비 잔액인 116억 원에 대한 대출과 관련하여 
책임준공확약을 한 것으로 볼 수도 없다. 
(다) 한편 피고는 2023. 6.경 L자산운용의 230억 원 대출을 주선하였다고 
주장하므로 보건대, 을 제55, 60호증의 각 기재에 의하면 피고가 L자산운용으로부터 
이 사건 사업을 위한 자금으로 230억 원을 이자율을 연 14%에 대여 받는 것을 검토한 
것으로 보이기는 하나, 위와 같이 검토가 이루어진 시점 및 당시까지의 피고의 업무의 
처리 경과, 피고와 L자산운용 사이 교섭의 정도, 이자율 등 대여의 조건 등에 비추어 
피고가 이 사건 금융자문계약에서 정한 금융 주선에 성공한 것으로 보기는 부족하다. 
(3) 원고와 F제일차 사이에 클럽하우스 선도매매약정이 체결되어 그 계약금 
14) 2025. 7. 9.자 피고 준비서면 44면 이하 참조 
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36억 원이 지급되기는 하였으나 클럽하우스 선도매매약정의 중도금, 잔금의 지급이 이
루어지지는 아니하였으므로 이 사건 금융자문계약 제6조 제1항 제3호에서 정한 ❸ 금
융주선업무 보수 지급의 조건인 ‘클럽하우스 선도매매약정의 거래가 종결될 것’이 성취
되지도 아니한 것으로 보인다.
(4) 피고는 원고와 위 ❸ 금융주선업무 이행에 따른 피고의 보수를 당초 약정
한 15억 원 내지 18억 원이 아닌 10억 원으로 감액하기로 합의한 후 이를 지급받았다
고 주장하나, 을 제24호증은 피고의 직원이 이 사건 변경자문계약 체결 전인 2022. 7. 
27. 예상되는 금융자문수수료를 산정하여 원고에게 송부한 것에 불과하고, 그 밖에 피
고가 제출한 증거들만으로는 조건이 성취되지 아니하였음에도 불구하고 원고와 피고 
사이에 피고의 ❸ 금융주선업무에 관한 보수를 10억 원으로 감액하여 지급하기로 하는 
의사의 합치가 이루어졌다고 보기 부족하다. 
또한 피고는 원고가 이 사건 사업부지에 성토 내지 절토 공사를 시행하여 독
립적인 지번을 부여 받는 등 이 사건 사업부지 담보가치를 상승시키기로 한 약정을 이
행하지 않았고 클럽하우스 건설 공사를 제대로 시행하지 아니함으로써 신의성실에 반
하여 조건의 성취를 방해하였기에 민법 제150조 제1항에 따라 ❸ 금융주선업무 보수 
지급의 조건이 성취된 것으로 보아야 하므로 이 사건 금융자문수수료를 감액해서는 아
니된다고 주장한다. 그러나 피고가 든 사정들 및 을 제43, 57호증의 각 기재만으로는 
원고가 피고 주장과 같이 이 사건 사업 시행을 지체하여 클럽하우스 선도매매약정의 
중도금, 잔금 지급의 이행을 방해하였다거나 필요한 협조의무를 이행하지 아니하였다
고 보기는 부족하고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없다. 
(5) 원고는 앞서 본 것과 같이 이 사건 금융자문계약을 통해 이 사건 중순위 
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트렌치 대출계약에 따른 대출금 70억 원, 클럽하우스 선도매매약정에 따른 계약금 36
억 원 합계 106억 원을 확보하였을 뿐 당초 예정한 사업자금을 확보하지 못하였고, 결
국 2023. 7.경에 이르러 이 사건 사업의 시행을 중단하였으며, 2024. 3.경 G중공업에 
이 사건 사업부지 매수인 지위를 양도하기에 이르렀으나, 피고에게 지급한 이 사건 금
융자문수수료는 57억 2,000만 원에 달한다. 
다. 피고의 항변에 관한 판단
1) 피고는 원고의 이 사건 금융자문수수료 지급이 악의의 비채변제거나 도의관념
에 적합한 비채변제에 해당하므로 그 반환을 구할 수 없다고 주장한다.
2) 민법 제742조 소정의 비채변제에 관한 규정은 변제자가 채무 없음을 알면서도 
변제를 한 경우에 적용되는 것이어서 채무 없음을 알지 못한 경우에는 그 과실 유무를 
불문하고 적용되지 아니하며, 변제자가 채무 없음을 알았다는 점에 대한 입증책임은 
반환청구권을 부인하는 측에 있다고 할 것이다(대법원 2012. 11. 15. 선고 2010다
68237 판결 등 참조). 채무 없는 자가 착오로 인하여 변제한 경우에 그 변제가 도의관
념에 적합한 때에는 그 반환을 청구하지 못하는데(민법 제744조), 이러한 도의관념에 
적합한 비채변제에 있어서 그 변제가 도의관념에 적합한 것인지 여부는, 객관적인 관
점에서 그 비채변제의 급부가 수령자에게 그대로 보유되는 것이 일반인의 법 감정에 
부합하는 것을 말한다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2007다67654 판결 참조).
3) 앞서 나.항에서 본 것에 의하면 이 사건 금융자문수수료 중 46억 2,000만 원을 
초과하는 부분은 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 관념에 반하는 것이
고, 피고가 제출한 증거들만으로는 원고가 11억 원에 해당하는 이 사건 금융자문수수료 채
무가 없음을 알고도 피고에게 위 11억 원을 지급하였다거나 피고에게 잘못 지급한 수수료
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를 피고가 보유하는 것이 일반인의 법 감정에 부합한다는 점을 인정하기에 부족하며, 달리 
이를 인정할 증거가 없다. 
따라서 피고의 위 항변은 받아들이지 아니한다.
라. 부당이득반환의 범위
앞서 본 바에 의하면 피고가 2022. 12. 30. 원고로부터 이 사건 금융자문계약에 따
른 수수료로 57억 2,000만 원을 지급받았는데, 그 중 적정하다고 인정되는 범위 내의 
보수액인 46억 2,000만 원을 초과한 11억 원은 약정된 보수액이 부당하게 과다한 것으
로서 법률상 원인 없이 지급된 것이므로 반환하여야 한다. 
따라서 피고는 원고에게 부당이득금인 11억 원 및 이에 대한 원고가 그 지급을 구
한 이 사건 소장부본 송달 다음 날인 2024. 9. 25.부터 피고가 이행의무의 범위에 관하
여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결선고일인 2026. 3. 12.까지는 상법이 정한 연 6%의, 
그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비
율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다[원고는 위 부당이득금에 대하여 2022. 
12. 30.부터의 지연손해금 지급을 구하고 있으나, 부당이득반환 채무는 기한의 정함이 
없는 채무여서 수익자가 이행청구를 받은 때로부터 지체책임이 발생하므로(대법원 
1995. 11. 21. 선고 94다45753 판결 참조), 위 인정범위를 초과한 원고의 지연손해금 
청구는 받아들이지 않는다]. 
4. 결론
그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하기로 하고, 
원고의 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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재판장 판사 윤찬영
판사 김보운 전출로 인한 서명날인 불능
재판장
판 사 윤찬영
판사 신유정