[행정 판결문] 서울행정법원 2024구합67740 - 표준지공시지가결정처분취소 청구의 소

 

[행정] 서울행정법원 2024구합67740 - 표준지공시지가결정처분취소 청구의 소.pdf

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[행정] 서울행정법원 2024구합67740 - 표준지공시지가결정처분취소 청구의 소.docx

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서 울 행 정 법 원
제 1 2 부
판 결
사 건 2024구합67740 표준지공시지가결정처분취소 청구의 소
원 고 주식회사 A
피 고 국토교통부장관
변 론 종 결 2025. 8. 28.
판 결 선 고 2025. 11. 6.
주 문
1. 이 사건 소 중 표준지 결정 처분 취소 청구 부분을 각하한다.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 원고가 부담한다.
청 구 취 지
피고가 2024. 1. 25. 별지 1 목록 기재 토지로 이루어진 B 유원지의 표준지를 춘천시 
(비실명화로 생략) 유원지 1,709㎡로 결정한 처분을 취소하고, 춘천시 (비실명화로 생
략) 유원지 1,709㎡에 관하여 한 2024년도 표준지공시지가 결정을 취소한다.
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이 유
1. 처분의 경위
가. 원고는 별지 1 목록 기재 토지의 소유자로, 위 토지에서 B 유원지를 운영하고 
있다(이하 위 토지를 ‘이 사건 유원지’라 한다).
나. 피고는 이 사건 유원지 중 춘천시 (비실명화로 생략) 유원지 1,709㎡(이하 ‘이 사
건 표준지’라 한다)를 부동산　가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 ‘부동산공시법’이
라 한다) 제3조 제1항에 의하여 표준지로 선정하고, 2024. 1. 25. 이 사건 표준지의 
2024. 1. 1. 기준 공시지가를 ㎡당 179,600원으로 결정․공시하였다(이하 ‘이 사건 처
분’이라 한다).
다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 피고에게 이의신청 하였으나, 피고는 2024. 3. 
12. 원고에게 당초 공시한 가격이 적정한 것으로 확인되었다고 회신하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5 내지 9호증(가지번호 있는 것은 가지번
호 포함, 이하 같다), 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 관계 법령
별지 2 기재와 같다.
3. 원고의 주장
피고는 이 사건 유원지 합계 359,022㎡에 대한 표준지로 이 사건 표준지를 선정하였
는데, 이 사건 표준지는 지목은 유원지이나, 실제는 호텔 부지로 사용되고 있고, 이 사
건 유원지 전체 면적에서 차지하는 비율이 0.5%에 불과한데다가 유원지에서 토지 가치
가 가장 높은 토지인바, 전체 면적의 93.4%가 자연녹지로 구성되어 있는 이 사건 유원
지를 대표하는 표준지가 될 수 없으므로 피고의 이 사건 표준지 선정은 부동산공시법 
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제3조 등에 위반되어 위법하다. 또한 이 사건 표준지의 공시지가는 육지로부터 분리된 
섬으로 선박을 제외한 교통수단의 접근이 어렵다거나, 북한강변에 위치하여 개발에 상
당한 제한이 따르는 이 사건 유원지의 특수성이 반영되지 않았고, 인근지역 등 다른 
지역과의 형평성 등을 고려하지 않았으며, 지목부터 다른 토지를 거래사례로 선정하였
다는 점에서 그 산정에 위법이 있다. 
4. 이 사건 소 중 표준지 결정 처분 취소 청구 부분의 적법 여부
원고는 피고가 이 사건 표준지를 표준지로 선정한 것 자체가 처분에 해당한다는 전
제 하에 그 취소를 구한다고 주장하므로, 직권으로 본다. 항고소송의 대상이 되는 행정
처분은 행정청의 공법상 행위로서 특정사항에 대하여 법규에 의한 권리의 설정 또는 
의무의 부담을 명하거나, 기타 법률상 효과를 발생하게 하는 등 국민의 권리 의무에 
직접 관계가 있는 행위를 가리키는 것이고, 상대방 또는 기타 관계자들의 법률상 지위
에 직접적인 법률적 변동을 일으키지 아니하는 행위는 항고소송의 대상이 되는 행정처
분이 아니다(대법원 2002. 5. 17. 선고 2001두10578 판결 참조). 피고가 부동산공시법 
시행령 제2조, 표준지의 선정 및 관리지침 등에 따라 이 사건 표준지를 표준지로 선정
한 것은 앞서 본 바와 같으나, 이는 부동산공시법 제3조에 따른 표준지공시지가를 결
정․공시하기 위한 사전 절차에 불과한바, 표준지에 대한 구체적인 공시지가가 결정․
고시되지 않은 이상 이 사건 표준지가 표준지로 선정되었다는 사실만으로 원고의 권
리․의무나 법률상 지위에 어떠한 변동이 있다고 볼 수 없는 점, 원고는 어느 토지가 
표준지가 되느냐에 따라 표준지공시지가가 결정되므로 표준지 선정 자체가 원고의 권
리․의무에 중대한 변경을 가져온다고 주장하나, 아래에서 보듯이 이 사건 표준지는 
특수토지 또는 용도상 불가분의 관계를 형성하여 일단지로 평가되는 이 사건 유원지의 
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표준지로 선정된 것인바, 이 경우 공시지가는 표준지 한 필지가 아닌, 일단지 전체를 
대상으로 평가하여 산정되는 점 등에 비추어 보면, 표준지공시지가 결정․고시에 앞선 
표준지 선정 자체가 항고소송의 대상이 되는 처분에 해당한다고 볼 수는 없다. 따라서 
이 부분 소는 대상적격이 없어 부적법하다.
5. 이 사건 처분의 위법 여부
가. 인정사실
앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하면 아래 사실을 인정할 수 있다.
1) 이 사건 유원지는 B 지구단위계획 등에 따른 관광․휴양개발진흥지구 등으로 
지정되어 일단의 유원지 부지로 이용되고 있고, 이 사건 표준지는 이 사건 유원지 내 
호텔 건물이 위치한 토지이다.
2) 피고는 이 사건 표준지의 2024년도 공시지가 산정을 위해 주식회사 C, 주식회
사 D로부터 각 ‘표준지조사사항 및 가격평가의견서’를 제출받았다. 위 각 감정평가법인
은 이 사건 표준지가 포함된 이 사건 유원지 전체를 용도상 불가분의 관계에 있는 일
단지로 보고 조사․평가하면서, 춘천시 (비실명화로 생략) 대 353㎡(이하 ‘이 사건 거
래사례 토지’라 한다)를 거래사례로 선정한 다음 시점수정, 사정보정, 건부감가보정, 지
역요인 및 개별요인 비교, 기타요인 보정 등 거래사례비교법에 따라 가격을 시산산출
하고, 여기에 시가수준 및 인근 공시지가와의 균형 등을 고려하는 방법으로 공시지가
를 산정하였다. 구체적 내용은 아래 표 기재와 같다.
C
○ 거래사례비교법
○ 지역요인 비교 : 가로조건·접근조건·환경조건·행정적조건·기타조건 모두 대등
비실명화로 생략
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D
○ 거래사례비교법
○ 지역요인 비교 : 가로조건·접근조건·환경조건·행정적조건·기타조건 모두 대등
○ 개별요인 비교 : 0.5329
구분 가로조건 접근조건 환경조건 획지조건 행정적 조건 기타 조건
개별요인 표준지 열세 표준지 열세 대등 표준지 열세 대등 대등
○ 그 밖의 보정요인: 상기 요인 외 인근 표준지 공시지가와의 균형 등을 종합적으
로 참작하여 볼 때 이 사건 토지가 거래사례보다 다소 격차율이 있는 것으로 판
○ 개별요인 비교 : 0.5295
구분 가로조건 접근조건 환경조건 획지조건 행정적 조건 기타 조건
개별요인 표준지 열세 표준지 열세 대등 표준지 열세 대등 대등
○ 그 밖의 보정요인: 상기 요인 외 인근 표준지 공시지가와의 균형 등을 종합적으
로 참작하여 볼 때 본건이 거래사례보다 다소의 격차율이 있는 것으로 판단되어 
그밖의 요인 보정치를 0.5874으로 결정함
○ 표준지공시지가 가격결정 : 시산가격이 179,157원/㎡[= 거래사례(566,500원/㎡) 
× 시점수정(1.01686) × 사정보정(1.000) × 건부감가보정(1.000) × 지역요인
(1.000) × 개별요인(0.5295) × 그밖의 보정요인(0.5874)]으로 산정되었는바, 시가
수준 및 인근공시지가와의 균형 등을 고려하여 표준지공시지가를 179,100원/㎡
으로 결정함
비실명화로 생략
비실명화로 생략
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3) 피고는 위 각 감정평가법인의 평가액을 산술평균하여 이 사건 표준지의 공시지
가를 결정하였다.
4) 이 사건 표준지의 연도별 공시지가는 2020년도 120,000원, 2021년 150,000원, 
2022년 187,500원, 2023년 181,400원이었고, 이 사건 유원지의 개별공시지가도 동일한 
금액으로 결정․고시되었다.
나. 판단
1) 관련 법리 및 규정
가) 표준지공시지가 결정의 적법 여부가 다투어지는 경우 그 결정이 적법하다는 
입증책임은 일차적으로 행정관청에게 있으나, 행정관청으로서는 그 결정시 토지특성의 
조사․비교, 가격 조정률의 가감적용 등에 관하여 관련 법규가 정한 절차 및 기준에 
따라 이루어진 것임을 입증하는 정도로 족하고, 이러한 절차 및 기준에 따라 결정되었
다고 하더라도 표준지공시지가가 현저하게 불합리하다는 점에 대하여는 그 표준지공시
지가를 다투는 원고에게 입증책임이 있다(대법원 1995. 3. 28. 선고 94누12920 판결, 
대법원 1996. 7. 30. 선고 93누17133 판결 등 취지 참조).
나) 부동산공시법 제3조에 의하면, 피고는 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 
자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 
단되어 그밖의 요인 보정치를 0.5868으로 결정함
○ 표준지공시지가 가격결정 : 시산가격이 180,148원/㎡[= 거래사례(566,500원/㎡) 
× 시점수정(1.01686) × 사정보정(1.000) × 건부감가보정(1.000) × 지역요인
(1.000) × 개별요인(0.5329) × 그밖의 보정요인(0.5868)]으로 산정되었는바, 시가
수준 및 인근공시지가와의 균형 등을 고려하여 표준지공시지가를 180,100원/㎡
으로 결정함
비실명화로 생략
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표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격인 표준지공시지가를 조
사․평가하여야 하는데, 이 경우 인근 유사토지의 거래가격 등을 종합적으로 참작하여
야 하고 해당 거래가 당사자의 특수한 사정에 의하여 이루어지거나 토지거래에 대한 
지식 부족으로 이루어진 경우에는 그러한 사정이 없었을 때에 이루어졌을 거래가격을 
기준으로 하여야 하며, 위 표준지공시지가의 조사․평가는 둘 이상의 감정평가업자에
게 의뢰하여야 한다. 
부동산공시법 제3조 제3항 및 같은 법 시행령 제2조 제2항의 위임을 받아 제정
된 표준지의 선정 및 관리지침(국토교통부 훈령, 이하 ‘선정 지침’이라 한다)은 토지의 
감정평가 및 개별공시지가의 산정 등에 효율적으로 활용되고 일반적인 지가정보를 제
공할 수 있도록 표준지를 선정ㆍ관리한다는 기본원칙을 두면서(제7조 제1항), 제10조 
제1항에서 표준지를 선정하기 위한 일반적인 기준(지가의 대표성, 토지특성의 중용성, 
토지용도의 안정성, 토지구별의 확정성)을 정하고 있고, 제2항에서는 “특수토지 또는 
용도상 불가분의 관계를 형성하고 있는 비교적 대규모의 필지를 일단지로 평가할 필요
가 있는 경우에는 표준지로 선정하여 개별공시지가의 산정기준으로 활용될 수 있도록 
하되, 토지형상ㆍ위치 등이 표준적인 토지를 선정한다.”고 정하고 있다.
부동산 공시법 제3조 제4항 및 같은 법 시행령 제6조 제3항의 위임을 받아 제
정된 표준공시지가 조사․평가 기준(국토교통부 훈령, 이하 ‘평가 기준’이라 한다) 제20
조에 의하면, 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지(이하 ‘일단지’라 
한다) 중에서 대표성이 있는 1필지가 표준지로 선정된 때에는 그 일단지를 1필지의 토
지로 보고 평가하는데(제1항), 여기서 ‘용도상 불가분의 관계’란 일단지로 이용되고 있
는 상황이 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 측면에서 합리적이고 해당 토지의 가치형성측면에
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서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다(제2항). 평가 기준 제21조 제1, 
2항에 의하면, 표준지의 평가는 거래사례비교법, 원가법 또는 수익환원법의 세 가지 방
식 중에서 해당 표준지의 특성에 가장 적합한 평가방식 하나를 선택하여 행하되, 다른 
평가방식에 따라 산정한 가격과 비교하여 그 적정여부를 검토한 후 평가가격을 결정하
는데, 다만 해당 표준지의 특성 등으로 인하여 다른 평가방식을 적용하는 것이 현저히 
곤란하거나 불필요한 경우에는 하나의 평가방식으로 결정할 수 있으며, 일반적으로 시
장성이 있는 토지는 거래사례비교법으로 평가한다. 그러면서 평가 기준 제39조는 특수
토지인 유원지의 평가와 관련하여, “유원지는 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지
역에 있는 유사용도 토지의 거래사례 등 가격자료를 활용하여 거래사례비교법으로 평
가한다. 다만, 거래사례비교법으로 평가하는 것이 현저히 곤란하거나 적정하지 아니하
다고 인정되는 경우에는 원가법 또는 수익환원법으로 평가할 수 있다.”고 정하고 있다.
거래사례비교법의 구체적인 적용에 관하여, 평가 기준 제7조 제2항은 거래사례 
등 가격자료의 요건으로 최근 3년 이내의 자료인 것(제1호), 사정보정, 지역요인 및 개
별요인의 비교가 가능한 것(제2, 3호), 위법 또는 부당한 거래 등이 아닌 것(제4호)을 
들고 있다. 거래사례 토지가 표준지의 인근지역에 있는 경우에는 개별요인만을 비교하
고, 유사지역에 있는 경우에는 지역요인 및 개별요인을 비교하는데, 지역요인 및 개별
요인의 비교는 표준지의 공법상 용도지역과 실제 이용상황 등을 기준으로 그 용도적 
특성에 따라 상업지대, 주택지대 등으로 용도지대를 분류하고, 가로조건․접근조건․환
경조건․행정적조건․기타조건 등에 관한 사항을 비교한다(평가 기준 제9조 제1, 2항). 
거래사례비교법에 따라 표준지의 가격을 산정한 때에는 인근지역 또는 동일수급권 안
의 유사지역에 있는 유사용도 표준지의 평가가격과 비교하여 그 적정여부를 검토한 후 
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평가가격을 결정하되, 유사용도 표준지의 평가가격과 균형이 유지되도록 하여야 한다
(평가 기준 제10조 제1항). 
2) 구체적 판단
위 인정사실, 앞서 든 증거와 갑 제14호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하
여 알 수 있는 다음의 사정들을 종합하면, 원고가 제출한 증거만으로 이 사건 처분이 
위법하다고 보기 어렵다. 원고의 주장은 모두 이유 없다.
가) 이 사건 표준지에 대한 공시지가는 이 사건 유원지 전체를 특수토지 또는 
용도상의 불가분의 관계에 있는 일단지로 본 다음 거래사례비교법에 따라 이 사건 거
래사례 토지를 거래사례로 산정한 후, 사정보정, 시점수정, 지역요인 비교, 개별요인, 
그 밖의 요인 보정을 하여 시산가격을 산출하고, 여기에 시가수준 및 인근 공시지가와
의 균형 등을 고려하여 평가가격을 결정하는 방식으로 이루어졌는데, 이는 앞서 본 관
련 법규가 정한 절차 및 기준에 따른 것이다. 
나) 원고는 이 사건 유원지를 일단지로 보고 평가하는 것에는 동의하지만, 그 중 
호텔 부지인 이 사건 표준지를 표준지로 선정하여 공시지가를 높게 산정한 것이 위법
하다고 주장한다. 그러나 선정 지침 등에서는 일반적인 표준지 선정기준에 관하여 구
체적으로 정하고 있을 뿐, 일단지 중에서 표준지를 선정하는 경우에 관해서는 토지형
상․위치 등이 표준적인 토지를 선정한다거나(선정 지침 제10조 제2항), 일단지 중 대
표성이 있는 1필지가 표준지로 선정된 때(평가 기준 제20조 제1항)라고만 규정하고 있
는 점, 이에 따라 피고는 유원지 사업의 수익 창출에 기여하는 호텔 부지가 소재한 이 
사건 표준지에 대표성이 있다고 보아 이를 표준지로 선정하였는바, 이 사건 유원지의 
이용상황 등을 고려할 때 이 사건 표준지가 표준적인 토지가 아니라거나, 대표성이 없
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다고 단정하기 어려운 점, 특히 앞서 본 선정 지침 제10조 제2항, 평가 기준 제20조에 
따라 수 개 필지가 일단지를 형성하는 경우 그 중 1필지가 표준지로 선정된 때에는 일
단지 전체를 1필지 토지로 보고 평가하게 되는바, 일단지인 토지 중 표준지로 선정된 
어느 한 토지의 위치, 가격 등만으로 공시지가가 결정되는 것이 아니고, 일단지로 이용
되고 있는 상황에 대한 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 및 가치형성 측면이 두루 고려되므로, 
해당 토지는 사실상 단순히 일단지를 대표하여 표시하는 역할을 하는 것에 불과하여, 
원고가 주장하는 상황, 즉 호텔 부지인 이 사건 표준지가 표준지로 선정되는 바람에 
이 사건 유원지 전체의 공시지가가 높게 결정되었다는 상황은 발생할 수 없다고 보이
는 점, 이 사건에서 각 감정평가법인이 작성한 표준지 조사사항 및 가격평가의견서에 
이 사건 유원지 전체를 1필지로 보고 평가하였다는 직접적인 기재는 없으나, 이는 평
가 대상 토지의 이용상황을 상업용 부지(호텔 부지)가 아닌 유원지로, 용도지역을 계획
관리지역 및 보전관리지역으로((비실명화로 생략) 토지는 계획관리지역에만 해당한다), 
형상지세를 사다리 평지가 아닌 부정형 평지로 보는 등 이 사건 유원지 전체를 일단지
로 보고 평가하는 것이 당연히 전제되어 있는데다가 일단지 여부 란에 ‘일단지’라고 표
기하였으므로 그 상세 내용을 별도로 기재하지 않은 것일 뿐, 이 사건 유원지 전체가 
일단지로서 평가되었다고 보이는 점 등을 종합하면, 피고가 이 사건 표준지를 표준지
로 선정(표시)한 것에 어떠한 위법이 있다고 볼 수 없다.
다) 원고는 이 사건 거래사례 토지가 이 사건 표준지와는 지목, 이용상황, 도로
교통, 접근성 등 모든 조건이 다르므로 이를 거래사례로 선정한 것이 위법하다고 주장
한다. 그러나 거래사례비교법이란 대상 물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 
거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 
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등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말하는 것으로, 거래사
례비교법에 의해 표준지공시지가를 산정하는 경우 거래사례로 선정된 토지의 지목, 면
적, 이용현황 등이 반드시 대상 표준지와 동일하여야 하는 것은 아니다. 따라서 이 사
건 거래사례 토지의 지목이 대지라고 하여 거래사례 선정이 위법하다고 볼 수 없고, 
2018년부터 2022년까지는 지목이 전, 답인 토지가 이 사건 표준지의 거래사례로 선정
된 적 있다고 하여 지목이 전, 답인 토지만을 이 사건 표준지의 거래사례로 선정하여
야 한다고 볼 이유도 없다. 이 사건 거래사례 토지는 이 사건 유원지 인근에 위치하고 
용도지역이 계획관리지역으로 동일한 점, 원고가 주장하는 사정들, 즉 육지인 이 사건 
거래사례 토지와 달리 섬인 이 사건 표준지는 도로교통, 접근성 등에서 차이가 난다는 
등의 사정은 이 사건 유원지가 가로조건, 접근조건, 획지조건에서 이 사건 거래사례 토
지보다 열세하다고 평가되는 등 이 사건 유원지와 거래사례 토지의 격차는 시점수정, 
개별요인 비교, 그밖의 요인 보정 등을 통해 적절히 조정된 것으로 보이는 점[앞서 본 
것처럼 이 사건 표준지는 각 평가를 거쳐 이 사건 거래사례 토지에 비해 개별요인이 
0.5295와 0.5329로 각 결정되었다. 이와 비교하여, 공시지가가 가장 높았던 2022년의 
경우는 거래사례 토지인 춘천시 (비실명화로 생략) 토지(지목: 목장용지)와 비교해 접
근조건 및 환경조건에서 이 사건 표준지가 우세하고, 가로조건과 획지조건에서는 이 
사건 표준지가 열세하다고 평가되어 이 사건 표준지의 개별요인이 1.8900과 1.8964로 
각 결정된 바 있다], 각 감정평가법인이 동일하게 이 사건 거래사례 토지를 거래사례로 
선정하였다는 사정만으로 거래사례 선정이나 감정이 위법하다고 볼 수도 없는 점 등을 
종합하면, 이 사건 거래사례 토지의 선정 및 감정에 부동산공시법령을 위반한 위법이 
있다고 볼 수 없다.
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라) 원고는 이 사건 표준지공시지가는 2011년부터 2018년까지는 완만한 상승률
을 보이다가 2019년부터 과도하게 상승하였고, 섬인데도 불구하고 인근 주변 방하리 
육지 대비 높은 지가로 산정되었다는 점에서, 인근 및 다른 지역과의 형평성, 특수성을 
고려하지 않은 채 부당하게 높게 산정되었다고 주장한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 
이 사건 표준지의 공시지가 산정을 위한 감정평가 방법 및 결과에 어떠한 위법이 있다
고 보기 어려운 이상 원고가 주장하는 2011년부터의 공시지가 상승률만을 들어 이 사
건 표준지공시지가가 과다하게 부당산정 되었다고 보기는 어려운 점(게다가 이 사건에
서 문제된 2024년 공시지가는 전년 공시지가보다 하락하였다), 원고는 피고가 이 사건 
표준지의 공시지가를 높이기 위한 의도에서 2023년부터 지가가 높은 대지를 거래사례
로 삼고 있는 것이라고도 주장하는데, 이 사건 표준지공시지가는 2023년부터 오히려 
하락한 점, 표준지공시지가는 각 표준지의 가격형성의 기초가 되는 지역요인 및 개별
요인 등을 종합적으로 고려하여 산정되는 것이므로, 원고가 드는 다른 인근 지역이나 
다른 유원지와의 공시지가 차이만을 들어 곧바로 이 사건 표준지공시지가가 잘못 산정
되었다고 단정하기 어렵고, 앞서 본 표준지조사사항 및 가격평가의견서에 의하면 이 
사건 표준지공시지가는 시가 수준 및 인근 공시지가와의 균형 등을 고려하여 결정된 
점 등을 종합하면, 이 사건 표준지의 공시지가가 형평성 등을 고려하지 않은 채 부당
하게 높게 산정되었다고 볼 수 없다.
6. 결론
이 사건 소 중 표준지 결정 처분의 취소를 구하는 부분은 부적법하므로 각하하고, 
원고의 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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별지 1
목 록
비실명화로 생략
끝.
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별지 2
관계 법령
■ 부동산 가격공시에 관한 법률
제3조(표준지공시지가의 조사ㆍ평가 및 공시 등)
① 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 
유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 
단위면적당 적정가격(이하 "표준지공시지가"라 한다)을 조사ㆍ평가하고, 제24조에 따른 중앙
부동산가격공시위원회의의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.
② 국토교통부장관은 표준지공시지가를 공시하기 위하여 표준지의 가격을 조사ㆍ평가할 때에
는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 토지 소유자의 의견을 들어야 한다.
③ 제1항에 따른 표준지의 선정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ평가 기준 및 공시절차 등에 
필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ 국토교통부장관이 제1항에 따라 표준지공시지가를 조사ㆍ평가하는 경우에는 인근 유사토지
의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 
필요한 비용추정액, 인근지역 및 다른 지역과의 형평성ㆍ특수성, 표준지공시지가 변동의 예
측 가능성 등 제반사항을 종합적으로 참작하여야 한다.
⑤ 국토교통부장관이 제1항에 따라 표준지공시지가를 조사ㆍ평가할 때에는 업무실적, 신인도
(신인도) 등을 고려하여 둘 이상의 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평
가법인등(이하 "감정평가법인등"이라 한다)에게 이를 의뢰하여야 한다. 다만, 지가 변동이 
작은 경우 등 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 표준지에 대해서는 하나의 감정평가법
인등에 의뢰할 수 있다. 
제7조(표준지공시지가에 대한 이의신청) 
① 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다. 
이하 같다)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
② 국토교통부장관은 제1항에 따른 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 
심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 이
의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제3조에 따라 해당 표준지공시지가를 조정하여 
다시 공시하여야 한다.
③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으
로 정한다.
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■ 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령
제2조(표준지의 선정) 
① 국토교통부장관은 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제3조제1항에 따라 
표준지를 선정할 때에는 일단(一團)의 토지 중에서 해당 일단의 토지를 대표할 수 있는 필
지의 토지를 선정하여야 한다.
② 법 제3조제1항에 따른 표준지 선정 및 관리에 필요한 세부기준은 법 제24조에 따른 중앙부
동산가격공시위원회(이하 “중앙부동산가격공시위원회”라 한다)의 심의를 거쳐 국토교통부장
관이 정한다.
제6조(표준지공시지가 조사ㆍ평가의 기준) 
① 법 제3조제4항에 따라 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사ㆍ평가하는 경우 참작하여
야 하는 사항의 기준은 다음 각 호와 같다.
1. 인근 유사토지의 거래가격 또는 임대료의 경우: 해당 거래 또는 임대차가 당사자의 특
수한 사정에 의하여 이루어지거나 토지거래 또는 임대차에 대한 지식의 부족으로 인하
여 이루어진 경우에는 그러한 사정이 없었을 때에 이루어졌을 거래가격 또는 임대료를 
기준으로 할 것
2. 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액의 
경우: 공시기준일 현재 해당 토지를 조성하기 위한 표준적인 조성비와 일반적인 부대비
용으로 할 것
② 표준지에 건물 또는 그 밖의 정착물이 있거나 지상권 또는 그 밖의 토지의 사용ㆍ수익을 
제한하는 권리가 설정되어 있을 때에는 그 정착물 또는 권리가 존재하지 아니하는 것으로 
보고 표준지공시지가를 평가하여야 한다.
③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 표준지공시지가의 조사ㆍ평가에 필요한 세부기준은 
국토교통부장관이 정한다.
제8조(표준지공시지가 조사ㆍ평가의 절차)
① 법 제3조제5항에 따라 표준지공시지가 조사ㆍ평가를 의뢰받은 감정평가법인등은 표준지공
시지가 및 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항을 조사ㆍ평가한 후 국토교통부령으로 정
하는 바에 따라 조사ㆍ평가보고서를 작성하여 국토교통부장관에게 제출해야 한다.
④ 표준지공시지가는 제1항에 따라 제출된 보고서에 따른 조사ㆍ평가액의 산술평균치를 기준
으로 한다.
■ 표준지의 선정 및 관리지침
제1조(목적) 이 지침은 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조제3항 및 같은 법 시행령 제2조
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제2항에 따라 표준지의 선정 및 관리 등에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다.
제7조(표준지 선정 및 관리의 기본원칙) 
① 토지의 감정평가 및 개별공시지가의 산정 등에 효율적으로 활용되고 일반적인 지가정보를 
제공할 수 있도록 표준지를 선정ㆍ관리한다. 
② 다양한 토지유형별로 일반적이고 평균적인 토지이용상황, 가격수준 및 그 변화를 나타낼 수 
있도록 표준지를 선정ㆍ관리한다. 
③ 표준지 상호간 연계성을 고려하여 용도지역ㆍ용도지대별 또는 토지이용상황별로 표준지를 
균형 있게 분포시키고, 인근토지의 가격비교기준이 되는 토지로서 연도별로 일관성을 유지
할 수 있도록 표준지를 선정ㆍ관리한다. 
제10조(표준지의 선정기준) 
① 표준지를 선정하기 위한 일반적인 기준은 다음과 같다. 
1. 지가의 대표성 : 표준지선정단위구역 내에서 지가수준을 대표할 수 있는 토지 중 인근지
역 내 가격의 층화를 반영할 수 있는 표준적인 토지 
2. 토지특성의 중용성 : 표준지선정단위구역 내에서 개별토지의 토지이용상황ㆍ면적ㆍ지형
지세ㆍ도로조건ㆍ주위환경 및 공적규제 등이 동일 또는 유사한 토지 중 토지특성빈도가 
가장 높은 표준적인 토지 
3. 토지용도의 안정성 : 표준지선정단위구역 내에서 개별토지의 주변이용상황으로 보아 그 
이용상황이 안정적이고 장래 상당기간 동일 용도로 활용될 수 있는 표준적인 토지 
4. 토지구별의 확정성 : 표준지선정단위구역 내에서 다른 토지와 구분이 용이하고 위치를 
쉽게 확인할 수 있는 표준적인 토지 
② 특수토지 또는 용도상 불가분의 관계를 형성하고 있는 비교적 대규모의 필지를 일단지로 
평가할 필요가 있는 경우에는 표준지로 선정하여 개별공시지가의 산정기준으로 활용될 수 
있도록 하되, 토지형상ㆍ 위치 등이 표준적인 토지를 선정한다. 
③ 국가 및 지방자치단체에서 행정목적상 필요하여 표준지를 선정하여 줄 것을 요청한 특정지
역이나 토지에 대해서는 지역특성을 고려하여 타당하다고 인정하는 경우에는 표준지를 선
정할 수 있다. 
■ 표준지공시지가 조사ㆍ평가 기준
제1조(목적) 이 기준은 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조에서 규정하고 있는 표준지 공시
지가의 공시를 위하여 같은 법 제3조제4항 및 같은 법 시행령 제6조제3항에 따라 표준지의 적
정가격 조사ㆍ평가에 필요한 세부기준과 절차 등을 정함을 목적으로 한다.
제10조(평가가격의 결정 및 표시) 
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① 거래사례비교법 등에 따라 표준지의 가격을 산정한 때에는 인근지역 또는 동일수급권 안의 
유사지역에 있는 유사용도 표준지의 평가가격과 비교하여 그 적정여부를 검토한 후 평가가
격을 결정하되, 유사용도 표준지의 평가가격과 균형이 유지되도록 하여야 한다.
제15조(적정가격 기준 평가) 
① 표준지의 평가가격은 일반적으로 해당 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 
이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격(이를 "적정가격"이라 한다)으
로 결정하되, 시장에서 형성되는 가격자료를 충분히 조사하여 표준지의 객관적인 시장가치
를 평가한다. 
② 특수토지 등 시장성이 없거나 거래사례 등을 구하기가 곤란한 토지는 해당 토지와 유사한 
이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 또는 임료 등을 고려한 
가격으로 평가하거나, 해당 토지를 인근지역의 주된 용도의 토지로 보고 제1항에 따라 평
가한 가격에 그 용도적 제한이나 거래제한의 상태 등을 고려한 가격으로 평가한다. 
제20조(일단지의 평가) 
① 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지(이하 "일단지"라 한다) 중에서 대
표성이 있는 1필지가 표준지로 선정된 때에는 그 일단지를 1필지의 토지로 보고 평가한다. 
② 제1항에서 "용도상 불가분의 관계"란 일단지로 이용되고 있는 상황이 사회적ㆍ경제적ㆍ행
정적 측면에서 합리적이고 해당 토지의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 
있는 경우를 말한다. 
③ 개발사업시행예정지는 공시기준일 현재 관계 법령에 따른 해당 사업계획의 승인이나 「공익
사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조에 따른 사업인정(다른 법률에 
따라 사업인정으로 보는 경우를 포함한다. 이하 같다)이 있기 전에는 이를 일단지로 보지 
아니한다. 
④ 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물(부속건축물을 포함한다)이 건립되어 있거나 건축 중에 
있는 토지와 공시기준일 현재 나지상태이나 건축허가 등을 받고 공사를 착수한 때에는 토
지소유자가 다른 경우에도 이를 일단지로 본다. 
⑤ 2필지 이상의 일단의 토지가 조경수목재배지, 조경자재제조장, 골재야적장, 간이창고, 간이
체육시설용지(테니스장, 골프연습장, 야구연습장 등) 등으로 이용되고 있는 경우로서 주위환
경 등의 사정으로 보아 현재의 이용이 일시적인 이용상황으로 인정되는 경우에는 이를 일
단지로 보지 아니한다. 
⑥ 일단으로 이용되고 있는 토지의 일부가 용도지역 등을 달리하는 등 가치가 명확히 구분되
어 둘 이상의 표준지가 선정된 때에는 그 구분된 부분을 각각 일단지로 보고 평가한다. 
제21조(평가방식의 적용) 
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① 표준지의 평가는 거래사례비교법, 원가법 또는 수익환원법의 3방식 중에서 해당 표준지의 
특성에 가장 적합한 평가방식 하나를 선택하여 행하되, 다른 평가방식에 따라 산정한 가격
과 비교하여 그 적정여부를 검토한 후 평가가격을 결정한다. 다만, 해당 표준지의 특성 등
으로 인하여 다른 평가방식을 적용하는 것이 현저히 곤란하거나 불필요한 경우에는 하나의 
평가방식으로 결정할 수 있으며, 이 경우 제14조에 따른 조사ㆍ평가보고서에 그 사유를 기
재하여야 한다. 
② 일반적으로 시장성이 있는 토지는 거래사례비교법으로 평가한다. 다만, 새로이 조성 또는 
매립된 토지는 원가법으로 평가할 수 있으며, 상업용지 등 수익성이 있는 토지는 수익환원
법으로 평가할 수 있다. 
③ 시장성이 없거나 토지의 용도 등이 특수하여 거래사례 등을 구하기가 현저히 곤란한 토지
는 원가법에 따라 평가하거나, 해당 토지를 인근지역의 주된 용도의 토지로 보고 거래사례
비교법에 따라 평가한 가격에 그 용도적 제한이나 거래제한의 상태 등을 고려한 가격으로 
평가한다. 다만, 그 토지가 수익성이 있는 경우에는 수익환원법으로 평가할 수 있다. 
제39조(유원지) 
① 유원지는 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사용도 토지의 거래사례 등 
가격자료를 활용하여 거래사례비교법으로 평가한다. 다만, 거래사례비교법으로 평가하는 것
이 현저히 곤란하거나 적정하지 아니하다고 인정되는 경우에는 원가법 또는 수익환원법으
로 평가할 수 있다. 
② 유원지를 평가할 때에는 다음 각 호의 사항 등을 고려하되 거래사례 등 가격자료에 토지에 
화체되지 아니한 건물 등 관리시설과 공작물 등의 가격상당액이 포함되어 있는 경우에는 
이를 뺀 것으로 한다. 
1. 시설의 종류ㆍ규모 및 그 시설물의 상태 
2. 조망, 경관 등 자연환경조건 
3. 도시지역 및 교통시설과의 접근성 
4. 시설이용의 편리성 및 쾌적성 
5. 공법상 제한사항 및 그 내용 
6. 그 밖에 사회적 명성 및 수익성. 끝.