[행정 판결문] 서울행정법원 2024구합60619 - 손실보상금

 

[행정] 서울행정법원 2024구합60619 - 손실보상금.pdf

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서 울 행 정 법 원
제 1 부
판 결
사 건 2024구합60619 손실보상금
원 고 1. A
2. B
3. C
4. D
5. E
6. F
7. G
8. H
9. I
피 고 1. 한국토지주택공사
2. 경기도
3. 경기주택도시공사
4. 고양도시관리공사
변 론 종 결 2025. 4. 25.
판 결 선 고 2025. 8. 22.
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주 문
1. 피고들은 공동하여 원고 A, B, C, E, F, G에게 각 4,070,250원, 원고 D에게 
83,967,750원, 원고 H에게 50,000원, 원고 I에게 6,126,000원과 위 각 돈에 대하여 
2023. 7. 6.부터 2025. 4. 23.까지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 12%의 
각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다. 
3. 제1항은 가집행할 수 있다. 
청 구 취 지
주문과 같다.
이 유
1. 재결의 경위 등
가. 사업인정 및 고시
- 사업명: 공공주택사업(K지구)
- 사업시행자: 피고들
- 사업인정고시: 2020. 3. 6. 국토교통부 고시 제2020-245호
나. 중앙토지수용위원회의 2023. 5. 11.자 수용재결(이하 ‘이 사건 수용재결’이라 하
고, 아래 표 수용대상토지 기재 각 토지를 통틀어 칭할 때에는 ‘이 사건 각 수용대상토
지’라고 한다)
피수용자 수용대상토지 손실보상금 수용개시일
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다. 원고 D는 2023. 5. 24. 원고 A, B, C, E, F, G(이하 ‘원고 A 등’이라 한다)에게 
이 사건 제1토지 중 각 135/3,595 지분을 증여함
라. 중앙토지수용위원회의 2024. 2. 29.자 이의재결
- 원고들의 이의신청을 모두 기각
마. 법원감정인 J의 감정결과
- 이 사건 제1토지에 설정된 구분지상권의 가액 평가
- 이 사건 각 수용대상토지의 가액 평가
원고 D
고양시 (비실명화로 생략) 답 3,595㎡
(이하 ‘이 사건 제1토지’라 한다)
2,668,245,750원 2023. 7. 5.
원고 H 
고양시 (비실명화로 생략) 답 1,000㎡
(이하 ‘이 사건 제2토지’라 한다)
757,950,000원 2023. 7. 5. 
원고 I 
고양시 (비실명화로 생략) 전 1,021㎡
(이하 ‘이 사건 제3토지’라 한다)
485,996,000원 2023. 7. 5. 
설정계약일 내용
구분지상권
설정계약
기준 평가
토지가액에 
감가율(입체이용저
해율)을 곱한 금액
2014. 9. 30.
목적
전기공작물(송전선 등)의
건설과 소유
102,960,000원
(원고 D:
79,761,780원
원고 A 등:
각 3,866,370원)
103,758,340원
(원고 D:
80,380,240원
원고 A 등:
각 3,896,350원)
범위
토지의 중앙부분을 북쪽
에서 남쪽으로 송전선이 
통과하는 704㎡의 지표면
의 상공 20미터에서 55미
터까지의 공중공간
존속
기간
전기공작물의 존속기간까
지 
지료 
구분지상권 존속기간 중 
총 지료 102,960,000원
비실명화로 생략
비실명화로 생략
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[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 11호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 
내지 3호증의 각 기재, 이 법원의 감정인 J에 대한 감정촉탁결과 및 사실조회결과, 변
론 전체의 취지
2. 당사자의 주장
[원고들] 피고들은 원고들에게 이 사건 각 수용대상토지에 대한 정당한 손실보상금
과 이 사건 수용재결에서 정한 손실보상금의 차액 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 
있다. 특히, 이 사건 제1토지에 설정된 구분지상권의 가액은 설정계약 기준으로 평가되
어야 한다.
[피고들] 이 사건 제1토지에 설정된 구분지상권의 가액은 토지가액에 감가율(입체이
용저해율)을 곱한 금액으로 평가되어야 한다.
3. 이 사건 각 수용대상토지의 손실보상에 관한 판단
가. 감정가액 선택에 대한 판단
1) 토지수용보상금의 증감에 관한 소송에서 수용재결 및 이의재결의 기초가 된 각 
감정평가와 법원감정인의 감정평가가 모두 그 평가방법에 있어 위법사유가 없고 품등
원고
가액 비고
(이 사건 
수용재결의 
손실보상금)
❶ 구분지상권을 
설정계약 기준으로 
평가한 경우 
❷ 구분지상권을 토지가액에 
감가율(입체이용저해율)을 
곱한 금액으로 평가한 경우 
D 2,151,023,220원 2,150,404,760원 2,067,055,470원
A 등 각 104,268,630원 각 104,238,650원 각 100,198,380원
H 758,000,000원 757,950,000원
I 492,122,000원 485,996,000원
비실명화로 생략
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비교 등에서 그 평가를 다소 달리한 관계로 감정결과에 차이가 생기게 된 경우에는, 
그 중 어느 감정평가의 품등비교 내용 등에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상 
각 감정평가 중 어느 것을 더 신뢰하는가는 사실심 법원의 재량에 속한다.
2) 앞서 거시한 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 각 수용대상토지
에 관한 재결절차에서의 감정과 법원감정은 모두 관련 법령에 따라 손실보상금을 산정
한 것으로 보이고, 그 내용 및 방식 등에 오류가 있음을 인정할 자료가 없으므로 모두 
적법하다. 그러나 법원감정이 이 사건 각 수용대상토지의 특성과 가격형성상 제반요인 
등을 더 적절히 반영하였다고 판단되므로, 법원감정에 따라 손실보상금을 산정하기로 
한다.
나. 구분지상권의 평가방법에 대한 판단
1) 관련 규정 
가) ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣(이하 ‘토지보상법’
이라 한다) 제70조는 ‘취득하는 토지의 보상’에 관하여, 협의나 재결에 의하여 취득하
는 토지에 대하여는 공시지가를 기준으로 하여 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관
계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 지가변동률, 생산자물가상승률과 그 밖에 그 토지
의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 하고
(제1항), 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적 이용방법에 의한 객관
적 상황을 고려하여 산정함을 원칙으로 하며(제2항), 취득하는 토지와 이에 관한 소유
권 외의 권리에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용, 예상수익 및 거
래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다(제6항)고 규정하고 있다. 한편 토지보
상법 제71조는 ‘사용하는 토지의 보상 등’에 관하여, 협의 또는 재결에 의하여 사용하
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는 토지에 대하여는 그 토지와 인근 유사토지의 지료, 임대료, 사용방법, 사용기간 및 
그 토지의 가격 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 하고(제1항), 사용하는 
토지와 그 지하 및 지상의 공간 사용에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투
자비용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다(제2항)고 규정
하고 있다.
나) 토지보상법 시행규칙 제29조는 ‘소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지
의 평가’에 관하여, ‘취득하는 토지에 설정된 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토
지에 대하여는 당해 권리가 없는 것으로 하여 토지보상법 시행규칙 제22조 내지 제27
조의 규정에 의하여 평가한 금액에서 제28조의 규정에 의하여 평가한 소유권 외의 권
리의 가액을 뺀 금액으로 평가한다’고 규정하고 있고, 제28조는 ‘토지에 관한 소유권 
외의 권리의 평가’에 관하여, 취득하는 토지에 설정된 소유권 외의 권리에 대하여는 당
해 권리의 종류, 존속기간 및 기대이익 등을 종합적으로 고려하여 평가하고(제1항), 제
1항의 규정에 의한 토지에 관한 소유권 외의 권리에 대하여는 거래사례비교법에 의하
여 평가함을 원칙으로 하되, 일반적으로 양도성이 없는 경우에는 당해 권리의 유무에 
따른 토지의 가격차액 또는 권리설정계약을 기준으로 평가한다(제2항)고 규정하고 있
다. 
다) 한편 토지보상법 시행규칙 제31조는 ‘토지의 지하ㆍ지상공간의 사용에 대한 
평가’에 관하여, 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우 당해 
공간에 대한 사용료는 제22조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 가격에 당해 공간
을 사용함으로 인하여 토지의 이용이 저해되는 정도에 따른 적정한 비율, 즉 입체이용
저해율을 곱하여 산정한 금액으로 평가하고(제1항), 토지의 지하 또는 지상공간을 일정
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한 기간동안 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제30조의 규정에 의하여 산정
한 당해 토지의 사용료에 입체이용저해율을 곱하여 산정한 금액으로 평가한다(제2항)
고 규정하고 있다.
2) 판단 
앞서 거시한 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 아래와 같은 
사정들을 고려하면, 이 사건 제1토지의 손실보상금을 산정함에 있어 이 사건 제1토지
에 설정된 구분지상권의 가액은 토지보상법 시행규칙 제28조 제2항의 ‘권리설정계약’을 
기준으로 평가함이 타당하다.
❶ 이 사건 제1토지는 피고들이 ‘취득’하는 토지이므로, 토지보상법 제70조, 토
지보상법 시행규칙 제29조에 따라 평가하는 것이 토지보상법령의 체계 및 해석에 부합
하고, 토지보상법 시행규칙 제29조는 소유권 외의 권리의 가액을 제28조의 규정에 의
하여 평가하도록 정하고 있다.
❷ 토지보상법 시행규칙 제31조는 토지의 지하 또는 지상공간을 ‘사용’하는 경우 
당해 공간의 사용료를 입체이용저해율을 기초로 산정하도록 한 규정으로, 구분지상권
을 설정할 경우 토지소유자에게 지급되는 보상액에 관해 적용된다. 이 사건은 이미 설
정되어 있는 구분지상권으로 인해 수용대상토지의 가격시점(수용재결일)에서의 적정한 
가치를 어떻게 평가할 것인지에 관한 것이므로, 토지보상법 시행규칙 제31조가 적용된
다고 볼 수 없다.
❸ 이 사건 제1토지에 설정된 구분지상권은 구분지상권의 설정 목적 및 성질, 
구분지상권자가 공공기관인 점 등에 비추어 양도성이 없는 권리라고 할 수 있다. 토지
보상법 시행규칙 제28조 제2항에 따르면 토지에 관한 소유권 외의 권리 중 일반적으로 
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양도성이 없는 권리의 경우에는 당해 권리의 유무에 따른 토지의 가격 차액 또는 권리
설정계약을 기준으로 평가하도록 하고 있다.
❹ 사업시행자인 피고들은 원고들에게 구분지상권이 설정된 상태의 이 사건 제1
토지의 가액을 보상하고, 구분지상권자에게는 구분지상권의 가액을 보상해야 한다. 따
라서 이 사건은 피고들이 보상할 나지 상태인 이 사건 제1토지의 가액을 원고들과 구
분지상권자에 어떻게 분배하느냐의 문제로 귀착된다. 구분지상권자는 이 사건 제1토지
의 일부를 사실상 영구적으로 사용할 목적으로 구분지상권을 설정 받으면서 그 대가로 
지료를 일시에 지급한 것으로 보이는데, 해당 지료를 산정함에 있어 이 사건 제1토지
의 지가 상승 예상분이 고려되었다거나 이후 지가 상승분을 반영하여 지료를 증액하였
다고 볼 만한 자료는 존재하지 않는다.
결국 이와 같은 권리관계를 고려하면, 구분지상권이 설정될 당시보다 상승한 
이 사건 제1토지의 지가 상승분은 그 소유자인 원고 D, A 등에게 귀속하는 것이 보상
의 형평성 측면에서 타당하다. 따라서 수용 당시의 이 사건 제1토지의 가액에서 구분
지상권이 설정될 당시의 지료를 공제하는 방법이 가격시점(수용재결시)에서의 이 사건 
제1토지의 가치를 적절히 반영하는 것이라고 봄이 타당하다.
다. 소결론 
따라서 사업시행자인 피고들은 공동하여 원고들에게 위와 같은 방법으로 평가한 
법원감정금액과 이 사건 수용재결에서 정한 손실보상금의 차액인 아래 표 원고들별 인
정금액란 기재 각 돈과 위 각 돈에 대하여 수용개시일 다음날인 2023. 7. 6.부터 이 사
건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일인 2025. 4. 23.까지는 민법이 정한 연 
5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비
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율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결론
원고들의 청구는 이유 있으므로 이를 모두 인용한다.
원고 수용대상토지 
이 사건 
수용재결의 
손실보상금(❶) 
법원감정금액(❷)
인정금액
(= ❷╶ ❶)
D
이 사건 제1토지 
중 2,785/3,595
2,067,055,470원 2,151,023,220원 83,967,750원
A 등
각 이 사건 
제1토지 중 
135/3,595
각 100,198,380원 각 104,268,630원 각 4,070,250원
H 이 사건 제2토지 757,950,000원 758,000,000원 50,000원
I 이 사건 제3토지 485,996,000원 492,122,000원 6,126,000원
비실명화로 생략