[민사 판결문] 서울북부지방법원 2023나37644 - 손해배상(기)

 

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서 울 북 부 지 방 법 원

제 4 민 사 부

판 결

사 건 2023나37644 손해배상(기)

원고, 피항소인 A

소송대리인 변호사 이윤환

피고, 항소인 1. B

2. C

제 1 심판결 서울북부지방법원 2023. 6. 28. 선고 2022가소374592 판결

변 론 종 결 2024. 5. 3.

판 결 선 고 2024. 7. 5.

주 문

1. 피고들의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 피고들이 부담한다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지

피고들은 공동하여 원고에게 17,850,000원 및 이에 대하여 소장 부본 송달일 다음날

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부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 항소취지

제1심판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구

를 기각한다.

이 유

1. 기초사실

가. 원고는 2020. 4. 4. 피고들과 사이에 피고들 소유인 서울 노원구 D아파트 E호(이

하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 임대차보증금 570,000,000원, 임대차기간 2020.

6. 15.부터 2022. 6. 15.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대

차계약’이라 한다)을 체결하였다.

나. 피고들은 2022. 2. 7. 원고에게 피고들이 이 사건 아파트에 실거주할 예정이므로,

이 사건 임대차계약은 임대차기간의 종기인 2022. 6. 15.에 종료될 예정이라고 통보하

였다.

다. 원고는 2022. 6. 9. 이 사건 아파트에서 퇴거하고 서울 노원구 D아파트 F호로 이

사하였다.

라. 그런데 피고들은 2022. 7. 18. G과 이 사건 주택에 관하여 임대차보증금 780,00

0,000원, 임대차기간 2022. 7. 29.부터 2024. 7. 29.까지로 정하여 임대하는 내용의 임

대차계약을 체결하였다.

【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 을 제1호증(가지번호 있는 것은

가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

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2. 당사자 주장의 요지

가. 원고

피고들은 이 사건 주택에 실거주할 것이라는 이유로 원고의 이 사건 임대차계약

갱신요구를 거절하였음에도 불구하고, 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기

간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 이 사건 주택을 임대하였으므로, 주

택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 갱신거절로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할

의무가 있다.

나. 피고들

1) 원고는 계약갱신요구권을 행사한 사실이 없다. 따라서 피고들이 원고의 계약갱

신 요구를 거절하였다고 볼 수도 없고, 이에 따른 손해배상의무도 발생하지 아니한다.

2) 피고들은 이 사건 임대차계약 종료 이후 이 사건 아파트에 실제 거주하려고 인

테리어 공사를 알아보고, 보관이사 계약을 하는 등 준비를 하였으나, 인테리어 비용이

예상보다 크게 발생하였고, 자녀들이 이 사건 아파트 인근 보육기관에 입소할 수 없게

되어 부득이하게 이 사건 아파트에 거주하지 못하고 제3자에게 이를 임대하게 되었다.

이러한 사정은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항 소정의 ‘정당한 사유’에 해당하므로,

피고들은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상책임을 부담하지 않는다.

3. 청구원인에 관한 판단

가. 계약갱신요구권의 행사 여부

갑 제3, 5호증, 을 제1호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는

다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고는 임대계약기간 만료가 다가오자 2021. 12. 28. 피고

B에게 전화하여 ‘임대기간이 6개월 남았는데 혹시 들어올 계획이 있는지, 그런 계획이

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있으면 저희도 계획을 세워야 되고 해서, 요즘 6개월 전부터 원래 예기한다고 하더라

고요. 그래서 연말 전에 한번 여쭤보려고’한다는 취지로 물어보았고, 이에 피고 B은

‘남편하고 한번 이야기를 해보고 늦어도 1. 1. 초중까지 연락을 주겠다‘는 취지로 답변

하였는데, 그 내용으로 볼 때 원고가 위와 같은 전화를 한 이유는 피고들이 이 사건

아파트에서 실거주하고자 하는지 여부를 미리 파악하여 계약갱신요구권을 행사할 수

없는 대표적인 상황에 대비하고자 하는 취지로 보이고, 만일 피고들이 실거주할 계획

이 없다면 계약갱신요구권을 행사하여 이 사건 아파트에 계속 거주하려는 의사였던 것

으로 봄이 상당하므로, 이는 결국 임대인에게 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각호

의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유가 없는 것을 조건으로 계약갱신요구권을 행사

한 것으로 볼 여지가 있는 점, ② 이후 피고 B은 2022. 2. 7. 원고에게 ‘지난번 전세계

약 연장 관련해서 연락주신거 답변 드리고자 합니다. 저희가 전세계약이 만료되는 22

년 6월 15일부터 실거주할 계획임을 알려드립니다. 이에 임대차계약종료일에 현 계약

이 종료되는 점 양해부탁드립니다’라는 내용의 카카오톡 메시지를 보냄으로써 피고들

또한 원고의 위와 같은 발언을 갱신요구권의 행사로 이해하고 이에 대하여 거절의 의

사표시를 한 것으로 보이는 점, ③ 게다가 원고가 이 사건 임대차계약 종료 후에 임대

차보증금을 1억 3천만 원이나 증액하면서까지 이 사건 아파트와 같은 단지에 동일 평

형 아파트로 이사한 것을 보아도 만일 피고들이 이 사건 아파트에 실거주하겠다는 등

정당한 거절사유를 표시하지 않았다면 원고로서는 명시적인 계약갱신의 의사를 밝혔을

것으로 보이는 점 등을 감안하면, 원고는 2021. 12. 28. 피고들에게 피고들이 실거주할

계획이 아니라면 이 사건 임대차계약을 갱신하고 싶다는 취지의 의사를 표현함으로써

적어도 묵시적으로 계약갱신요구권을 행사하였다고 봄이 타당하다.

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나. 갱신 거절에 정당한 사유가 있는지 여부

1) 피고들은 이 사건 아파트에 실제 거주할 것이라는 이유로 이 사건 임대차계약

의 갱신을 거절하였음에도 불구하고, 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을

기간이 만료되기 전인 2022. 7. 18. G에게 이 사건 주택을 임대하였다. 따라서 피고들

에게 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에서 정한 ‘정당한 사유’가 없다면, 피고들은 갱

신거절로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

2) 한편, 아래와 같은 점을 고려하면, 위 조항에서 규정하는 ‘정당한 사유’란 갱신

거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로서 제3자에게 목적 부동산을 임대할 수밖에

없었던 불가피한 사정으로서, 제3자와의 임대차계약 체결을 금지하는 것이 임대인의

재산권 행사에 중대한 제한이 되는 등의 예외적인 경우에만 인정될 수 있고, 이러한

정당한 사유가 있었다는 점에 관한 증명책임은 임대인에게 있다.

(1) 주택임대차보호법이 임차인의 계약갱신요구권을 강하게 보호하고 있음에도

임대인은 목적 부동산에 ‘실제 거주할 계획’임을 밝히는 것만으로 임차인의 계약갱신

요구를 간단히 거절할 수 있다. 그리고 ‘실제 거주할 계획’은 임대인의 내심의 의사일

뿐만 아니라 장래에 일어날 일이어서, 임차인은 실제 거주 의사의 존부나 진위를 알지

못한 채 임대인의 갱신거절을 일단 받아들일 수밖에 없다. 이처럼 ‘실제 거주’를 이유

로 한 임대인의 갱신거절은 임차인의 계약갱신청구권을 사실상 형해화 시킬 위험이 크

므로, 주택임대차보호법은 실거주를 이유로 한 임대인의 갱신거절권을 인정하는 한편

임대인이 실제 거주 의무를 위반하였을 경우에는 임대인에게 손해배상책임을 부과함으

로써 임대인의 실제 거주를 강제하고 있다.

(2) 갱신거절 당시 임대인에게 실제 거주 의사가 있었다 하더라도 추후 사정이

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변경되어 임대인의 실제 거주가 어렵게 될 수 있다. 그러나 이는 어디까지나 임대인의

사정에 불과할 뿐만 아니라, 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절함으로써 임차

인은 주거 이전을 위해 상당한 비용을 지출할 수밖에 없었으므로, 사정 변경으로 임대

인의 실제 거주가 어려워졌다면 임차인이 갱신거절로 인해 지출할 수밖에 없었던 비용

은 임대인에게 부담시키는 것이 신의칙 및 공평의 원칙에 부합한다. 그리고 임대인이

단순히 실거주 의무를 위반한 것을 넘어 제3자에게 새로 목적 부동산을 임대한 경우,

그로 인하여 임대인이 실거주 의무를 이행할 의사가 없음이 객관적으로도 명백해진다.

따라서 주택임대차보호법은 임대인이 ‘목적 부동산에 실제 거주하지 않았을 것’ 대신

‘제3자에게 목적 부동산을 임대하였을 것’을 손해배상 책임의 요건으로 규정하고 있다.

(3) 나아가 임대인이 제3자와 새로 임대차계약을 체결함으로써 기존의 임대차

계약이 갱신되는 경우에 비하여 추가적인 이득을 얻었다면, 이는 임차인의 계약갱신

요구를 거절함으로써 비로소 임대인이 얻게 된 이득이므로 이를 임대인에게 그대로 귀

속시키는 것은 신의칙 및 공평의 원칙상 부당하다. 이러한 취지 아래 주택임대차보호

법은 ‘임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 기존 환산월차

임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액’을 법정 손해배상액 중 하나로 별도로 규정하고

있다(주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제2호).

(4) 한편, 임대인의 손해배상책임은 임대인에게 실제 거주를 강제할 사실상 유

일한 법적 수단인데 손해배상 책임의 면책이 폭넓게 인정될 경우 임차인의 계약갱신요

구권은 사실상 형해화 될 것이므로, ‘정당한 사유’는 제3자와의 임대차계약 체결을 금

지하는 것이 임대인의 재산권 행사에 중대한 제한이 되는 등의 극히 예외적인 경우에

한하여 인정되어야 할 것이다.

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3) 위와 같이 임차인의 주거권을 두텁게 보호하기 위해 임차인의 계약갱신요구권

을 보장한 취지에 기하여 이 사건에 관하여 보건대, 피고들이 주장하는 예상보다 인테

리어 비용이 증가하였다거나 자녀가 인근 보육기관에 입소할 수 없게 되었다는 등의

사정은 피고들이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 불가피한 사정이었다고 보기 어

렵고, 달리 갱신거절을 정당화할 사유를 인정할 증거가 없다.

다. 손해배상책임의 발생 및 범위

1) 따라서, 임대인인 피고들은 원고에게 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라

이 사건 임대차계약의 갱신거절로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다.

2) 나아가 손해배상의 범위에 관하여 보건대, 원고들은 주택임대차보호법 제6조의

3 제6항 제2호에 따른 손해배상을 구하고 있으므로, 이에 따라 피고들이 배상할 손해

배상액을 계산하면 아래와 같이 17,850,000원이 된다.

가) 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임 2,762,500원{= 임대차보증금

780,000,000원 × 4.25%(2022. 7. 13.자 기준금리 2.25%+2%) ÷ 12}

나) 갱신거절 당시 원고의 환산월차임 2,018,750원{= 임대차보증금 570,000,000

원 × 4.25%(임대차기간 만료 당시 기준금리보다 피고들에게 유리한 원고의 계산 비율

2.25%+2%) ÷ 12}

다) 손해배상액 17,850,000원[= (2,762,500원 – 2,018,750원) × 24개월]

라. 소결

따라서, 피고들은 공동하여 원고에게 손해배상금 17,850,000원 및 이에 대하여 이

사건 소장 부본 송달일 다음날인 2022. 9. 24.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한

특례법이 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

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4. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나

머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 지연손해금 부분1)에서

일부 결론을 달리하여 부당하나, 피고들만이 항소한 이 사건에서 불이익변경금지의 원

칙상 항소인인 피고들에게 불이익하게 제1심판결을 변경할 수는 없으므로 이를 그대로

유지하고, 피고들의 항소를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 이동욱

판사 김소연

판사 김수연

1) 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 지연손해금률 적용 구간