[행정 판결문] 서울행정법원 2023구합58787 - 상속세부과처분취소

 

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서 울 행 정 법 원

제 8 부

판 결

사 건 2023구합58787 상속세부과처분취소

원 고 1. A

2. B

3. C

4. D

피 고 영등포세무서장

변 론 종 결 2024. 2. 20.

판 결 선 고 2024. 3. 26.

주 문

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2021. 8. 2. 원고들에 대하여 한 상속세 1,705,435,175원의 부과처분을 취소한

다.

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이 유

1. 처분의 경위

가. 원고들은 2020. 4. 17. 원고 A의 배우자이자 원고 B, C, D의 부친인 고 E(이하

‘망인’이라 한다)가 사망함에 따라 서울 영등포구 S 대 542㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한

다), 위 토지 및 T 지상에 위치한 철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 353.39㎡(이하 ‘이

사건 1건물’이라 한다), 같은 건물 4층 350.08㎡(이하 ‘이 사건 2건물’이라 하고, 위 각

건물을 통틀어 ‘이 사건 각 건물’이라 하며, 이 사건 토지와 이 사건 각 건물을 통틀어

‘이 사건 부동산’이라 한다)를 공동상속받았다.

나. 원고들은 2020. 11. 2. 이 사건 부동산의 가액을 구 상속세 및 증여세법(2020.

12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제60조 제3

항, 제61조에서 정한 보충적 평가방법에 따라 4,857,184,820원(= 이 사건 토지

4,647,108,000원 + 이 사건 각 건물 합계 210,076,820원)으로 하여 전체 상속재산가액

이 6,710,655,844원임을 전제로 상속세 1,391,081,718원을 신고·납부하였다.

다. 서울지방국세청장은 2021. 3.~2021. 6. 원고들에 대하여 상속세 조사를 하면서 U

감정평가법인(이하 ‘U감정평가법인’이라 한다)과 V감정평가법인(이하 ‘V감정평가법인’이

라 한다)에 감정평가 기준시점을 망인의 사망일인 2020. 4. 17.로 하여 이 사건 부동산

에 대한 감정을 의뢰하였다. 위 감정평가법인들은 이 사건 토지와 이 사건 각 건물이

거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정된다고 보아 이 사건 토지를 이 사건

각 건물의 대지권으로 보고, 거래사례비교법에 따라 이 사건 부동산을 평가하여 2021.

4. 13. 각 감정평가서를 작성하였다(이하 ‘이 사건 감정평가’라 한다). 이 사건 감정평가

결과는 아래와 같다.

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라. 서울지방국세청은 이 사건 감정평가 결과에 따른 이 사건 부동산에 관한 감정가

액 평균인 9,044,000,000원(이하 ‘이 사건 감정가액’이라 한다)을 이 사건 부동산의 시

가로 보아 피고에게 통보하였으며, 이에 피고는 상속세 과세표준을 원고들이 신고한

금액보다 3,567,947,680원 증액한 7,356,157,407원으로 하여, 2021. 8. 2. 원고들에게

상속세 1,792,870,640원을 증액·경정하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

마. 원고들은 이 사건 처분에 불복하여 2021. 10. 8. 이의신청을 하였으나 2021. 2. 23.

기각결정을 받았고, 2022. 1. 26. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2022. 12. 21. 위 심

판청구가 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 갑 제11호증, 을 제1호증(가지번호 있

는 것은 가지번호를 포함한다. 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 위법 여부

가. 원고들의 주장 요지

아래와 같은 이유로 이 사건 처분은 위법하다.

1) 이 사건 감정평가는 과세관청이 일방적으로 의뢰하여 이루어진 것이며, 이 사건

토지는 이 사건 각 건물의 대지권으로 등기되어있지 않음에도 이 사건 감정평가에서는

이 사건 토지와 이 사건 각 건물이 불가분의 관계에 있다고 보아 일체로 평가하였는바,

이 사건 감정평가는 부당하다. 또한 상속개시일(2020. 4. 17.)과 이 사건 감정평가서 작성

일(2021. 4. 13.) 사이에 이 사건 부동산에 관하여 상당한 정도의 가격변동이 있었으므로,

구분 감정가액(원)
U감정평가법인 V감정평가법인 평균

이 사건 1건물 7,190,000,000 7,454,000,000
이 사건 2건물 1,680,000,000 1,764,000,000

합계 8,870,000,000 9,218,000,000 9,044,000,000

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구 상속세 및 증여세법 시행령(2021. 1. 5. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것, 이하

‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항 단서에 따라 이를 시가로 인정할 수 없다.

이처럼 이 사건 감정가액을 상속개시일 당시 이 사건 부동산의 정당한 시가로 볼 수 없

음에도 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

2) 과세관청은 자의적인 기준에 따라 이 사건 부동산을 감정평가 대상으로 선정하

여 감정평가를 실시한 후 그에 따라 과세하였는데, 이처럼 과세관청이 합리적 이유 없

이 납세의무자들을 다르게 취급하여 일부에 대해서만 처분을 하는 것은 ‘세법을 해석·

적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당

하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다’고 규정한 국세기본법 제18조 제1항을 위반한

것이다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 이 사건 감정가액을 이 사건 부동산의 시가로 볼 수 있는지 여부

1) 관련 법리

가) 구 상증세법 제60조 제1항 본문은 ‘상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가

액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다’고 하여 상속 또는 증여재산의 평

가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하였고, 같은 조 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특

정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되

는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라

시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하여 시가의 개념과 그 범위를 정하고 있으며,

같은 조 제3항은 ‘제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의

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종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가

한 가액을 시가로 본다’고 하여 시가의 본질에 부합하는 가액을 찾기 어려운 경우 그에

대한 대체수단으로서 보충적 평가방법에 따를 것을 규정하고 있다.

한편, 구 상증세법 제60조 제2항의 위임에 따른 구 상증세법 시행령 제49조 제1항

본문에서는, 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평

가기준일 후 3개월) 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있는 경우에 각 호

의 어느 하나에 따라 확인되는 일정한 가액을 구 상증세법 제60조 제2항의 시가에 포

함시키면서, 제2호 본문에서 ‘해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공

신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액’을 규

정하되, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 ‘평가기간에 해당하지 아니하는 기

간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후

부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일

부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상

태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고

보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신

청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의

가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다’고 하여, 평

가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내 기간 중 또는 평가기간

경과 후부터 법정결정기한(상속의 경우 상속세 과세표준 신고기한부터 9개월)까지 기

간 중 있었던 매매, 감정, 수용, 경매, 공매에서 확인되는 가액을 일정한 경우 상증세법

제60조 제2항의 시가에 포함시키고 있는바, 그 문언상 상증세법 시행령 제49조 제1항

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각 호는 상속·증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것으로 봄이 타

당하다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2007두23200 판결 참조).

나) 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미

하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로(대법

원 2007. 8. 23. 선고 2005두5574 판결 참조), 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시

가로 볼 수 있고(대법원 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결 참조), 그 가액이 소급감

정에 의한 것이라 하여도 달라지지 아니한다(대법원 1997. 7. 22. 선고 96누18038 판

결 참조).

다) 감정은 법원이 어떤 사항을 판단하면서 특별한 지식과 경험칙을 필요로 하

는 경우에 그 판단의 보조수단으로서 그러한 지식과 경험을 이용하는 것이다. 법관이

감정 결과에 따라 사실을 인정한 경우에 그것이 경험칙이나 논리법칙에 위배되지 않는

한 위법이라고 할 수 없다(대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결 참조).

2) 구체적 판단

앞서 채택한 각 증거, 갑 제9, 12호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여

알 수 있는 다음과 같은 사정들을 고려하면, 이 사건 감정가액을 이 사건 부동산의 시

가로 보아 이루어진 이 사건 처분이 위법하다고 볼 수 없고, 이와 다른 전제에 선 원

고들의 주장은 이유 없다.

가) 원고들은, 피고가 구 상증세법 시행령 제49조 제1항에 따라 일방적으로 감정

을 의뢰하여 산정한 이 사건 감정가액을 시가로 인정한 것 자체가 위법하다는 취지로

주장한다.

살피건대, 상속세는 부과과세 방식의 조세로서, 납세의무자에게 과세표준 및

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세액의 신고의무가 있더라도 이는 과세관청에 대한 협력의무에 불과하여 조세채무 확

정의 효력이 없고, 과세관청이 과세표준과 세액을 결정하는 때에 조세채무가 확정되므

로, 상속세 신고를 받은 과세관청으로서는 정당한 과세표준 및 세액을 조사⋅결정하여

야 한다. 따라서 과세관청이 정당한 과세표준 및 세액을 조사⋅결정하기 위하여 감정

을 의뢰하는 것은 이러한 부과과세 방식의 조세에서 과세관청의 정당한 권한에 속하는

사항이다. 또한 구 상증세법 제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 시가의

범위를 확장한 것은 과세관청의 시가 산정상 어려움을 해결하고 증여재산 평가의 합리

화를 도모함과 동시에 납세의무자에게 예측가능성을 부여하기 위한 취지라고 볼 수 있

으며, 그 문언상 감정을 의뢰할 수 있는 주체에 과세관청뿐만 아니라 납세자도 포함되

어 있다.

따라서 기존 감정가액이 존재하지 않는 상황에서 과세관청이 구 상증세법

시행령 제49조 제1항에 따라 납세자의 상속재산에 관하여 감정을 의뢰한 것 자체가 부

당하다고 할 수 없고, 그 감정가액이 상속재산의 객관적인 교환가격을 공정하게 평가

하고 있다면 시가로 인정할 수 있다고 봄이 타당하다.

나) 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 내용 및 형식에 비추어 보면, ’가

격변동의 특별한 사정‘이 있는 경우란 상속개시일로부터 가격산정기준일 또는 감정가

액평가서 작성일까지의 기간 사이에 상속재산 가격의 유의미한 변동이 발생하여 해당

감정가액이 상속개시일 당시 상속재산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못하

고 있다고 인정할 수 있는 제반 사정을 의미한다고 볼 수 있다.

이 사건에서 보건대, 피고는 이 사건 감정가액을 이 사건 부동산의 시가로

함에 있어서 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 정한 바에 따라 평가심의위원

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회의 심의를 거쳤고, 이 사건 감정가액은 가격산정기준일을 평가기준일과 동일한

2020. 4. 17.로 하여 산정되었다. 비록 이 사건 감정평가서 작성일이 2021. 4. 13.이고,

이 사건 토지의 개별공시지가가 2020. 1. 1. 기준 1㎡ 9,894,000원에서 2021. 1. 1. 기

준 1㎡당 11,150,000원으로 증가한 사실은 인정되나, 개별공시지가의 변화 또한 부동

산의 실제 가치 변동을 그대로 반영한다고 보기 어려우므로(특히 2020년 무렵에는 정

부의 공시가격 현실화 정책에 따라 개별공시지가가 전국적으로 큰 폭으로 상승한 것으

로 보인다), 위 사정들만으로는 이 사건 감정가액이 상속개시일 당시 이 사건 부동산의

객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못하고 있다고 인정할 정도로 가격변동의 특

별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 보기 어렵다.

다) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률의 위임을 받아 제정된 구 감정평가에

관한 규칙(2022. 1. 21. 국토교통부령 제1100호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항은 ’

감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다‘고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 ’둘

이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있

는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다‘고 규정하고 있으며, 제16조는 ’감정평가법

인등은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에 따른 구

분소유권의 대상이 되는 건물 부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등

제7조 제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적

용하여야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로

구분하여 표시할 수 있다‘고 규정하고 있다(한편 제14조는 토지의 감정평가시 공시지

가기준법을 적용하여야 하고, 제15조는 건물의 감정평가시 원가법을 적용하여야 한다

고 규정하고 있다). 그에 따라 둘 이상의 대상물건에 대한 감정평가는 개별평가를 원칙

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으로 하되, 예외적으로 둘 이상의 대상물건에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관

계가 인정되는 경우에 일괄평가가 허용된다(대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다226490

판결 참조).

이 사건에서 보건대, 이 사건 토지와 이 사건 각 건물이 별도의 등기사항전

부증명서에 등기되어있고, 이 사건 토지가 이 사건 각 건물의 대지권으로 등기된 바도

없으며, 이 사건 각 건물이 이 사건 토지 외에도 소유자가 다른 2필지 토지 지상에 걸

쳐 있는 점 등은 인정된다.

그러나 둘 이상의 대상물건에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가

인정되는 경우에는 일괄평가가 허용되는바, U감정평가법인과 V감정평가법인은 ‘이 사

건 각 건물의 사용승인일이 1980. 12. 6.로 집합건물법 제정 이전의 건물로서, 집합건

물법 부칙<법률 제3725호, 1984. 4. 10.> 제2조 제1항1)에 의하여 정상적으로 집합건축

물대장에 집합건축물로 등재된 점, 집합건축물대장 표제부에 의하면 이 사건 각 건물

의 대지면적, 건폐율, 용적률은 이 사건 토지를 포함한 3필지 일단의 토지를 기준으로

적용된 점, 이 사건 각 건물이 소재한 서울 영등포구 T필지는 이 사건 토지와 일단의

토지로서 필지별 소유자가 다르더라도 사회통념상 지분 형태의 구분소유라고 볼 수 있

는 점, 이 사건 토지와 이 사건 각 건물을 분리 처분할 수 있다고 하더라도 이는 시장

가치의 개념상 사회·경제적으로 성립될 가능성이 높다고 할 수 없으며, 토지와 건물을

함께 소유하고 거래하는 것이 시장관행에 부합되는 점‘ 등을 근거로 하여 이 사건 토

지와 이 사건 각 건물이 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 있다고 보아 이

를 일괄평가하였다. 또한 위 감정평가법인들의 감정평가서 및 사실조회회신 내용에 의

1) 제2조(현존 가옥대장의 개재등에 관한 경과조치) ① 이 법 시행 당시 현존하는 구분건물의 가옥대장은 이 법 시
행 후 1년 이내에 이 법의 규정에 의한 양식의 대장으로 개제하여야 한다.

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하면, 위와 같이 일괄평가 방식에 의하여 산정한 이 사건 감정가액이 이 사건 토지와

이 사건 각 건물을 별도로 원가법으로 평가한 가액보다 오히려 낮다. 그렇다면 이 사

건 감정평가는 일응 합리적이라고 보이고, 이러한 평가 방식이 경험칙에 반하거나 합

리성이 없는 등 현저한 잘못이 있어 부당하다고 보이지 않는다.

라. 과세관청의 선별적 감정에 따른 과세처분이 국세기본법 제18조 제1항(조세평등주

의)에 위반되는지 여부

1) 관련 법리

조세평등주의는 헌법 제11조 제1항에 의한 평등의 원칙 또는 차별금지의 원칙의

조세법적 표현이라고 할 수 있다. 그리하여 조세평등주의는 정의의 이념에 따라 ‘평등

한 것은 평등하게’, 그리고 ‘불평등한 것은 불평등하게’ 취급함으로써 조세법의 입법과

정이나 집행과정에서 조세정의를 실현하려는 원칙이라고 할 수 있다. 다만, 조세평등주

의는 국민에 대하여 절대적인 평등을 보장하는 것이 아니라 합리적인 이유 없이 차별

하는 것을 금지하는 취지이므로, 규율하고자 하는 대상의 본질적 차이에 상응하여 법

적으로 차별하는 것은 그 차별이 합리성을 가지는 한 조세평등주의에 위반된다고 볼

수 없다[헌법재판소 2007. 1. 17. 선고 2005헌바75, 2006헌바7, 8(병합) 결정 참조].

2) 구체적 판단

앞서 채택한 증거들, 갑 제7호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되

는 다음과 같은 사정들을 고려하면, 기존 매매등이 존재하지 않는 경우에 과세관청이

선별하여 감정을 의뢰하였다 하더라도 그 자체로 조세평등주의에 반한다고 보기 어려

우므로, 이 사건 처분이 납세자들을 자의적 기준에 따라 차별함으로써 부당하게 재산

권을 침해한 것이라고 할 수 없다.

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① 아파트⋅오피스텔 등의 주거용 부동산은 면적⋅위치⋅용도 등이 유사한 물건이

많으므로 그 유사매매사례가액 등을 증여재산의 시가로 인정할 수 있는 경우가 많은

반면(상증세법 시행령 제49조 제4항 참조), 비주거용 부동산은 개별적 특성이 강하여

비교대상이 될 만한 물건을 찾기 어렵고, 거래 자체가 빈번하지 않아 유사매매사례가

액 등을 확인하기 어렵다. 따라서 대부분의 납세의무자들은 공시가격으로 비주거용 부

동산을 평가하여 상속⋅증여세를 신고하고 있는데, 특히 최근까지 비주거용 부동산은

공시가격 현실화율 역시 현저하게 낮아 그 객관적 교환가격이 제대로 반영되지 못하는

문제가 있었던 것이 사실이다.

② 국세청은 2020. 1. 31. ‘상속⋅증여세 과세형평성 제고를 위한 꼬마빌딩 등 감정

평가사업 시행 안내’에 대한 보도자료를 발표하였는데, 비주거용 부동산 및 지목의 종

류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지(나대지) 중 보충적 평가방법에 따라 신

고하여 시가와의 차이가 크고 고가인 부동산을 중심으로 감정평가를 실시할 계획이고,

2019. 2. 12. 이후 상속 및 증여받은 부동산 중 법정결정기한 이내의 물건을 대상으로

실시할 예정인 점을 밝혔다. 이처럼 국세청은 위 보도자료를 통하여 과세관청이 감정

을 시행할 대상과 기준을 가능한 범위에서 밝혔던 것으로 보이고, 그 선정 기준이 현

저히 자의적이라고 보이지도 않는다.

③ 즉, 담세력에 따른 실질과세의 원칙 등에 비추어 볼 때, 시가를 확인하기 어려운

토지 등 비주거용 부동산 중 공시가격과 시가의 차이가 지나치게 큰 것으로 보이는 일

부 고가의 상속⋅증여 부동산을 대상으로 과세관청이 감정을 실시하여 시가를 확인하

는 것이 합리적인 이유 없는 차별이라고 보기는 어렵다. 그리고 그와 같이 이루어진

감정이라 하더라도 그 자체에 하자가 없고 객관적인 교환가치에도 부합한다면 담세력

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을 초과하는 과세가 이루어진다고 보기도 어렵다. 이에 비추어 보면, 과세관청이 고가

의 비주거용 부동산에 관하여만 일부 감정을 실시하였다고 하여 조세평등주의에 위배

된다고 보기는 어렵다.

3. 결론

그렇다면 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이

판결한다.

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[별지]
관계 법령

■ 구 상속세 및 증여세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것)
제60조(평가의 원칙 등)
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"

이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가
한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된
다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시
가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려
하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시
가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령
령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이
경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감
정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하
는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시
가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불
인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

제61조(부동산 등의 평가)
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 : 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개
별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장
이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하
고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(배율방법)으로
평가한 가액으로 한다.

2. 건물 : 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등
을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물 : 건물에 딸린 토지를 공유(공유)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서
건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(수) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및
상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고

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려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액
② 제1항제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금

액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.
⑥ 제1항제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견

청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 「소득세법」 제99조제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용
한다.

■ 구 상속세 및 증여세법 시행령(2021. 1. 5. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것)
제49조(평가의 원칙등)
① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인

정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일
후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사
집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매
등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기
간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간
이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부
터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과
및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부
의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신
청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음
각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하
는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가
액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·
제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액
중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제
49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적
정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등
"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가
액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에
적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우

에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의

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구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는
평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을
말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하
지 아니한다.

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우

에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되
각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이
있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물
의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산한다.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하
거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조
에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평
가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른
시가로 본다.

⑤ 제1항을 적용할 때 제2항 각 호에 따른 날이 평가기준일 전에 해당하는 경우로서 그 날부터 평가기
준일까지 해당 재산에 대한 자본적지출액이 확인되는 경우에는 그 자본적지출액을 제1항에 따른 가
액에 더할 수 있다.

⑥ 법 제60조제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 「소득세법」 제99조제1항
제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.

■ 구 감정평가에 관한 규칙(2022. 1. 21. 국토교통부령 제1100호로 개정되기 전의 것)
제7조(개별물건기준 원칙 등)
① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.
② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에

는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
제14조(토지의 감정평가)
① 감정평가법인등은 법 제3조제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용해야

한다.
제15조(건물의 감정평가)
① 감정평가법인등은 건물을 감정평가할 때에 원가법을 적용해야 한다.
제16조(토지와 건물의 일괄감정평가)
감정평가법인등은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분
과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제7조제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평
가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과

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건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.

끝.