[민사 판결문] 서울북부지방법원 2021가단138825 - 소유권이전등기

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서 울 북 부 지 방 법 원
판 결
사 건 2021가단138825 소유권이전등기
원 고 주식회사 A
소송대리인 법무법인 (유한) 바른
담당변호사 이재숙, 한시운, 김지성
피 고 B
소송대리인 법무법인 대로
담당변호사 김기호
변 론 종 결 2023. 8. 29.
판 결 선 고 2023. 10. 24.
주 문
1. 이 사건 소 중 예비적 청구 부분을 각하한다.
2. 원고의 주위적 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 원고가 부담한다.
청 구 취 지
주위적 청구취지 
피고는 원고로부터 서울 강북구 C 일대 D재정비촉진지구 내 E재정비촉진구역 정비사업 
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부동산 매매 계약서
제4조 [매매대금의 지불 방법]
승인 후 2개월 내에 466,061,000원을 지급받음과 동시에, 원고에게 별지 기재 각 부동산
(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라고 줄여 쓴다)에 관하여 2020. 8. 13. 매매를 원인으로 한 
소유권이전등기절차를 이행하고, 이 사건 각 부동산을 인도하라. 
예비적 청구취지 
이 사건 각 부동산에 관하여 원고의 피고에 대한 2020. 8. 13.자 매매계약에 기한 소유
권이전등기청구권이 각 존재함을 확인한다. 
이 유
1. 기초사실
가. 당사자의 지위
① 원고는 부동산개발 및 시행업 등을 목적사업으로 하는 주식회사로 서울 강북
구 C 일대 D재정비촉진지구 내 E재정비촉진구역(이하 ‘이 사건 정비구역’이라 한다)에
서 정비사업(이하 ‘이 사건 정비사업’이라 한다)을 시행하려는 회사이고, ② 피고는 이 
사건 정비구역 내에 위치한 이 사건 각 부동산의 소유자이다.
나. 매매계약의 체결 등
1) 이 사건 정비사업을 추진하던 원고는 2020. 8. 13.경 피고와의 사이에서 원고
가 이 사건 각 부동산을 총매매대금 528,990,000원에 매수하는 내용의 부동산 매매계
약을 체결하면서, 그 계약의 구체적 내용에 관하여 다음과 같이 약정하였다(이하 ‘이 
사건 매매’라고 줄여 쓴다).
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구 분 금 액 지불시기 비 고
약정금 10,000,000원 계약(약정)시
계약금(10%) 52,899,000원 사업구역 75% 동의완료 시 약정금귀속분포함
잔금 466,091,000원 사업승인 후 2개월 이내
합계 528,990,000원
※ 본 계약서 작성 이후 면적이 변동되는 것을 제외하고는, 어떠한 경우라도 매매대금의 변동은 
없음
※ 매도인은 본인의 의사로 본 계약서를 작성하였음을 확인함
※ 매매약정금은 매매목적물의 본계약 시 계약금으로 귀속하여 계약금에 합산한다.
다만 매수인이 기간 내 계약금을 지급하지 못할 시 이미 기지급한 약정금은 매도인에게 
귀속한다.
제5조 [소유권이전]
매도인은 매매대금의 수령과 동시에, 매수인이 소유권이전등기에 필요한 모든 서류(등기권리증, 
주민등록초본, 매도용 인감증명서 등)를 교부하고 등기절차에 협력하며, 이 사건 각 부동산을 인
도한다.
제9조 [계약의 해지]
본 계약은 일방적으로 해지할 수 없으며, 쌍방의 합의에 의한 서면으로서만 해지할 수 있다.
※ 매도인은 본인의 의사로 본 계약서를 작성하였음을 확인함
2) 원고는 이 사건 매매 당일 피고에게 약정금 명목으로 10,000,000원을 지급하
였다.
3) 이후 원고는 계약금 52,899,000원을 피고의 계좌로 지급하려 하였으나 피고의 
계좌가 해지되어 있어 이를 지급하지 못하자, 2021. 7. 21. 피고를 피공탁자로 하여 서
울북부지방법원 2021년 금 제2160호로 위 52,899,000원을 공탁하였다. 
다. 피고의 이 사건 매매의 무효 통지
피고는 2021. 7. 중순경 원고에게 아래 피고의 주장에서 보는 바와 같이 이 사건 
매매는 정지조건 불성취로 확정되었거나 계약내용이 현저히 불공정하거나 사회적 타당
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성을 결여하여 무효라는 취지의 통지를 하였다.
[인정근거] 
다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 11호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 
을 제1 내지 15호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지
2. 주장 요지
가. 원고
앞서 본 듯 피고는 이 사건 매매의 무효 등 계약의 소급적 효력 상실을 주장하고 
있으므로, 이 사건 매매의 이행기가 도래하더라도 피고의 임의이행을 기대하기 어렵게 
되었다. 
이에 따라 주위적으로, 장래이행청구로써 이 사건 매매계약에 따라 이 사건 정비
사업 승인 후 2개월 내에 원고로부터 잔금 466,091,000원을 지급받음과 동시에, 이 사
건 각 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행하고 이 사건 각 부동산을 인도할 것
을 구한다. 
예비적으로, 매수인 지위에 관한 법적 불안을 해소하기 위하여 원고가 이 사건 
각 부동산에 관하여 피고에 대하여 이 사건 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권이 
존재한다는 확인을 구한다.
나. 피고 
1) 이 사건 매매계약의 무효 주장
가) 이 사건 매매계약 제4조는 계약금의 지급시기를 ‘토지등소유자의 75% 동의 
완료 시’로 정하고 있고, 제9조는 당사자 일방은 이 사건 매매계약을 해제할 수 없도록 
정하고 있는바, 이는 토지등소유자의 75% 동의 완료 시까지 계약관계에서 이탈할 수 
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없도록 강제하는 것이다. 따라서 이 사건 매매계약은 그 내용이 선량한 풍속 기타 사
회질서에 반하거나, 피고의 경솔, 무경험을 이용하여 체결된 불공정한 법률행위이므로 
민법 제103조 또는 제104조에 따라 무효이다. 
나) 아울러 이 사건 매매계약은 결국 원고가 이 사건 정비사업을 승인받는 것
을 조건으로 하는 정지조건부 계약에 해당하는데, 원고가 추진하는 ‘토지등소유자방식’
의 재개발사업의 경우 토지등 소유자가 20인 미만인 정비구역에서만 가능한 반면 이 
사건 정비구역은 토지등 소유자가 약 200명에 이르므로 원고는 당초부터 이 사건 정비
사업을 승인받는 것이 불가능하였고, 따라서 이 사건 매매계약 체결 당시부터 위 정지
조건은 성취될 수 없었던 것이므로, 이 사건 매매계약은 민법 제151조 제3항에 의하여
도 무효이다. 
2) 이 사건 매매계약의 해제 주장
가) 이 사건 매매계약에 따라 원고는 이 사건 정비사업 승인을 받은 후 2개월 
이내에 피고에게 잔금을 지급할 의무가 있다. 그러나 현재 제3자가 이 사건 정비구역 
내 토지소유자 75% 이상의 동의를 받아 이 사건 정비사업을 추진하고 있으므로, 원고
가 이 사건 정비사업에 대한 승인을 받은 것은 불가능하게 되었다. 따라서 원고의 이 
사건 매매계약에 정한 잔금지급채무는 이행불능 상태에 빠지게 되었으므로 이 사건 매
매계약을 해제한다. 
나) 피고는 2023. 4. 25.자 내용증명을 통하여 원고에게 소유권이전등기의무에 
관한 이행의 제공을 하면서 내용증명을 송달받은 날로부터 15일 이내에 잔금을 지급할 
것을 최고하였으나, 원고는 위 기간 내에 피고에게 잔금지급 의무를 이행하지 않았고, 
현재까지도 이를 이행하지 않고 있으므로, 원고의 잔금지급채무 이행지체를 원인으로 
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하여서도 이 사건 매매계약을 해제한다.
3. 주위적 청구에 관한 판단
가. 판단의 구조
주위적 청구는 장래이행의 소의 형식을 취하고 있으므로 그 이행기의 도래 여부 
등에 관한 판단이 청구원인에 관한 판단의 전제가 된다. 즉 이 사건 매매 제5조는 매
매대금의 수령과 상환으로 소유권이전등기절차이행의무를 규정하고 있고 그 제4조는 
사업승인 후 2개일 이내에 잔금을 지급할 의무를 정하고 있다. 따라서 먼저 이행기 도
래 여부와 관련한 ‘사업승인 후 2개일 이내’의 법적 성격에 관하여 먼저 판단하고, 주
위적 청구원인의 당부를 판단한 후 피고의 항변에 관하여 판단한다.
나. 피고의 계약상 의무 발생 여부
1) ‘사업승인 후 2개월 이내’가 법적 성격
가) 관련 법리
부관이 붙은 법률행위의 경우에, 부관에 표시된 사실이 발생하지 아니하면 
채무를 이행하지 아니하여도 된다고 보는 것이 타당한 경우에는 조건으로 보아야 하고, 
표시된 사실이 발생한 때에는 물론이고 반대로 발생하지 아니하는 것이 확정된 때에도 
그 채무를 이행하여야 한다고 보는 것이 타당한 경우에는 표시된 사실의 발생 여부가 
확정되는 것을 불확정기한으로 정한 것으로 보아야 한다. 그리고 이미 부담하고 있는 
채무의 변제에 관하여 일정한 사실이 부관으로 붙여진 경우에는, 특별한 사정이 없는 
한 그것은 변제기를 유예한 것으로서 그 사실이 발생한 때 또는 발생하지 아니하는 것
으로 확정된 때에 기한이 도래한다(대법원 2020. 12. 24. 선고 2019다293098 판결 참
조). 
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나) 판 단 
위 법리에 비추어 보건대, 앞서 본 듯 이 사건 매매계약 제4조는 ‘사업승인 
후 2개월 이내’를 잔금의 지급시기로 정하고 있는바, 다음과 같은 이유로 이는 정지조
건이 아니라 불확정기한으로 봄이 타당하다. 
① 이 사건 매매계약은 ‘사업승인 후 2개월 이내’에 잔금을 지급하도록 정하
고 있을 뿐 원고가 사업승인을 받지 못하는 경우 매매계약의 효력이 상실된다고 정하
고 있지 않다. 이에 비추어 보면 ‘사업승인 후 2개월 이내’는 매매계약 전체에 관하여 
사업승인을 정지조건으로 정한 것이라기보다 잔금의 지급시기만을 정한 것으로 봄이 
타당하다. 원고와 피고는 조만간 사업승인을 받을 수 있을 것임을 당연한 전제로 하여, 
다만 그 시기만 불확정한 것으로 생각하여 위와 같은 부관을 붙였다고 보는 것이 계약
당사의 합리적 의사 및 거래의 관행에 부합한다. 
② 원고가 이 사건 정비사업의 승인을 받을 수 있는지 여부는 주로 원고의 
노력에 의하여 좌우된다고 할 수 있는데, 피고의 입장에서 사업계획승인을 정지조건으
로 삼게 되면 원고가 사업계획승인을 받지 못하는 경우 매매계약이 무효가 되어 이미 
지급받은 계약금에 이자까지 붙여 반환해야 하는 불안정하고 형평에 반하는 상태에 놓
이게 되는바, 피고가 이를 감수하면서까지 이 사건 매매계약을 체결할 특별한 합리적 
및 경제적 이유를 찾기도 어렵다. 
③ 결국 ‘사업승인 후 2개월 이내’는 이 사건 매매계약의 체결과 동시에 성
립한 잔금지급채무의 변제에 관하여 부관으로 붙여진 것이므로 특별한 사정이 없는 한 
이는 변제기를 유예한 것으로서 원고가 사업승인을 받지 못할 것이 확정된 때에도 기
한은 도래한다고 봄이 타당하다. 
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2) 원고의 잔금지급채무 이행기 도래 여부
가) 관련 법리
당사자가 불확정한 사실이 발생한 때를 이행기한으로 정한 경우, 그 사실이 
발생한 때는 물론 그 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 그 이행기한은 도래한 것으
로 본다(대법원 2007. 5. 10. 선고 2005다67353 판결 등 참조).
나) 판 단
(1) 이행기 도래
살피건대, 을 제9, 10, 15호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 
보면, ① 소외 “F 주식회사”가 2022. 5. 31. 이 사건 정비구역 내 토지소유자 60% 이
상의 동의를 받아 서울특별시 강북구청장에게 정비계획 및 구역지정 신청을 하는 등 
이 사건 정비사업을 추진한 사실, ② 서울특별시장이 2023. 4. 27. 이 사건 정비구역 
재정비촉진계획 변경결정을 고시한 사실, ③ 서울특별시 강북구청장이 2023. 6. 16. 이 
사건 정비구역 내 토지소유자 75% 이상의 동의를 받은 소외 “주식회사 G”을 서울특별
시 강북구 고시 H로 이 사건 정비사업의 사업시행자로 지정한 사실을 각 인정할 수 
있다. 
위 인정사실에 의하면, 원고가 위와 별도로 이 사건 정비구역 내 토지소
유자 75%의 동의를 받아 이 사건 정비사업의 승인을 받는 것은 사회관념상 불가능해
졌다고 봄이 상당하므로, 결국 이 사건 매매에 따른 원고의 잔금지급채무의 이행기는 
도래하였다고 봄이 타당하다.
(2) 단순이행청구
앞서 본 듯 당초 원고는 피고를 상대로 ‘사업승인 후 2개월 이내가 도래
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하면’ 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행하고 위 각 부동산을 인도
하라는 장래이행의 청구를 하였으나, 현재 그 이행기가 도래하였으므로, 원고의 청구를 
현재이행청구로 선해한다.
다) 원고 주장의 배척
(1) 주장 요지
이에 대하여 원고는 이 사건 매매계약서에는 잔금 지급시기에 관하여 ‘사
업승인 후 2개월 이내’라고만 규정하고 있을 뿐 사업승인의 주체를 제한하고 있지 않으
므로, 잔금 지급의 이행기에 관한 위 약정은 ‘제3자가 사업승인을 받은 때로부터 2개월 
이내’도 포섭하는 것으로 보는 것이 재개발사업의 구조에 관한 거래관념과 당사자의 의
사에 합치한다는 취지의 주장을 한다. 
(2) 판 단
그러나 이 사건 매매는 당사자 사이에 상대적 효력을 갖는 채권계약으로
서 앞서 본 듯 사업시행을 추진하던 원고와 부동산 소유자인 피고 사이에 체결된 것으
로 원고가 사업승인을 받는 것을 기한으로 하는 것으로 봄이 거래의 관념과 경험칙상 
타당하고, 이와 달리 잔금 지급시기를 ‘원고 또는 제3자의 사업승인 후 2개월 이내’라
고 해석할 만한 근거가 없으므로, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다. 
3) 소결
따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고로부터 잔금 466,091,000원
을 지급받음과 동시에, 원고에게 이 사건 각 부동산에 관하여 이 사건 매매계약에 기
한 소유권이전등기절차 등 이행의무가 있다.
다. 이 사건 매매계약의 무효 여부
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1) 민법 제103조, 제104조 주장
앞서 본 듯 이 사건 매매 제4조는 계약금의 지급시기를 ‘토지등소유자의 75% 
동의 완료 시’로 정하고 있고, 제9조는 당사자가 일방적으로 이 사건 매매계약을 해지
할 수 없도록 규정하고 있기는 하다.
그러나 사법상 ‘해지’와 ‘해제’는 구별될 뿐만 아니라, 이 사건 해지권에 관한 
약정은 그 문언의 내용, 전체적 맥락 및 체계, 규정형식과 쌍무계약의 특성 등에 비추
어 알 수 있는 당사자의 합리적 의사는, 법률전문가가 아닌 일반인으로서 소박한 의미
에서 당사자 일방이 임의로 계약을 해약할 수 없다거나 상호 협의 없이 해약할 수 없
다는 취지로 봄이 상당한바, 이러한 사정에다가, 가사 그렇지 않다 하더라도 계약당사
자 사이의 채무불이행에 따른 법정해제권을 배제하는 약정은 비록 손해배상의 청구가 
보장된다고 하더라도 그 자체로서 채무불이행을 용인하는 결과가 되므로 계약당사자의 
합의에 따라 명시적으로 법정해제권을 배제하기로 약정하였다고 볼 수 있는 경우가 아
닌 이상 엄격하게 제한 해석하여야 한다는 법리(대법원 1990. 3. 27.자 89다카14110 
결정, 대법원 2006. 11. 9. 선고 2004다22971 판결 등 참조)까지 아울러 고려하여 보
면, 이 사건 매매계약서에 명시적으로 ‘법정 해제권’의 포기 또는 배제에 관한 내용이 
있다고 볼 수는 없다. 
결국 원고 또는 피고가 상대방의 채무불이행을 이유로 법정해제권을 행사할 수 
없다고 보기는 어렵다. 이 사건 매매가 피고 주장과 같이 피고로 하여금 이 사건 정비
구역 내 토지등소유자의 75% 동의 완료 시까지 계약관계에서 이탈하지 못하도록 강제
하는 것이라고 단정하기는 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이 점을 전제로 
한 피고의 위 주장은 받아들이지 아니한다. 
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2) 불능조건을 정지조건으로 하는 법률행위로서 무효 주장
살피건대, 앞서 본 것처럼 이 사건 매매에서 잔금의 지불시기로 정한 ‘사업승인 
후 2개월 이내’는 정지조건이 아니라 불확정기한으로 봄이 타당하므로, 이와 다른 전제
에 선 피고의 주장은 더 나아가 살펴볼 것 없이 받아들이지 아니한다. 
라. 피고의 해제 의사표시의 적법성
1) 이행불능으로 인한 해제 주장
잔금지급채무는 금전의 지급을 목적으로 하는 채무이므로 이행불능이 있을 수 
없고(대법원 2003. 3. 25. 선고 2002다70853 판결 참조), 앞서 본 것처럼 원고가 이 사
건 정비사업의 승인을 받는 것이 사실상 불가능하게 되었다고 하더라도 이로써 잔금지
급채무의 이행기가 도래하는 것일 뿐 그 이행이 불가능하게 되는 것은 아니므로, 피고
의 이 부분 주장 역시 받아들이기 어렵다. 
2) 이행지체로 인한 해제 주장의 인용
살피건대, 갑 제5호증, 을 제12, 13호증의 각 기재에 의하면, ① 피고는 2023. 
4. 25.경 I 법무사에게 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기 권한을 위임한 후 소
유권이전등기에 필요한 서류(등기권리증, 인감증명서, 주민등록표 초본, 신분증, 위임장 
등)를 보관시키고, 원고에게 ‘내용증명을 송달받은 날로부터 15일 이내에 잔금을 지급
하고, 기한 내에 잔금을 지급하지 않으면 매매계약을 해제하겠다’는 취지로 내용증명을 
보낸 사실, ② 위 내용증명이 2023. 4. 26. 원고에게 도달한 사실, ③ 피고는 2023. 5. 
18.자 준비서면으로 원고에게 위 15일이 도과되도록 잔금을 지급하지 않았음을 들어 
이 사건 매매의 해제의 의사표시를 한 사실이 각 인정되고, ④ 위 서면이 2023. 5. 19. 
원고에게 송달되었음은 기록상 명백하다.
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위 인정사실에 비추어 보면, 이 사건 매매는 피고의 해제 의사표시로 적법하게 
해제되었다고 할 것이므로 피고의 이 부분 주장을 받아들인다.
마. 소결론
결국 이 사건 매매가 유효함을 전제로 한 원고의 주위적 청구는 이유 없다.
4. 예비적 청구에 대한 판단
가. 관련 법리
확인의 소는 원고의 법적 지위가 불안·위험할 때에 그 불안·위험을 제거함에 확
인판결로 판단하는 것이 가장 유효·적절한 수단인 경우에 인정되는 것이므로, 이행을 
청구하는 소를 제기할 수 있는 데도 불구하고 확인의 소를 제기하는 것은 분쟁의 종국
적인 해결 방법이 아니어서 확인의 이익이 없다(대법원 1995. 12. 22. 선고 95다5622 
판결, 2001. 12. 24. 선고 2001다30469 판결 등 참조). 원고가 이행의 소를 제기하기 
어려운 상태에 있어 원고가 그의 권리 또는 지위의 불안을 해소하기 위하여는 해당 채
권의 존재에 관하여 확인판결을 받는 이외에 다른 유효·적절한 수단이 있다고 볼 수 
없다면, 확인의 이익이 예외적으로 인정될 수 있다(대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다
36215 판결 참조).
나. 원고의 주장
원고는 아직 사업시행 인가를 받지 않은 상황이어서 이행의 소를 제기하기 어려
운 예외적인 상태에 있으므로 이 사건 소 중 예비적 청구 부분은 그 확인의 이익이 있
다.
다. 판 단
그러나 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 매매의 잔금지급채무의 이행기가 도래한 
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사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고는 단순이행청구로서 피고에게 소유권이전등기의 
이행을 청구할 수 있고, 달리 원고가 이행의 소를 제기하기 어려운 상태에 있다고 볼 
만한 증거가 없다. 따라서 원고에게 별도로 확인판결을 받아야 할 소의 이익이 인정된
다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 자료가 없다. 
결국 이 사건 소 중 예비적 청구 부분은 확인의 이익이 없어 부적법하다.
5. 결 론
그렇다면 이 사건 소 중 예비적 청구 부분을 각하하고 원고의 주위적 청구를 기각 
한다.

판사 김양호
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부동산의 표시
끝.