[행정 판결문] 서울행정법원 2024구합80958 - 표준지공시지가결정처분취소

 

[행정] 서울행정법원 2024구합80958 - 표준지공시지가결정처분취소.pdf

0.23MB

[행정] 서울행정법원 2024구합80958 - 표준지공시지가결정처분취소.docx

0.02MB

 

 

- 1 -
서 울 행 정 법 원
제 1 부
판 결
사 건 2024구합80958 표준지공시지가결정처분취소
원 고 주식회사 A
피 고 국토교통부장관
변 론 종 결 2025. 9. 5.
판 결 선 고 2025. 11. 14.
주 문
1. 피고가 2024. 1. 25. ‘충청남도 E시 (비실명화로 생략)’에 대한 표준지공시지가를 ㎡
당 658,700원으로 결정한 처분을 취소한다. 
2. 소송비용은 피고가 부담한다. 
청 구 취 지
주문과 같다.
이 유
- 2 -
1. 처분의 경위 
가. 원고는 E시 (비실명화로 생략) 대 50,091㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 소유
자이다. 이 사건 토지는 원고가 B 주식회사와 함께 E시 (비실명화로 생략) 일원 
694,709㎡에서 시행하는 B 조성사업을 통해 새로이 조성된 토지 중 일부이다. 
나. 피고는 2024. 1. 25. 아래와 같은 표준지공시지가 평가 기초자료를 토대로 이 사
건 토지의 2024년도 표준지 공시지가를 658,700원/㎡로 결정하여 고시하였다(이하 ‘이 
사건 처분’이라 한다). 
■ 공시지가 
■ 토지특성자료 
소재지 ’23년 공시지가(원/㎡) ’24년 공시지가(원/㎡)
이 사건 토지 731,100 658,700
위치 및 주위환경
도로명주소 지리적위치 주위환경 
- 송악물류단지 내 미성숙 상가지대 
공적특성 
지목 용도지역 용도지구
대 유통상업지역 -
토지면적 도시ㆍ군계획시설 저촉률
50,091㎡ - -
물적특성 
도로접면 형상 고저
중로각지 사다리형 평지
이용상황 일단지여부(Y/N)
유해시설접근성
(철도ㆍ고속국도 등과의 
거리)
상업나지 N -
비실명화로 생략
- 3 -
【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 7, 12, 15, 35호증(가지번호 포함)의 각 
기재 또는 영상, 변론 전체의 취지 
2. 관계 법령 
별지 기재와 같다. 
3. 이 사건 처분의 위법 여부 
가. 관련 법리 
부동산 가격공시에 관한 법률(이하 ‘부동산공시법’이라 한다) 제2조 제5호, 제3조 
제1항, 제4항, 제5항, 제9조, 부동산공시법 시행령 제8조 등을 종합하여 보면, 피고는 
토지이용상황이나 주변 환경 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 
인정되는 일단의 토지 중에서 표준지를 선정하고, 그에 대하여 매년 공시기준일 현재
의 적정가격을 조사ㆍ평가한 후 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하
■ 가격참고자료 
■ 평가의견 
본건은 송악물류단지 내 미성숙 상가지대 유통상업지역 내에 위치하는 지목이 대(50,091
㎡)인 중로각지에 접하는 사다리형, 평지, 상업나지로서, 대상토지의 위치 및 주위환경, 공
공ㆍ편익시설 및 유해시설과의 접근성, 도로 및 교통여건, 형상 및 지세, 면적, 공법상 제
한, 이용상황, 장래동향 등 가격형성요인과 인근지역의 지가수준 및 유사 토지의 거래가격 
등을 종합적으로 참작하여 평가하되, 정부의 공시가격 현실화 계획에 따라 시세변동률과 현
실화율을 반영하여 결정하였음 
구분 소재지 용도지역 토지면적(㎡) 계약일 금액(원/㎡)
거래사례
E시 읍내동 
558-85 
일반상업지역 142 2022. 5. 24. 1,760,000
비실명화로 생략
- 4 -
여야 하는데, 표준지의 적정가격을 조사ㆍ평가할 때에는 인근 유사토지의 거래가격, 임
대료, 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용
추정액 등을 종합적으로 참작하되, 둘 이상의 감정평가업자에게 이를 의뢰하여 평가한 
금액의 산술평균치를 기준으로 하고, 감정평가업자가 행한 평가액이 관계 법령에 위반
하거나 부적정하다고 판단되는 경우 등에는 당해 감정평가업자 혹은 다른 감정평가업
자로 하여금 다시 조사ㆍ평가하도록 할 수 있으며, 여기서 ‘적정가격’이란 해당 토지에 
대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높
다고 인정되는 가격을 말하고, 한편 이러한 절차를 거쳐 결정ㆍ공시된 표준지 공시지
가는 토지시장에 지가 정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방
자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자 등이 개별적으로 
토지를 감정평가하는 경우에 기준이 되는 효력을 갖는다. 
이와 같은 표준지 공시지가의 결정절차 및 그 효력과 기능 등에 비추어 보면, 표
준지 공시지가는 당해 토지뿐 아니라 인근 유사토지의 가격을 결정하는 데에 전제적·
표준적 기능을 수행하는 것이어서 특히 그 가격의 적정성이 엄격하게 요구되는 것인
바, 이를 위해서는 무엇보다도 적정가격 결정의 근거가 되는 감정평가업자의 평가액 
산정이 적정하게 이루어졌음이 담보될 수 있어야 하므로, 그 감정평가서에는 평가원인
을 구체적으로 특정하여 명시함과 아울러 각 요인별 참작 내용과 정도가 객관적으로 
납득이 갈 수 있을 정도로 설명됨으로써, 그 평가액이 당해 토지의 적정가격을 평가한 
것임을 인정할 수 있어야 한다(대법원 2009. 12. 10. 선고 2007두20140 판결 참조). 
나. 표준지공시지가 조사ㆍ평가기준의 법규성 
부동산공시법 제3조 제1항은 ‘피고는 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적
- 5 -
ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지
에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격(이하 “표준지공시지가”라 한
다)을 조사ㆍ평가하고, 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의의 심의를 거쳐 이
를 공시하여야 한다.’고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 ‘제1항에 따른 표준지의 선정, 
공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ평가 기준 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령
으로 정한다.’고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 표준지공시지가 조사ㆍ평가의 기준
을 규정하고 있는 부동산공시법 시행령 제6조는 제3항에서 ‘제1항 및 제2항에서 규정
한 사항 외에 표준지공시지가의 조사ㆍ평가에 필요한 세부기준은 피고가 정한다.’고 규
정하고 있고, 이에 따라 피고는 표준지의 적정가격 조사ㆍ평가에 필요한 세부기준과 
절차 등을 정하기 위하여 국토교통부훈령의 형식으로 ‘표준지공시지가 조사ㆍ평가 기
준’(이하 ‘이 사건 평가 기준’이라 한다)을 마련하였다. 
결국 이 사건 평가 기준은 부동산공시법 제3조 제3항, 같은 법 시행령 제6조 제3
항의 순차적 위임에 따라 상위법령의 규정 내용을 보충하기 위하여 마련된 것으로, 상
위법령과 결합하여 대외적 구속력을 가지는 ‘법령보충적 행정규칙’에 해당한다. 따라서 
피고가 표준지공시지가를 결정함에 있어 이 사건 평가 기준이 정하고 있는 조사ㆍ평가
절차를 준수하지 아니하거나 그 평가방법을 잘못 적용하는 등으로 이 사건 평가 기준
을 위반할 경우 그에 기초한 표준지공시지가 결정은 위법하다고 보아야 한다. 
다. 판단 
앞서 인정한 사실과 거시한 증거들 및 을 제2 내지 4호증의 각 기재에 변론 전체
의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 종합하면, 이 사건 
처분은 이 사건 평가 기준이 정하고 있는 평가방식 적용에 관한 하자 및 경계지역간 
- 6 -
가격균형 여부 검토를 제대로 하지 아니한 하자가 존재한다고 할 것이므로, 원고의 나
머지 주장(2024년 표준지공시지가 조사ㆍ평가업무요령 위반, 거래사례 선정의 위법, 이 사건 
평가 기준 제6조 및 제10조 위반 등)에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 위법하여 취소
되어야 한다. 
❶ 이 사건 평가 기준 제21조 제1항은 ‘표준지의 평가는 거래사례비교법, 원가법 
또는 수익환원법의 3방식 중에서 해당 표준지의 특성에 가장 적합한 평가방식 하나를 
선택하여 행하되, 다른 평가방식에 따라 산정한 가격과 비교하여 그 적정여부를 검토
한 후 평가가격을 결정한다. 다만, 해당 표준지의 특성 등으로 인하여 다른 평가방식을 
적용하는 것이 현저히 곤란하거나 불필요한 경우에는 하나의 평가방식으로 결정할 수 
있으며, 이 경우 제14조에 따른 조사ㆍ평가보고서에 그 사유를 기재하여야 한다.’고 규
정하고 있고, 같은 조 제2항은 ‘일반적으로 시장성이 있는 토지는 거래사례비교법으로 
평가한다. 다만, 새로이 조성 또는 매립된 토지는 원가법으로 평가할 수 있으며, 상업
용지 등 수익성이 있는 토지는 수익환원법으로 평가할 수 있다.’고 규정하고 있으며, 
상업ㆍ업무용지에 관한 제23조 제1항 또한 ‘상업ㆍ업무용지(공공용지를 제외한다)는 토
지의 일반적인 조사사항 이외에 다음 각 호의 사항 등을 고려하여 평가하되, 인근지역 
또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 토지의 거래사례 등 가격자료를 활용하여 거래
사례비교법으로 평가한다. 다만, 수익사례의 수집이 가능한 경우에는 수익환원법으로 
평가할 수 있으며(이 경우 거래사례비교법으로 평가한 가격과 비교하여 그 합리성을 
검토하여야 한다), 새로이 조성 또는 매립된 토지는 원가법으로 평가할 수 있다.’고 규
정하고 있다. 
❷ 이 사건 토지는 B 조성사업을 통해 새로이 조성된 상업용지로서, 이 사건 평가 
- 7 -
기준 제21조 제2항 단서 및 제23조 제1항 단서에 따라 거래사례법이 아닌 원가법으로 
평가하는 것이 가능하므로, 이 사건 토지의 가격평가업무를 수행한 감정평가법인으로
서는 이 사건 평가기준 제21조 제1항 본문에 따라 이 사건 토지를 원가법에 따라 산정
한 가격과 거래사례비교법에 따라 산정한 가격을 비교하는 방법으로 그 적정여부를 검
토한 후 평가가격을 결정하되, 이 사건 토지의 특성 등으로 인하여 다른 평가방식인 
원가법을 적용하는 것이 현저히 곤란하거나 불필요한 경우라면 이 사건 평가기준 제21
조 제1항 단서에 따라 조사ㆍ평가보고서에 해당 사유를 구체적으로 기재한 후 거래사
례비교법에 따른 평가방식으로 그 평가가격을 결정할 수 있다고 보아야 한다. 
살피건대, 이 사건 토지의 가격평가업무를 수행한 주식회사 C 및 주식회사 D는 
2024년도 표준지 조사사항 및 가격평가의견서에 ‘이 사건 토지는 이 사건 평가 기준 
제21조 제1항 단서에 따라 해당 표준지의 특성 등으로 인하여 다른 평가방식을 적용하
는 것이 현저히 곤란하거나 불필요한 경우로서 하나의 평가방식으로 결정한다.’는 취지
의 평가의견만을 기재한 채 이 사건 평가기준 제21조 제1항 본문이 정하고 있는 가격
의 적정여부 검토절차를 생략하였는데, 위와 같은 평가의견은 이 사건 평가 기준 제21
조 제1항 단서의 문구를 그대로 기재한 것에 불과하여 이 사건 토지가 어떠한 특성 등
으로 인하여 다른 평가방식(원가법)을 적용하는 것이 현저히 곤란하거나 불필요한 경
우에 해당하는지 여부를 전혀 확인할 수 없을 뿐만 아니라, 피고는 이 사건 소송과정
에서조차 이 사건 평가 기준 제21조 제1항 단서의 사유가 존재한다는 점에 관한 주장
ㆍ입증을 제대로 하지 못하고 있는바, 이 사건 처분은 그 기초가 된 표준지의 평가방
식과 관련하여 하자가 존재하고, 이를 통해 산정한 평가가격의 적정성 또한 담보할 수 
없으므로, 이 사건 토지의 적정가격을 반영한 것이라고 인정하기 어렵다. 
- 8 -
❸ 나아가 이 사건 평가 기준 제11조(경계지역간 가격균형 여부 검토)는 제10조에 
따라 표준지의 평가가격을 결정한 때에는 인근 시ㆍ군ㆍ구의 유사용도 표준지의 평가
가격과 비교하여 그 가격의 균형여부를 검토하여야 하고(제1항), 제1항의 가격균형여부
의 검토는 용도지역ㆍ용도지대 및 토지이용상황별 지가수준을 비교하는 것 외에 특수
토지 및 경계지역 부분에 있는 유사용도 표준지에 대하여 개별필지별로 행하되, 필요
한 경우에는 인근 시ㆍ군ㆍ구의 가격자료 등을 활용하여 평가가격을 조정함으로써 상
호 균형이 유지되도록 하여야 한다(제2항)고 정하고 있음에도 불구하고, 이 사건 토지
의 가격평가업무를 수행한 주식회사 C 및 주식회사 D는 이 사건 토지가 소재한 충청
남도 E시와 그 인접지역인 충청남도 F시에 소재한 각 표준지 중 그 용도지역이 농림
지역, 계획관리지역, 생산관리지역인 각 토지(이용상황: 자연림, 답, 전 등)에 대한 평가
가격의 가격균형 여부만을 검토하였을 뿐, 이 사건 토지와 같이 용도지역이 ‘상업지역’
인 토지(이용상황: 유통상업지역)의 가격균형 여부에 대해서는 전혀 검토하지 아니하였
고, 달리 피고가 이를 검토하였다고 볼 만한 자료도 존재하지 아니하는바, 이 사건 처
분은 경계지역간 가격균형 여부 검토를 제대로 하지 아니한 하자 또한 존재한다고 할 
것이다. 
4. 결론 
원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용한다. 
- 9 -
별지
【관계 법령】 
▣ 부동산 가격공시에 관한 법률 
제2조(정의) 
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “적정가격”이란 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래
가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.
제3조(표준지공시지가의 조사ㆍ평가 및 공시 등) 
① 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으
로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현
재의 단위면적당 적정가격(이하 “표준지공시지가”라 한다)을 조사ㆍ평가하고, 제24조에 따
른 중앙부동산가격공시위원회의의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.
③ 제1항에 따른 표준지의 선정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ평가 기준 및 공시절차 등에 
필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ 국토교통부장관이 제1항에 따라 표준지공시지가를 조사ㆍ평가하는 경우에는 인근 유사토지
의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 
필요한 비용추정액, 인근지역 및 다른 지역과의 형평성ㆍ특수성, 표준지공시지가 변동의 예
측 가능성 등 제반사항을 종합적으로 참작하여야 한다. 
⑤ 국토교통부장관이 제1항에 따라 표준지공시지가를 조사ㆍ평가할 때에는 업무실적, 신인도
(信認度) 등을 고려하여 둘 이상의「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평
가법인등(이하 “감정평가법인등”이라 한다)에게 이를 의뢰하여야 한다. 다만, 지가 변동이 
작은 경우 등 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 표준지에 대해서는 하나의 감정평가법
인등에 의뢰할 수 있다. 
제9조(표준지공시지가의 효력) 
표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ
지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인등이 개별적으로 토지
를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.
- 10 -
▣ 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 
제2조(표준지의 선정) 
① 국토교통부장관은「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제3조 제1항에 따
라 표준지를 선정할 때에는 일단(一團)의 토지 중에서 해당 일단의 토지를 대표할 수 있는 
필지의 토지를 선정하여야 한다.
② 법 제3조 제1항에 따른 표준지 선정 및 관리에 필요한 세부기준은 법 제24조에 따른 중앙
부동산가격공시위원회(이하 “중앙부동산가격공시위원회”라 한다)의 심의를 거쳐 국토교통부
장관이 정한다.
제6조(표준지공시지가 조사ㆍ평가의 기준) 
① 법 제3조 제4항에 따라 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사ㆍ평가하는 경우 참작하여
야 하는 사항의 기준은 다음 각 호와 같다.
1. 인근 유사토지의 거래가격 또는 임대료의 경우: 해당 거래 또는 임대차가 당사자의 특수
한 사정에 의하여 이루어지거나 토지거래 또는 임대차에 대한 지식의 부족으로 인하여 
이루어진 경우에는 그러한 사정이 없었을 때에 이루어졌을 거래가격 또는 임대료를 기준
으로 할 것
2. 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액의 
경우: 공시기준일 현재 해당 토지를 조성하기 위한 표준적인 조성비와 일반적인 부대비
용으로 할 것
② 표준지에 건물 또는 그 밖의 정착물이 있거나 지상권 또는 그 밖의 토지의 사용ㆍ수익을 
제한하는 권리가 설정되어 있을 때에는 그 정착물 또는 권리가 존재하지 아니하는 것으로 
보고 표준지공시지가를 평가하여야 한다.
③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 표준지공시지가의 조사ㆍ평가에 필요한 세부기준은 
국토교통부장관이 정한다.
제8조(표준지공시지가 조사ㆍ평가의 절차) 
① 법 제3조 제5항에 따라 표준지공시지가 조사ㆍ평가를 의뢰받은 감정평가법인등은 표준지공
시지가 및 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항을 조사ㆍ평가한 후 국토교통부령으로 정
하는 바에 따라 조사ㆍ평가보고서를 작성하여 국토교통부장관에게 제출해야 한다. 
② 감정평가법인등은 제1항에 따라 조사ㆍ평가보고서를 작성하는 경우에는 미리 해당 표준지
를 관할하는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ
- 11 -
도지사”라 한다) 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)의 의견을 
들어야 한다. 
③ 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 의견 제시 요청을 받은 경우에는 요청
받은 날부터 20일 이내에 의견을 제시해야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제
25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회(이하 “시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회”라 
한다)의 심의를 거쳐 의견을 제시해야 한다. 
④ 표준지공시지가는 제1항에 따라 제출된 보고서에 따른 조사ㆍ평가액의 산술평균치를 기준
으로 한다.
⑤ 국토교통부장관은 제1항에 따라 제출된 보고서에 대하여「부동산 거래신고 등에 관한 법
률」 제3조에 따라 신고한 실제 매매가격(이하 “실거래신고가격”이라 한다) 및 「감정평가 
및 감정평가사에 관한 법률」 제9조에 따른 감정평가 정보체계(이하 “감정평가 정보체계”
라 한다) 등을 활용하여 그 적정성 여부를 검토할 수 있다. 
⑥ 국토교통부장관은 제5항에 따른 검토 결과 부적정하다고 판단되거나 조사ㆍ평가액 중 최고
평가액이 최저평가액의 1.3배를 초과하는 경우에는 해당 감정평가법인등에게 보고서를 시
정하여 다시 제출하게 할 수 있다. 
⑦ 국토교통부장관은 제1항에 따라 제출된 보고서의 조사ㆍ평가가 관계 법령을 위반하여 수행
되었다고 인정되는 경우에는 해당 감정평가법인등에게 그 사유를 통보하고, 다른 감정평가
법인등 2인에게 대상 표준지공시지가의 조사ㆍ평가를 다시 의뢰해야 한다. 이 경우 표준지 
적정가격은 다시 조사ㆍ평가한 가액의 산술평균치를 기준으로 한다. 
▣ 표준지공시지가 조사ㆍ평가 기준(2023. 1. 30. 국토교통부훈령 제1594호) 
제1조(목적) 
이 기준은「부동산 가격공시에 관한 법률」제3조에서 규정하고 있는 표준지 공시지가의 공시
를 위하여 같은 법 제3조 제4항 및 같은 법 시행령 제6조 제3항에 따라 표준지의 적정가격 조
사ㆍ평가에 필요한 세부기준과 절차 등을 정함을 목적으로 한다.
제2조(정의) 
이 기준에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 
3. "일시적 이용상황"이란 관련 법령에 따라 국가나 지방자치단체의 계획이나 명령 등으로 해
당 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지되거나 제한되어 다른 용도로 이
- 12 -
용하고 있거나 해당 토지의 주위 환경 등으로 보아 현재의 이용이 임시적인 것으로 인정되
는 이용을 말한다. 
4. "나지"란 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용ㆍ수익을 제한하는 
사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다. 
5. "특수토지"란 토지용도가 특수하고 거래사례가 희소하여 시장가치의 측정이 어려운 토지를 
말한다. 
8. "인근지역"이란 해당 토지가 속한 지역으로서 토지의 이용이 동질적이고 가격형성요인 중 
지역요인을 공유하는 지역을 말한다. 
9. "유사지역"이란 해당 토지가 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 
지역을 말한다. 
10. "동일수급권"이란 일반적으로 해당 토지와 대체ㆍ경쟁관계가 성립하고 가격형성에 서로 영
향을 미치는 관계에 있는 다른 토지가 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포
함한다. 
제3조(적용 범위) 
표준지의 적정가격 조사ㆍ평가는 부동산 가격공시에 관한 법령과 감정평가 및 감정평가사에 
관한 법령에서 정한 것을 제외하고는 이 기준에서 정하는 바에 따르고, 이 기준에서 정하지 
아니한 사항은 표준지공시지가 조사ㆍ평가 업무요령 및 감정평가의 일반이론에 따른다.
제4조(조사ㆍ평가절차) 
표준지의 적정가격 조사ㆍ평가는「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」(이하 "영"이라 한다) 
제2조 제2항에 따른 『표준지의 선정 및 관리지침』에서 정한 지역분석 등을 실시한 후에 일
반적으로 다음 각 호의 절차에 따라 실시한다. 
1. 공부조사 
2. 실지조사 
3. 가격자료의 수집 및 정리 
4. 사정보정 및 시점수정 
5. 지역요인 및 개별요인의 비교 
6. 평가가격의 결정 및 표시 
7. 경계지역간 가격균형 여부 검토 
8. 표준지 소유자의 의견청취 
- 13 -
9. 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한
다) 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)의 의견청취 
10. 조사ㆍ평가보고서의 작성 
제5조(공부조사) 
표준지의 적정가격을 조사ㆍ평가할 때에는 토지ㆍ임야대장, 지적ㆍ임야도, 토지이용계획확인
서, 건축물대장, 환지계획ㆍ환지처분 등 환지 관련서류 및 도면 등을 통해 공시기준일 현재의 
다음 각 호의 사항을 조사한다. 
1. 소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적 
2. 공법상 제한사항의 내용 및 그 제한의 정도 
3. 그 밖의 공부(公簿) 조사사항 
제6조(실지조사) 
표준지의 적정가격을 조사ㆍ평가할 때에는 공시기준일 현재의 다음 각 호의 사항을 실지조사
한다. 
1. 소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적 
2. 위치 및 주위 환경 
3. 토지 이용 상황ㆍ효용성 및 공법상 제한사항과의 부합 여부 
4. 도로 및 교통 환경 
5. 형상ㆍ지세ㆍ지반ㆍ지질 등의 상태 
6. 편익시설의 접근성 및 편의성 
7. 유해시설의 접근성 및 재해ㆍ소음 등 유해정도 
8. 그 밖에 가격형성에 영향을 미치는 요인 
제7조(가격자료의 수집 및 정리) 
① 표준지의 적정가격을 조사ㆍ평가할 때에는 인근지역 및 동일수급권 안의 유사지역에 있는 
거래사례, 평가선례, 보상선례, 조성사례, 분양사례, 수익사례 등과 세평가격 등 가격결정에 
참고가 되는 자료(이하 "가격자료"라 한다)를 수집하여 이를 정리한다. 
② 제1항에 따른 가격자료는 다음 각 호의 요건을 갖춘 것으로 한다. 
1. 최근 3년 이내의 자료인 것 
2. 사정보정이 가능한 것 
- 14 -
3. 지역요인 및 개별요인의 비교가 가능한 것 
4. 위법 또는 부당한 거래 등이 아닌 것 
5. 토지 및 그 지상건물이 일체로 거래된 경우에는 배분법의 적용이 합리적으로 가능한 것 
제9조(지역요인 및 개별요인의 비교) 
① 수집ㆍ정리된 거래사례 등의 토지가 표준지의 인근지역에 있는 경우에는 개별요인만을 비
교하고, 동일수급권 안의 유사지역에 있는 경우에는 지역요인 및 개별요인을 비교한다. 
② 지역요인 및 개별요인의 비교는 표준지의 공법상 용도지역과 실제이용상황 등을 기준으로 
그 용도적 특성에 따라 다음과 같이 용도지대를 분류하고, 가로조건 ㆍ 접근조건 ㆍ 환경
조건 ㆍ 획지조건 ㆍ 행정적조건 ㆍ 기타조건 등에 관한 사항을 비교한다. 
1. 상업지대 : 고밀도상업지대ㆍ중밀도상업지대ㆍ저밀도상업지대 
2. 주택지대 : 고급주택지대ㆍ보통주택지대ㆍ농어촌주택지대 
3. 공업지대 : 전용공업지대ㆍ일반공업지대 
4. 농경지대 : 전작농경지대ㆍ답작농경지대 
5. 임야지대 : 도시근교임야지대ㆍ농촌임야지대ㆍ산간임야지대 
6. 후보지지대 : 택지후보지지대ㆍ농경지후보지지대 
③ 각 용도지대별 지역요인 및 개별요인의 비교항목(조건ㆍ항목ㆍ세항목)은 별표 1부터 별표 
7까지에서 정하는 내용을 참고로 하여 정한다. 
④ 지역요인 및 개별요인의 비교를 위한 인근지역의 판단은 토지의 용도적 관점에 있어서의 
동질성을 기준으로 하되, 일반적으로 지형ㆍ지물 등 다음 각 호의 사항을 확인하여 인근지
역의 범위를 정한다. 
1. 지반ㆍ지세ㆍ지질 
2. 하천ㆍ수로ㆍ철도ㆍ공원ㆍ도로ㆍ광장ㆍ구릉 등 
3. 토지의 이용상황 
4. 공법상 용도지역ㆍ지구ㆍ구역 등 
5. 역세권, 통학권 및 통작권역 
제10조(평가가격의 결정 및 표시) 
① 거래사례비교법 등에 따라 표준지의 가격을 산정한 때에는 인근지역 또는 동일수급권 안의 
유사지역에 있는 유사용도 표준지의 평가가격과 비교하여 그 적정여부를 검토한 후 평가가
격을 결정하되, 유사용도 표준지의 평가가격과 균형이 유지되도록 하여야 한다. 
- 15 -
제11조(경계지역간 가격균형 여부 검토) 
① 제10조에 따라 표준지의 평가가격을 결정한 때에는 인근 시ㆍ군ㆍ구의 유사용도 표준지의 
평가가격과 비교하여 그 가격의 균형여부를 검토하여야 한다. 
② 제1항의 가격균형여부의 검토는 용도지역ㆍ용도지대 및 토지이용상황별 지가수준을 비교하
는 것 외에 특수토지 및 경계지역 부분에 있는 유사용도 표준지에 대하여 개별필지별로 행
하되, 필요한 경우에는 인근 시ㆍ군ㆍ구의 가격자료 등을 활용하여 평가가격을 조정함으로
써 상호 균형이 유지되도록 하여야 한다. 
제15조(적정가격 기준 평가) 
① 표준지의 평가가격은 일반적으로 해당 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 
이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격(이를 "적정가격"이라 한다)으
로 결정하되, 시장에서 형성되는 가격자료를 충분히 조사하여 표준지의 객관적인 시장가치
를 평가한다. 
② 특수토지 등 시장성이 없거나 거래사례 등을 구하기가 곤란한 토지는 해당 토지와 유사한 
이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 또는 임료 등을 고려한 
가격으로 평가하거나, 해당 토지를 인근지역의 주된 용도의 토지로 보고 제1항에 따라 평
가한 가격에 그 용도적 제한이나 거래제한의 상태 등을 고려한 가격으로 평가한다. 
제16조(실제용도 기준 평가) 
표준지의 평가는 공부상의 지목에도 불구하고 공시기준일 현재의 이용상황을 기준으로 평가하
되, 일시적인 이용상황은 이를 고려하지 아니한다.
제17조(나지상정 평가) 
표준지의 평가에 있어서 그 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 있거나 지상권 등 토지의 사용
ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있는 경우에는 그 정착물 등이 없는 토지의 나
지상태를 상정하여 평가한다.
제21조(평가방식의 적용) 
① 표준지의 평가는 거래사례비교법, 원가법 또는 수익환원법의 3방식 중에서 해당 표준지의 
특성에 가장 적합한 평가방식 하나를 선택하여 행하되, 다른 평가방식에 따라 산정한 가격
과 비교하여 그 적정여부를 검토한 후 평가가격을 결정한다. 다만, 해당 표준지의 특성 등
으로 인하여 다른 평가방식을 적용하는 것이 현저히 곤란하거나 불필요한 경우에는 하나의 
평가방식으로 결정할 수 있으며, 이 경우 제14조에 따른 조사ㆍ평가보고서에 그 사유를 기
- 16 -
재하여야 한다. 
② 일반적으로 시장성이 있는 토지는 거래사례비교법으로 평가한다. 다만, 새로이 조성 또는 
매립된 토지는 원가법으로 평가할 수 있으며, 상업용지 등 수익성이 있는 토지는 수익환원
법으로 평가할 수 있다. 
③ 시장성이 없거나 토지의 용도 등이 특수하여 거래사례 등을 구하기가 현저히 곤란한 토지
는 원가법에 따라 평가하거나, 해당 토지를 인근지역의 주된 용도의 토지로 보고 거래사례
비교법에 따라 평가한 가격에 그 용도적 제한이나 거래제한의 상태 등을 고려한 가격으로 
평가한다. 다만, 그 토지가 수익성이 있는 경우에는 수익환원법으로 평가할 수 있다. 
④ 표준지의 평가가격을 원가법에 따라 결정할 경우에는 다음과 같이 한다. 다만, 특수한 공법
을 사용하여 토지를 조성한 경우 등 해당 토지의 조성공사비가 평가가격 산출시 적용하기
에 적정하지 아니한 경우에는 인근 유사토지의 조성공사비를 참작하여 적용할수 있다.
○ [조성 전 토지의 소지가격+(조성공사비 및 그 부대비용+ 취득세 등 제세공과금+적정이
윤) ] ÷ 해당 토지의 면적 ≒ 평가가격 
제23조(상업ㆍ업무용지) 
① 상업ㆍ업무용지(공공용지를 제외한다)는 토지의 일반적인 조사사항 이외에 다음 각 호의 사
항 등을 고려하여 평가하되, 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 토지의 거래
사례 등 가격자료를 활용하여 거래사례비교법으로 평가한다. 다만, 수익사례의 수집이 가능
한 경우에는 수익환원법으로 평가할 수 있으며(이 경우 거래사례비교법으로 평가한 가격과 
비교하여 그 합리성을 검토하여야 한다), 새로이 조성 또는 매립된 토지는 원가법으로 평가
할 수 있다. 
1. 배후지의 상태 및 고객의 질과 양 
2. 영업의 종류 및 경쟁의 상태 
3. 고객의 교통수단의 상태 및 통행 패턴 
4. 번영의 정도 및 성쇠의 상태 
5. 해당 지역 경영자의 창의와 자력의 정도 
6. 번화가에의 접근성 
② 상업ㆍ업무용지의 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 임대동향표본(국토교통부장
관이 매년 임대동향조사를 위하여 선정한 오피스빌딩 및 매장용 빌딩을 말한다)이 소재하
는 경우 상업ㆍ업무용지는 임대동향표본을 활용하여 수익환원법으로 평가하여야 한다(이 
- 17 -
경우 거래사례비교법으로 평가한 가격과 비교하여 그 합리성을 검토하여야 한다). 다만, 인
근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 비교가능한 적정 거래사례가 충분하여 거래사례
비교법으로 평가하는 것이 합리적인 것으로 인정되는 경우나 음(-)의 수익가격이 산출되는 
등 임대동향표본을 활용한 수익환원법의 적용이 불합리한 경우에는 예외로 한다.