[민사 판결문] 서울중앙지방법원 2022가단5232737(본소), 2022가단5388418(반소) - 건물인도, 손해배상(기)

[민사] 서울중앙지방법원 2022가단5232737(본소), 2022가단5388418(반소) - 건물인도, 손해배상(기).pdf

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서 울 중 앙 지 방 법 원
판 결
사 건 2022가단5232737(본소) 건물인도
2022가단5388418(반소) 손해배상(기)
원고(반소피고) A
피고(반소원고) 주식회사 B
변 론 종 결 2023. 6. 27.
판 결 선 고 2023. 8. 8.
주 문
1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)로부터 40,000,000원을 지급받음과 동시에 원고(반
소피고)에게,
가. 별지 목록 기재 각 부동산을 인도하고, 
나. 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 각 서울북부지방법원 2011. 8. 31. 접수 제
29446호로 마친 전세권설정등기의 말소등기절차를 이행하라.
2. 피고(반소원고)의 반소 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 피고(반소원고)가 부담한다.
4. 제1의 가.항은 가집행할 수 있다.
청 구 취 지
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[본소] 주문 제1, 3항과 같다. 
[반소] 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)에게 
44,646,000원 및 이에 대하여 이 사건 반소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 
날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
이 유
1. 기초사실
가. 당사자의 지위, 관계 등
⑴ 원고는 별지 목록 기재 각 부동산(이하 별지목록 기재 2개의 구분점포를 합
하여 ‘이 사건 점포’라 한다)의 소유자 겸 임대인이다.
⑵ 피고는 주식회사 C(이하 ‘C’라 한다)가 지주회사로서 사업활동을 지배하고 있
는 C그룹의 계열회사로서, 편의점인 ‘D’와 기업형 슈퍼마켓인 ‘E’를 주력 사업분야로 
운영하고 있는 유통업체이다. 피고는 D 편의점 사업과 관련하여, ‘가맹사업거래의 공정
화에 관한 법률(약칭 가맹사업법)’에서 정한 가맹사업 본부로서, 피고가 직접 점포를 
임차하여 직접 운영하거나 가맹점사업자(가맹점 경영주)에게 위탁영업을 하도록 하는 
직영점 형태와 가맹점사업자가 직접 점포를 임차하여 가맹점 영업을 하는 프랜차이즈
형 형태의 가맹사업을 병행하여 운영하고 있다. 
⑶ 피고의 지주회사인 C와 피고를 포함한 C 그룹의 계열회사는 독점규제 및 공
정거래에 관한 법률(약칭 독점규제법) 제31조에 따라 공정거래위원회에 의하여 상호출
자제한기업집단으로 지정되어 있다.
나. 이 사건 부동산 임대차계약
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⑴ 원고는 2011. 8. 3. 피고에게 이 사건 점포를 임대차보증금 40,000,000원, 월
차임 1,500,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2011. 8. 3.부터 2016. 8. 2.까지 5년간
으로 정하여 임대하였고, 2011. 8. 31. 피고에게 서울북부지방법원 접수 제29446호로 
전세권설정등기(이하 ‘이 사건 전세권등기’라 한다)를 마쳐 주었다. 
⑵ 피고는 위 임대차계약을 체결하면서 이 사건 점포에서 할인마트를 운영해온 
종전 임차인인 소외 F에게 권리금으로 50,000,000원을 지급하였고, 이 사건 점포에 D 
○○○점(이하 ‘이 사건 편의점’이라 한다)을 개설하여 직영점으로 운영하였다. 
⑶ 원·피고는 위 임대차계약을 묵시적으로 갱신하여 오다가 2019. 11. 11. 임대
차보증금을 40,000,000원, 월차임을 2,200,000원(부가가치세 포함), 임대차기간을 2019. 
8. 3.부터 2022. 8. 2.까지로 정한 임대차계약서를 다시 작성하였다(이하 최초의 임대차
계약과 묵시적, 명시적으로 갱신된 임대차계약을 모두 합하여 ‘이 사건 임대차계약’이
라 한다). 이 사건 임대차계약의 규정 중 이 사건과 관련된 주요 내용은 다음과 같다.
제2조(임대차 목적)
"갑"(= 원고)은 "을"(= 피고)에게 전 제1조 목적물을 임대하며, "을"은 이를 D편의점의 영업을 
위한 점포로 사용하기 위하여 임차한다.
제7조(계약의 변경 및 승계권)
"을"은 계약기간 내에서 상기 목적물의 D 편의점 운영을 희망하는 제3자(가맹경영주)가 있을 
경우 위 목적물에 대한 임차권의 승계, 전대차, 위탁경영, 사용대차를 통하여 계약의 변경 및 
승계를 할 수 있고, "갑"은 이를 승낙한다.
제9조(구조변경 및 제반 시설의 사용)
(1) "을"은 위 목적물에 대하여 "갑"이 제공한 기본시설 이외에 제2조의 목적을 달성하기 위한 
구조변경 및 내/외부시설 설치를 할 수 있으며, 유지보수 및 공사일체의 관리책임과 그 비
용을 부담한다.
(2) "갑"은 "을"이 안정적인 영업활동을 할 수 있도록 건물 전체의 안전관리, 결함 및 하자(누
수, 균열 등) 관련 유지보수 및 공사일체에 대한 관리책임과 비용을 부담한다.
(3) "을"은 계약의 종료 후 위 목적물을 "갑"에게 명도 시 위 목적물의 사용편익을 위한 시설
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⑷ 이후 피고는 2016. 10. 13. 소외 G과 이 사건 편의점에 대한 가맹계약을 체
결하고, 그 무렵부터 G으로 하여금 독립된 가맹점사업자(가맹점경영주)의 지위에서 이 
사건 편의점을 위탁경영하도록 하였다. 
다. 원고의 임대차계약 갱신거절통지
⑴ 원고는 이 사건 임대차계약기간 만료 약 3개월 전인 2022. 4. 29. 내용증명우
편을 통하여 피고에게 임대차계약 갱신거절의 통지를 하면서 2022. 8. 2. 계약만료일까
지 이 사건 점포를 원상복구하여 인도해 줄 것을 요청하였다. 그러자 피고는 주변 시
세에 맞추어 차임을 인상해줄 용의가 있다는 의사표시와 함께 재계약을 요청하면서, 
만일 재계약이 불가능하다면 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제
10조의4 권리금 회수기회보호 조항에 따라 피고가 주선하는 신규임차인과의 임대차계
약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.
⑵ 그러나 원고는 2022. 6. 30. 내용증명우편을 통하여 ‘① 최초 임대차계약서 
특약사항 제1항에 따라 피고는 원고에게 권리금을 요구할 수 없고, 또한 ② 피고는 대
기업으로서 권리금 요구의 주체가 될 수 없다.“는 점을 이유로 제시하며, 피고의 권리
금 회수기회보호 요청을 거절하였다. 
⑶ 피고는 2022. 7. 20. 내용증명우편을 통하여 원고에게 다시 임대차 재계약 또
는 보상금 지급을 요청하였으나 원고로부터의 회신이 없자, 2022. 8. 1. 이 사건 편의
물은 제외하고 "을"이 설치한 시설물을 "갑"과 협의하여 철거하기로 한다.
(4) "갑"은 "을" 및 그 사용인이 위 목적물의 공용부분과 제반 시설(전기, 수도, 냉난방 공조시
설, 화장실 및 주차장 등)을 편의점 영업을 위해 계속 사용할 수 있도록 해준다.
※ 특약사항 (☞ 본 특약사항 제1항은 최초의 임대차계약서에는 기재되어 있으나, 2019. 11. 11.
자로 작성된 갱신 임대차계약서에는 기재되어 있지 않음)
1. 임차인은 임대인에게 권리금을 요구할 수 없다.
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점에서 위탁경영 방식으로 가맹점을 운영하던 G과 권리금을 50,000,000원으로 정한 권
리금 계약을 체결한 다음, 원고에게 신규임차인 대상자인 G의 연락처와 권리매매계약
서 사본을 전달하며 신규 임대차계약의 체결을 요청하였다. 
⑷ 그러나 원고는 이에 대하여 아무런 대응을 하지 않은 채 피고가 이 사건 임
대차계약기간 만료일인 2022. 8. 2.까지 이 사건 점포를 인도하지 않자, 곧바로 이 사
건 점포의 인도를 구하는 이 사건 소송을 제기하였다.
⑸ 이 사건에서 시행된 이 사건 편의점에 대한 권리금 감정평가 결과, 이 사건 
임대차계약 종료일을 기준으로 한 권리금 평가액은 유형재산(급배수시설, 냉난방시설, 
바닥시설, 천정시설, 전기배선 시설, 전기조명 시설, 집기비품 등 설비와 시설) 감정평
가액 25,057,000원, 무형재산 감정평가액 13,402,000원을 합한 38,459,000원이다. 
【인정 근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 10호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 
이하 같음), 을 제1 내지 5, 9호증의 각 기재, 이 법원의 촉탁에 의한 감정평가결과, 변
론 전체의 취지
2. 원고의 본소 청구에 관한 판단
가. 청구원인에 대한 판단
위 인정사실에 의하면 이 사건 임대차계약은 2022. 8. 2. 기간만료로 종료되었
다고 할 것이고, 피고가 이 사건 임대차계약에 따라 원고에게 임대차보증금 40,000,000
원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같다. 따라서 달리 특별한 사정이 없는 한, 피고는 
원고가 구하는 바에 따라 원고로부터 임대차보증금 40,000,000원을 지급받음과 동시에 
원고에게 이 사건 점포를 인도하고, 이 사건 점포에 대하여 마쳐진 이 사건 전세권등
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기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.
나. 부속물매수청구권에 기한 항변에 관한 판단
⑴ 피고의 주장 
피고는 이 사건 임대차계약 이후 원고의 동의를 얻어 이 사건 점포의 사용목
적인 편의점으로의 사용 편익을 위하여 아래 표의 시설(이하 ’이 사건 부속시설물‘이라 
한다)을 이 사건 점포에 부속시켰는데, 임차인의 부속물매수청구권을 행사한다는 의사
표시가 담긴 2022. 10. 6.자 피고준비서면의 송달로써 민법 제646조에 따라 이 사건 
부속물에 대한 매매계약이 성립되었으므로, 원고는 피고에게 이 사건 부속시설물에 대
한 매매대금으로 객관적 평가액에 해당하는 합계 6,187,000원을 지급할 의무가 있고, 
원고의 위 부속물 매매대금 지급의무와 피고의 이 사건 점포 인도의무는 동시이행관계
에 있다. 
⑵ 관련 법리
민법 제646조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 
물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 않은 것으로서 건물
순번 시설명 부속 시점 취득가액(원)
평가금액(원)
기준시점 2022. 8. 2.
1 급배수시설 2011. 9. ~ 2017. 9. 5,167,000 1,391,000
2 냉난방시설 2011. 9. 2,206,000 249,000
3 바닥시설 2011. 9. ~ 2015. 5. 2,225,000 445,000
4 천정시설 2011. 9. ~ 2011. 12. 14,007,500 2,170,000
5 전기배선시설 2011. 9. ~ 2018. 3. 5,396,000 1,932,000
합계 29,001,500 6,187,000
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의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이므로, 오로지 임차인의 특수목적에 
사용하기 위하여 부속된 물건은 이에 해당하지 않으며, 당해 건물의 객관적인 사용목
적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 
건물의 위치, 주위환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여지는 것이다(대법원 2014. 7. 
10. 선고 2014다206488 판결, 대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 93다25745 판결 
등 참조). 
⑶ 판단
앞서 본 사실관계와 증거, 감정인 H의 감정결과 및 변론 전체의 취지에 의하
면, 피고가 이 사건 점포를 임차한 후 원고의 사전적․포괄적 동의(임대차계약서 제9
조 제1항)를 받아 이 사건 점포에 이 사건 부속시설물을 설치한 사실, 이 사건 부속시
설물은 이 사건 점포의 구성부분으로는 되지 않고 부속된 물건으로서 임차인인 피고의 
소유에 속하는 것인 사실, 피고는 이 사건 부속시설물을 설치 또는 시공하면서 
29,001,500원을 지출하였고, 위 각 시설의 2022. 8. 2.을 기준으로 한 객관적인 평가금
액은 6,187,000원에 이르는 사실, 피고는 2022. 10. 6.자 준비서면을 통하여 부속물매
수청구권을 행사한다는 의사표시를 한 사실은 인정된다.
그러나 갑 제1, 10호증, 을 제5호증의 각 기재, 감정인 H의 감정결과 및 변론 
전체의 취지에 의하면, 이 사건 점포는 3개의 구분점포로 구성된 1층 규모의 상가용 
집합건물 중 일부(101호, 102호)로서 2000. 3. 18. 사용승인이 되었고 공부상 용도가 
근린생활시설로 되어 있는 사실, 이 사건 점포는 피고가 임차하기 전에는 ’□□할인마
트‘라는 상호의 판매시설로 사용되어 오다가 피고가 임차한 이후부터 편의점으로 사용
되기 시작한 사실, 이 사건 점포는 피고가 임차하기 이전부터 이미 기본적으로 판매시
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설 용도로의 사용을 위하여 필요한 급·배수시설, 냉난방시설, 바닥시설, 천정시설, 전기
배선시설 등의 시설이 모두 갖추어진 상태였던 사실, 피고는 이 사건 점포를 임차한 
후 자신의 특수목적인 D 편의점 영업을 위하여 필요한 급·배수시설, 냉난방시설, 바닥
시설, 천정시설, 전기배선시설 공사를 추가로 시행한 사실을 인정할 수 있다. 
결국 피고가 제출한 증거 및 변론 전체의 취지를 다 합하여 살펴보아도 이 사
건 부속시설물이 이 사건 점포의 객관적 편익을 가져오는 부속물이라고 인정하기에 부
족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 위 인정사실에 비추어보면 이 사건 
부속시설물은 피고가 D 편의점 운영이라는 자신의 특수목적에 사용하기 위하여 설치
한 시설로서 매수청구의 대상이 되는 부속물에 해당하지 않는다고 봄이 상당하다. 따
라서 피고의 이 부분 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
다. 유익비상환청구권에 기한 유치권 및 동시이행항변에 관한 판단
⑴ 피고의 주장 
피고가 이 사건 점포를 임차한 이후 천정공사, 바닥공사, 벽공사 등을 하여 
이 사건 건물의 객관적 가치를 증대시켰고, 그 가액의 증가가 현존하고 있다. 따라서 
원고는 민법 제626조 제2항에 따른 유익비를 피고에게 지급할 의무가 있고, 피고는 유
익비를 지급받기 전까지는 이 사건 점포를 유치할 권리가 있으며, 피고의 건물인도의
무와 원고의 유익비 지급의무는 동시이행관계에 있다.
⑵ 판단
민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차
인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것인데, 피고
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가 이 사건 점포의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 비용을 투입하였다고 인정할 아
무런 증거가 없다. 오히려 앞서 본 사실관계와 변론 전체의 취지에 의하면, 피고가 하
였다고 하는 천정공사, 바닥공사, 벽공사 등의 이 사건 점포의 내부시설공사는 피고가 
자신의 특수목적인 D 편의점을 운영하기 위한 필요에 의하여 행하여진 것일 뿐 그로 
인하여 이 사건 점포의 객관적 가치가 증가한 것은 아니어서, 이를 위하여 지출한 비
용은 원고가 상환의무를 지는 유익비에 해당하지 아니한다고 할 것이다.
따라서 피고의 이 부분 주장도 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
라. 소결론
그렇다면 피고는 원고가 구하는 바에 따라 원고로부터 임대차보증금 40,000,000
원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 점포를 인도하고, 이 사건 점포에 대하여 
마쳐진 이 사건 전세권등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.
3. 피고의 반소 청구에 관한 판단
가. 권리금 회수 방해에 따른 손해배상청구에 대한 판단
⑴ 양 당사자의 주장
피고는, 이 사건 임대차계약을 갱신하고자 하였으나 원고가 과도하게 인상된 
임대조건을 요구하며 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절함에 따라, G과 권리금계약을 
체결하고 원고에게 피고가 주선한 신규임차인으로 G의 인적사항을 알려주며 G과의 신
규임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였는데, 원고가 정당한 사유 없이 G과의 신규
임대차계약 체결을 거절하여 원고의 권리금 회수를 방해하였으므로, 원고는 피고에게 
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G이 지급하기로 한 권리금(50,000,000원)과 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금
(38,459,000원) 중 낮은 금액인 38,459,000원과 그 지연손해금을 권리금 회수 방해에 
따른 손해배상으로 지급할 의무가 있다고 주장한다.
이에 대하여 원고는, 이 사건 점포가 상가임대차법 제10조의5 제1호 및 유통산
업발전법 제2조 제4호의 ‘준대규모점포’에 해당하여 권리금 회수기회 보호의 대상이 되
지 않는다고 주장한다.
⑵ 관련 규정 및 법리
▣ 상가건물임대차보호법
제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등) [본조 신설 2015. 5. 13.]
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 
해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부
터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나
에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계
약의 체결을 거절하는 행위
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임
이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 
종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차
의 경우에는 적용하지 아니한다. [본조 신설 2015.5.13.]
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점
포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전
통시장은 제외한다) <개정 2018.10.16>
▣ 유통산업발전법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2013.3.23, 2015.2.3>
3. "대규모점포"란 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 매장을 보유한 점포의 집단으로서 별표에 규
정된 것을 말한다.
가. 하나 또는 대통령령으로 정하는 둘 이상의 연접되어 있는 건물 안에 하나 또는 여러 개
로 나누어 설치되는 매장일 것
- 11 -
나. 상시 운영되는 매장일 것
다. 매장면적의 합계가 3천㎡ 이상일 것
4. "준대규모점포"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 점포로서 대통령령으로 정하는 것을 
말한다.
가. 대규모점포를 경영하는 회사 또는 그 계열회사(「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 
따른 계열회사를 말한다)가 직영하는 점포
나. 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 상호출자제한기업집단의 계열회사가 직영
하는 점포
다. 가목 및 나목의 회사 또는 계열회사가 제6호가목에 따른 직영점형 체인사업 및 같은 호 
나목에 따른 프랜차이즈형 체인사업의 형태로 운영하는 점포
6. "체인사업"이란 같은 업종의 여러 소매점포를 직영(자기가 소유하거나 임차한 매장에서 자기
의 책임과 계산하에 직접 매장을 운영하는 것을 말한다. 이하 같다)하거나 같은 업종의 여러 
소매점포에 대하여 계속적으로 경영을 지도하고 상품ㆍ원재료 또는 용역을 공급하는 다음 각 
목의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.
가. 직영점형 체인사업 : 체인본부가 주로 소매점포를 직영하되, 가맹계약을 체결한 일부 소
매점포(이하 이 호에서 가맹점이라 한다)에 대하여 상품의 공급 및 경영지도를 계속하는 
형태의 체인사업
나. 프랜차이즈형 체인사업 : 독자적인 상품 또는 판매ㆍ경영 기법을 개발한 체인본부가 상호
ㆍ판매방법ㆍ매장운영 및 광고방법 등을 결정하고, 가맹점으로 하여금 그 결정과 지도에 
따라 운영하도록 하는 형태의 체인사업
▣ 유통산업발전법 시행령
제3조의2(준대규모점포의 범위) 법 제2조제4호 각 목 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 것"이
란 「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 2007년 12월 28일 고시한 한국표준산업분류상의 슈
퍼마켓(47121)과 기타 음ㆍ식료품 위주 종합소매업(47129)을 영위하는 점포를 말한다. [본조신
설 2010.12.31]<개정 2013.4.22>
▣ 독점규제 및 공정거래에 관한 법률
제31조(상호출자제한기업집단 등의 지정 등)
① 공정거래위원회는 대통령령으로 정하는 바에 따라 산정한 자산총액이 5조원 이상인 기업집
단을 대통령령으로 정하는 바에 따라 공시대상기업집단으로 지정하고, 지정된 공시대상기업
집단 중 자산총액이 국내총생산액의 1천분의 5에 해당하는 금액 이상인 기업집단을 대통령령
으로 정하는 바에 따라 상호출자제한기업집단으로 지정한다. 이 경우 공정거래위원회는 지정
된 기업집단에 속하는 국내 회사와 그 회사를 지배하는 동일인의 특수관계인인 공익법인에 
지정 사실을 대통령령으로 정하는 바에 따라 통지하여야 한다.
② 제21조부터 제30조까지 및 제47조는 제1항 후단에 따른 통지(제32조제4항에 따른 편입 통지
- 12 -
상가임대차법 제10조의3, 제10조의4 문언과 내용, 입법취지 등을 종합하면, 임차
인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였
음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 제1항 각호의 어느 
하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것
을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2019. 7. 
10. 선고 2018다239608 판결 참조). 한편 상가임대차법이 2015. 5. 13. 개정되면서 신
설된 권리금 회수기회보호 규정은 임대차계약이 종료되는 경우에도 상가임차인이 일정
한 범위 내에서 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위해 임
대인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부과하는 것이므로, 최초의 임대차기간을 포함
한 전체 임대차기간이 임차인의 계약갱신요구권 행사기간(2018. 10. 16. 이후 최초로 
체결되거나 갱신되는 임대차부터 10년)을 초과하여 임차인이 더 이상 계약갱신요구권
을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다
225312, 225329 판결 참조).
⑶ 이 사건에 관한 판단
앞서 본 사실관계에 의하면, 이 사건 임대차계약은 최초의 임대차기간을 포
함하여 총 임대차기간이 11년간 유지됨으로써 임차인인 피고에게 더 이상 상가임대차
법 제10조에 따른 계약갱신요구권이 인정되지 않는 상태가 된 사실, 원고와 피고는 이 
사건 점포에 대한 계약갱신 또는 재계약에 대한 협상을 진행하였으나 임대차조건에 대
한 합의가 이루어지지 않으면서 원고가 2022. 4. 29.경 계약갱신거절 의사표시를 함에 
를 포함한다)를 받은 날부터 적용한다.
- 13 -
따라 이 사건 임대차계약이 최종 임대차기간 종료일인 2022. 8. 2. 그 기간만료로 종료
된 것인 사실, 이와 같이 원고가 임대차계약의 갱신 또는 재계약을 거절하자 피고는 
2022. 6. 22.경 상가임대차법 제10조의4에서 정한 권리금 회수기회보호 규정을 근거로 
피고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였고, 2022. 8. 
1. 그 동안 이 사건 점포에서 위탁경영 방식의 편의점 가맹점사업을 하여 온 G과 권리
금을 50,000,000원으로 한 권리금 계약을 체결한 다음 원고에게 G의 인적사항을 알려
주며 신규임차인으로 주선하여 준 사실, 그러나 원고는 이에 응하지 아니하고 이 사건 
임대차계약의 종료일인 다음날 곧바로 이 사건 점포의 인도를 구하는 이 사건 소송을 
제기한 사실, 이 사건 점포에 대한 임대차종료일 무렵의 객관적 권리금 평가액은 
38,459,000원(= 유형재산 권리금 합계 25,057,000원 + 무형재산 권리금 합계 
13,402,000원)인 사실을 각 인정할 수 있다. 
다만, 앞서 본 사실관계와 변론 전체의 취지 및 관련 법령의 규정 내용과 입법
취지 등을 종합하여 인정되는 다음 사정에 비추어보면, 이 사건 점포는 상가임대차법 
제10조의5 제1호 및 유통산업발전법 제2조 제4호 나목 및 다목의 ‘준대규모점포’에 해
당하여 권리금 회수기회 보호의 대상이 되지 않는다고 할 것이다.
① 피고는 C 그룹의 계열회사인데, C와 피고를 포함한 C 그룹의 계열회사는 독
점규제법 제31조에 따라 공정거래위원회에 의하여 상호출자제한기업집단으로 지정되어 
있다.
② 피고는 D 편의점 사업과 관련하여 가맹사업법에서 정한 가맹본부의 지위에 
있으면서, 피고가 점포를 임차하여 직접 운영하거나 가맹점사업자(가맹점주)에게 위탁
영업을 하도록 하는 직영점 형태와 가맹점사업자가 직접 점포를 임차하여 가맹점 영업
- 14 -
을 하는 프랜차이즈형 형태의 가맹사업을 병행하여 운영하고 있다. 이와 같은 피고의 
D 편의점 사업 형태는 가맹사업법에서 정한 가맹사업에 해당하는 것은 물론 유통산업
발전법 제2조 제6호에서 정한 체인사업에도 해당한다. 
③ 권리금은 기본적으로 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노
하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 
또는 일정 기간 동안의 이용대가로서의 법적성질을 가지는 것이라 할 수 있다. 따라서 
권리금의 회수는 점포임차인이 영업을 위하여 지출한 투자금의 회수를 의미할 수도 있
고, 임차인이 임차점포에서 형성한 영업의 재산적 가치의 회수를 의미할 수도 있는바, 
투자금 회수 의미로서의 권리금 회수와 관련하여서는 임차인이 영업을 통하여 그 투자
금을 회수할 수 있는 기회를 가지도록 임대인에게 일정한 의무를 부과할 필요가 있으
나,1) 이를 넘어서 임차인이 스스로 형성한 영업의 재산적 가치도 회수할 수 있도록 기
회를 부여하는 의미에서 임대인으로 하여금 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 부
담하도록 강제하는 것은 임대인의 사유재산권과의 충돌이 일어나는 문제이므로 임대인
의 사유재산권을 과도하게 침해하지 않도록 합리적으로 해석·적용할 필요가 있다.
④ 상가임대차법 제10조의4에서 규정하고 있는 권리금 회수기회 보호 조항은 일
단 그 규정내용과 입법취지 등에 비추어보면, 임차인이 더 이상 갱신요구권을 행사할 
수 없거나 갱신요구권을 행사하지 아니하여 임대차계약이 종료되는 경우 신규임차인에 
대한 주선을 통하여 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장하고자 임대인에게 권리금 
회수에 대한 방해금지의무를 부과하는 규정이므로, 임차인이 형성한 영업의 재산적 가
1) 임차인이 약정기간 또는 관련 법령에서 규정된 최소한의 영업가능기간 동안 영업이 이루어지면 투자금 회수 의미의 권리금 
회수는 달성된 것으로 볼 수 있으므로(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결, 대법원 2013. 12. 26. 선고 2013다63257 
판결 등 참조), 결국 투자금 회수 의미로서의 권리금 회수를 위해서는 임차인의 최소 영업가능기간을 보장하는 것이 핵심이
라 할 수 있고, 상가임대차법은 이를 위하여 제10조 제2항에서 전체 임대차기간 10년((2018. 10. 16. 이전에는 5년이었으나, 
2018. 10. 16. 개정을 통하여 10년으로 연장되었다)을 초과하지 않는 범위에서 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고 있다.
- 15 -
치의 회수 의미에서의 권리금 회수를 보호하고자 하는 규정이라고 봄이 상당하다. 
한편 상가임대차법은 기본적으로 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 
민법에 대한 특례를 규정하여 임대차관계에서 상대적으로 불리한 지위에 놓인 상가임
차인을 보호하여 공정한 경제질서를 달성하고자 하는 목적에서 제정되었다(상가임대차
법 제1조 참조). 상가임차인의 권리금 회수기회 보호 규정인 상가임대차법 제10조의4 
규정도 기본적으로 상대적으로 불리한 지위에 있는 상가임차인을 보호하여 공정한 경
제질서를 달성하고자 하는 취지에서 민법의 해석원칙에 대한 특례를 규정하여 임대차
계약의 종료시 종전의 임차인에게 자신이 형성한 영업의 시장가치를 회수할 수 있는 
기회를 주고자 하는 조항이라고 할 수 있으므로, 임대인의 사유재산권이 과도한 침해
를 받지 않도록 합리적으로 해석·적용하여야 할 필요가 있는 조항이다. 
⑤ 상가임대차법 제10조의5 제1호는 제10조의4 규정에 의하여 권리금 회수기회 
보호의 대상이 되는 상가건물의 범위를 설정한 것으로서, 그 문언상 임대차 목적물이 
유통산업발전법상의 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 경우에는 권리금 회수기회 
보호의 대상이 되지 않는 것으로 규정하고 있을 뿐, 임대인이 대규모점포 또는 준대규
모점포의 개설자 또는 운영자인 경우로 한정되어 있지 않다. 
이 중 대규모점포는 대형마트, 의류·가전 또는 가정용품 등의 전문점, 백화점, 
쇼핑센터, 복합쇼핑몰 등과 같이 하나의 건물 또는 연접한 둘 이상의 건물에 매장이 
하나 또는 여러 개로 나누어 설치되는 경우로서 매장 면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 
점포의 집단을 의미하므로, 구조적 위치적으로 점포의 집단을 이루는 매장이 하나 또
는 연접한 둘 이상의 건물에 모여 있는 것을 전제로 하고 있다. 
그러나 준대규모점포는 그 운영 주체를 기준으로 하여 설정된 개념으로서 대규
- 16 -
모점포를 운영하는 회사 또는 그 계열회사가 직영하는 점포(유통산업발전법 제2조 제4
호 가목), 상호출자제한기업집단의 계열회사가 직영하는 점포(유통산업발전법 제2조 제
4호 나목), 이들 회사가 체인사업 형태로 운영하는 점포(유통산업발전법 제2조 제4호 
다목)인 경우를 그 대상으로 하고 있으므로, 구조적 위치적으로 분산되어 있는 각각의 
소규모 점포도 준대규모점포의 범위에 포함됨이 명백하다. 따라서 준대규모점포의 경
우에는 준대규모점포의 범위에 포함되는 어느 한 소규모 점포의 전부를 임대차목적물
로 하는 경우에도 상가임대차법 제10조의5 제1호의 규정이 적용된다고 봄이 상당하다.
⑥ 대규모점포 또는 준대규모점포를 구성하는 점포를 일반인이 소유하고 대기업
이나 독점규제법상의 상호출자제한기업집단에 속하는 회사가 그 구성 점포를 임차하여 
대규모점포 또는 준대규모점포를 개설·운영하는 경우에는 경제적 측면이나 협상력의 
측면에서 오히려 임대인보다 임차인이 더 우월한 지위에 있는 경우가 일반적이고, 임
대차관계에서도 결코 임차인이 불리한 지위에 놓이게 된다고 할 수 없다. 이러한 점을 
감안하면, 대기업 또는 독점규제법상의 상호출자제한기업집단에 속한 어느 회사가 상
가임대차법 제10조의5 제1호, 유통산업발전법 제2조에서 규정하고 있는 대규모점포 또
는 준대규모점포를 개설·운영하기 위하여 그 구성 부분의 전부 또는 일부인 상가건물
을 임차하는 경우에도 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외된다고 해석함이 상당하다.
⑷ 소결론
그렇다면 이 사건 점포는 권리금 회수기회 보호의 대상이 되지 않는다고 할 
것이므로, 이와 반대되는 견해를 전제로 한 피고의 이 부분 반소청구는 나머지 점에 
더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
나. 부속물매매대금 청구에 대한 판단
- 17 -
피고는 앞서 본 바와 같이, 이 사건 부속시설물이 민법 제646조에 의한 부속물
매수청구권의 대상이 됨을 전제로 원고가 피고에게 그 매매대금으로 합계 6,187,000원
을 지급할 의무가 있다고 주장하며 원고의 본소 청구에 대하여 동시이행항변을 함과 
동시에 이 사건 반소로써 그 매매대금 및 지연손해금의 지급을 구하고 있다.
그러나 이 사건 부속시설물이 민법 제646조에 의한 매수청구의 대상이 되는 부
속물에 해당하지 않는다는 점은 앞서 본 바와 같으므로, 피고의 이 부분 반소청구는 
더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
4. 결론
따라서 원고의 이 사건 본소 청구는 이유 있으므로 이를 인용하고, 피고의 이 사건 
반소 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 김상근
- 18 -
[별지]
부동산 목록
1. 서울특별시 동대문구 (주소생략)
(1동의 건물의 표시)
서울특별시 동대문구 (주소 1, 2, 3, 4 생략)
[도로명주소] 서울특별시 동대문구 (주소생략)
철근콘크리트 벽식구조 경사지붕 1층 근린생활시설 1층 99.90㎡ 
(대지권의 목적인 토지의 표시 )
1. 서울특별시 동대문구 (주소 1 생략) 대 41144.4㎡ 
2. 서울특별시 동대문구 (주소 2 생략) 대 6924.4㎡ 
3. 서울특별시 동대문구 (주소 3 생략) 대 2763.3㎡ 
4. 서울특별시 동대문구 (주소 4 생략) 대 127.5㎡ 
(전유부분의 건물의 표시 )
제1층 제101호 
철근콘크리트 벽식구조 30.000㎡ 
(대지권의 표시)
1, 2, 3, 4 소유권대지권 50959.60분의 8.989
2. 서울특별시 동대문구 (이하 주소생략)
(1동의 건물의 표시), (대지권의 목적인 토지의 표시 ), (대지권의 표시)
각 위 제1항 부동산과 동일함. 
(전유부분의 건물의 표시)
제1층 제102호 
철근콘크리트 벽식구조 30.000㎡ 
끝.