[민사 판결문] 서울중앙지방법원 2022가단5212641 - 기타(금전)

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서 울 중 앙 지 방 법 원
판 결
사 건 2022가단5212641 기타(금전)
원 고 A
피 고 B
변 론 종 결 2023. 5. 1.
판 결 선 고 2023. 7. 14.
주 문
1. 피고는 원고에게 6,000,000원 및 이에 대하여 2022. 12. 19.부터 2023. 7. 14.까지는 
연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 금원을 지급하
라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
청 구 취 지
주문과 같다.
이 유
1. 인정사실
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가. 원고는 약사이고, C는 ‘D’라는 상호로 분양대행, 부동산컨설팅을 사업종목으로, 
부동산업, 서비스를 업태로 각 정하여 사업자등록을 한 후 피고와 공동으로 일을 하였
으며, 그 과정에서 피고는 C를 ‘사장’, 자신을 ‘팀장’으로 각 호칭하였다. 이와 별도로 
피고나 C가 공인중개사법에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지는 아니하였다.
나. 원고는 2021. 3. 27. 피고로부터 ‘관악구/내과 50건 2014년 개원, 통증의학과 30
건 2005년 개원 각각 성업 중, 코로나 전에는 더 많이 나왔음/유동인구 많음, 일매는 
최소 5십이상 자리/약국 실평 10평, 보증금 4천, 월세 130, 권리금 2천 5백/컨설팅 비
용 별도’라는 내용의 광고문자를 받고, 피고에게 ‘광고보고 문의드립니다. 광고 나온 데
가 관악구 어디인가요. 1층 약국인가요’라는 취지의 문자를 보냈으며, 피고로부터 ‘서울 
관악구 E 건물’라는 주소를 문자로 받았다.
다. 원고는 2021. 3. 28. 피고의 소개로 만난 C와 ‘권리일체 양도양수계약서’라는 제
목으로 서울 관악구 E 소재 건물 1층 점포(이하 ‘이 사건 점포’)에 관하여 원고가 임대
차계약을 체결하게 되면 같은 날 C에게 권리금 명목으로 1,000만 원을 지급하기로 하
는 계약(이하 ‘이 사건 계약’)을 체결하였는데, 당시 계약의 특약사항으로 다음과 같이 
정하였다.

제5조[특약사항]
1. 현 시설물 상태에서의 계약임
2. 포괄적 양도, 양수도 계약임(상가임대차 계약조건 및 영업하는 조건)
3. 계약내용조건이 맞지 않으면 받은 권리금은 전액 환불한다(보증금 3천, 월세 140, 부가
세, 관리비 별도)
4. 부동산과의 권리계약금 250은 C에게 송금한다.
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라. 원고는 2021. 3. 28. ‘약국컨설팅비’라고 자신의 계좌에 기재한 후 이 사건 계약
에 따라 권리금 명목의 10,000,000원에 특약사항에서 정한 2,500,000원을 합한 
12,500,000원을 C에게 송금하였다.
마. 원고는 2021. 3. 26.경 당시 이 사건 점포에서 ‘F부동산’이라는 상호로 부동산중
개업소를 운영하고 있던 위 점포의 임차인 G에게 권리금 25,000,000원을 지급하기로 
약정하였다. 
바. 원고는 2021. 3. 28. H 등으로부터 이 사건 점포를 보증금 3,000만 원, 차임 월 
150만 원, 임대차기간 2021. 4. 20.부터 2023. 4. 20.까지로 각 정하여 임차하였는데, 
위 임대차계약서 하단의 개업공인중개사란에 ‘F공인중개사사무소’라고 기재되어 있고, 
그 밖에 위 사무소의 주소로 이 사건 점포의 주소, 등록번호, 전화번호가 기재되어 있
으나, 대표자 내지 참여한 소속 공인중개사의 이름 및 날인 기재가 누락되어 있다.
사. 원고는 관할관청에 이 사건 점포에 관한 약국개설등록신청을 하는 과정에서 문
제가 발생하자 2021. 4. 26.경 피고에게 항의하였고, 이에 피고는 보건소에 가서 이야
기해보고 연락해주겠다고 답변하였다. 
아. 원고는 2021. 6. 16.경 C에게도 약국개설등록신청 과정에서의 문제로 항의하였
고, 이에 C는 B팀장(피고)과 통화해보라는 취지로 답변하였다. 
자. 결국 원고와 H 등의 이 사건 점포에 관한 임대차는 2021. 11.경 종료되었고, 원
고는 2021. 11. 3. H 등으로부터 임차보증금 30,000,000원에서 그간의 차임, 전기료, 
새로운 임차인을 구하기 위하여 지출된 부동산중개수수료 등의 합계 13,072,200원을 
공제한 16,927,800원을 지급받았다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4, 5, 6, 7, 8, 11, 18, 25, 31, 32호증의 각 기재 
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및 영상, 변론 전체의 취지
2. 판단
공인중개사법상 ‘중개’란 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기
타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하고(공인중개사법 제2조 제1호), 
‘중개업’이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하
는 것을 말한다(같은 법 제2조 제3호). 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 
거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으
로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결
정하여야 한다(대법원 1995. 9. 29. 선고 94다47261 판결 참조). 나아가 ‘중개를 업으로 
한다’라고 함은 반복 계속하여 영업으로 중개를 하는 것을 가리키는 것이므로 실제로 
중개를 업으로 하였는지 여부는 중개행위의 반복 계속성, 영업성 등의 유무와 그 행위
의 목적이나 규모, 횟수, 기간, 태양 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 
따라 판단하여야 할 것인데, 반복 계속하여 보수를 받고 중개행위를 한 것은 물론 반
복 계속할 의사로써 중개행위를 하였다면 비록 단 한 번의 행위였다고 하더라도 여기
에 해당된다(대법원 2006. 4. 14. 선고 2006도342 판결 참조).
살피건대 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 피고는 C와 공
동으로 ‘D’라는 상호의 사업체를 운영하면서, 원고에게 광고 문자를 통해 약국 영업을 
할 수 있는 장소를 소개하였고, 그 외에 중개행위와 구별되는 컨설팅 용역업무를 수행
하였다고 보기는 어려운 점, ② 원고는 피고의 소개로 만난 C와 이 사건 계약을 체결
하였는데, 위 계약의 명칭이 ‘권리일체 양도양수계약서’이기는 하나 그 내용(특히 특약
사항) 및 C가 이 사건 점포에 관하여 어떠한 권리를 가지고 있지 아니하였음을 고려할 
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때, 이는 실질적으로 원고가 체결하게 될 임대차계약 등을 중개하는 것에 대한 보수의 
지급을 위하여 체결한 것으로 보이는 점, ③ 원고 역시 그러한 취지에서 이 사건 계약
에 따라 C에게 금원을 송금하면서 자신의 계좌에 ‘약국컨설팅비’라고 기재한 것으로 
보이는 점, ④ 원고가 이 사건 점포에 관하여 체결한 임대차계약서상 참여한 공인중개
사의 이름 및 서명이 기재되어 있지 않고, 다만 임대차목적물인 이 사건 점포에서 당
시 영업 중이었던 부동산중개사무소의 명칭과 주소가 기재되어 있으나, 이에 별도로 
중개수수료를 지급하였다는 사정도 보이지 아니하는 점 등을 고려하면, 결국 피고는 C
가 운영하는 ‘D’가 등록된 중개사무소가 아님에도 그 팀장으로서 C와 공동으로 일정한 
보수를 받고 사회통념상 부동산 거래의 알선·중개를 내용으로 하는 행위를 업으로 하
였다고 봄이 상당하고, 이는 공인중개사법이 금지하고 있는 중개사무소의 개설등록을 
하지 아니하고 중개업을 하는 행위(제9조)에 해당하는 불법행위이다. 
따라서 피고는 원고에게 위와 같은 불법행위로 인한 손해배상금으로 원고가 이 사건 
계약에 따라 지급한 금원의 범위 내에서 원고가 구하는 6,000,000원 및 이에 대하여 
불법행위일 이후로서 원고가 구하는 2022. 12. 19.부터 이 판결선고일인 2023. 7. 14.
까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특
례법이 정한 연 12%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한
다. 
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판사 홍은기