[민사 판결문] 서울북부지방법원 2023나41384 - 보증금반환

 

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서 울 북 부 지 방 법 원

제 2 민 사 부

판 결

사 건 2023나41384 보증금반환

원고, 피항소인 A

피고, 항소인 B

제 1심판결 서울북부지방법원 2023. 10. 13. 선고 2023가소326378 판결

변 론 종 결 2024. 9. 5.

판 결 선 고 2024. 10. 10.

주 문

1. 제1심판결을 아래와 같이 변경한다.

가. 피고는 원고에게 1,059,000원 및 이에 대하여 2023. 2. 23.부터 2024. 10. 10.까지

는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을

지급하라.

나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

2. 소송총비용 중 45%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.

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청구취지 및 항소취지

1. 청구취지

피고는 원고에게 2,118,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음 날부터

다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 항소취지

제1심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

이 유

1. 기초사실

가. C은 서울 도봉구 D 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)의 소유자이고, 원

고는 다코야키를 파는 음식점(이하 ‘이 사건 음식점’이라고 한다)을 운영할 목적으로

이 사건 건물 1층 일부인 13.2㎡(이하 ‘이 사건 점포’라고 한다)를 임차한 자이며, 피고

는 공인중개사로서 E공인중개사사무소의 대표자이다.

나. 원고는 2022. 12. 22. 피고의 중개를 받아 C의 아들이자 대리인인 F과 사이에,

원고가 C으로부터 이 사건 점포를 임대차보증금 10,000,000원, 월 차임 400,000원(계

약일부터 6개월까지는 보증금 8,000,000원, 월 차임 420,000원을 지급하고, 이후 보증

금 2,000,000원을 추가로 지급하여 보증금 10,000,000원, 월 차임 400,000원으로 하는

조건이다), 임대차기간 2022. 12. 12.부터 2024. 12. 11.까지로 정하여 임차하는 내용의

임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다.

다. 한편, 원고는 이 사건 임대차계약체결 과정에서 C, F 및 피고에게 이 사건 음식

점을 개업할 목적으로 이 사건 점포를 임차한다는 사실을 알렸고, 피고는 원고에게 관

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할 구청과 보건소 등에 이 사건 점포에서 이 사건 음식점을 영업할 수 있는지 문의하

였는데 가능하다는 회신을 얻었다고 전달하였다.

라. 원고는 이 사건 임대차계약 체결일인 2022. 12. 22. 피고에게 중개수수료로

468,000원을 지급하였다.

마. 원고는 2022. 12.경 관할 보건소로부터 이 사건 점포 옆에 불법 건축물이 있어

이 사건 음식점을 위한 영업신고증을 발급받을 수 없다는 취지의 통보를 받았고,

2022. 12. 20.경 C에게 전화통화로 위와 같은 내용을 전달하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 청구원인에 관한 판단

가. 손해배상책임의 성립

1) 관계 법령

개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 해당 중개대

상물의 상태․입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확

인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실․

정확하게 설명하여야 하고(공인중개사법 제25조 제1항), 개업공인중개사는 중개행위를

함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한

때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 법 제30조 제1항).

2) 구체적 판단

가) 위 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 점포에서 이 사건 음식점을 영업하기

위하여 이 사건 임대차계약을 체결한다는 사실을 피고에게 미리 알렸음에도, 피고는

원고에게 이 사건 임대차계약의 목적물인 이 사건 점포의 현황, 법령의 규정에 의한

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거래 또는 이용제한 사항 등을 확인하거나 정확하게 설명하지 아니함으로써 중개인으

로서의 확인ㆍ설명의무를 위반한 과실이 있고, 이러한 과실로 임차의뢰인인 원고에게

이 사건 임대차계약의 목적을 달성할 수 없는 손해를 가하였다고 봄이 상당하다. 따라

서 피고는 공인중개사법 제30조에 따라 원고가 입은 위 손해를 배상할 책임이 있다.

나) 이에 대하여 피고는 원고가 이 사건 점포에서 영업허가를 받을 수 없다는

점을 알면서도 이 사건 점포에 관하여 임대차계약을 체결하였고, 이 사건 임대차계약

서의 특약사항에 기재된 바와 같이 영업허가를 얻을 수 없는 문제는 전적으로 원고의

책임이라는 취지로 주장한다.

갑 제1호증의 기재에 의하면, 피고가 이 사건 임대차계약체결 당시 원고에게

교부한 중개대상물 확인·설명서(Ⅱ)에는 이 사건 점포의 ‘건축물대장상 위반건축물 여

부’에 관하여 ‘위반’이라고 표기되어 있고, 이 사건 임대차계약서 특약사항에도 ‘임차인

은 영업 및 인허가 문제에 대하여 해당기관에 확인하고 건축물 용도변경이 필요시 임

차인 책임이며, 임대인은 협조하기로 한다’고 기재된 사실은 확인된다.

그러나 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고가 제출한 증거들과 사정들

만으로는 앞서 피고에게 개업공인중개사로서의 확인ㆍ설명의무를 위반한 과실이 있다

고 판단한 사실을 뒤집기 부족하고, 달리 반증이 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은

받아들이지 않는다.

① 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므

로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을

조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있고(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다

69654 판결 등 참조), 직접 조사ㆍ확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도

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중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보

를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이

를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중

개해야 할 의무를 위반한 것이 된다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결, 대법원

2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결, 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결

등 참조).

② 원고가 이 사건 임대차계약체결 당시 공인중개사인 피고에게 이 사건 음식

점을 영업하기 위해 이 사건 점포를 임차한다고 밝힌 점은 앞서 본 바와 같으므로, 원

고가 이 사건 점포에서 이 사건 음식점을 영업하는 것이 불가능하다는 사실을 알았더

라면 이 사건 임대차계약을 체결하지 아니하였으리라고 봄이 상당하므로, 결국 원고가

이 사건 점포에서 음식점 영업이 가능하리라고 믿은 것은 이 사건 임대차계약을 맺을

지를 결정하는 데 중요한 사항에 해당한다.

③ 피고는 이 사건 임대차계약체결 전 원고에게 ‘관할 구청 등으로부터 이 사

건 점포에서 이 사건 음식점을 영업할 수 있다는 사실을 확인하였다’며 잘못된 정보를

전달하였고, 중개의뢰인인 원고가 이를 믿고 이 사건 임대차계약을 체결하도록 하여

선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반하였다.

이에 대하여 피고는 통화상세내역서(을 제1호증)를 근거로 이 사건 임대차

계약체결 전인 2020. 12. 2.경 도봉구청, 도봉보건소, 도봉구청 주택과 등에 문의하였을

때 이 사건 점포에서 이 사건 음식점 등 영업허가를 얻을 수 있다는 회신을 받았다고

주장한다.

그러나 피고가 제출한 증거만으로는 이 사건 임대차계약체결일 전에 피고가

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주장하는 것과 같이 관할 구청이나 보건소와 통화를 나누었다거나 위 관할 구청이나

보건소로부터 이 사건 점포에서 음식점 영업이 가능하다는 회신을 받았다는 사실을 뒷

받침하기에 부족하다. 나아가 설령 피고가 관할 구청이나 보건소로부터 피고 주장과

같은 회신을 얻었다고 하더라도 피고가 이 사건 점포의 위치, 현황과 권리관계 등을

정확하게 설명하였음에도 피고가 주장하는 회신을 얻었다는 점을 확인할 아무런 자료

가 없는 이상 피고가 면책된다고 단정할 수도 없다.

④ 나아가 피고는 이 사건 점포에서 이 사건 음식점의 영업이 가능하고, 임대

인인 C이 인허가 해결을 위해 위반 부분을 철거하기로 협조하였음에도 원고가 단순한

변심으로 일방적으로 이 사건 임대차계약을 파기해달라고 하는 것이라고 주장하나, 이

를 뒷받침할 객관적인 증거는 찾아볼 수 없다.

나. 손해배상책임의 범위

1) 손해액

가) 앞서 본 바와 같이 원고는 이 사건 임대차계약 체결과정에서 피고에게 중개

수수료 468,000원을 지급한 사실이 인정된다.

나) 갑 제3 내지 5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는

아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 원고는 피고가 그릇된 정보를 전달하여 중개의

뢰인인 원고가 이를 믿고 계약을 체결하도록 하여 선량한 관리자의 주의로 신의를 지

켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 과실로 인테리어 공사 매몰 비용 상당

1,650,000원(= 4,400,000원 – 2,750,000원)의 손해를 입었다고 봄이 상당하다.1)

1) 이에 대하여 원고는 이 사건 점포에 관한 인테리어 공사비용이 2,750,000원이라는 취지로 주장하나, 갑 제3, 4호증의 기재로
확인할 수 있는 영수증 작성일과 원고가 이 사건 점포에서 영업허가를 얻을 수 없다는 것을 확인하고 임대인 C과 전화통화
를 한 시점 등을 고려하면, 원고의 이 부분 주장은 오기로 보인다. 그런데, 원고의 이 부분 주장은 이 사건 점포의 인테리어
를 위한 공사비용을 추가로 지급하였는데 그 비용은 매몰되었고, 인테리어 업체에 따르면 그 구체적인 비용은 새로운 점포의
인테리어 공사비와의 차액인 1,650,000원에 해당한다는 것이 명백하므로, 위와 같이 본다.

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① 원고는 이 사건 점포에 인테리어 공사를 진행하기 위하여 인테리어 업체인

G 대표 H에게 인테리어 공사 견적을 문의하였다.

② H은 4,400,000원(부가가치세 포함) 상당의 공사를 시작하는 한편 2022. 12.

26. 원고에게 4,000,000원(부가가치세에 관한 표기가 없으나 아래 나)항의 영수증 기재

에 비추어 볼 때, 부가가치세 별도로 보이므로 이를 전제로 본다)을 지급받았다는 영수

증을 교부하여 주었다.

③ 원고는 이 사건 점포에서 영업허가를 얻을 수 없게 되자 새로운 점포를 임

차하여 H에게 인테리어 공사 견적을 재차 문의하였는데, H은 위 4,400,000원 및 이 사

건 점포의 인테리어 공사에 소요된 비용을 고려하여 2,750,000원(부가가치세 포함)의

견적을 제시하였고, 2023. 1. 10. 원고에게 2,500,000원을 지급받았다는 영수증을 교부

하여 주었다.

다) 따라서 특별한 사정이 없는 한 위 중개수수료 468,000원,2) 인테리어 매몰

비용 1,650,000원 합계 2,118,000원이 피고의 선관주의의무 내지 확인ㆍ설명의무위반과

인과관계가 있는 손해라고 봄이 타당하다.

2) 책임의 제한

부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자

는 위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사ㆍ확인할 의무가 있고 그 주의의무

를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위

임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사ㆍ확인 책임이 중개업자

2) 원고는 피고의 이 사건 점포에 관한 중개행위가 완성되지 않았다는 것을 전제로 중개수수료로 지급한 468,000원의 반환을 구
하나(소장 10쪽 참고), 앞서 본 바와 같이 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하고, 위임은
‘일의 완성을 약정’하는 도급(민법 제664조)과는 성격이 달라 원고의 주장과 같이 볼 수는 없으므로, 원고의 이 부분 주장은
피고에게 중개수수료 상당의 손해배상을 구하는 것으로 선해하여 본다.

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에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따라

서 중개업자가 부동산거래를 중개함에 있어 진정한 권리자인지 여부 등을 조사ㆍ확인

할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정함

에 있어 중개의뢰인에게 거래관계를 조사ㆍ확인할 책임을 게을리 한 부주의가 인정되

고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있

는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는

손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2012. 11. 29. 선고

2012다69654 판결 등 참조).

앞서 본 사실과 증거들의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는

다음과 같은 사정, 즉 앞서 본 것과 같이 이 사건 임대차계약서 특약사항에는 임차인

인 원고가 영업 및 인허가 문제에 대하여 해당기관에 확인하고 건축물 용도변경이 필

요시 임차인 책임이라는 점이 명시되어 있는 점, 이 사건 임대차계약을 체결하는 당사

자인 원고도 중개인의 설명만 듣고 계약을 체결할 것이 아니라 영업허가가 가능한지

여부를 확인할 수 있는 자료를 적극 요청하거나 스스로 그에 관하여 확인해보는 등 계

약 체결에 신중을 기하였어야 함에도 피고의 말만 믿고 이 사건 임대차계약을 체결한

점 등을 위 법리에 비추어 보면, 원고의 위와 같은 과실 역시 손해의 발생 내지 확대

에 기여하였다고 판단되므로, 손해의 공평한 부담의 원칙상 피고의 손해배상책임을

50%로 제한한다.

다. 소결론

피고는 원고에게 1,059,000원{= (위 중개수수료 468,000원3) + 인테리어 매몰 비용

3) 원고는 피고의 이 사건 점포에 관한 중개행위가 완성되지 않았다는 것을 전제로 중개수수료로 지급한 468,000원의 반환을 구
하나(소장 10쪽 참고), 앞서 본 바와 같이 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하고, 위임은
‘일의 완성을 약정’하는 도급(민법 제664조)과는 성격이 달라 원고의 주장과 같이 볼 수는 없으므로, 원고의 이 부분 주장은

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1,650,000원) × 피고의 책임비율 50%} 및 이에 대하여 불법행위일 이후로서 원고가

구하는 바에 따라 이 사건 소장부본 송달 다음 날인 2023. 2. 23.부터 피고가 그 이행

의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고

일인 2024. 10. 10.까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관

한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다{이

사건에서 피고는 항소하면서 제1심판결 중 1,293,000원을 인용한 피고 패소 부분의 취

소를 구하고 있고. 이 법원에서 인용한 손해배상금은 1,059,000원으로, 이는 위 제1심

인용액보다는 적고 피고의 불복범위보다는 넓은 범위에 해당하므로, 이 법원 인용액

전부에 대하여 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인

정되는 이 법원 판결 선고일까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 지연손해금의

이율을 적용하지 않는다(대법원 2002. 4. 23. 선고 2000다9048 판결 참조)}.

3. 결론

그렇다면, 원고의 피고에 대한 청구는 위 인정 범위에서 인용하고, 나머지 청구는 이

유 없어 이를 기각하여야 할 것인데, 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리 하여 부당하

므로, 제1심판결을 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 장용범

피고에게 중개수수료 상당의 손해배상을 구하는 것으로 선해하여 본다.

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판사 김민순

판사 이슬아