[행정 판결문] 서울행정법원 2023구합69701 - 총회결의무효확인

 

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서 울 행 정 법 원

제 4 부

판 결

사 건 2023구합69701 총회결의무효확인

원 고 1. A

2. B

3. C

4. D

5. E

6. F

7. G

8. H

9. I

10. J

11. K

12. L

13. M

14. N

15. O

피 고

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변 론 종 결 2024. 6. 14.

판 결 선 고 2024. 8. 23.

주 문

1. 원고의 주위적 청구를 기각한다.

2. 피고가 2023. 9. 1. 서울특별시 Q구청장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 별지 1

목록 기재 부분을 취소한다.

3. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

1. 주위적 청구취지

피고가 2023. 9. 1. 서울특별시 Q구청장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 별지 1

목록 기재 부분은 무효임을 확인한다.

2. 예비적 청구취지

주문 제2항 기재와 같다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 피고는 서울 강남구 일대 399,741.7㎡(이하 ‘이 사건 사업구역’이라 한다)에서 주

택재건축정비사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)의 시행을 목적으로 2003. 10. 14. 서

울특별시 Q구청장(이하 ‘Q구청장’이라 한다)으로부터 조합설립인가를 받은 주택재건축

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정비사업조합이고, 원고들은 이 사건 사업구역 내에 있는 상가를 소유한 상가조합원들

이다.

나. 피고와 이 사건 사업구역 내에 있는 상가를 소유한 상가조합원들 중 일부로 구

성된 ********아파트상가재건축위원회(이하 ‘상가재건축위원회’라 한다)는 2016. 4. 28.

아래와 같은 내용을 포함한 합의(이하 ‘이 사건 합의’라 한다)를 하였고, 피고는 같은

날 Q구청장으로부터 이 사건 사업에 관한 사업시행계획인가를 받았다.

- 전 문 -
이 사건 사업을 원활히 추진하기 위해 피고와 상가재건축위원회가 협상을 지속하였으나 독
립필지인 획지3의 면적확대와 신축(계획) 상가규모(면적)가 기존 상가의 대지지분 기준(기부
채납 면적, 현금청산 상가조합원 대지면적 제외) 사업시행계획(용적률 등)을 적용한 규모(면
적)에 미달한 면적에 대한 해소방안에 대한 이견이 있어 사업시행인가가 지연되고 있는 어
려운 상황입니다. 이에 피고와 상가재건축위원회는 기 고시된 정비계획의 획지변경을 수반
하지 않는 조건으로 아래와 같이 합의하고, 합의사항에 대해 피고와 상가재건축위원회는 합
의사항을 성실히 이행하기로 한다.

- 아 래 -
8. (관리처분)
① 피고는 상가조합원의 상가 분양방법, 권리가액산정 및 분담금 산정 등 상가의 관리처분
과 관련한 모든 사항을 상가재건축위원회와 합의하여 결정한다.
② 상가조합원이 기존에 소유하고 있는 기존 상가의 대지면적과 신축 상가에 제공되는 대
지면적의 차이[상가기여 대지면적 = 기존 상가의 대지면적(기부채납비율 해당 대지면적과
현금청산 상가조합원의 대지면적을 공제한 면적) - 신축 상가에 제공되는 대지면적]에 아파
트를 신축하거나, 상가를 신축할 수 있는 용적률을 활용하여 아파트를 신축함으로 인해서
발생하는 개발이익(이하 ‘상가기여 개발이익’이라 한다)은 상가 소유 조합원에게 귀속하며,
개발이익 산정 등 세부사항은 감정평가업자가 산정한 결과를 기준으로 상호 합의한 바에
따른다.

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다. 피고와 상가재건축위원회는 2017. 6. 20. 이 사건 합의에 관한 제1차 부속합의

(이하 ‘이 사건 제1차 부속합의’라 한다)를 하였다. 이 사건 제1차 부속합의 제10조 제

5항은 ‘피고는 이 사건 합의 제8조 제2항에 따라 개발이익을 산출하여 관리처분계획

변경수립시 반드시 반영하여야 한다’고 규정하고 있다. 이후 피고는 관리처분계획을 수

립하여 2017. 7. 27. 개최된 총회에서 이를 의결하였는데, 위 총회에서 이 사건 합의와

이 사건 제1차 부속합의에 관한 안건을 의결하였다. Q구청장은 2018. 4. 6. 위 관리처

분계획을 인가하고 2018. 4. 13. 이를 고시하였다.

라. 피고와 상가재건축위원회는 2020. 2. 10. 이 사건 합의와 이 사건 제1차 부속합

의의 내용을 수정하거나 새로운 내용을 합의하는 제2차 부속합의(이하 ‘이 사건 제2차

부속합의’라 한다)를 하였다. 이 사건 제2차 부속합의에는 다음과 같은 내용이 포함되

어 있다.

③ 피고와 상가재건축위원회는 제1항과 제2항을 반영하여 수립한 상가 관리처분계획에 대
하여 합의하여 결정한 후 피고의 관리처분계획에 포함시켜야 하며, 관리처분총회의 의결을
받아야 한다.

10. (기타)
⑤ 이 사건 합의 제8조 제2항에 따라 상가 소유 조합원에게 귀속되는 ‘상가기여 개발이익’
은 91,000,000,000원으로 확정한다. 피고는 상가기여 개발이익 중 150억 원을 조합원 총회
에서 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결된 후 50일 이내에 상가재건축위원회에 선지급
한다.
⑥ 이 사건 합의 제8조 제2항 후단 규정에 따라 상가재건축위원회는 상가기여 개발이익의
배분 및 사용, 개별상가조합원의 비용부담, 개발이익의 관리 등에 관하여 권한 및 의무를
가진다. 상가 소유 조합원 중 상가재건축위원회에 가입하지 아니한 조합원이 상가재건축위
원회에 회원가입을 신청한 경우 기존 회원과 동등한 자격을 가진다.

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마. 피고는 2020. 2. 13. Q구청장으로부터 당초 사업시행계획에 대한 변경인가를 받았

다. 피고는 2020. 4. 28. 개최한 총회에서 종전 관리처분계획의 내용을 일부 변경하는 안

건과 이 사건 제2차 부속합의에 대한 안건 등에 관하여 의결하였고, 2020. 6. 12. Q구청

장으로부터 이에 대한 변경인가를 받았다. 위와 같이 변경인가된 관리처분계획 제18조

제9호는 ‘상가 관리처분계획은 상가재건축관련 합의서를 근거로 추후 상가재건축위원회

와 협의하여 최종 결정하며, 신축상가와 기존상가의 규모 및 대지지분 차이에 대한 개발

이익에 대해서는 상가조합원과 협의하여 개발이익에 대한 비용을 지급할 수 있다’고 규

정하고 있다.

바. 이 사건 사업구역 내에 상가를 소유한 상가조합원들 중 일부는 서울행정법원 2020

구합*****호로 위 관리처분계획의 취소를 구하는 소를 제기하였다. 이에 대하여 서울행

정법원은 2021. 9. 24. ‘위 관리처분계획 중 제18조 제9호 부분을 취소한다’는 판결을 선

고하였고, 위 사건의 원고들과 위 사건의 피고보조참가인인 상가재건축위원회가 위 판결

에 불복하여 항소하였으나(서울고등법원 2021누*****호), 서울고등법원은 2022. 10. 13.

위 각 항소를 기각하는 판결을 선고하였고, 위 판결(이하 ‘이 사건 관련 판결’이라 한다)

은 그대로 확정되었다.

사. 이후 피고는 2023. 5. 4. 개최한 총회에서 종전 관리처분계획의 내용을 일부 변경

하는 관리처분계획안에 관하여 의결하였고, 2023. 9. 1. Q구청장으로부터 이에 대한 변

경인가를 받았다(이하 위와 같이 변경인가를 받은 관리처분계획을 ‘이 사건 관리처분계

획’이라 한다). 이 사건 관리처분계획 제18조 제9호(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)의 내

용은 별지 목록 기재와 같다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑1, 2, 3, 5호증, 을1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

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2. 관련 법령

별지 2 기재와 같다.

3. 원고들의 주장 요지

상가기여 개발이익은 상가조합원들 소유의 대지지분 비율로 배분하는 것이 조합원들

사이의 형평에 부합한다. 그럼에도 불구하고 이 사건 조항은 상가기여 개발이익을 상가

조합원들의 권리가액 비율로 배분한다고 정하고 있고, 이는 조합원들 사이의 균형과 형

평에 어긋나므로 이 사건 관리처분계획 중 이 사건 조항 부분은 위법하다. 이에 주위적

으로 이 사건 관리처분계획 중 이 사건 조항 부분의 무효확인을 구하고, 예비적으로 이

사건 관리처분계획 중 이 사건 조항 부분에 대한 취소를 구한다.

4. 이 사건 관리처분계획 중 이 사건 조항의 위법 여부

가. 인정사실

다음과 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 앞서 든 증거들과 갑4호증, 을2

호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

1) 이 사건 사업으로 신축될 상가건물의 대지면적은 그 이전보다 줄어들 것으로 예

상되었다. 줄어드는 대지면적에 관하여 피고는 59,046,970,000원(＝ 분양수입

71,005,850,000원 － 사업비용 11,958,880,000원)으로, 상가재건축위원회는

92,692,280,000원(＝ 분양수입 111,465,400,000원 － 사업비용 18,773,120,000원)으로

개발이익을 계산하였다. 피고와 상가재건축위원회는 용적률이나 평당 분양단가, 평당

사업비단가 등에는 큰 이견이 없었지만, 상가조합원 소유 토지 중 신축에 활용 가능한

대지면적을 다르게 예측함으로써 그러한 차이가 발생하였다.

2) 피고는 2020. 1. 30.경 주식회사 P(이하 ‘P’라 한다)에 상가조합원 소유 토지 중

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아파트 신축에 활용 가능한 대지면적 등을 포함한 개발이익 산출에 관한 의견을 요청

하였다. P는 2020. 1. 31. 상가 미사용 대지지분에 대한 개발이익 산출 등 검토의견(이

하 ‘이 사건 검토의견’이라 한다)이라는 표제 하에, 줄어드는 대지면적에 관한 개발이익

을 산정해 피고에게 통지하였다.

3) 그 통지서에 따르면, 이 사건 사업구역 내 상가로 사용되던 종전자산의 대지면

적은 12,589.23㎡이다. 피고의 조합원이 아닌 상가소유자의 대지면적 1,619.36㎡와 기

부채납되는 면적 1,184.75㎡가 모두 종전자산에서 제외된다고 보더라도, 9,785.12㎡[＝

12,589.23㎡ － 2,804.11㎡(＝ 1,619.36㎡ ＋ 1,184.75㎡)]가 상가조합원 소유 토지 중

신축에 활용 가능한 대지면적이 된다. 반면 이 사건 사업으로 신축되는 상가건물의 지

상면적은 15,489.63㎡인데, 여기에 용적률 249.93%를 적용하면 신축상가의 대지면적은

6,197.58㎡가 되어, 상가조합원의 대지면적은 사업 이전보다 3,587.54㎡(＝ 9,785.12㎡

－ 6,197.58㎡)가 줄어들게 된다.

4) P의 통지서에 기재된 상가조합원 소유 토지 중 신축에 활용가능한 대지면적은

상가재건축위원회의 의견에 더 부합하는 내용이었다. 이에 피고와 상가재건축위원회는

줄어드는 대지면적(이하 ‘이 사건 대지면적’이라 한다)에 관한 개발이익을 910억 원으로

확정하는 것으로 하여 이를 이 사건 제2차 부속합의에 반영하였다.

5) 피고는 이 사건 관련 판결이 확정된 이후인 2023년 3월경 아래와 같은 내용이

포함된 소식지(이하 ‘이 사건 소식지’라 한다)를 작성‧배포였다.

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또한 2023. 3. 10. 개최된 피고의 대의원회의에서 상가기여 개발이익을 상가조합

원들 소유의 대지지분 비율로 배분하는 안건이 의결되었다.

나. 구체적인 판단

앞서 인정한 사실과 앞서 든 증거들 및 갑6, 7, 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취

지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 이 사건 조항은 균형과

형평에 반하여 도시정비법 제76조 제1항 제1호에 실질적으로 위반되는 것으로 위법하

다고 보는 것이 타당하다.

1) 도시정비법 제76조 제1항 제1호는 ‘제74조 제1항에 따른 관리처분계획의 내용은

종전의 토지 또는 건축물의 면적ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여

대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다’고

규정하고 있다. 따라서 관리처분계획에서 정해진 권리 배분의 실질적 내용은 법령에 부

합하여야 하고, 관리처분계획을 통해 법령에서 특별히 정함이 없는 내용에 관한 권리

배분을 정할 때에도 조합원들 사이의 균형과 형평이 어긋나도록 정할 수는 없다.

2) 이 사건 사업으로 신축될 상가건물의 대지면적은 그 이전보다 줄어들 것으로 예

비실명화로 생략

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상되었다. 이에 피고와 상가재건축위원회는 기존에 상가건물로 사용되던 대지 부분에 아

파트를 신축함으로 인해 발생하는 개발이익에 관한 보상에 관해 협의하였고, 그 합의 결

과는 이 사건 합의 및 이 사건 제1, 2차 부속합의에 반영되었다.

3) 구체적으로 이 사건 합의 제8조 제2항은 ‘상가조합원이 기존에 소유하고 있던 기

존상가의 대지면적과 신축상가에 제공되는 대지면적의 차이에 아파트를 신축함으로 인

해서 발생하는 개발이익’는 상가 소유 조합원에게 귀속되어야 한다고 규정하고 있다. 그

문언에 비추어 보면, 상가기여 개발이익은 상가조합원들이 아파트조합원들에게 실질적으

로 제공하는 것으로 볼 수 있는 대지면적에 관한 보상임을 알 수 있다. 피고는 2017. 7.

27. 개최된 총회에서 위와 같은 조항이 포함된 이 사건 합의에 관해 의결하였음은 앞

서 본 바와 같다.

4) 피고와 상가재건축위원회는 이 사건 검토의견을 기초로 상가기여 개발이익을

910억 원으로 확정하는 이 사건 제2차 부속합의에 이르렀는데, 위 910억 원은 ‘이 사

건 대지면적 938평 × 용적률 250% × 평당 일반분양가 47,500,000원 – 사업비 203억

원’의 산식을 통해 계산된 것이다. 이처럼 상가기여 개발이익은 상가조합원들이 아파트

조합원들에게 실질적으로 제공하는 것으로 볼 수 있는 이 사건 대지면적을 기준으로

산정되었다.

5) 피고가 상가조합원들에게 상가기여 개발이익을 지급하게 된 경위 및 동기, 상

가기여 개발이익의 의미, 그 구체적인 금액을 산정한 방법 등에 비추어 보면, 상가조합

원들 내부에서의 상가기여 개발이익의 배분 역시 상가조합원들이 기존에 소유하고 있

다가 제공하는 대지면적에 비례하여 산정되어야 한다고 보는 것이 이 사건 합의와 이

사건 제1, 2차 부속합의 및 이에 관한 피고 총회 결의의 내용에 부합한다.

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6) 피고 역시 이와 같은 입장에서 이 사건 소식지를 통해 ‘상가기여 개발이익은 상

가 대지 중 약 938평을 아파트에 준 것에 대한 상가조합원들의 대지면적 감소분에 대

한 보상의 성격이며, 상가기여 개발이익 배분은 각 상가조합원 상가 대지지분의 비율

대로 한다’는 관리처분계획을 세울 것임을 공지하였고, 피고의 대의원회는 2023. 3. 10.

‘상가기여 개발이익을 상가조합원들 소유의 대지지분 비율로 배분한다’는 내용의 안건을

의결하였다.

7) 그런데 이 사건 조항에 의할 경우 상가기여 개발이익의 분배가 상가조합원들이

소유하고 있던 대지지분에 따른 것이 아니라, 권리가액에 비례하여 이루어지게 된다.

그 경우 대지지분을 기준으로 배분하는 것과 비교하여 원고들은 약 2억 원에서 19억

원 정도 적은 배분을 받게 되고 이는 상가조합원들 사이의 균형과 형평에 반한다. 또

한 위와 같은 불균형에 관한 손익관계는 종전자산과 종후자산의 적정한 평가 등을 통

해 청산금으로 가감하는 등의 방법으로 조정될 수 있는 것도 아니다.

5. 이 사건 관리처분계획 중 이 사건 조항 부분의 당연무효 여부

가. 관련 법리

하자있는 행정처분이 당연무효가 되기 위하여는 그 하자가 법규의 중요한 부분을

위반한 중대한 것으로서, 객관적으로 명백한 것이어야 하며 하자가 중대하고 명백한

것인지 여부를 판별함에 있어서는 그 법규의 목적, 의미, 기능 등을 목적론적으로 고찰

함과 동시에 구체적 사안 자체의 특수성에 관하여도 합리적으로 고찰함을 요한다(대법

원 1995. 8. 22. 선고 94누5694 전원합의체 판결 등 참조). 행정처분의 당연무효를 주

장하여 그 무효확인을 구하는 행정소송에서는 원고에게 그 행정처분이 무효인 사유를

주장·증명할 책임이 있다(대법원 1992. 3. 10. 선고 91누6030 판결, 대법원 2010. 5.

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13. 선고 2009두3460 판결 등 참조).

나. 구체적인 판단

앞서 본 바와 같이 이 사건 조항이 정한 상가기여 개발이익의 분배방식은 상가조

합원들 사이의 균형과 형평에 반하고, 이 사건 합의, 이 사건 제1, 2차 부속합의 및 이

에 관한 총회결의의 내용에 반한다. 그런데 그와 같은 불균형에 관한 구체적인 손익관

계는 상가기여 개발이익을 대지지분 비율로 배분하는 경우와 이 사건 조항과 같이 권

리가액의 비율로 배분하는 경우를 비교해 보아야 알 수 있는 사정에 해당한다는 사정

등에 비추어 보면, 원고들이 제출한 증거들만으로는 이에 관한 하자가 외관상 명백하

다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 사건 조항에 관

한 무효확인을 구하는 원고들의 주위적 청구는 받아들일 수 없다.

6. 결론

그렇다면, 원고들의 주위적 청구는 이유 없으므로 이를 기각하고, 예비적 청구는 이유

있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

- 12 -

별지 1

목 록

비실명화로 생략

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별지 2

관련 법령

■ 도시 및 주거환경정비법
제74조(관리처분계획의 인가 등)
① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다

음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며,
관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하
는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.

1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포

함한다)
4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제

30조 제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소
재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.

가. 일반 분양분
나. 공공지원민간임대주택
다. 임대주택
라. 그 밖에 부대시설ㆍ복리시설 등
5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으

로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게
허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재
건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기

7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항
② 시장ㆍ군수등은 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 신고를 받은 날부터 20일 이내에 신고

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수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.
③ 시장ㆍ군수등이 제2항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따

른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라
처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에
신고를 수리한 것으로 본다.

④ 정비사업에서 제1항제3호ㆍ제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음
각 호의 방법에 따른다.

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등 중 다음 각 목의 구분에 따
른 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경ㆍ
중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또
는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다.

가. 주거환경개선사업 또는 재개발사업: 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 2인 이상의 감정평가법
인등

나. 재건축사업: 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가법인등과 조합총회의 의결
로 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가법인등

2. 시장ㆍ군수등은 제1호에 따라 감정평가법인등을 선정ㆍ계약하는 경우 감정평가법인등의 업
무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 법규 준수 여부, 평가계획의 적정성 등을
고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하여야 한다. 이 경우 감정평가법인등의 선정
ㆍ절차 및 방법 등에 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다.

3. 사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하려는 경우 시장ㆍ군수등에게 감정평가법인등의 선
정ㆍ계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장ㆍ군수등은 감
정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지급한 후 나머지 비용을 사업
시행자와 정산하여야 한다.

⑤ 조합은 제45조제1항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제1항
제3호부터 제6호까지의 규정에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다.

⑥ 제1항에 따른 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정
한다.

⑦ 제1항 각 호의 관리처분계획의 내용과 제4항부터 제6항까지의 규정은 시장ㆍ군수등이 직접
수립하는 관리처분계획에 준용한다.

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제76조(관리처분계획의 수립기준)
① 제74조 제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.
1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여

대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.