[민사 판결문] 서울북부지방법원 2023가단104789 - 소유권이전등기

 

[민사] 서울북부지방법원 2023가단104789 - 소유권이전등기.pdf

0.59MB

[민사] 서울북부지방법원 2023가단104789 - 소유권이전등기.docx

0.03MB

 

 

 

 

- 1 -

서 울 북 부 지 방 법 원

판 결

사 건 2023가단104789 소유권이전등기

원 고 A

소송대리인 법무법인 서앤율

담당변호사 권은길, 김건희

피 고 B

변 론 종 결 2024. 3. 27.

판 결 선 고 2024. 4. 17.

주 문

1. 피고는 원고에게 33,467,607원을 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 5/6는 원고가, 나머지는 피고가 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

청 구 취 지

피고는 원고에게 263,003,447원을 지급하라.

이 유

- 2 -

1. 기초사실

가. 원고는 피고의 언니이며, C은 원고의 전 배우자이다.

나. 별지목록 기재 부동산(이하 ’이 사건 부동산‘이라 한다)은 D 소유였는데, D은

2013. 4. 18. 피고에게 이 사건 부동산에 관하여 서울북부지방법원 접수 제95700호로

2013. 3. 18. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기(이하 ’피고 명의 등기‘라 한다)를 마

쳐주었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 부동산을 피고에게 명의신탁한 것이며 이는 3자간 등기명의신탁에

해당한다. 그런데 위 부동산은 2024. 1. 31. 서울북부지방법원 E 임의경매 사건 제1회

기일에서 392,200,000원에 매각되어 매도인의 원고에 대한 소유권이전등기의무는 이행

불능이 되었고 피고는 위 임의경매로 얻은 처분대금 상당의 이익을 얻었으므로 피고는

원고에게 이를 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

나. 피고의 주장

피고는 직접 대출을 받아 이 사건 부동산을 매수한 후 피고 명의로 소유권이전등

기를 마침으로써 이 사건 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하였다. 피고가 원고에

게 지급하여야 할 돈은 없다.

3. 판단

가. 인정사실

다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 9-1, 10, 12

- 3 -

내지 15호증, 을가 제11호증, 이 법원에 제출된 C의 탄원서의 각 기재, D의 당사자본

인신문 결과 중 일부 내용, 변론 전체의 취지를 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할

수 있다.

1) 원고는 2013. 3. 18. 매수인을 동생인 피고로 하여 매도인 D으로부터 이 사건

부동산을 매매대금 합계 1억 8,000만 원에 매수하는 계약을 체결하고, 같은 날 D의 처

에게 계약금 3,270만 원을 지급하였다. 이 과정에 피고는 참여하지 않았다. 위 매매계

약의 중도금 1억 1,000만 원은 2013. 4. 18.에, 잔금 3,730만 원은 2013. 4. 30.에 지급

하기로 정하는 한편, 매도인은 매수인의 중도금 대출에 협조하기로 약정하였다.

2) 위 매매계약서 ’매수인‘ 란에는 피고의 명의가 기재되어 있고, 이어서 피고의

도장이 날인되어 있다. 이에 대하여 매도인 D은 위 계약서 작성 당시 원고의 신분증을

확인하였는지는 기억이 나지 않고, 그 당일에는 현장에 나온 원고를 계약당사자로 인

식하였으며, 계약서에 적힌 명의인과 현장에 나온 원고가 불일치한다는 점을 당시에는

정확히 인지하지 못하였다는 취지로 진술하였다.

3) 피고는 중도금 기일인 2013. 4. 18. 이 사건 부동산에 관하여 그 명의로 소유권

이전등기를 마침과 동시에 주식회사 F에게 채권최고액 1억 1,880만 원의 근저당권(서

울북부지방법원 접수 제95701호)을 설정한 후, 주식회사 F으로부터 1억 800만 원을 대

출받아 위 매매대금 중 중도금을 지급하였다. 이에 매도인 D은 2013. 4. 18. 수령인을

피고로 하여 ‘잔금 중 일부(1억 1,000만 원)를 영수하였다’는 내용이 기재된 영수증을

발행하였다.

4) 원고와 피고는 2013. 4. 30. 잔금을 치르기 위하여 G공인중개사사무소에서 F은

행 직원과 매도인 D을 만났으며, 현장에서 피고가 은행 업무를 보았다. 당시 D은 앞서

- 4 -

계약서를 작성한 원고가 아닌 피고가 은행 업무를 보는 이유를 물었고, 공인중개사는

“지금 언니가 은행에 문제가 있어서 동생 이름으로 하게 됐다.”라고 답변하였다. 이에

대하여 D은 이 법원에서 “공인중개사의 답변을 듣고 비로소 원고가 아니라 피고가 계

약명의자임을 알았다”, “어쨌든 돈은 들어오고 누구한테 파는지 크게 상관하지 않았던

것 같다.”라고 진술하였다.

5) 원고는 위 3)항 기재 대출 원리금이 인출된 피고 명의 F은행 통장(계좌번호 1

생략)을 직접 보관·관리해왔다. 원고와 그 남편 C은 2014. 4.부터 2020. 6.까지 위 F은

행 계좌로 합계 30,767,607원을 송금해 온 바 있다.

6) 한편, 2022. 10. 1. 원고, 피고와 그 가족들 사이의 대화 내용 녹취록(갑 제14호

증)에 의하면, 가족들이 ‘이 사건 부동산을 매수하면서 피고가 언니인 원고에게 명의를

빌려주었고 원고는 실제 소유자로서 대출금 원리금 및 세금을 모두 지급하였다’라는

취지로 수차례 말하였는데 피고는 이에 대하여 부인하지 않고 오히려 ‘명의를 빌려준

대가를 원한다’는 취지를 일관되게 주장하였다.

7) 위와 같은 날(2022. 10. 1.) 작성된 위임장(갑 제2호증)에는, 원고가 이 사건 부

동산의 소유자이므로 피고는 원고에게 이 사건 부동산과 관련된 매매, 명의, 대출 및

사용, 관리 등 모든 권한을 위임한다는 내용이 기재 되어있고 하단에 피고의 서명이

있다. 이에 대하여 피고는 2023. 2. 10. 위 위임장은 원고가 피고의 명의를 도용하여

작성한 것이라며 원고를 사문서위조 등으로 고소하였으나, 서울종암경찰서는 2023. 5.

25. 불송치(혐의없음) 결정을 하였다.

8) 원고와 피고가 나눈 카카오톡 대화(갑 제10호증)에서 원고가 “너가 날 금전적으

로 도와줬니? 대출은 해줬지만.”이라고 말하였고 이에 대하여 피고는 “그리고 아무리

- 5 -

동생이라지만 대출해주고 (중략) 명의 빌려줌 다 한 거 아니야.”라고 말하였다.

나. 피고 명의 등기의 원인관계

1) 명의신탁인지 여부

가) 관련 법리

부동산에 관하여 그 소유자로 등기되어있는 자는 적법한 절차와 원인에 의하

여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로 그 등기가 명의신탁에 기한 것이라는 사실은

이를 주장하는 자에게 증명책임이 있다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013다57122 판결 등

참조). 명의신탁 관계는 반드시 신탁자와 수탁자 사이의 명시적 계약에 의해서만 성립

되는 것이 아니라 묵시적 합의에 의하여서도 성립될 수 있다(대법원 2001. 1. 5. 선고

2000다49091 판결 등 참조). 명의신탁에 대한 묵시적 합의가 있었는지 여부는 위탁자

와 수탁자 사이의 관계, 수탁자가 그 재물을 보관하게 된 동기와 경위, 위탁자와 수탁

자 사이의 거래 내용과 태양 등 모든 사정을 종합하여 사회통념에 비추어 합리적으로

판단하여야 한다(대법원 2008. 10. 23. 선고 2007도6463 판결 등 참조).

나) 판단

위 기초사실과 인정사실을 종합하여 보면, 원고와 피고 사이에는 적어도 묵시

적으로나마 원고가 매매 계약금, 대출금 원리금, 재산세 등을 부담하여 이 사건 부동산

을 매수하고 이를 대내적으로 소유하되, 다만 그 등기는 피고 명의로 하기로 하는 명

의신탁약정(이하 ‘이 사건 명의신탁약정’이라 한다)이 체결된 것으로 봄이 타당하다.

이에 대하여 피고는, 피고가 부담한 대출금 원리금은 피고가 이 사건 부동산

의 소유자인 원고로부터 위 부동산을 임차하면서 월세를 대신하여 지급한 것이라고 주

장한다. 그러나 피고가 임대차계약의 증거로 제출한 ① 을가 제4호증은, 원고는 원고

- 6 -

명의 옆의 인영이 원고의 인장에 의하여 현출된 인영이 아니라고 주장하고, 피고 스스

로도 피고가 작성한 계약서가 아님을 인정(을가 제9호증)하여, 증거로 삼을 수 없고,

② 을가 제6호증은 진정성립을 인정할 자료가 없어 역시 증거로 삼을 수 없으며,1) ③

나머지 을가 제10, 16호증만으로는 원고가 피고로부터 이 사건 부동산을 임차하여 월

세 대신 대출금 원리금을 변제한 것임을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거

가 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.

2) 이 사건 명의신탁약정의 법적 의미

가) 관련 법리

신탁자가 수탁자와 명의신탁약정을 맺고 수탁자가 매매계약의 당사자가 되어

매도인과 매매계약을 체결한 후 수탁자 앞으로 등기를 이전하는 것을 ‘계약명의신탁’이

라 하고, 이와 달리 신탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하

되 매도인과 합의 아래 그 등기를 매도인으로부터 수탁자 앞으로 직접 이전하는 것을

‘3자간 등기명의신탁’(또는 ‘중간생략등기형 명의신탁’)이라 하는데, 명의신탁약정이 3자

간 등기명의신탁인지 아니면 계약명의신탁인지의 구별은 계약당사자가 누구인가를 확

정하는 문제로 귀결된다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다73102 판결 등 참조).

그리고 어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수하면서 매수인 명의 및 소유

권이전등기 명의를 그 타인 명의로 하기로 한 경우에, 이와 같은 매수인 및 등기명의

의 신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과하므로, 상대방이 명의신탁자를 매매

당사자로 이해하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 대외적으로는 계약명의자인 타인

1) 원고는 C 명의 옆의 인영이 C의 인장에 의하여 현출된 것이 아니라고 주장하며 인영의 동일성을 부
인하고 있고, C 명의 옆의 인영은 C의 인감증명서상의 인영과 육안으로 대조하여도 그 모양이 다소
차이가 있는 것으로 보이며 달리 C의 인장에 의하여 현출된 것임을 인정할 수 있는 자료가 없다.

- 7 -

을 매매당사자로 보아야 한다(대법원 1993. 4. 23. 선고 92다909 판결, 대법원 1997.

5. 16. 선고 95다29116 판결 등 참조). 이는 설령 상대방이 그 명의신탁관계를 알고 있

었다 하더라도 상대방이 계약명의자인 타인이 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법

률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아

니하는 한 마찬가지라고 할 것이다(대법원 2013. 10. 7. 자 2013스133 결정, 대법원

2016. 7. 22. 선고 2016다207928 판결 등 참조).

나) 판단

이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 기초사실 및 인정사실에 의하면 이 사건

부동산 매매계약 당시 매도인을 D, 매수인을 피고로 하는 매매계약서가 작성되고 위

부동산에 관하여 피고 앞으로 소유권이전등기까지 마쳐진 사실이 인정되므로, 원고가

이 사건 부동산을 매수하는 사실상의 행위를 하였더라도 매수인 명의와 등기 명의를

피고로 한 이상, 위 매매계약의 당사자는 일응 피고로 보아야 한다. 이와 달리 매수인

을 원고로 인정하려면 매도인이 매매계약의 당사자를 원고로 이해하였다거나 원고에게

매매계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 특별한 사정

이 인정되어야 한다.

이와 관련하여 원고는, ① D이 원고를 매수인으로 인식하였다고 진술하는 점,

② 원고가 매매대금을 D에게 지급하고 재산세 등 세금을 납부해온 점, ③ 원고가 이

사건 부동산에 전입신고하고 현재까지 실제 거주해온 점 등의 사정을 내세우면서 이

사건 명의신탁약정이 3자간 등기명의신탁에 해당한다고 주장한다.

그러나 위 기초사실 및 인정사실에 의하면, D은 당초 원고를 계약명의자인 ‘B’

으로 알고 있었기에 원고를 매수인으로 인식하였다고 진술한 것에 불과하고, 오히려

- 8 -

중도금과 잔금을 치르던 과정에서 원고가 계약명의자가 아님을 알고 비로소 원고와 피

고 사이의 명의신탁 관계를 인식하게 된 것으로 봄이 타당하다. 또한 원고와 피고 사

이의 내부적인 문제일 뿐이라고 생각했다는 취지로 진술하는 것에 비추어 보면, D 자

신은 계약명의자를 피고로 하는 위 매매계약을 체결하고 그 대금을 지급받으면 그만이

라고 인식하였던 것으로 보인다. 재산세 납부 내지 실제 거주 여부는 매매계약 이후의

사정으로서 매도인 D이 알 수 있는 사정이 아니어서 당사자 확정에 특별히 고려될 사

정이 아니다. 결국, 원고가 내세우는 위와 같은 사정만으로는 매도인 D이 계약당사자

를 원고로 이해하였다거나 매매계약에 따른 법률효과를 원고에게 직접 귀속시킬 의도

로 위 계약을 체결하였다고 단정할 수 없고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

사정이 이러하다면 이 사건 명의신탁약정은, 피고가 계약당사자가 되어 매도

인 D으로부터 이 사건 부동산을 매수하는 계약을 체결하고 피고 앞으로 곧바로 소유

권이전등기를 마친 ‘계약명의신탁’에 해당한다고 봄이 타당하다. 나아가 매도인 D은 이

사건 명의신탁약정을 알고 있었으므로 매도인이 ‘악의’인 계약명의신탁에 해당한다.

다. 부당이득반환의무의 인정 여부 및 범위

1) 관련 법리

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제4조 제

1, 2항에 의하면, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수

탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에

부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등

기를 수탁자 명의로 마친 경우에는, 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의

무효에도 불구하고 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고,

- 9 -

다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐이라 할

것이다. 그 계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후 있었던 경우에는 명의신탁자는

애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 계약명의신탁약정의 무효

로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공

한 매수자금이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터

제공받은 매수자금을 부당이득하였다고 할 것이다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다

66922 판결 등 참조). 그런데 어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매

수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 타인 명의로 하기로 약정하였고 매도인도 그 사

실을 알고 있어서 그 약정이 부동산실명법 제4조의 규정에 의하여 무효로 되고 이에

따라 매매계약도 무효로 되는 경우에, 매매계약상의 매수인의 지위가 당연히 명의신탁

자에게 귀속되는 것은 아니므로(대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다32120 판결 등 참조),

위 부당이득 부분의 법리는 매도인이 악의인 계약명의신탁의 경우에도 그대로 적용된

다.

2) 판단

앞서 본 기초사실 및 인정사실을 위 법리에 비추어 살펴보면, 부동산실명법 시

행 후 있었던 이 사건 명의신탁약정은 계약명의신탁에 해당하여 명의신탁자인 원고는

애초부터 이 사건 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 없었고, 위 계약명의신탁약정의

무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 명의수탁자에게 제공한 매수자금이다. 따라

서 명의수탁자인 피고는 명의신탁자인 원고로부터 제공받은 ‘매수자금’을 부당이득으로

반환할 의무가 있다(반면, 원고는 이 사건 부동산에 관한 경매에서의 매각대금에서 일

정 채무를 공제한 금액이 피고의 부당이득금이라고 주장하나 이를 받아들일 수 없다).

- 10 -

구체적 부당이득금액에 관하여 보건대, 원고가 매도인 D에게 지급한 계약금

32,700,000원과 원고가 피고 명의 계좌를 통하여 송금한 대출금 원리금 30,767,607원2)

의 합계 63,467,607원(= 32,700,000원 + 30,767,607원)이 원고가 입은 손해이고, 피고

가 일응은 동액 상당의 이득을 얻었다고 볼 수 있다. 그런데 다툼 없는 사실 및 갑 제

1, 21호증의 각 기재에 의하면 원고는 2017. 3. 22. H에게 이 사건 부동산에 관하여

채권최고액 3,000만 원의 근저당권을 설정(서울북부지방법원 접수 제21138호)하면서 H

으로부터 돈을 빌렸고, 이에 따라 2024. 1. 31. 이 사건 부동산에 관한 임의경매 제1차

매각기일에 위 부동산이 매각된 사실을 인정할 수 있다. 이러한 점을 고려하여 원고도

2024. 3. 13.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서에서 원고의 위 근저당권부 채무

3,000만 원을 공제한 금액을 부당이득액으로 산정하고 있다. 이에 따라 보면, 결국 피

고가 원고에게 반환할 부당이득금액은 33,467,607원(= 63,467,607원 - 30,000,000원)이

다.

반면 원고는, 원고와 C이 F은행 계좌(계좌번호 1 생략) 외에도 피고 명의의 또

다른 계좌로도 대출금 원리금을 송금하였고, 원고가 매매대금 중 잔금을 지급하였다고

주장한다. 그러나 원고가 제출한 갑 제9호증(가지번호 포함), 갑 제11, 15호증만으로는

원고와 C이 피고 명의의 다른 계좌로 송금한 금원이 이 사건 부동산 대출금 원리금이

었음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 원고는 원고가 매도인

D에게 잔금을 지급하였음을 인정할 증거 역시 제출하지 않고 있으므로, 원고의 위 주

장은 받아들이지 아니한다.

결국, 피고는 원고에게 이 사건 명의신탁약정에 따른 부당이득으로서, 원고가 지

2) 구체적 산정내역은 별지 산정내역과 같다.

- 11 -

급한 계약금, 대출금 원리금 등 합계 63,467,607원에서 원고가 이 사건 부동산을 담보

로 차용하면서 얻은 이득인 30,000,000원을 공제한 33,467,607원을 지급할 의무가 있

다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나

머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

 

판사 강우찬

- 12 -

- 13 -

연 월 송금액(원) 송금자명

2014

4 550,000 C
5 550,000 A
6 550,000 C

630,000 A
7 550,000 A
8 110,000 A

550,000 A
9 550,000 A
10 550,000 A
11 550,000 A
12 550,000 A

2015

1 550,000 A
2 550,000 A
3 550,000 A
4 550,000 A
5 540,000 A

200,000 A
6 550,000 A
7 550,000 A
8 550,000 A
9 550,000 A
10 550,000 A
11 550,000 A
12 550,000 A

2016

1 550,000 A
2 550,000 A
3 550,000 A
4 550,000 A
5 80,000 A

550,000 A
6 766,500 A
7 550,000 A
8 550,000 A
9 550,000 A
10 550,000 A
11 550,000 A
12 550,000 A

2017
1 550,000 A
2 550,000 A
3 550,000 A

4 550,000 A
5 100,000 A

550,000 A
6 550,000 A
7 550,000 A
8 550,000 A
9 550,000 A
10 550,000 A
11 550,000 C
12 550,000 A

2018
1 500,000 A
2 550,000 A

550,000 C
8 60,000 C

2019

5 150,000 A
8

10,000 A
90,000 C
80,000 C

190,000 C
10

80,000 C
120,000 C
89,000 C

11 140,000 C
250,000 C

12
163,000 C
220,000 C
230,000 C
100,000 C

2020
1 150,000 C

210,000 A
2 465,107 A
3 20,000 A
6 274,000 A

합계 30,767,607원

연 월 송금액(원) 송금자명
2018 3 550,000 I

4 550,000 J
2020 2 300,000 K

250,000 K

[별지 산정내역]
원고와 C이 2014. 4.~2020. 6. 대출
금 원리금이 인출되는 피고 명의 F은
행 계좌로 송금한 금원 내역 (갑 제3
호증)

※ 제외한 내역들

* 원고는 원고와 C이 대출금 원리금을 송금해
왔다고 주장하므로 위 내역을 제외.