[민사 판결문] 서울고등법원 2023나2029353 - 임대차보증금

 

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서 울 고 등 법 원

제 1 3 민 사 부

판 결

사 건 2023나2029353 임대차보증금

원고, 피항소인 겸 항소인

주식회사 A

피고, 항소인 겸 피항소인

주식회사 B

제 1심판결 서울중앙지방법원 2023. 6. 14. 선고 2021가합586910 판결

변 론 종 결 2024. 4. 12.

판 결 선 고 2024. 5. 10.

주 문

1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액을 초과하는 피고 패소 부분을 취소하

고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

피고는 원고에게 474,528,817원과 이에 대하여 2023. 2. 1.부터 2024. 5. 10.까지는

연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 항소와 피고의 나머지 항소를 각 기각한다.

3. 소송 총비용 중 40%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

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청구취지 및 항소취지

1. 청구취지

피고는 원고에게 820,522,597원과 이에 대하여 2021. 4. 26.부터 이 사건 소장 부본

송달일까지는 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈

을 지급하라.

2. 항소취지

가. 원고

제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한

다. 피고는 원고에게 223,611,190원과 이에 대하여 2021. 4. 26.부터 이 사건 소장 부

본 송달일까지는 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한

돈을 지급하라.1)

나. 피고

제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를

기각한다.

이 유

1. 기초사실

이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 아래와 같이 수정하거나 추가하는 외에

는 제1심 판결서 이유의 해당 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라

1) 원고는 제1심 판결 중 원고 패소 부분의 일부에 대하여 항소하면서 항소장에서 그 지연손해금을 “2021. 4. 26.부터 다 갚는
날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈”이라고 기재하고 있으나, 청구취지의 기재에 비추어 보면 “2021. 4. 26.부터 이 사건 소장
부본 송달일까지는 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈”의 오기로 보인다.

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이를 그대로 인용한다.

○ 제1심 판결서 3면 3행과 4행 사이에 아래와 같이 추가한다.

『제6조[월 임대료 및 월 관리비]

6-1. 원고는 임대료와 관리비를 아래와 같이 지급하여야 하며, 매월 1일부터 그

달 말일까지의 임대료와 관리비를 당월 25일에 지급한다(단서 생략).

구 분 금 액 비 고 지급 시기
월 임대료 74,893,700원

VAT 별도 당월 25일
월 관리비 26,747,750원 』

○ 제1심 판결서 3면 18행 중 “24-2”를 “24-5”로 수정한다.

2. 당사자 주장의 요지

이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 아래와 같이 수정하는 외에는 제1심 판

결서 이유의 해당 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대

로 인용한다.

○ 제1심 판결서 5면 아래에서 2행 중 “제24-2조”를 “제24-5조”로 수정한다.

3. 판단

가. 이 사건 임대차계약이 합의해지 되었는지 여부

1) 관련 법리

계약의 합의해지는 계속적 채권채무관계에서 당사자가 이미 체결한 계약의 효력을

장래에 향하여 소멸시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약이다. 이러한 계약의 성립을

인정하기 위해서는 기존 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시키기로 하는 내용의 청약

과 승낙이 합치되어야 한다. 계약의 합의해지는 묵시적으로 이루어질 수도 있으나, 이

와 같은 묵시적 합의해지는 계약에 따른 채무의 이행이 시작된 다음에 당사자 쌍방이

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계약실현 의사의 결여 또는 포기로 계약을 실현하지 않을 의사가 일치되는 경우에만

성립한다(대법원 2000. 3. 10. 선고 99다70884 판결, 대법원 2018. 12. 27. 선고 2016

다274270, 274287 판결 등 참조).

이와 같은 합의가 성립하기 위해서는 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용

이 객관적으로 일치하여야 하므로 계약당사자 일방이 계약해지에 관한 조건을 제시한

경우 그 조건에 관한 합의까지 이루어져야 한다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다43044

판결, 대법원 2009. 7. 23. 선고 2008다1477 판결 등 참조). 또한 당사자 사이에 계약

을 종료시킬 의사가 일치되었더라도 계약 종료에 따른 법률관계가 당사자들에게 중요

한 관심사인 경우 그러한 법률관계에 관하여 아무런 약정 없이 계약을 종료시키는 합

의만 하는 것은 경험칙에 비추어 이례적이므로 이 경우 쉽사리 합의해지가 성립하였다

고 보아서는 안 된다(대법원 1994. 9. 13. 선고 94다17093 판결, 위 대법원 2016다

274270, 274287 판결 등 참조).

이러한 법리는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약 자체를 종료시킬 의사가 일치되

었으나 그 종료에 따른 임차보증금 반환 분쟁이 해결되지 않은 경우에도 적용된다. 임

차보증금계약은 임대차계약의 종된 계약으로 임대차계약과 서로 밀접한 관련성을 맺고

있으므로 두 계약이 경제적․사실적으로 일체를 이루어 하나의 행위로 체결되는 경우

가 많다. 이러한 양자의 관련성 및 일체성은 임대차계약을 종료하여 임차보증금 반환

문제가 발생할 때도 존재한다. 따라서 임차보증금 반환에 관하여 아무런 약정도 하지

않은 채 임대차계약만 해지하기로 합의하는 것은 경험칙에 비추어 이례적이므로(대법

원 1992. 6. 23. 선고 92다4130, 4147 판결 참조) 임대차계약 종료와 임차보증금 반환

문제를 분리하여 해결하기로 하였다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한, 임대차계약의

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해지만 합의하였다고 쉽사리 인정해서는 안 된다(대법원 2023. 9. 14. 선고 2023다

236566, 236573 판결 등 참조).

2) 구체적 판단

갑 제3 내지 7, 14, 15, 21, 22호증의 각 기재 또는 영상과 변론 전체의 취지에 의하

면, 원고는 이 사건 건물에서 대학수학능력시험 전문 재수학원을 운영해왔는데, 2021

년도 신규 수강생을 모집하지 못함에 따라 2021. 1.경부터 위 학원 운영을 전면 중단

한 사실, 원고는 2021. 2.경부터 피고에게 이 사건 임대차계약 제18조 제4항에 따라 이

사건 임대차계약을 해지하고 이 사건 건물을 인도하기 위하여 원상복구 기준을 협의하

여 줄 것을 지속적으로 요청한 사실, 이에 따라 피고 측 대표 E은 2021. 3. 23.경 원고

의 대표자 D와 회의를 진행하여 구체적인 원상복구 기준은 추후 회의에서 확정하기로

하면서 위 D에게 ‘이 사건 건물의 원상복구를 마칠 때까지 외부인이 이 사건 건물에

들어올 수 없도록 이 사건 건물 엘리베이터 홀을 완전히 폐쇄하고 잠금장치를 설치하

라’고 요구한 사실, 원피고 및 원고가 지정한 공사업체인 주식회사 G(이하 ‘G’라 한다)

의 담당자들은 2021. 3. 29.경 원상복구 공사에 관하여 협의하였고, G는 같은 날 피고

에게 원상복구 공사에 관한 위 협의 내용을 이메일로 전송한 사실, 원고는 2021. 3.

30.경 피고 측의 요구에 따라 이 사건 건물을 완전히 폐쇄하고 잠금장치를 설치한 후

그 사실을 피고에게 통지한 사실, 위 D, E과 피고 소속 F 팀장은 2021. 4. 1.경 커피전

문점에서 만났는데, D가 “2월 말까지가 그럼 임대료를 내야 되는 거고 3월부터는 발생

을”이라고 말하자, E이 “그걸 면제해드리는 쪽으로 이렇게 가고 해갖고 해드릴 테니

까.”라고 답하였고, E이 “여유 있게 한 4월 20일까지로 원상복구를 잡든지 하고. 그리

고 나서 4월 20일 종료시키고 3월부터는 면제해드릴 거고.”, “D 원장님 희망하시는 그

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거를 해드리는 쪽으로 할 거예요.”, “그럼 철거업체하고 D 원장님이 희망하시는 날짜

를. 일단 4월 며칟날 나오면 그 날짜까지로 해가지고 정산하는 걸로 하고 내용적으로

는 3월부터는 면제해드리는 쪽으로 이렇게 잡아드릴 테니까.”라고 말한 사실, 원고는

2021. 4. 10.경부터 원상복구 공사를 시작하고, 같은 달 15일 관할 행정청에 학원운영

폐원신고를 마친 사실을 인정할 수 있다.

그러나 위 인정 사실과 갑 제4호증의 1, 제6 내지 11, 22호증의 각 기재 및 변론 전

체의 취지에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 위 인정 사실만으

로는 원피고가 이 사건 임대차계약을 해지하기로 하는 합의에 이르렀다고 단정하기 어

렵고, 달리 이를 인정할 만한 별다른 증거가 없다. 따라서 이 사건 임대차계약이 합의

해지 되었음을 전제로 하는 원고의 청구는 이유 없다.

① 원고는 2021. 2.경부터 이 사건 임대차계약의 해지를 요청하였으나 그 사유는 코

로나19 등으로 인한 원고의 영업환경 악화, 강제휴원 행정조치, 매출 감소 등 원고의

사정이었을 뿐이고, 피고에게 이 사건 임대차계약의 해지 사유는 없었다.

② 원고의 합의해지 요청에 응할 의무가 없었던 피고로서는 원고가 원상회복의무를

성실히 이행할 경우 합의해지에 응할 수 있다는 측면에서 원고와 원상회복에 관한 협

의를 진행하였던 것으로 보이는바, 피고는 이 사건 임대차계약의 합의해지에 관한 조

건으로 이 사건 건물의 원상회복을 제시하였던 것으로 볼 수 있다.

③ 원피고 및 G의 담당자들이 2021. 3. 29.경 원상복구 공사에 관하여 협의하였으나

원피고 사이에 원상복구 공사의 범위에 관하여 명확히 합의하지 못하였다. 또한 원고

가 G를 통해 2021. 4. 10.경부터 같은 달 25일경까지 원상복구 공사를 진행하였으나,

원피고 사이에 원고가 수행한 원상복구 공사의 적정성 등에 관한 이견이 발생하였다.

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④ 원고가 2021. 4. 26.경 피고에게 원상복구 공사 완료를 이유로 보증금 정산 및 반

환을 요청하였음에도, 피고는 원상복구가 완료되지 않았다거나 보증금 반환에 관한 정

산이 필요하다는 취지로 답하였을 뿐이고, 원피고가 보증금 반환의 범위에 관해서도

합의에 이르지 못하였다.

나. 이 사건 임대차계약이 사정변경으로 해지되었는지 여부

원고는, 이 사건 임대차계약이 체결된 때로부터 2개월 정도 지난 시점부터 코로나19

팬데믹이 본격화 한 점, 2020. 2.경부터 정부의 집합금지 명령에 따라 2회에 걸쳐 75일

정도 강제휴원 조치가 있었던 점, 원고가 2020. 12. 1.경부터 학원을 폐원한 점 등에

비추어 보면, 이 사건 임대차계약을 사정변경으로 해지할 수 있다고 주장한다.

계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예

견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한

불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의

예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다. 여기에서 말하는 사

정이란 당사자들에게 계약 성립의 기초가 된 사정을 가리키고, 당사자들이 계약의 기

초로 삼지 않은 사정이나 어느 일방당사자가 변경에 따른 불이익이나 위험을 떠안기로

한 사정은 포함되지 않는다. 경제상황 등의 변동으로 당사자에게 손해가 생기더라도

합리적인 사람의 입장에서 사정변경을 예견할 수 있었다면 사정변경을 이유로 계약을

해제할 수 없다. 특히 계속적 계약에서는 계약의 체결 시와 이행 시 사이에 간극이 크

기 때문에 당사자들이 예상할 수 없었던 사정변경이 발생할 가능성이 높지만, 이러한

경우에도 위 계약을 해지하려면 경제적 상황의 변화로 당사자에게 불이익이 발생했다

는 것만으로는 부족하고 위에서 본 요건을 충족하여야 한다(대법원 2017. 6. 8. 선고

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2016다249557 판결 등 참조).

갑 제3, 4호증, 을 제1, 2호증(가지번호 포함)의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하

면, 이 사건 임대차계약이 체결된 이후 코로나19 팬데믹이 점차 확산되기 시작한 사실,

원고가 강제휴원 행정조치를 받았던 사실을 인정할 수 있으나, 위 기초사실과 위에서

든 증거들 및 변론 전체의 취지로부터 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 원고는 이 사

건 건물을 학원 및 구내식당 용도로 사용하기 위해 임차한 것인데, 이 사건 임대차계

약 체결 당시 감염병의 발생 등에 관한 사항을 계약 성립의 기초로 삼았다고 보기는

어려운 점, 코로나19 팬데믹 이전에도 감염병의 발생은 드물지 않게 발생하였고 감염

병 발생과 같은 사회적 환경의 변화는 경제활동의 주체가 어느 정도 예상하거나 감수

할 수 있는 사정인 점, 원고 이외의 다른 학원들의 경우 코로나19 팬데믹 상황에 대처

하여 비대면 수업을 활용하는 등 적절한 대응책을 마련하여 시행하였던 점, 원고가 받

은 강제휴원 조치 역시 길지 않았던 점, 2022. 1. 4. 신설된 상가건물 임대차보호법 제

11조의2 제1항은 ‘임차인이 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제49조 제1항 제2호에

따른 집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대

한 변동으로 폐업한 경우 임차인의 해지권을 인정하고 있는 점, 원고가 이 사건 건물

에서 운영한 학원의 매출 감소가 전적으로 코로나19 팬데믹으로 인한 것으로 볼 만한

사정은 없는 점, 이 사건 임대차계약이 해지될 경우 코로나19 팬데믹으로 인하여 피고

역시 이 사건 건물을 다시 임대하는 데 어려움을 겪을 수밖에 없으므로, 이 사건 임대

차계약을 그대로 유지한다고 하여 원피고의 이해에 중대한 불균형을 초래한다고 단정

하기는 어려운 점 등 여러 사정에 비추어 보면, 위 인정 사실만으로는 경제적 상황의

변화로 원고에게 불이익이 발생했다는 것을 넘어 원고가 사정변경을 이유로 이 사건

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임대차계약을 해지할 수 있다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 별다른 사정

이 없다. 따라서 이 사건 임대차계약이 사정변경으로 해지되었음을 전제로 하는 원고

의 청구는 이유 없다.

다. 임대차보증금 반환의무의 발생

원고가 이 사건 임대차계약에 따라 피고에게 임대차보증금 10억 원을 지급한 사실,

이 사건 임대차계약의 임대차기간이 2020. 1. 5.부터 2023. 1. 31.까지인 사실은 위 기

초사실에서 본 바와 같고, 위 임대차기간이 경과하였음은 역수상 명백하므로, 특별한

사정이 없는 이상 피고는 원고에게 임대차보증금 10억 원을 반환할 의무가 있다.

라. 피고의 공제 주장에 관한 판단

1) 미지급 임대료 및 관리비

가) 피고의 주장

피고는, 2021. 1. 1.경부터 2023. 1. 31.경까지 25개월 동안 발생한 월 임대료 및 관

리비가 피고가 반환할 임대차보증금에서 공제되어야 한다고 주장한다.

나) 2021. 1. 1.부터 같은 해 6. 25.까지의 임대료 및 관리비

(1) 이 사건 임대차계약의 월 임대료가 74,893,700원(부가가치세 별도),

월 관리비가 26,747,750원(부가가치세 별도)인 사실, 이 사건 임대차계약의 임대차기간

이 2020. 1. 5.부터 2023. 1. 31.까지인 사실, 이 사건 임대차계약 제24-34조에서 2020.

12. 1.부터 2021. 1. 31.까지를 무상임대기간으로 정하고 있는 사실, 원고가 피고에게

2021. 2.분까지 관리비를 납부한 사실은 위 기초사실에서 본 바와 같으므로, 피고가 반

환할 임대차보증금에서 ① 2021. 1. 1.부터 같은 해 6. 25.까지의 임대료 중 무상임대

기간인 2021. 1. 1.부터 같은 달 31일까지의 기간을 제외한 나머지 임대료 합계

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398,184,838원[= 월 74,893,700원 × (4 + 25/30개월) × 부가가치세 10%, 원 미만 버

림], ② 2021. 3. 1.부터 같은 해 6. 25.까지의 관리비 합계 112,786,345원[= 월

26,747,750원 × (3 + 25/30개월) × 부가가치세 10%, 원 미만 버림]이 각 공제되어야

한다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 위 인정 범위 내에서 이유 있다.

한편, 피고는 2021. 3.분 및 2021. 4.분 전기료 및 수도료가 공제되어야 한다는 취지

로 주장하나, 이를 인정할 만한 별다른 증거가 없으므로 피고의 이 부분 주장은 이유

없다.

(2) 이에 대하여 원고는, 피고가 2021. 3.분 이후의 임대료와 관리비를

면제하여 주었다는 취지로 주장한다.

갑 제15호증의 기재에 의하면, 피고 측 E이 2021. 4. 1.경 원고에게 ‘2021. 3.분부터

의 임대료를 면제해줄 의향이 있다’는 취지로 말한 사실은 인정된다. 그러나 갑 제15호

증의 기재와 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면,

위 인정 사실만으로 피고가 2021. 3.분 이후 임대료와 관리비를 면제해 주었다고 인정

하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유

없다.

① 피고는 2021. 3.분부터 임대료가 면제된다는 내용의 처분문서나 공문을 작성하여

달라는 원고의 요청에 응하지 않으면서, ‘원상복구 일정이 확정되면 다시 정산서를 작

성하자’, ‘원고가 희망하는 것을 최대한 반영하는 쪽으로 노력하겠다’는 등으로 답변하

였다.

② 피고는 원고의 입장을 최대한 반영해 보겠다고 하면서도 임대료의 면제 시점에

관한 확답을 회피하면서 철거 완료 일정을 먼저 확인해야 한다는 태도를 고수하였는

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바, 피고의 입장에서는 이 사건 임대차계약에 따라 원상복구 공사 진행 중에도 임대료

를 지급받을 수 있으므로(제24-11조) 건물의 원상복구 공사 일정이 늦추어질 경우 등

에 대비하여 신규 임차인에게 건물 임대가 가능해지는 시점에 따라 임대료의 면제 여

부나 시점을 최종적으로 결정할 필요가 있었던 것으로 보인다.

③ 원피고 사이에서 원고가 수행한 원상복구 공사의 적정성 등에 관한 이견이 발생

하여 당초 예상한 2021. 4. 20. 이후로도 원상회복 문제가 해결되지 못하였고, 결국 임

대료 면제 여부나 정산에 관한 논의는 더 이상 진행되지 못하였다.

다) 나머지 기간의 임대료 및 관리비

임대차계약에 있어서 목적물을 사용․수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지

급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용․수익하게 할 의무를 불

이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지

급을 거절할 수 있다(대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결, 대법원

1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결, 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다41069 판

결 등 참조).

위에서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약이 합의해지 되지 않았다고 하더라도 위 기

초사실과 갑 제3 내지 8, 14, 19, 20, 21호증, 을 제1호증의 각 기재 또는 영상 및 변

론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 원고가 2021. 2. 26.경 피

고에게 이 사건 임대차계약의 해지를 통보한 이후, 원피고가 같은 해 3월 말경부터 이

사건 건물의 원상복구 공사에 관하여 협의하였던 점, 원고는 2021. 3. 30.경 피고 측의

요구에 따라 이 사건 건물을 완전히 폐쇄하고 잠금장치를 설치하였던 점, 원고는

2021. 4. 10.경부터 원상복구 공사를 시작하여 같은 달 26일경 피고에게 이 사건 건물

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의 원상복구 공사를 완료하였다고 통보하였고, 같은 달 15일경 관할 행정청에 학원운

영 폐원신고를 마친 점, 원고는 이 사건 건물을 학원 및 구내식당 용도로 사용하기 위

하여 임차하였고(이 사건 임대차계약 제3-1조), 피고는 학원식당 및 학원으로 용도변경

을 해주기로 하였으며(이 사건 임대차계약 제24-28조), 이에 따라 피고는 2020. 1. 20.

경 이 사건 건물의 건축물대장상 용도를 ‘업무시설(사무소)’에서 ‘교육연구시설(학원)’로

변경하여 주었는데, 원고는 이 사건 건물의 원상복구 공사를 진행한 후 피고의 요청에

따라 2021. 6. 10.경 이 사건 건물의 건축물대장상 용도를 다시 ‘업무시설(사무소)’로

변경하는 신청을 하였고, 같은 달 25일 이 사건 건물에 관하여 ‘업무시설(사무소)’ 용도

로 사용승인이 된 점 등 여러 사정에 비추어 보면, 원고는 2021. 6. 26. 이후에는 이

사건 건물을 이 사건 임대차계약에서 정한 용도로 사용할 수 없게 되었다고 할 것이므

로, 원고는 위 기간에는 차임 전부의 지급을 거절할 수 있다고 봄이 타당하다. 결국 피

고의 이 부분 주장은 이유 없다.

라) 소결

결국 피고가 반환할 임대차보증금에서 원고가 미지급한 임대료 및 관리비 합계

510,971,183원(= 임대료 합계 398,184,838원 + 관리비 합계 112,786,345원)이 공제되어

야 한다.

2) 미지급 임대료 및 관리비에 대한 지체상금

가) 이 사건 임대차계약에 따라 원고는 매월 1일부터 말일까지의 임대료와

관리비를 당월 25일에 지급할 의무가 있는 사실, 원고가 이 사건 임대차계약에 따른

임대료와 관리비를 납부기한까지 납부하지 아니할 때에는 연 18%의 연체금리를 적용

하여 일수 계산한 지체상금을 가산하여 납부하여야 할 의무가 있는 사실은 위 기초사

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실에서 본 바와 같다. 이러한 사실에 의하면, 원고가 미지급한 임대료(2021. 2. 1.부터

같은 해 6. 25.까지 부분, 부가가치세 포함)와 관리비(2021. 3. 1.부터 같은 해 6. 25.까

지 부분, 부가가치세 포함)에 대한 지체상금은 피고가 반환할 임대차보증금에서 공제되

어야 하는바, 미지급 임대료에 대한 이 사건 임대차계약 종료일인 2023. 1. 31.까지의

지체상금은 합계 127,224,285원2)이고, 미지급 관리비에 대한 위 기간의 지체상금은 합

계 35,207,877원3)이다.

나) 금전채무에 관하여 이행지체에 대비한 지연손해금 비율을 따로 약정한

경우에 이는 일종의 손해배상액의 예정으로서 민법 제398조에 의한 감액의 대상이 된

다. 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우에는 법원은 당사자의 주장이 없더라도

직권으로 이를 감액할 수 있고, 지연손해금의 과다 여부는 그 대상 채무를 달리할 경

우에는 별도로 판단할 수 있다.

민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를

적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있는바, 여기서 '부당히 과다한 경우'라고 함은 채

권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에

대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하

여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에

2) [2021. 2.분] 82,383,070원 × [705일(= 2021. 2. 26.부터 2023. 1. 31.까지)] × 연 18% ÷ 365 = 28,642,223원
[2021. 3.분] 82,383,070원 × [677일(= 2021. 3. 26.부터 2023. 1. 31.까지)] × 연 18% ÷ 365 = 27,504,660원
[2021. 4.분] 82,383,070원 × [646일(= 2021. 4. 26.부터 2023. 1. 31.까지)] × 연 18% ÷ 365 = 26,245,214원
[2021. 5.분] 82,383,070원 × [616일(= 2021. 5. 26.부터 2023. 1. 31.까지)] × 연 18% ÷ 365 = 25,026,396원
[2021. 6.분] 68,652,558원 × [585일(= 2021. 6. 26.부터 2023. 1. 31.까지)] × 연 18% ÷ 365 = 19,805,792원
[합계] 127,224,285원(= 28,642,223원 + 27,504,660원 + 26,245,214원 + 25,026,396원 + 19,805,792원)
3) [2021. 3.분] 29,422,525원 × [677일(= 2021. 3. 26.부터 2023. 1. 31.까지)] × 연 18% ÷ 365 = 9,823,092원
[2021. 4.분] 29,422,525원 × [646일(= 2021. 4. 26.부터 2023. 1. 31.까지)] × 연 18% ÷ 365 = 9,373,290원
[2021. 5.분] 29,422,525원 × [616일(= 2021. 5. 26.부터 2023. 1. 31.까지)] × 연 18% ÷ 365 = 8,937,998원
[2021. 6.분] 24,518,770원 × [585일(= 2021. 6. 26.부터 2023. 1. 31.까지)] × 연 18% ÷ 365 = 7,073,497원
[합계] 35,207,877원(= 9,823,092원 + 9,373,290원 + 8,937,998원 + 7,073,497원)

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게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는

것으로 보아야 하고, 한편 위 규정의 적용에 따라 손해배상의 예정액이 부당하게 과다

한지 및 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단하는 데 있어서는 법원이 구체적으로 그

판단을 하는 때, 즉 사실심의 변론종결 당시를 기준으로 하여 그 사이에 발생한 위와

같은 모든 사정을 종합적으로 고려하여야 할 것이며, 여기의 '손해배상의 예정액'이라

함은 문언상 배상비율 자체를 말하는 것이 아니라 그 비율에 따라 계산한 예정배상액

의 총액을 의미한다고 해석하여야 한다(대법원 2000. 7. 28. 선고 99다38637 판결 등

참조).

위 기초사실과 위에서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과

같은 사정, 즉 이 사건 임대차계약에서 임차인인 원고가 임대료 및 관리비의 지급을

지체하는 경우에 대비하여 연 18%의 비율에 의한 지체상금을 정하고 있는 점, 원고는

2021. 2.경부터 피고에게 이 사건 임대차계약의 해지를 요청하였고, 같은 해 3월 말경

부터 이 사건 건물의 원상복구 공사에 관하여 협의하였으며, 원고는 2021. 3. 30.경 피

고 측의 요구에 따라 이 사건 건물을 완전히 폐쇄하고 잠금장치를 설치하였던 점, 원

피고가 이 사건 임대차계약의 해지 및 임대료 면제 범위 등에 관하여 합의에 이르지는

못했으나 2021. 4. 1.경 원고의 대표자 D와 피고 측 대표 E 사이에 임대료 면제 범위

등에 관하여 협의하였던 점, 원고는 임대료 면제 범위 등에 관하여 협의할 수 있을 것

으로 예상하면서 2021. 4. 10.경부터 이 사건 건물의 원상복구 공사를 진행하였던 점,

원고는 2021. 6. 25.경 이 사건 건물에 관하여 건축물대장상 용도가 ‘업무시설(사무소)’

로 변경됨에 따라 더 이상 이 사건 건물을 이 사건 임대차계약에서 정한 용도로 사용

할 수 없게 된 점, 피고는 2021. 6. 26. 이후에도 이 사건 임대차계약의 임대차보증금

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을 원고에게 반환하지 않음으로써 그에 따른 금융이익을 취할 수 있었던 점 등 여러

사정에 비추어 보면, 원고가 미지급한 임대료(2021. 2. 1.부터 같은 해 6. 25.까지 부분,

부가가치세 포함) 합계 398,184,838원에 대한 지체상금은 12,000,000원으로, 미지급한

관리비(2021. 3. 1.부터 같은 해 6. 25.까지 부분, 부가가치세 포함) 합계 112,786,345원

에 대한 지체상금은 2,500,000원으로 감액함이 타당하다.

다) 결국 피고가 반환할 임대차보증금에서 원고가 미지급한 임대료 및 관리

비에 대한 지체상금 합계 14,500,000원(= 미지급 임대료에 대한 지체상금 12,000,000원

+ 미지급 관리비에 대한 지체상금 2,500,000원)이 공제되어야 한다.

3) 중도해지 위약금

피고는, 중도해지 위약금이 공제되어야 한다는 취지로 주장하는바, 이 사건 임대차계

약 제24-5조에서 “계약기간 중 중도해지의 경우 해지의 귀책이 있는 계약당사자는 계

약상대방에게 3개월분의 임대료와 관리비 및 보증금의 5%*5에 대한 비용을 위약금으

로 지급해야 한다.”라고 정하고 있는 사실은 위 기초사실에서 본 바와 같으나, 이 사건

임대차계약이 기간만료로 종료되었음은 위에서 본 바와 같고, 피고가 제시한 사정만으

로는 이 사건 임대차계약이 원고의 귀책사유로 인하여 계약기간 중 중도해지 되었다고

인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은

이유 없다.

4) 바닥공사비

피고는, 피고가 2021. 6. 15.까지 수행한 바닥공사비 11,550,000원이 피고가 반환할

임대차보증금에서 공제되어야 한다고 주장한다.

갑 제8호증, 을 제5, 6호증의 각 기재 또는 영상과 변론 전체의 취지에 의하면, 피고

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가 직접 이 사건 건물의 바닥공사를 수행하여 위 공사를 2021. 6. 15.경 완료한 사실이

인정된다.

그러나 위 각 증거와 갑 제5, 23호증의 각 기재 또는 영상 및 변론 전체의 취지에

의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고는 당초 원고와 원상복구 공사가 필

요한 내역을 협의하는 과정에서 벽체의 전면 철거를 요구하면서도 바닥공사는 요구한

바 없는 점, ② 피고는 2021. 4. 10.경부터 같은 달 27일경까지 원고가 진행하던 이 사

건 건물의 복구공사를 감독하는 과정에서는 물론, 그 후 2021. 4. 27.경 공사 결과를

검수하고 추가 요구사항을 전달할 때에도 바닥의 상태에 관해서는 문제를 제기한 바

없는 점, ③ 피고는 2021. 5. 12.경에야 원고에게 바닥 오염 상태를 점검하여 달라고

처음 언급하였는데, 위 지적 사항에 따르더라도 이 사건 건물의 바닥 중 오염이 발생

한 부분은 일부에 불과한 반면, 피고는 2~4층 바닥을 전면 철거한 후 그 전체에 디럭

스 타일을 설치하는 방법으로 공사를 수행한 점 등에 비추어 보면, 위 바닥공사가 이

사건 건물을 이 사건 임대차계약 체결 당시의 원상으로 회복하는 데 필요한 범위의 공

사에 해당한다고 보기 어렵다.

따라서 피고가 수행한 바닥공사가 이 사건 임대차계약에 따른 원상회복의 범위에 포

함됨을 전제로 하는 피고의 이 부분 주장은 공제 범위에 관하여 더 나아가 살펴보지

않더라도 이유 없다.

마. 소결

피고는 원고에게 이 사건 임대차계약에 따라 원고로부터 지급받은 임대차보증금

1,000,000,000원에서 원고가 미지급한 임대료 및 관리비 합계 510,971,183원과 이에 대

한 지체상금 합계 14,500,000원을 공제한 나머지 474,528,817원과 이에 대하여 이 사

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건 임대차계약의 임대차기간 만료일 다음 날인 2023. 2. 1.부터 피고가 이행의무의 존

부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 법원 판결 선고일인 2024. 5. 10.까지는 상법

이 정한 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한

연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(원고는 2021. 4. 26.부

터 지연손해금의 지급을 구하고 있으나, 위에서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약이

종료된 2023. 1. 31. 이전에 피고가 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 근거가 없

으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다).

4. 결론

원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구

는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 이와 결론을 일부 달리한 제1심 판결 중 위 인정

금액을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분은 부당하므로 이를 취소하고 그 취소 부

분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 원고의 항소와 피고의 나머지 항소는 이유 없

어 이를 각 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 문광섭

판사 최성보

판사 이준현