[민사 판결문] 수원지방법원 2022가단538575 - 공제금 등 청구의 소

 

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수 원 지 방 법 원

판 결

사 건 2022가단538575 공제금 등 청구의 소

원 고 유○○

화성시 향남읍

소송대리인 변호사

피 고 1. A

서울 관악구

대표자 이사 이○○

소송대리인 변호사

2. 안○○

화성시 향남읍

소송대리인 법무법인 담당변호사

변 론 종 결 2023. 1. 18.

판 결 선 고 2023. 3. 8.

주 문

1. 피고들은 공동하여 원고에게 17,279,200원 및 이에 대하여 피고 A는 2022. 9. 3.부

터, 피고 안○○는 2022. 7. 6.부터 각 2023. 3. 8.까지는 연 5%의, 그 다음날부터

다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

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2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 각자 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

청 구 취 지

피고들은 공동하여 원고에게 86,396,000원 및 이에 대하여 피고 A는 이 사건 소장 부

본 송달일부터 60일이 경과한 날부터, 피고 안○○는 이 사건 소장 부본 송달 다음날

부터 각 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이 유

1. 기초사실

가. 원고는 2019. 5. 2. 한○○으로부터 화성시 향남읍 상신리 128*-* 지상 다가구주

택 40*호(이하 ‘이 사건 주택’이라 하고 이 사건 주택이 속한 다가구주택을 ‘이 사건

다가구주택’이라 한다)를 임대차보증금 1억 4,000만 원, 임대차기간 2019. 5. 23.부터

2021. 5. 23.까지로 정하여 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 피고 안○

○가 이 사건 임대차계약을 중개하였다.

나. 원고는 한○○에게 임대차보증금 1억 4,000만 원을 지급하고 2019. 5. 2. 확정일

자를 받은 후 2019. 5. 22. 이 사건 주택에 전입신고를 하였다.

다. ○○○농업협동조합이 이 사건 다가구주택에 관한 임의경매개시신청을 하여

2020. 4. 10. 임의경매개시결정이 내려졌고(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다), 원고는 이

사건 경매절차에서 53,603,907원을 배당받았다.

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라. 피고 A(이하 ‘피고 협회’라 한다)는 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 거래당사

자에게 재산상 손해를 입힌 경우에 개업공인중개사의 손해배상책임을 보장하기 위하여

공제사업을 하는 단체이고, 피고 안○○는 중개사무소 개설등록을 마친 개업공인중개사

로서 피고 협회의 공제에 가입하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장

가. 원고의 주장

피고 안○○는 이 사건 임대차계약을 중개하면서 이 사건 다가구주택에 관하여 채권

최고액 6억 원인 선순위 근저당권과 임대차보증금 5,000만 원의 선순위 임차인이 있을

뿐이어서 아무런 문제없이 임대차보증금 1억 4,000만 원을 반환받을 수 있다고 하였

다. 그러나 이 사건 임대차계약 체결 후 소액임차인들이 이 사건 다가구주택의 나머지

호실에 관한 임대차계약을 체결함에 따라 원고는 이 사건 경매절차에서 53,603,907원

만 배당받았고 나머지 임대차보증금 86,396,000원을 반환받지 못하였다. 위와 같이 피

고 안○○가 이 사건 임대차계약 체결 당시 알 수 있었던 중요한 사정에 대하여 제대

로 고지하지 않은 것은 공인중개사로서 확인․설명의무를 위반한 것이므로 피고 협회

와 공동하여 원고가 입은 86,396,000원의 손해를 배상할 책임이 있다.

나. 피고들의 주장

피고 안○○는 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 다가구주택에 관한 권리관계

를 정확히 고지하였고, 소액임차인들이 이 사건 다가구주택의 나머지 호실에 관하여

임대차계약을 체결하거나 주택임대차보호법 시행령이 개정되어 원고가 임대차보증금을

반환받지 못하게 될 것이라고 예견할 수 없었다. 따라서 피고 안○○에게 어떠한 주의

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의무 위반이 있었다고 보기 어렵고, 피고 안○○의 과실과 원고의 손해 사이에 인과관

계도 없으므로 원고의 청구에 응할 수 없다.

3. 판단

가. 손해배상책임의 발생

중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이

임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필

요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부

동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인․설명하는 데 그쳐서는 아

니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의

임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와

종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고

그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 위 서식에 따른 중개대상

물 확인․설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의

권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다

른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우

에는 그 내용을 위 중개대상물 확인․설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로

중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를

발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원

2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 참조).

앞서 본 증거들에 갑 제13 내지 24호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여

인정되는 다음과 같은 사정 등에 비추어 보면, 공인중개사인 피고 안○○는 이 사건

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임대차계약 체결을 중개하면서 공인중개사법이 정한 중개인으로서의 확인․설명의무를

다하지 못한 과실이 있고, 그 과실과 원고의 손해발생 사이에는 상당인과관계도 있다

고 봄이 타당하다.

① 위 법리 및 관련규정의 취지는 중개의뢰인이 중개대상물에 관하여 계약을 체결

함에 있어 충분한 정보를 수집하여 신중한 판단을 하도록 함으로써 불측의 손해를 입

지 않도록 하기 위한 것이고, 부동산중개업무에 종사하는 사람은 부동산거래에 관하여

전문적인 지식과 경험을 가진 전문가이므로, 부동산중개업자에게 중개행위를 의뢰하는

사람은 이러한 부동산중개업자의 지식과 경험을 신뢰하여 부동산중개를 의뢰한다고 볼

수 있다. 따라서 다가구주택과 같이 권리관계가 다소 복잡하거나 이해관계인이 다수

생길 여지가 커 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성이 상대적으로 높은 임대차계약

을 중개하는 부동산중개업자로서는 임차의뢰인에게 그러한 위험성에 대하여 충분히 설

명하고, 그 임대차보증금의 보호를 위한 여러 법적 조치 또는 위험대비책 등을 적극적

으로 조언하거나 강구하여야 한다.

② 원고가 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 이 사건 다가구주택에 관하여 ○○○

농업협동조합의 선순위 근저당권설정등기와 사○○의 선순위 임대차보증금 반환채권

외에 선순위 채권자가 없었다. 그러나 그 후 8명의 소액임차인이 이 사건 다가구주택

에 관한 임대차계약을 체결하였고, 피고 안○○는 그 중 4명의 임대차계약 체결을 중

개하였다.

③ 다가구주택의 경우 위와 같이 소액임차인이 전입할 가능성이 항시 존재하므로,

중개업자로서는 계약 체결 후 소액임차인들의 전입 여부를 정확히 예측할 수는 없다고

하더라도 최우선변제권을 갖는 소액임차인의 존재 여부 및 이후에 소액임차인이 입주

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하는 경우 소액보증금에 한해서는 최우선변제권을 갖게 됨으로써 이 사건 다가구주택

의 권리관계가 변동될 가능성이 있다는 점을 확인․설명할 의무는 있다고 봄이 타당한

데, 피고 안○○가 이러한 사정을 확인하거나 원고에게 설명한 것으로 보이지 않는다.

④ 한편 이 사건 임대차계약 체결 후 주택임대차보호법 시행령이 개정되어 최우선

변제금액이 3,400만 원에서 4,300만 원으로 증액되는 바람에 원고가 이 사건 경매절차

에서 배당받을 수 있는 금액이 감소하였으나, 주택임대차보호법 시행령 중 소액보증금

보호에 대한 부분은 제정 후 물가상승 등을 감안하여 여러 차례 개정․증액되어 왔기

에 공인중개사인 피고 안○○가 이를 예견할 수 없었다고 보기도 어렵다.

⑤ 피고 안○○가 원고에게 이 사건 다가구주택의 현황과 최우선소액임차인 보호제

도 등을 제대로 알려주었다면, 원고는 선순위 근저당권과 이 사건 다가구주택의 시세

등을 고려하여 임대차계약을 체결하지 아니하거나 소액임차인의 지위를 인정받는 계약

으로 진행하였을 가능성이 있었다.

나. 손해배상책임의 제한

부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는

위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사․확인할 의무가 있고 그 주의의무를

위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한

거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사․확인 책임이 중개업자에게

전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따라서 중

개업자가 부동산거래를 중개함에 있어 중개대상물의 권리관계를 조사․확인할 의무를

다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정하는 경우 중

개의뢰인에게 거래관계를 조사․확인할 책임을 게을리 한 부주의가 인정되고 그것이

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손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로

보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평 부담이라는 손해배상

제도의 기본원리에 비추어 볼 때도 타당하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654

판결 등 참조).

위 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원

고 역시 이 사건 다가구주택의 다른 호실에 관하여 임대차계약이 체결될 수 있음을 알

았거나 충분히 알 수 있었을 것인 점, ② 임대인이 이 사건 다가구주택 등의 담보가치

와 본인의 변제자력 등에 비하여 과도한 근저당권을 설정하고, 임대차보증금을 받아

원고가 손해를 입게 된 점, ③ 임대인이 협조하지 않는 한 공인중개사인 피고 안○○

가 이 사건 다가구주택에 관한 권리관계를 정확히 파악하기 어렵고, 이 사건 임대차계

약 체결 당시에 이 사건 다가구주택에 관하여 ○○○농업협동조합의 선순위 근저당권

과 사○○의 선순위 임대차보증금 반환채권 외에 다른 선순위 채권자가 없었던 점, ④

이 사건 임대차계약 체결 후 주택임대차보호법 시행령이 개정되면서 최우선 변제금액

이 증액되는 바람에 원고의 손해가 확대된 점 등을 감안하여 피고들의 책임을 원고가

입은 손해액의 20%로 제한한다.

다. 소결론

따라서 피고들은 공동하여 원고에게 17,279,200원(= 86,396,000원 × 20%) 및 이에

대하여 피고 안○○는 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2022. 7. 6.부터, 피고 협회는

이 사건 소장 부본 송달일부터 60일이 경과한 2022. 9. 3.부터 각 피고들이 그 이행의

무의 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 사건 판결선고일인 2023. 3. 8.까지는 민법이

정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연

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12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결론

그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인

용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

 

판사 김정운