[민사 판결문] 서울북부지방법원 2021가소25367 - 보증금반환

[민사] 서울북부지방법원 2021가소25367 - 보증금반환.pdf

0.38MB

[민사] 서울북부지방법원 2021가소25367 - 보증금반환.docx

0.02MB

 

- 1 -
서 울 북 부 지 방 법 원
판 결
사 건 2021가소25367 보증금반환
원 고 A
소송대리인 B
피 고 주식회사 C
소송대리인 D
변 론 종 결 2023. 8. 23.
판 결 선 고 2023. 9. 20.
주 문
1. 피고는 원고에게 4,500,000원 및 이에 대하여 2021. 11. 24.부터 갚는 날까지 연 
12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
청 구 취 지
주문과 같다.
이 유
- 2 -
1. 사건의 개요
가. 서울 중구 E 소재 F건물1)(지하6층/지상15층, 상가 및 오피스텔)은 F상가개발조합
이 1,878개호의 구분건물로 분양하여(구분소유자 1,500여명) 2001.경 신축완공한 건물
로서 F상가개발조합이 설립한 피고가 유통산업발전법(제12조)에 따른 대규모점포관리
자로서 현재까지 F건물을 관리하고 있다. 
나. 원고는 2020. 1. 6. F건물 G호(구분소유자 H)를 임대차보증금 15,000,000원, 월 
차임 600,000원, I호(구분소유자 J)를 임대차보증금 5,000,000원, 월 차임 350,000원의 
약정으로 임차하였는데, 그 임대차계약시 F건물의 임대차업무 담당자가2) 임대인들을 
대행하여 G호에 관한 임대차계약서 작성 및 I호에 관한 구두 임대차계약을 체결하였
고, 원고는 그가 요구하는 대로 피고의 예금계좌에 임대차보증금 포함 합계 25,005,500
원(이 중 3,000,000원은 2019. 10. 17. 임대차 의뢰시 입금)을 입금하였다.
다. 원고는 2021. 초 임대인들에게 임대차계약 종료에 따른 임대차보증금 반환을 요
구하는3) 한편, 피고에게 임대차계약시 임대차보증금 외에 지급한 5,000,000원은 보증
금의 일환으로 예치한 것임을 전제로 그 반환을 요구하며 이 사건 소를 제기하였는데, 
피고가 원고의 입금액 중 ‘상가활성화비’ 4,500,000원을 상가운영위원회4)에 현금으로 
전달하였다고 주장하자, 피고가 허구의 조직과 명목으로 약한 지위에 있는 임차인을 기
망하여 4,500,000원을 편취하였음을 원인으로 그 반환을 구한다(법률상 원인 없는 이득
의 반환 또는 불법행위를 원인으로 한 손해배상을 구하는 취지로 선해하여 판단한다). 
라. 이에 대하여 피고는 임대차계약시 원고로부터 입금받은 돈은 아래 내역표와 같은 
1) 부동산등기부상의 건물 명칭은 ‘F빌딩’인데, 일반적 호칭에 따라 이하에서 ‘F건물’이라 한다.
2) K인데, 그는 상가번영위원회 직원이지 피고의 직원이 아니라고 증언하였으나, 이 사건의 판단에 영향을 미치지 않는다.
3) 임대인들에 대하여 임대차보증금반환청구(G호 소유자 H에 대하여 이 법원 2021가소15469, I호 소유자 J에 대하여 이 법원 
2021차631)를 통해 승소판결 등을 받았다. 
4) 대외적 호칭은 ‘F건물 운영위원회’이다.
- 3 -
용도라고 하면서5) 상가운영위원회가 납부받을 상가활성화비 4,500,000원을 피고가 입
금받아 전달하였을 뿐 피고에게 그 이득이 존재하지 않고 원고를 기망한 것도 아니라
는 취지로 주장한다. 
L M
C
2. 쟁점 판단 
가. 상가활성화비에 관한 피고의 설명
상가운영위원회는 상인들이 자발적으로 구성한 친목단체로서, F건물은 구분소유자가 
1,500여명이나 되고 매달 수십건 이상의 입점자와 퇴점자가 발생하여 상가운영위원회
가 구분건물의 임대차를 주선하고 구분소유자들을 대행하여 임대차계약서까지 작성해 
준다. 서울 동대문 상권의 특성상 상가운영위원회가 상가건물의 가치를 높이는 큰 역
할을 하고 있는데 입점희망 상인들로부터 상가운영위원회 발전기금 성격의 상가활성화
비를 받아 상가건물의 홍보활동 및 운영비용 등에 사용하고 있다. 비법인 단체인 상가
운영위원회는 예금계좌가 없어 F건물 개장이후 현재까지 계속 피고가 입점희망 상인들
로부터 상가활성화비를 피고 예금계좌로 입금받아 현금으로 상가운영위원회에 전달하
고 있다.
나. 상가활성화비의 귀속처 
5) 피고가 밝힌 내역표의 “L호”, “M호”는 G호. I호의 각 오기이다.
- 4 -
1) 피고가 원고로부터 입금받아 상가운영위원회에 전달하였다고 하는 상가활성화비 
명목의 4,500,000원이 누구에게 귀속된 것인지에 관하여 살피건대, 관련 간접사실들은 
아래와 같다. 
① 원고가 입금하였던 피고의 예금계좌(N은행 (계좌번호 1 생략))에 입점자들의 여
러가지 송금액이 어느정도 모아지면 피고가 피고의 다른 예금계좌로 전액을 이체하거
나 수천만 원 단위로 현금을 인출하였을 뿐, 원고가 납부한 상가활성화비에 상응하는 
금액이 따로 인출된 일은 없다(관련하여 피고는 이 사건 소송 초기에는 원고가 입금한 
상가활성화비를 피고의 예금계좌에서 현금으로 인출하여 상가운영위원회에 전달하였다
고 주장하다가, 피고의 예금계좌 거래내역이 현출된 이후에는 피고가 보유하던 현금 
중에서 전달하였다고 번복하였다).
② 비법인 단체라고 하여도 금융기관 예금계좌 개설에 문제가 없음에도 상가운영위
원회의 예금계좌조차 개설하지 않은 채 F건물 개장 이후 20여년 간 계속 피고가 입점
자들의 상가활성비를 입금받아 현금으로 상가운영위원회에 전달한다는 이유 자체가 수
긍되지 않는다.
③ 상가운영위원회가 홍보활동을 한다면 비용을 집행하여야 하므로 사업자등록 또
는 고유번호6) 등록을 하는 것이 필요하고 당연한 것으로 여겨짐에도 상가운영위원회
는 아무런 등록도 되어 있지 않다.
④ 원고의 임대차계약 체결 당시 상가운영위원회 위원장은 ‘O’이고 현재 위원장은 
‘P’이라고 하는데7), 그들은 모두 피고의 사내이사들이다.
⑤ F건물 10층은 일반에 분양되지 않고 F상가개발조합이 소유하고 있는데 이곳에 
6) 국세기본법 제13조 제2항, 부가가치세법 제32조 제1항 2호 참조 
7) 피고 2023. 7. 10. 제출 서면, 을제20호증 조직도 
- 5 -
피고의 사무소와 상가운영위원회 사무소가 함께 있는 것으로 F건물 인터넷 홈페이지에 
소개되어 있다(피고는 절반씩 분할하여 사용하고 있다고 한다). 
2) 위와 같은 간접사실들을 종합하면 상가운영위원회는 피고와 독립된 실체를 가진 
단체가 아니라 피고 또는 피고의 실질 지배자가 관리하는 조직으로 추인되고, 피고가 
상가운영위원회에 전달하였다는 상가활성화비 명목의 돈은 피고에게 귀속되었다고 인
정함이 합당하다.
다. 피고가 상가활성화비 명목의 돈을 지급받은 행위의 효력
1) 앞서 본 사실관계에 더하여 피고가 상가활성화비 명목의 돈을 지급받은 행위의 
효력을 평가함에 기초가 되는 간접사실들은 아래와 같다. 
① 상가활성화비가 F건물의 홍보활동 등을 위한 비용이라고 하면서도, 임대차계약
서에 ‘임차인은 계약기간 중 관리비 이외의 상가운영비 및 기타 공과금을 책임 납부하
여야 한다’는 조항(제6조)을 마련해 놓고 상가운영위원회 담당자가 입점 임차인들로부
터 매주 70,000원 내외의 홍보비, 운영비를 수령해 간 후 매월 말일에 ‘F건물운영위원
회’ 명의의 영수증을 교부해 주었는데, 원고로부터도 이 사건 상가활성화비 명목의 돈
을 받았으면서도 그와 별도로 2020. 1월부터 2021. 6월까지 매월 200,000원 내외의 
‘홍보비’, ‘운영비’를 납부받았다. 
② 상가운영위원회라는 조직이 구분소유자와 임차인 간의 임대차계약 주선, 체결, 
임대차보증금 수령까지 독점 대행하는 구조를 형성해 놓았기 때문에 F건물 내 점포를 
임차하여 영업을 하고자 하는 경우 상가운영위원회의 요구를 거부할 수 없고, 상가운
영위원회는 이와 같은 실태를 기화로 임차인에게 법적 근거가 없는 돈을 납부하게 하
고 그 명목을 상가활성화비라고 내세우는 것으로 여겨진다.
- 6 -
③ 유통산업발전법은 피고와 같은 대규모점포관리자에게 관리비 징수, 관리권을 부
여하는 한편, 관리비 내역을 구체적으로 정하고, 인터넷홈페이지 등에 공개하여야 하
며, 입점상인과의 모든 거래행위에 관하여 회계서류를 작성보관하며 고유재산과 분리
하는 등 징수, 집행, 회계의 투명성과 공정성을 요구하고 있는데(제12조의3 내지 제12
조의6), 피고가 입점상인으로부터 상가활성화비를 지급받아 실질 보관, 처분함에도 마
치 별도 단체인 상가운영위원회가 징수하는 것이고 거기에 전달한 것처럼 외관을 만들
어 결국 입점상인들로부터 법적 근거 없는 비용을 지급받으면서도 법령이 정하는 엄격
한 책임을 면탈하고 있다.
④ 피고는 상가운영위원회가 임대차계약을 주선하고 체결을 대행하는 대가의 측면
을 강조하고 있으나, 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 않은 
채 부동산거래계약을 중개하며 당사자로부터 수수료를 지급받는 것은 강행법규에 위배
되어 무효인 것이므로(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 참조), 임대차계약 
대행의 대가라고 정당화할 수도 없다.
2) 위와 같은 간접사실들, 특히 피고가 상가운영위원회라는 조직을 내세워 구분소유
자와 임차인 간의 임대차계약 체결 및 관리를 독점하고 있음을 기화로 임차인에게 법
적 근거 없는 비용 납부를 강제하여 자유로운 임대차 기회를 봉쇄함으로써 반사회질서
적 성질을 띠게 되고(대법원 2005. 7. 28. 선고 2005다23858 판결8) 등 참조), 유통산업
발전법과 공인중개사법을 위반 또는 잠탈함과 아울러, 그 수입액과 관련하여 어떠한 
조세 부담도 하지 않는 점 등을 종합하면 F건물 점포 임대차계약시 임차인으로부터 상
8) 민법 제103조에 의하여 무효로 되는 반사회질서 행위는 법률행위의 목적인 권리의무의 내용이 선량한 풍속 기타 사회질서에 
위반되는 경우뿐만 아니라, 그 내용 자체는 반사회질서적인 것이 아니라고 하여도 법률적으로 이를 강제하거나 법률행위에 
반사회질서적인 조건 또는 금전적인 대가가 결부됨으로써 반사회질서적 성질을 띠게 되는 경우 및 표시되거나 상대방에게 알
려진 법률행위의 동기가 반사회질서적인 경우를 포함한다. 
- 7 -
가활성화비 명목의 돈을 지급받은 피고의 행위는 민법 제103조 소정의 선량한 풍속 기
타 사회질서에 반하여 무효라고 할 것이다.
3. 결론 
따라서 피고는 원고에게 법률상 원인 없는 이득액 4,500,000원 및 이에 대하여 지급
명령 정본 송달 다음날인 2021. 11. 24.부터 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 
정하는 연 12%의 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로 원고의 청구는 이유 있어 이
를 인용한다.
판사 김관중