[민사 판결문] 서울고등법원 2022나2033645 - 약정금

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서 울 고 등 법 원

제 1 2 - 3민사부

판 결

사 건 2022나2033645 약정금

원고, 항소인 1. A

2. B

3. C

4. D

5. E

6. F

7. G

8. H

9. I

10. J

11. K

12. L

13. M

피고, 피항소인 N주택조합

제 1심판결 서울동부지방법원 2022. 8. 17. 선고 2021가합106461 판결

변 론 종 결 2023. 5. 10.

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판 결 선 고 2023. 6. 14.

주 문

1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 C, G, M 패소 부분을

각 취소한다.

피고는, ① 원고 C에게 39,820,000원 및 이에 대한 2020. 10. 17.부터 2023. 6. 14.

까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈

을, ② 원고 G에게 136,050,000원 및 이에 대한 2020. 7. 14.부터 2023. 6. 14.까지

는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을,

③ 원고 M에게 197,000,000원 및 이에 대한 2020. 8. 19.부터 2023. 6. 14.까지는

연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 각

지급하라.

2. 원고 C, G, M의 나머지 각 항소와 원고 A, B, D, E, F, H, I, J, K, L의 각 항소 및

원고들이 이 법원에서 추가한 선택적 청구를 모두 기각한다.

3. 원고 C, G, M과 피고 사이의 소송 총비용 중 5%는 위 원고들이, 나머지는 피고가

각 부담하고, 원고 A, B, D, E, F, H, I, J, K, L의 항소제기 이후의 소송비용은 위

원고들이 부담한다.

4. 제1항의 금전지급 부분은 가집행할 수 있다.

청구취지 및 항소취지

제1심판결을 취소한다. 피고는, ① 원고 A에게 127,050,000원 및 이에 대하여 2020.

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12. 16.부터, ② 원고 B에게 82,400,000원 및 이에 대하여 2020. 12. 19.부터, ③ 원고

C에게 39,820,000원 및 이에 대하여 2020. 10. 17.부터, ④ 원고 D에게 145,000,000원

및 이에 대하여 2020. 12. 12.부터, ⑤ 원고 E에게 221,000,000원 및 이에 대하여

2020. 9. 1.부터, ⑥ 원고 F에게 237,750,000원 및 이에 대하여 2020. 9. 1.부터, ⑦ 원

고 G에게 158,050,000원 및 이에 대하여 2020. 7. 12.부터, ⑧ 원고 H에게 171,550,000

원 및 이에 대하여 2020. 8. 28.부터, ⑨ 원고 I에게 175,250,000원 및 이에 대하여

2020. 8. 31.부터, ⑩ 원고 J에게 138,050,000원 및 이에 대하여 2020. 8. 28.부터, ⑪

원고 K에게 85,000,000원 및 이에 대하여 2020. 8. 24.부터, ⑫ 원고 L에게

158,050,000원 및 이에 대하여 2020. 8. 18.부터, ⑬ 원고 M에게 221,000,000원 및 이

에 대하여 2020. 8. 18.부터, 각 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 각 그 다음

날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라(원고들은 제1

심에서 위 각 금액 상당의 납입금 반환청구를 하였고, 이 법원에서 같은 금액의 불법

행위 손해배상청구를 선택적으로 추가하였다).

이 유

1. 기초사실

가. 당사자의 지위 등

1) 피고는 서울 O 일원에서 공동주택 신축사업을 추진하기 위하여 2018. 11.

30. 조합창립총회를 개최하고, 2019. 9. 6. R구청장으로부터 주택조합설립인가를 받아

주택법 제11조에 따라 설립된 지역주택조합이다.

2) 원고들은 2016.경부터 2020.경 사이에 피고의 전신인 (가칭)N주택조합 추진

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위원회(이하 ‘피고 추진위원회’라 한다) 또는 피고와 조합가입계약(이하 ‘이 사건 조합

가입계약’이라 한다)을 체결하였다. 원고들이 가입계약을 체결한 이 사건 조합가입계약

서는 피고 추진위원회 제2차 총회(2016. 3. 2.)에서 승인된 후 피고 창립총회(2018. 11.

30.)에서 추인결의가 이루어졌는데, 그 주요 내용은 아래와 같다.

제2조(업무의 대행 등에 대한 동의)

(2) 피고는 제1항 각 호의 권한과 업무 일체를 업무대행사인 주식회사 P(이하 ‘업무대행사’

라 한다)에게 대행케 하고 이에 대한 보수는 조합원이 납부한 업무대행비로 지급함에

이의 없이 동의한다.

제3조(조합원의 자격)

(1) 조합원은 주택법령(동법 시행령, 시행규칙, 기타 조례 등 포함)에 규정한 지역주택조합

원의 자격에 문제가 없음을 보증하며, 준공·입주 시까지 그 자격을 유지하기로 한다.

(2) 조합원은 전산조회 등으로 조합원 무자격 또는 자격상실 등이 발생하여 조합원이 될 수

없는 경우, 조합원은 책임으로 자격을 갖춘 자를 조합원으로 승계할 수 있도록 조치하

기로 한다.

(3) 조합원 잔여세대가 발생한 경우, 자격을 갖춘 신규 조합원에게 재공급 또는 일반(임의)

분양을 할 수 있다.

제4조(조합원분담금 및 업무대행비)

조합원은 본 사업을 위해 다음과 같이 피고에게 조합원분담금 및 업무대행비를 부담·납부하

기로 한다.

(6) 업무대행사의 조합사업시행 용역에 대한 업무대행비는 조합원이 조합가입 계약일로부터

조합아파트 입주 시까지 피고의 조합사업 시행업무에 대한 보수로서, 업무대행비에 대

하여는 조합원과는 별도의 회계정산 절차를 거치지 않으며, 조합원은 피고와 업무대행

사 및 시공사, 자금관리사에게 이에 대한 반환 등의 어떠한 청구나 이의를 제기할 수

주택형
조합원분담금 및 업무대행비

조합원분담금 업무대행비
84㎡ 780,000,000원 24,000,000원

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나. 피고의 이사회 의결 및 원고들의 이 사건 조합가입계약 해지

1) 원고 A, B, C, D은 2020. 4.경부터 2020. 10.경 사이에 피고 조합가입을 탈

퇴하고 위약금을 공제한 후 조합원분담금을 환불받기로 하는 내용의 확약서(이하 ‘이

사건 확약서’라 한다)를 작성하였는데, 이 사건 확약서에는 피고 조합의 조합장 직인과

업무대행사 주식회사 P 대표이사 직인이 날인되어 있다.

2) 피고의 이사회는 2020. 7. 8. 제3호 안건으로 ‘위약금 없는 조합가입계약 해

지 및 조합탈퇴 처리의 건’을 심의한 후 피고 조합장 및 이사 전원의 찬성으로 ‘조합가

입계약 해지 및 조합탈퇴 시 위약금 없이 분담금을 환불하고 환불일정 등 가이드라인

을 별도 안내하며, 신규 조합원이 모집되면 신규 조합원의 분담금납부일정에 따라 탈

퇴자에게 환불할 것’이라는 내용의 안건을 가결하였다(을 제7호증 참조. 이하 ‘이 사건

이사회 의결’이라 한다).

없다.

제8조(해약 및 손해배상)

(3) 조합사업의 성공을 위해 조합원은 본 계약을 성실히 이행하기로 하며 전 제2항 각 호와

같이 조합원의 책임으로 본 계약이 해지되는 경우, 다음과 같이 처리하기로 한다.

① 조합원의 귀책사유로 본 계약이 해지·해제 시 조합원은 조합원분담금 총금액 중 10%

에 해당하는 금원을 위약금으로 몰취 또는 배상키로 한다. 단, 환불금이 있는 경우, 조

합사업의 특성상 그 반환 시기는 탈퇴, 제명 또는 해지된 자의 권리·의무를 승계할 신

규 조합원으로 대체 또는 임의 분양자로 대체되어 입금이 완료된 후 이자 없이 환불

키로 한다.

(4) 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때는 15일 전 조합의 소정 양식에 의거 신청하여야 하

며 조합원 책임으로 조합원의 권리·의무를 승계할 신규 조합원이 가입하여 조합원분담

금을 납부한 경우에 한하여 조합원은 납부한 조합원분담금 중 원금만을 환불하며, 업무

대행비는 환불하지 아니한다.

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3) 이후 2020. 7. 13.경 피고의 조합원들을 상대로 이 사건 이사회 의결내용 및

환불일정 가이드라인이 공지되었는데, 위 가이드라인에는 ‘새로이 탈퇴를 희망하는 조

합원들은 필요서류를 갖추어 2020. 7. 31.까지 신청하면 위약금 공제 없이 대체 조합원

모집시 환불요청서(계약포기각서, 발기인 대체 환불요청서, 조합원 제명동의확약서 등

의 양식이 포함되어 있다. 이하 ‘이 사건 환불요청서’라 한다) 작성 순서에 따라 조합원

분담금을 반환하여 주겠다는 내용‘이 기재되어 있고, 아울러 이 사건 이사회 의결 내용

에는 포함되어 있지 않았던 ’기존 해지자의 경우 위약금 공제 후 기존 일정에 따라 지

급 또는 환불일정 확정하여 환불하거나 위약금 공제 없는 조합탈퇴조건 절차에 따라

분담금 환불은 신규조합원 가입 및 분담금 납부 일정에 따라 추후에 확정하여 환불하

는 방안 중 선택할 수 있다‘는 내용이 추가로 기재되어 있다(갑 제5호증 제3, 4면 참

조).1)

4) 이에 따라 조합 탈퇴를 원하는 피고 조합원들에 대하여 이 사건 환불요청서

작성 등 절차가 진행되었는데, 그 과정에서 피고 담당자들이 ‘지역주택조합원의 요건인

세대주 자격을 상실해 올 것’이라는 요구를 한 경우도 있었다. 이 사건 이사회 의결 전

후로 원고들은 이 사건 확약서 또는 이 사건 환불요청서를 작성․제출하였고, 원고 C,

G, M은 세대주 지위를 상실하기도 하였다. 원고들이 납입한 각 조합분담금 및 업무대

행비 내역과 함께 이를 일자별로 정리하면 아래 표 기재와 같다.2)

1) 이 사건 조합가입계약 제8조 제3항 제1호에 따르면, 조합원분담금 중 10%에 해당하는 위약금은 조합원이 동조 제2항 각 호
사유를 위반하였을 때 피고가 가입계약을 해제하면서 몰취할 수 있는 금액인데, 원고들이 위 각 호 사유를 위반하였음을 이
유로 조합가입계약이 해제되었다고 인정할 증거는 없다. 한편 위 가이드라인에는 탈퇴에 합의한 기존 조합원들의 경우 ‘위
약금’이 공제됨을 명시하였는데, 원고 B, C이 작성한 이 사건 확약서에는 공제되는 위약금으로 ‘22,000,000원’이 기재되어 있
고(갑 제7호증 참조), 이는 가입계약서에 기재된 업무대행비와 금액이 같거나 유사하다(갑 제1호증 참조). 뿐만 아니라 이 사
건 확약서는 업무대행비에 상응하는 공제금액이 기재되어 있는 것과 별개로 해당 조합원이 비밀유지의무를 위반할 시 가입
계약 제8조 제3항에 따른 위약금을 몰취할 것을 명시하고 있다(갑 제7호증). 이러한 사정에 비추어 보면, 위 가이드라인에서
공제대상으로 명시된 ‘위약금’은 가입계약서 제8조 제4항에 따라 조합원분담금 환불 시 공제되는 ‘업무대행비’를 의미한다고
봄이 상당하다.

2) 원고의 2023. 5. 4. 준비서면 제13면 참조. 한편 원고 K은 이 사건 환불요청서를 먼저 작성․제출한 후 다시 이 사건 확약서

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5) 원고 A, B, C, D, K이 피고와 작성한 이 사건 확약서에는 아래 표와 같이

위 원고별 납입금액, 공제금액, 환불일정 및 환불금액이 기재되어 있다.

한편, 이 사건 확약서에는 ‘피고, 업무대행사 주식회사 P 및 해당 조합원이 아

를 작성하였다.

원고
조합가입

계약 체결일
기납입액

기납입
업무대행비

세대주
지위 상실일

환불요청서
작성일

확약서
작성일

A 2016. 5. 20. 156,050,000원 22,000,000원 2020. 10. 6.
B 2019. 10. 7. 125,000,000원 22,000,000원 2020. 5. 18.
C 2019. 5. 6. 171,550,000원 22,000,000원 2020. 4. 14. 2020. 4. 16.
D 2020. 1. 15. 145,000,000원 26,000,000원 2020. 5. 29.
E 2019. 4. 16. 221,000,000원 24,000,000원 2020. 7. 31.
F 2020. 4. 14. 237,750,000원 24,000,000원 2020. 7. 31.
G 2016. 7. 3. 158,050,000원 22,000,000원 2020. 6. 8. 2020. 6. 11.
H 2019. 7. 3. 171,550,000원 22,000,000원 2020. 7. 27.
I 2016. 4. 5. 175,250,000원 24,000,000원 2020. 7. 30.
J 2016. 3. 28. 138,050,000원 22,000,000원 2020. 7. 27.
K 2019. 12. 17. 135,000,000원 22,000,000원 2020. 7. 23. 2020. 9. 7.
L 2016. 4. 6. 158,050,000원 22,000,000원 2020. 7. 17.
M 2019. 3. 1. 221,000,000원 24,000,000원 2020. 7. 16. 2020. 7. 17.

원고 납입금액 공제금액
환불 예정내역

환불일정 환불금액

A 158,050,000원 11,000,000원

2020. 10. 15. 20,000,000원
2020. 11. 15. 50,000,000원
2020. 12. 15. 77,050,000원

합계 147,050,000원

B 125,000,000원 22,000,000원

2020. 7. 24. 20,600,000원
2020. 10. 23. 41,200,000원
2020. 12. 18. 41,200,000원

합계 103,000,000원

C 171,550,000원 22,000,000원

2020. 5. 22. 29,910,000원
2020. 8. 21. 59,820,000원
2020. 10. 16. 59,820,000원

합계 149,550,000원

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래와 같이 각 환불처리함에 합의한다’라는 문구도 기재되어 있는데(갑 제7호증 참조),

이 사건 확약서 작성일 무렵 피고 조합 총회 또는 이사회 의결로 위 원고들의 조합 탈

퇴를 결정한 바는 없었던 것으로 보인다(앞서 본 바와 같이 이 사건 이사회 의결은 ‘이

사건 환불신청서를 통한 위약금 공제 없는 조합탈퇴조건 절차에 관한 사항’에 관한 것

이었다).

6) 원고 E, F, G, H, I, J, K, L, M은 이 사건 환불요청서를 작성․제출하였는

데, 여기에 포함되어 있는 서류들 중 ‘계약포기각서’에는 ‘기 납부 분담금 중 조합가입

계약서 제8조에 의거 발기인 대체 환불요청서에 명시된 위약공제금을 제외한 기 납부

분담금을 반환받는다’는 취지가 기재되어 있고, ‘발기인 대체 환불요청서’에는 위 원고

별 입금내역, 위약공제금, 환불요청금액이 아래와 같이 기재되어 있다(갑 제6호증, 을

제18호증 참조).

D 145,000,000원 0원
2020. 12. 11. 145,000,000원

합계 145,000,000원

K 135,000,000원 0원

2020. 9. 25. 50,000,000원
미지정 42,500,000원
미지정 42,500,000원
합계 135,000,000원

원고 입금내역 위약공제금 환불요청금액
E 221,000,000원 0원 221,000,000원
F 237,750,000원 0원 237,750,000원
G 158,050,000원 22,000,000원 136,050,000원
H 171,550,000원 0원 171,550,000원
I 205,250,000원 0원 205,250,000원
J 138,050,000원 0원 138,050,000원
K 135,000,000원 0원 135,000,000원
L 158,050,000원 0원 158,050,000원
M 221,000,000원 0원 221,000,000원

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다. 피고의 임시총회 개최 등

1) 피고는 2020. 10. 18.경 2020년 제1차 임시총회를 개최하여 조합장 김광용

및 이사 홍형기, 이서정을 각 해임하였고, 2020. 11. 28.경 2020년 제2차 임시총회를

개최하여 강대호를 피고의 조합장으로 새로 선출하였다.

2) 피고는 2021. 1. 30.경 2021년 1차 임시총회를 개최하여 제4호 안건을 의결

(이하 ‘이 사건 총회 의결’이라 한다)하였는데, 위 안건의 주요 내용은 ‘① 전임 조합집

행부가 처리한 조합원 탈퇴 내지 이 사건 조합가입계약 해지를 인정하고, ② 이 사건

이사회 의결에 따라 이 사건 환불요청서를 작성한 탈퇴 조합원들은 위약금 및 업무대

행비 공제 없이 조합원분담금 환불을 해 주며, 그 외의 탈퇴 조합원들은 위약금 없이

업무대행비만을 공제한 조합원분담금 환불을 해 주고, ③ 조합원분담금의 환불은 ‘현

심각하게 적자상태에 있는 조합 사업수지가 정상화되어 환불이 가능한 시점(PF대출 등

시기)에 지급한다(피고 조합 규약 제12조 제4항에 근거).’는 것이었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 5 내지 7, 59, 65 내지 67호증(가지번호 있는 것

은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제2 내지 5, 7, 14, 18호증의 각 기재, 변론 전체

의 취지

2. 납입금 반환 청구에 관한 판단

가. 당사자들 주장의 요지

1) 원고들

가) 원고 C, G, M은 세대주 지위를 상실함에 따라 피고 조합의 조합원 자

격 요건에 해당하지 않게 되었고, 피고 규약 제12조 제2항에 따라 조합원 자격이 자동

으로 상실되었다. 위 원고들은 앞서 본 바와 같이 피고에게 이 사건 환불요청서 또는

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이 사건 확약서를 작성하여 제출하여 납입금 환급을 청구하였으므로, 피고는 위 원고

들에게 피고 규약 제12조 제4항에 따라 위 환급청구일로부터 30일 이내에 납입금을

반환하여야 한다.

나) 원고 C, G, M을 제외한 나머지 원고들(이하 ‘나머지 원고들’이라 한다)

은 이 사건 환불요청서 또는 이 사건 확약서를 작성․제출함으로써 피고 조합을 탈퇴

하고 피고에게 납입금의 환급을 청구하였으므로, 피고는 나머지 원고들에게 피고 규약

제12조 제4항에 따라 위 환급청구일로부터 30일 이내에 납입금을 반환하여야 한다.

2) 피고

가) 원고 C, G, M은 그 세대주 지위 상실 시점 및 과정 등에 비추어 피고

를 탈퇴할 목적으로 세대주 지위를 상실한 것임이 분명하고, 이는 민법 제150조 제2항

의 신의성실에 반하여 조건을 성취시킨 것에 해당하거나 신의성실에 반하는 행위에 해

당하므로, 조합원 자격이 자동 상실된다고 할 수 없다. 설령 위 원고들이 조합원 자격

을 상실하였다고 하더라도, 피고는 피고 규약 제12조 제4항에 따라 위 원고들이 납입

한 납입금에서 조합가입계약서에서 정한 소정의 공동분담금 등을 공제한 잔액만을 지

급할 의무가 있다.

나) 다음과 같은 이유에서 이 사건 이사회 결의는 부적법하여 무효이므로,

나머지 원고들이 이 사건 환불요청서 또는 이 사건 확약서를 작성․제출하였다고 하더

라도 피고를 적법하게 탈퇴하였다고 할 수 없다.

(1) 피고 규약 제12조 제1항 본문은 조합원의 임의탈퇴를 금지하면서 그

단서에서 ‘부득이한 사유’가 있는 경우 ‘15일 이전’에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통

고할 것으로 요구하고 있고, 그러한 경우 조합장은 총회 또는 대의원회의 의결로 탈퇴

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여부를 결정하도록 하고 있다. 그런데 나머지 원고들의 이 사건 환불요청서 또는 이

사건 확약서의 기재만으로는 위 ‘부득이한 사유’가 있다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 탈

퇴 15일 이전에 서면으로 통고하였다고 할 수도 없다.

(2) 피고 규약 제23조 제1항 제3호, 제7호에 의하면 조합원 분담금의 반

환은 총회의 의결사항일 뿐 이사회가 정할 수 없으므로, 분담금 반환에 대한 이 사건

이사회 의결은 무효이다.

다) 나머지 원고들의 경우 이 사건 총회 의결이 이루어짐에 따라 비로소 피

고 규약 제12조 제1항 단서 소정의 조합원 탈퇴가 결정된 것이다. 그런데 이 사건 총

회 의결에서는 피고 규약 제12조 제4항에 따라 조합원분담금의 환불을 ‘현 심각하게

적자상태에 있는 조합 사업수지가 정상화되어 환불이 가능한 시점(PF대출 등 시기)에

지급’한다고 정하였고, 아직 피고의 사업수지가 정상화되지 않은 이상 나머지 원고들의

조합원분담금 반환청구권은 그 이행기가 도래하지 아니하였다.

나. 관련 법령 및 법리

1) 주택법 등 관련 법령3)은, 지역주택조합을 설립하기 위해서는 조합규약에 필

수적인 총회의결사항으로 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체

결’을 명시하도록 하여 이를 지역주택조합 설립인가의 조건이자 필수적인 요건으로 강

제하고 있는데, 이는 무주택 세대주들이 주택 마련을 위해 지역주택조합을 설립하여

주택건설사업을 장기간 동안 시행하는 과정에서 조합원들의 권리․의무에 직접적인 영

향을 미치는 사항에 대하여 조합원들의 의사가 직접 반영될 수 있는 실질적인 절차를

마련함으로써 소수 임원의 전횡을 사전에 방지하고 이를 통해 지역주택조합과 그 조합

3) 주택법 제11조, 주택법 시행령 제20조, 주택법 시행규칙 제7조 등

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원들을 보호하기 위한 것이라 할 수 있다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판

결 등 참조).

2) 지역주택조합의 조합원 자격은 원칙적으로 일정한 지역에 거주하는 ‘무주택

세대주’만으로 엄격히 제한되어 있고(주택법 시행령 제21조 제1항), 지역주택조합의 설

립 방법·절차, 구성원의 자격기준·제명·탈퇴 및 운영·관리 등에 필요한 사항은 주택법령

에 정하여져 있다(주택법 제11조 제1항, 제7항). 지역주택조합과 조합원 사이의 법률관

계는 근거 법령, 조합규약, 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되는데, 조합원은

사업의 진행과정에서 그 진행단계에 따라 지속적으로 발생하는 사업비에 충당할 분담

금을 납부할 의무를 진다(대법원 2022. 7. 14. 선고 2021다281999, 282008 판결 참조).

그리고 적법하게 조합원 지위를 상실한 경우에도 납부한 분담금 반환 범위, 방법 등이

정해져 있다면 이에 따라야 한다. 한편 지역주택조합 설립을 위한 추진위원회와 같은

모집주체가 조합원을 모집하는 경우에도 무주택자들의 주택 마련으로 주거 안정을 도

모한다는 목적 및 사업운영의 투명성을 제고하고 전체 조합원의 권익을 보호하여야 할

필요성은 동일하므로, 지역주택조합 설립 이전 단계의 모집주체와 조합원들 사이에서

는 조합가입계약과 더불어 주택법령의 규정을 따라야 한다(대법원 2023. 4. 13. 선고

2022다244836 판결 등 참조).

다. 원고 C, G, M의 분담금 반환 청구에 대하여

1) 원고 C, G, M의 조합원 지위 상실 여부 등

가) 원고 C이 2020. 4. 14.에, 원고 G가 2020. 6. 8.에, 원고 M이 2020. 7.

16.에 각 세대주 지위를 상실한 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 을 제1호증의 기재에

의하면 피고 규약은 아래와 같이 세대주만이 조합원이 될 수 있고, 조합원 자격요건에

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해당하지 않게 된 사람은 조합원 자격이 자동으로 상실된다고 규정하고 있는 사실이

인정된다.

또한 앞서 본 바와 같이 주택법 등 관계 법령에서도 지역주택조합의 조합원

자격은 원칙적으로 일정한 지역에 거주하는 ‘무주택 세대주’만으로 엄격히 제한되어 있

는 점에 비추어 보더라도, 위 원고들은 세대주 지위를 상실한 위 각 일자에 피고 규약

제8조, 제12조 제2항 등에 따라 피고의 조합원 자격을 자동으로 상실하였다고 봄이 타

당하다.

나) 한편 위 원고들이 이 사건 환불요청서 또는 이 사건 확약서를 작성․제

출하여 피고에게 납입금(조합원분담금)의 환급을 청구한 사실은 앞서 인정한 바와 같

으므로, 피고는 위 원고들에게 피고 규약 제12조 제4항에 따라 환급청구일로부터 30일

이내에 위 원고들의 기납입금에서 조합가입계약에서 정한 공동분담금 등을 공제한 잔

제8조(조합원의 자격)

① 조합원의 자격요건은 주택법령에 따라 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주

가능일까지 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다.

1. 세대주를 포함한 세대원(괄호 내 생략) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의

세대주일 것

2. 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를

소유한 세대의 세대주일 것 (후략)

제12조(조합원의 탈퇴·자격상실·제명)

② 관계 법령 및 이 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은

자동 상실된다.

④ 탈퇴, 조합원자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이

납입한 제 납입금에서 조합가입계약에서 정한 소정의 공동분담금 등을 공제한 잔액을

환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동분담금 및 환급

시기를 따로 정할 수 있다.

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액을 각 지급할 의무가 있다.

다) 이에 대하여 피고는, 위 원고들이 피고 조합을 탈퇴할 목적으로 세대주

지위를 상실한 것은 신의성실에 반하여 조건을 성취시킨 경우에 해당하고 특히 원고

C, M은 이후 세대주 지위를 다시 취득한 이상 조합원 자격이 상실되었다고 보기 어렵

다는 취지로 주장한다.

살피건대, 갑 제65, 67호증의 각 기재에 의하면 원고 C은 위 세대주 지위

상실 및 이 사건 확약서 작성일로부터 약 1개월 후인 2020. 5. 8.경, 원고 M은 위 세

대주 지위 상실 및 이 사건 환급청구일로부터 약 1개월 후인 2020. 8. 3.경 각 다시 세

대주 지위를 취득한 사실이 인정되기는 하나, 을 제14호증의 기재에 변론 전체의 취지

를 종합하면 당시 피고 담당자들은 이 사건 환불요청서를 제출하려는 조합원들에게

‘세대주 지위를 상실해 오라’는 취지로 요청하기도 하였던 사실 또한 인정되므로, 위

원고들의 세대주 지위 상실은 피고 측의 필요 내지 권유에 따른 것으로 볼 여지도 상

당하다. 여기에 피고 규약 제12조 제1항은 조합원의 임의탈퇴 제한에 관하여, 제12조

제2항은 조합원 자격 상실에 관하여 분명하게 구분하여 정하고 있는 점, 주택법 관련

법령이나 피고의 규약을 살펴보아도 조합원이 세대주 지위를 상실하는 방법으로 조합

원 자격을 상실하는 것을 금지하는 규정을 따로 두고 있지 않은 점 등을 보태어 보면,

피고가 제출한 증거들만으로는 위 원고들의 세대주 지위 상실이 신의성실의 원칙에 반

한다고 보기 어렵다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

2) 납입금의 반환 범위

가) 조합원 자격을 상실한 위 원고들의 경우 피고가 반환할 납입금의 범위

는 피고 규약 제12조 제4항에 따라 위 원고들이 납입한 납입금에서 이 사건 조합가입

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계약에서 정한 소정의 공동분담금 등을 공제한 잔액이 되는데, 여기서 공제되는 ‘소정

의 공동분담금 등’에는 다음과 같은 이유에서 업무대행비가 포함된다고 봄이 상당하다.

(1) 이 사건 조합가입계약 제4조는 피고 조합에 가입하는 경우 납부하여

야 할 납입금에 대하여 아파트 전용 면적에 대한 대가 성격의 조합원분담금과 업무대

행비로 구분하고 있다. 여기서 업무대행비는 피고가 아닌 업무대행사에게 업무대행에

대한 보수로 지급되는 돈이고, 어떠한 경우에도 조합원분담금이 아닌 업무대행비를 반

환하지 않는다는 점을 명시하고 있으며, 원고들도 이와 같은 내용을 잘 알고 조합가입

계약을 체결하였다.

(2) 피고 규약이 조합원 납입금에서 ‘공동분담금 등’을 공제하도록 한 것

은, 업무대행사를 통한 조합의 운영으로 발생한 비용과 같이 이미 지출되어 조합원 공

동으로 부담하여야 하는 비용에 대해서는 반환하지 않겠다는 것이고, 업무대행비는 그

러한 공동분담금의 성격을 가진다고 볼 수 있다. 이러한 업무대행비의 성격과 조합가

입계약에서의 규정내용 등에 비추어 볼 때 이는 조합원 자격 상실에 따른 납입금 반환

시에도 원칙적으로 적용된다고 봄이 상당하다.

(3) 이 사건 총회 의결에서 ‘이 사건 이사회 의결에 따라 이 사건 환불

요청서를 작성한 탈퇴 조합원들의 경우 위약금 및 업무대행비 공제 없이 조합원분담금

환불을 해 주기로 하는 안건’이 가결되었음은 앞서 본 바와 같으나, 이는 조합원 자격

상실이 아닌 조합 탈퇴에 의한 경우에 관한 것으로서, 특히 이 사건 총회 의결에서는

이 사건 환불요청서 작성․제출을 통해 탈퇴한 조합원들에 대해 업무대행비 공제의 면

제를 승인하면서도 그 반환시기는 ‘조합 사업수지가 정상화되어 환불이 가능한 시점

(PF대출 등 시기)에 지급’하기로 정하고 있는 점 등을 종합하면, 이와 달리 세대주 지

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위 상실에 따른 조합원 자격 상실을 이유로 한 위 원고들의 분담금 반환청구에 대하여

도 위와 같은 업무대행비 공제의 면제가 적용된다고 보기는 어렵다.

(4) 피고 조합의 다른 조합원(주행연)이 세대주 지위 상실에 따른 조합원

자격 상실을 이유로 납입금 반환을 구한 관련 민사소송에서도 기납입금 중 조합가입계

약에서 정한 업무대행비(24,000,000원)를 공제한 나머지 금원을 반환하도록 하는 판결

이 확정되었다(갑 제61, 62, 63호증 참조).4)

나) 따라서 피고가 위 원고들에게 반환할 납입금의 범위 및 이행기(이 사건

환불요청서 또는 확약서에 의한 환급청구일로부터 30일 이내)는 아래 표 기재와 같다.

다) 이에 대하여 피고는, 원고가 조합을 탈퇴하고자 하는 목적으로 스스로

세대주 지위를 상실하여 조합원자격을 상실한 것은 사실상 조합원의 귀책사유로 조합

가입계약을 해지하는 경우와 달리 볼 이유가 없으므로, 공제할 ‘공동분담금 등’의 범위

에 이 사건 조합가입계약 제8조 제3항 제1호의 조합원분담금 중 10%에 해당하는 위약

금이 포함되어야 한다고 주장한다.

4) 서울중앙지방법원 2021. 6. 25. 선고 2021가합515420 판결(제1심), 서울고등법원 2022. 8. 24. 선고 2021나2028646 판결(항소
심), 대법원 2022. 12. 29.자 2022다278792 판결(심리불속행 상고기각)

5) 원고 C의 반환요청일(2020. 4. 16.)로부터 30일이 되는 날(초일 불산입, 이하 같다)인 ‘2020. 5. 16.’이 토요일이므로, 민법 제
161조에 따라 그 이행기(지급기한 말일)는 월요일인 ‘2020. 5. 18.’로 연장된다고 봄이 상당하다.

6) 원고 G의 반환요청일(2020. 6. 11.)로부터 30일이 되는 날인 ‘2020. 7. 11.’이 토요일이므로, 민법 제161조에 따라 그 이행기
(지급기한 말일)는 월요일인 ‘2020. 7. 13.’로 연장된다고 봄이 상당하다.

7) 원고 M의 반환요청일(2020. 7. 17.)로부터 30일이 되는 날인 ‘2020. 8. 16.’이 일요일이고 월요일인 2020. 8. 17.은 대체공휴일
이므로, 민법 제161조에 따라 그 이행기(지급기한 말일)는 화요일인 ‘2020. 8. 18.’로 연장된다고 봄이 상당하다.

원고 납입금(A)
공동분담금 등(B)

(업무대행비)
반환할 납입금

(A-B)
이행기

C 171,550,000원 22,000,000원 149,550,000원 2020. 5. 18.5)
G 158,050,000원 22,000,000원 136,050,000원 2020. 7. 13.6)
M 221,000,000원 24,000,000원 197,000,000원 2020. 8. 18.7)

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그러나 피고의 규약에서는 조합원의 탈퇴, 자격상실을 구분하여, 탈퇴는 원

칙적으로 제한되나 부득이한 사유로 탈퇴하고자 할 경우 조합원이 조합장에게 탈퇴의

사를 서면으로 통고하면 총회 또는 대의원회의 의결로 탈퇴 여부가 결정되는 반면(피

고 규약 제12조 제1항), 자격상실은 관계 법령 및 피고의 규약에서 정한 조합원자격에

해당하지 않게 된 자의 조합원자격은 자동 상실된다고 규정하는 등(피고 규약 제12조

제2항) 그 요건과 효력을 달리하고 있는 바, 조합원자격 상실이 조합가입계약 해지와

실질적으로 동일한 결과가 될 수 있다는 사정만으로 조합가입계약 해지에 관한 규정이

조합원자격 상실의 경우에도 그대로 적용된다고 볼 수는 없다. 나아가 앞서 본 바와

같이 피고가 스스로 조합원의 자금 사정, 위약금 문제로 탈퇴 여부를 결정하지 못한

채 사업에 불참하는 조합원들로 인해 사업에 지장을 초래하는 것을 방지하고 원활한

사업진행을 위해 위약금 없이 조합가입계약 해지 및 조합 탈퇴를 진행하기로 하는 이

사건 이사회 의결을 한 점, 피고 담당직원이 위 원고들에게 세대주 지위를 상실해 올

것을 요청하기도 하였던 점 등에 비추어 보면 위 원고들의 조합원자격 상실은 상당 부

분 피고의 필요 내지 권유에 의한 것으로 볼 여지도 있어 위 원고들의 조합원자격 상

실이 오로지 위 원고들의 귀책사유에 의한 것으로 보기도 어렵다. 따라서 피고의 위

주장은 받아들이지 아니한다.

3) 소결론

그렇다면 피고는, ① 원고 C에게 위 인정금액 중 원고 C이 구하는 39,820,000원

및 이에 대하여 위 변제기 이후로서 원고 C이 구하는 2020. 10. 17.부터 피고가 이행

의무의 존재여부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인

2023. 6. 14.까지는 민법이 정한 연 5%의, ② 원고 G에게 위 136,050,000원 및 이에

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대하여 위 이행기 다음 날인 2020. 7. 14.부터 위 2023. 6. 14.까지는 위 연 5%의, ③

원고 M에게 위 197,000,000원 및 이에 대하여 위 이행기 다음날인 2020. 8. 19.부터

위 2023. 6. 14.까지는 위 연 5%의, 각 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등

에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 가산하여 지급할 의

무가 있다.

라. 원고 E, F, H, I, J, K, L의 청구에 대하여

1) 이 사건 환불요청서와 관련된 이 사건 이사회 의결의 효력

가) 피고는 주택법에 따른 지역주택조합 사업을 시행하기 위한 공동의 목적

으로 설립되었고, 창립총회를 거쳐 조합장을 선출하고 조합규약을 제정하는 등 의사결

정기관인 총회 및 집행기관인 조합장 등을 두어 일정한 조직을 갖추고 있으며, 의결이

나 업무집행방법이 다수결의 원칙에 의하여 행해지고, 조합원의 가입, 탈퇴 등으로 인

한 변경에 관계없이 존속하고 있으므로, 비법인사단으로서의 실체를 가진다고 봄이 타

당하다(대법원 1992. 7. 10. 선고 92다2431 판결 등 참조).

나) 비법인사단이 물건을 소유하는 경우 총유이므로(민법 제275조 제1항),

원고들이 피고에게 지급한 조합원분담금은 피고의 총유재산에 속한다. 총유에 관하여

는 비법인사단의 정관 기타 규약에 의하는데(민법 제275조 제2항), 피고 규약(을 제1호

증)은 다음과 같이 정하고 있다.

제12조(조합원의 탈퇴·자격상실·제명)

① 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조

합을 탈퇴하고자 할 때에는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하

며, 조합장은 총회 또는 대의원회의 의결로써 탈퇴 여부를 결정하여야 한다.

④ 탈퇴, 조합원자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이

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다) 피고 규약 제12조 제1항은 총회 또는 대의원회의 의결로 조합원의 탈

퇴 여부를 결정하도록 규정하고 있는데, 피고는 대의원회를 설치하지 않고 있으므로

이사회가 대의원회 관련 직무를 대행하게 되고, 따라서 대의원회 의결로 할 수 있는

‘조합원의 탈퇴 여부에 관한 결정’은 피고 이사회가 대행할 수 있다고 봄이 상당하다.

그런데 앞서 본 바와 같이 피고 이사회가 2020. 7.경 ‘조합가입계약 해지 및 조합탈퇴

시 위약금 없이 분담금을 환불하고 환불일정 등 가이드라인을 별도 안내하며, 신규 조

합원이 모집되면 신규 조합원의 분담금납부일정에 따라 탈퇴자에게 환불할 것’을 내용

으로 하는 이 사건 이사회 의결을 한 이상, 이 사건 환불요청서를 통한 조합원 탈퇴를

받아들이기로 한 이사회 의결 부분은 적법하게 이루어진 것으로 봄이 상당하다.

한편 이 사건 이사회 의결에서 조합 탈퇴시 위약금 없이 분담금을 환불하기

로 하는 내용도 의결되었지만, 이는 피고 규약 제12조 제1항에서 대의원회의 의결로도

할 수 있도록 규정하고 있는 ‘조합원 탈퇴 여부’를 결정하는 사항이 아니므로 원칙적으

로는 효력이 없다고 보아야 할 것이나, 다만 앞서 본 바와 같이 그 이후 이 사건 총회

의결에서 ‘이 사건 이사회 의결에 따라 이 사건 환불요청서를 작성한 탈퇴 조합원들은

위약금 및 업무대행비 공제 없이 조합원분담금 환불을, 그 외의 탈퇴 조합원들은 위약

금 없이 업무대행비만을 공제한 조합원분담금 환불을 하여 준다’는 안건을 의결하였으

납입한 제 납입금에서 조합가입계약에서 정한 소정의 공동분담금 등을 공제한 잔액을

환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동분담금 및 환급

시기를 따로 정할 수 있다.

제25조(대의원회의 설치)

③ 대의원회가 있는 경우에는 이 규약에 따라 업무를 진행하고, 대의원회가 없는 경우에는

대의원회 관련 직무 또는 절차를 생략하거나 이사회가 대행한다.

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므로, 결국 이 사건 총회 의결에 의해, 탈퇴 조합원에 대한 ‘공제할 공동분담금(피고 규

약 제12조 제4항)’을 이 사건 이사회 의결에서와 같은 내용으로 정해진 것이라고 봄이

상당하다.

2) 조합 탈퇴의 효력 및 납입금 반환청구권의 범위

가) 위 인정사실에 의하면, 이 사건 이사회 의결에 따라 이 사건 환불요청

서를 작성한 원고 E, F, H, I, J, K, L(이하 제2의 다.항 부분 판단에서는 그냥 ‘위 원고

들’이라 한다)은 이 사건 이사회 의결에 따라 이 사건 환불요청서를 제출함으로써 피고

조합을 탈퇴하였다고 할 것이다.8)

나) 이에 대하여 피고는, 위 원고들의 조합 탈퇴는 피고 규약 제12조 제1항

단서의 ‘부득이한 사유’로 인한 것이 아닐 뿐 아니라 이 사건 환불요청서도 피고 규약

제12조 제1항 단서의 탈퇴로부터 ‘15일 이전’에 서면으로 통고한 것이 아니므로 위 원

고들이 적법하게 피고 조합을 탈퇴하였다고 볼 수 없다는 취지로 주장한다.

살피건대, 피고 규약이 규정하고 있는 ‘부득이한 사유’는 조합원이 조합의 총

회 또는 대의원회 의결 없이 임의로 탈퇴할 수 없음을 강조하는 취지로 보일 뿐 그것

이 조합원의 탈퇴 요건으로 엄격히 심사되어야 할 사항이라고 보기는 어렵다. 아울러

‘15일 이전의 서면 통고’는 피고 총회 또는 대의원회로 하여금 조합원의 탈퇴 여부를

결정할 충분한 시간을 부여하기 위한 조항으로 봄이 상당한데, 이 사건 이사회 의결

및 환불일정 가이드라인의 내용에 따르면, 피고는 이미 조합과 합의하여 작성한 이 사

건 확약서에 따라 조합원분담금을 반환하여 주고, 탈퇴를 고려하는 조합원들의 의견을

수렴하여 조합 사업을 원활히 진행하기 위해 조합원으로부터 이 사건 환불요청서를 받

8) 원고 K은 2020. 7. 23. 이 사건 환불요청서를 작성․제출하여 피고 조합을 탈퇴한 이상, 그 후 2020. 9. 7.자로 이 사건 확약
서를 별도로 작성하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.

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겠다는 입장을 가지고 있었던 것으로 보이고, 이는 곧 피고가 원고들의 탈퇴 및 조합

원분담금 반환청구 의사를 이미 알고 있으며 그 탈퇴 여부에 대해 결정한 충분한 시간

을 부여받아 피고 스스로 15일 이전의 서면 통고를 받을 권한을 행사하지 않은 것으로

볼 수 있다. 따라서 이 사건 환불요청서에 의한 조합 탈퇴가 피고 규약을 위반하였다

고 볼 수는 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

다) 그러므로 이 사건 환불요청서를 통해 피고 조합을 탈퇴한 위 원고들의

경우, 피고 규약 제12조 제4항의 ‘공제할 공동분담금’에 대해 이 사건 이사회 의결과

같은 내용으로 이 사건 총회 의결이 이루어진 이상, 위 원고들은 위약금 및 업무대행

비를 공제하지 아니하고 납입금을 반환받을 수 있는 권리가 있다고 봄이 타당하다.

3) 납입금 반환청구권의 이행기 도래 여부

가) 살피건대, 위 원고들의 납입금 반환청구권은 다음과 같은 이유에서 아

직 그 이행기가 도래하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

(1) 위 원고들이 피고 조합에 가입하면서 체결한 이 사건 조합가입계약

서 제8조 제4항은 “조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때는 15일 전 조합의 소정 양식에

의거 신청하여야 하며 조합원 책임으로 조합원의 권리·의무를 승계할 신규 조합원이

가입하여 조합원분담금을 납부한 경우에 한하여 조합원은 납부한 조합원분담금 중 원

금만을 환불하며, 업무대행비는 환불하지 아니한다.”고 규정하고 있고, 피고의 창립총

회(2018. 11. 30.)에서 위와 같은 내용이 담긴 조합가입계약서를 추인하고 계속 승계하

여 추진하기로 하는 결의가 이루어졌다.9)

(2) 피고 규약 제12조 제4항은 ‘탈퇴, 조합원 자격의 상실…등으로 조합

9) 다툼이 없는 사실 및 을 제2호증 참조. 원고 A, G, I, J, L을 제외한 나머지 원고들은 모두 피고 창립총회 이후에 조합가입계
약을 체결하였다.

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원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금에서 조합가입계약에서

정한 소정의 공동분담금 등을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되,

총회의 의결로서 공제할 공동분담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다.’고 규정하고 있

다. 여기서 ‘조합가입계약에서 정한 소정의 공동분담금 등을 공제한 잔액’은 조합가입

계약서 제8조 제4항이 정한 공제 및 환불범위를 의미한다고 봄이 상당하고, 아울러 조

합원 탈퇴에 따른 조합원분담금의 환불시기와 방법에 관한 조합가입계약서 제8조 제4

항에 대하여 피고 총회의 결의가 있었으므로, 이는 피고 규약 제12조 제4항에서의 ‘총

회의 의결로서 공제할 공동분담금 및 환급시기를 따로 정한 경우’에 해당한다고 봄이

타당하다.

(3) 위 원고들도 조합가입계약서 제8조 제4항의 내용을 충분히 파악하고

피고 조합에 가입한 것으로 보이고, 이 사건 이사회결의 당시 피고 이사회도 ‘위약금

없는 조합가입계약 해지 및 조합탈퇴를 진행하는 안건’을 추진하기로 하면서도 ‘분담금

환불은 신규조합원이 모집되면 신규조합원의 분담금 납부일정에 따라 탈퇴자에게 환

불’하는 것을 전제로 그 결의가 이루어졌음을 알 수 있다(을 제7호증 제5면 참조). 그

리고 위 원고들은 이 사건 환불요청서를 작성․제출하고 피고 조합을 탈퇴할 당시 위

와 같은 환급 방식과 시기 등의 내용이 담긴 ‘발기인 대체 환불요청서’도 함께 작성․

제출하였는데(갑 제6호증, 을 제18호증 참조), 이 역시 앞서 본 조합가입계약서 제8조

제4항이 정한 방법과 환불시기 등을 전제로 한 것으로 봄이 상당하다.

(4) 그런데 을 제8, 14호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 이사회 의결에

따른 신규 조합원이 실제로 모집되지는 아니하였고, 다만 피고는 위 원고들이 이 사건

환불요청서를 작성한 후인 2020. 12. 28.경 5차 조합원을 모집하기로 하는 이사회 결

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의를 한 다음 조합원 추가모집 공고를 하여 22명의 5차 조합원을 모집한 사실이 인정

되기는 하나, 위 원고들 외에도 다수의 조합원들이 피고의 조합원 자격을 상실하거나

탈퇴한 것으로 보이는데다가 원고들이 제출한 증거들만으로는 위 22명이 위 원고들의

권리·의무를 승계할 신규 조합원이라고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없

다.

나) 결국 위 원고들의 권리·의무를 승계할 신규 조합원이 피고 조합에 가입

하였다는 사실을 인정할 아무런 증거가 없는 이상, 위 원고들의 납입금 반환청구권은

아직 그 이행기가 도래하였다고 볼 수 없다[한편 피고는, 위 원고들의 납입금 반환청구

권 이행기가 이 사건 총회 의결이 정한 바에 따라 정해져야 한다는 취지로 주장하기도

하나, ① 피고 규약 제12조 제4항이 총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기

를 달리 정할 수 있도록 한 취지는 환급 청구 후 30일 이내에 지급하는 것을 원칙으로

하되, 이와 달리 하는 경우에는 예외적으로 총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환

급시기를 정하도록 한 규정이라고 봄이 상당한 점, ② 피고 조합원의 지위를 상실하기

전까지 앞서 본 조합가입계약서 제8조 제4항(조합원이 탈퇴하는 경우 조합원분담금의

환급시기 및 범위)과 같이 조합 총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따

로 정하지 않았다면, 원칙적으로 환급 청구일로부터 원칙적으로 30일 이내에 납입금을

반환하도록 하는 규정이 적용되어야 할 것인 점, ③ 위 원고들과 같이 이미 조합원의

지위에 있지 않게 된 사람들의 권리를, 나머지 조합원들이 그들의 이익을 위하여 사후

적인 결의를 통해 제한하는 것은 허용될 수 없는 점 등에 비추어 피고의 위 주장은 받

아들일 수 없다].

4) 위 원고들의 주장에 대한 판단

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가) 이에 대하여 위 원고들은 이 사건 조합가입계약서 및 피고 규약은 조합

원의 해제·해지권을 부당하게 제한한 것이며 신의성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃

은 것으로 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항, 제2항 제1호에 해당하여 무효라는

취지로 주장한다.

나) 살피건대, 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항, 제2항 제1호가 적용

되기 위해서는 문제되는 약관 조항이 고객에게 다소 불이익하다는 점만으로는 부족하

고, 약관 작성자가 거래상의 지위를 남용하여 계약 상대방의 정당한 이익과 합리적인

기대에 반하여 형평에 어긋나는 약관 조항을 작성·사용함으로써 건전한 거래질서를 훼

손하는 등 고객에게 부당하게 불이익을 주었다는 점이 인정되어야 한다. 그리고 이때

약관 조항의 무효 사유에 해당하는 ‘고객에게 부당하게 불리한 조항’인지는 그 조항에

따라 고객에게 생길 수 있는 불이익의 내용과 불이익 발생의 개연성, 당사자들 사이의

거래 과정에 미치는 영향, 관계 법령의 규정 등 모든 사정을 종합하여 판단하여야 한

다(대법원 2023. 3. 30. 선고 2018다207076 판결 등 참조).

그러나 ① 지역주택조합 사업의 특성상 지역주택조합이 탈퇴 조합원에 대

하여 즉시 이미 납부한 분담금을 반환하여야 한다면 예기치 않은 재정적 부담으로 인

해 조합의 자금계획에 차질이 발생하여 다수의 잔존 조합원들의 이익이 침해될 위험이

있으므로, 탈퇴 조합원 등에 대한 분담금 반환시기를 대체 계약자의 대금이 입금되었

을 때로 정한 것은 일응 합리성과 타당성을 갖추었다고 볼 수 있는 점, ② 조합가입계

약서의 반환시기 제한조항은 조합가입계약을 체결한 조합원의 탈퇴라는 조합원 측의

사정에 기초하여 적용되는 것인 점, ③ 피고 규약 제12조 제1항 단서, 이 사건 조합가

입계약 제8조 제4항은 법률이 정한 해제 내지 해지권 이외에 조합원에게 별도의 해제

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내지 해지권을 부여하고 있고, 설령 위 각 조항에 의하여 부여되는 조합원의 탈퇴 방

법에 일정한 제한이 있다고 하더라도 이는 조합원과 피고 사이의 이익을 적절히 조화

시키기 위한 것으로 봄이 상당한 점, ④ 만약 조합원이 피고의 동의 등 일정한 요건

없이 일방적으로 탈퇴하고 즉시 납입금을 반환받을 수 있다고 한다면 조합원의 납입금

을 주요 재원으로 하는 피고 조합은 그 사업의 추진에 상당한 위험을 부담하게 되는

반면 조합원은 아무런 위험 부담 없이 피고의 사업에 참여하였다가 벗어날 수 있게 되

어 합리적 균형에 어긋나게 될 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 피고 규약 및 이 사건

조합가입계약서 등이 약관의 규제에 관한 법률에 규정된 ‘신의성실의 원칙을 위반하여

공정성을 잃은 약관조항’이라거나 조합원에게 일방적으로 부당하게 불리한 조항이라고

보기는 어렵다. 따라서 위 원고들의 주장은 이유 없다.

5) 소결론

그렇다면 원고 E, F, H, I, J, K, L의 피고에 대한 납입금 반환청구권의 이행기가

도래하지 아니한 이상, 위 원고들의 이 사건 각 납입금 반환청구는 더 나아가 살펴볼

필요 없이 이유 없다.

마. 원고 A, B, D의 청구에 대한 판단

1) 조합 탈퇴의 효력 및 납입금 반환청구권의 범위

가) 원고 A, B, D이 피고와 사이에 이 사건 확약서를 각 작성한 사실, 이후

이 사건 총회 의결에서 위 원고들의 조합 탈퇴를 인정하되 조합원분담금의 반환범위는

업무대행비만을 공제한 액수로 하는 내용의 결의가 이루어진 사실은 앞서 인정한 바와

같다[위 원고들의 이 사건 확약서 작성일 무렵 조합 총회 또는 이사회 의결로 위 원고

들의 조합 탈퇴가 결정되었다고 보기 어렵다는 점은 앞서 본 바와 같다. 한편 이 사건

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이사회 의결 이후 공지된 가이드라인에 ‘기존 해지자는 위약금 공제 후 기존 일정에

따라 환불받거나 위약금 공제 없이 신규조합원 가입 및 분담금 납부 일정에 따라 환불

받는 것을 선택할 수 있다’는 취지가 기재되어 있는 사실은 앞서 인정한 바와 같으나,

위 원고들의 탈퇴에 관한 피고 조합 총회 또는 이사회 의결 없이 이 사건 확약서 제출

만으로 위 원고들이 피고 조합에서 적법하게 탈퇴하였다고 보기는 어렵다].

나) 위 인정사실에 의하면, 원고 A, B, D의 경우 이 사건 총회 의결을 통하

여 비로소 피고 규약 제12조 제1항 소정의 ‘총회의 의결로써 탈퇴 여부 결정’이 이루어

졌다고 할 것이므로, 위 원고들은 이 사건 총회 의결에 따라 피고 조합에서 적법하게

탈퇴하였다고 봄이 상당하다(이에 대하여 피고는, 위 원고들의 탈퇴가 피고 규약 제12

조 제1항 단서의 ‘부득이한 사유’로 인한 것이 아닐 뿐 아니라 이 사건 확약서는 피고

규약 제12조 제1항 단서의 탈퇴로부터 ‘15일 이전’에 서면으로 통고한 것이 아니어서

위 원고들은 적법하게 탈퇴한 것으로 볼 수 없다는 취지로 주장하기도 하나, 이미 앞

서 판단한 바와 같은 이유에서 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다).

다) 따라서 원고 A, B, D은 피고에 대하여 피고 규약 제12조 제4항에 따른

납입금 반환청구권을 가지며, 그 범위는 이 사건 총회 의결에서 정한 바에 따라 ‘업무

대행비만을 공제한 금원’이라고 봄이 타당하다.

2) 납입금 반환청구권의 이행기 도래 여부

가) 앞서 본 바와 같이 피고의 규약 제12조 제4항에 따른 총회의 의결로

이루어진 이 사건 조합가입계약서 제8조 제4항에서 ‘조합을 탈퇴하고자 할 때에는 조

합원 책임으로 조합원의 권리·의무를 승계할 신규 조합원이 가입하여 조합원분담금을

납부한 경우에 한하여 조합원은 납부한 조합원분담금 중 원금만을 환불’하기로 그 환

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급시기가 정하여 있는 반면, 원고들이 제출한 증거들만으로는 위 원고들의 권리·의무를

승계할 신규 조합원이 가입하였다고 보기 어렵다.

나) 이 사건 확약서에는 위 원고들에 대한 조합원분담금의 환불예정 일정이

기재되어 있으나, 이는 피고 조합의 총유재산의 처분에 관한 것으로 피고 규약이나 조

합 총회의 의결을 거친 조합원가입계약서 제8조 제4항과 다른 내용이므로 위와 같이

환급시기를 정하는 것에 관한 피고의 총회 결의가 있었다고 볼 아무런 증거가 없는 이

상 효력을 가질 수 없다.

다) 다만 이 사건 총회 의결에서는 조합원분담금의 환불과 관련하여 ‘현 심

각하게 적자상태에 있는 조합 사업수지가 정상화되어 환불이 가능한 시점(PF대출 등

시기)에 지급한다(피고 조합 규약 제12조 제4항에 근거).’라고 정하였음은 앞서 본 바

와 같고, 이는 피고 규약 제12조 제4항에 따른 총회의 의결로 ‘환급시기를 따로 정한

경우’에 해당한다.

그러므로 이 사건 총회 의결에 따른 환급시기가 도래하였는지에 관하여 보

건대, 을 제8, 9호증의 각 기재에 의하면 피고가 2021. 11. 26. 주식회사 Q로부터 200

억 원을 차용하는 내용의 금전소비대차계약을 체결한 사실, 피고가 5차 조합원을 모집

하여 약 25억원의 분담금을 지급받은 사실이 각 인정되기는 하나, 앞서 든 증거들에

의하여 인정되거나 그에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정들, 즉 ① 피

고가 위 Q로부터 차용한 위 금원은 잔여토지확보를 위한 것으로(제3조), 그 대여금을

지급받는 방법 역시 피고가 위 Q에게 잔여토지확보를 위한 각종 증빙서류를 첨부하여

대여금을 청구함으로써 지급받도록 규정하고 있으며(제4조), 다른 용도로 대여금을 사

용하는 경우 위 Q의 요구에 따라 즉시 대여금을 상환해야 하도록 되어 있어(제9조),

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위 금전소비대차계약만으로 조합 사업수지가 정상화되었다고 보기는 어려운 점, ②

2021. 11. 30. 기준 피고의 대출금은 약 846억 원에 이르고, 피고의 보유 잔액은 약 8

억 원에 불과하여 심각한 적자상태이며, 현재까지 위와 같은 재정적 적자상태가 해소

되었다고 볼 뚜렷한 증거가 없는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건에서 제출된 증거들

만으로는 ‘조합 사업수지가 정상화되어 환불이 가능한 시점(PF대출 등 시기)’이 도래하

였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 위 원고들의 납입금 반환청구권은 아직 그 이행기가 도래하지 아니하였

다고 봄이 상당하다(한편, 가사 이 사건 이사회 의결에서 위 원고들이 이 사건 확약서

작성을 통해 조합을 탈퇴하는 것을 승인하는 결의도 함께 이루어진 것으로 볼 수 있다

하더라도, 그 이후 공지된 가이드라인에서 ‘기존 일정에 따라’ 지급할 수 있도록 안내

된 부분이 이 사건 확약서상의 일정을 의미한다면, 이는 피고 총회 의결 없이 이 사건

이사회 의결만으로 조합원분담금의 환급시기를 달리 정하는 결과가 되므로 효력을 가

질 수 없다고 보아야 한다. 결국 이러한 경우 위 원고들은, 앞서 본 바와 같이 피고 총

회가 의결한 이 사건 조합가입계약서 제8조 제4항에 정해진 바에 따라 납입금을 반환

받을 수 있다고 할 것인데, 위 원고들의 탈퇴 이후 위 원고들의 권리·의무를 승계할 신

규 조합원의 대체 및 분담금 납입이 이루어졌다고 볼 아무런 증거가 없는 이상, 위 원

고들의 납입금 반환청구권은 여전히 그 이행기가 도래하였다고 볼 수 없다).

3) 위 원고들의 주장에 대한 판단

가) 이에 대하여 위 원고들은, 이 사건 총회 의결에 따른 이행기는 불확정

기한으로 보아야 하는데, 피고가 PF대출 등을 받아 사업수지를 정상화시킬 수 없게 된

이상 그 이행기가 도래한 것으로 보아야 한다는 취지로 주장한다.

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살피건대, 당사자가 불확정한 사실이 발생한 때를 이행기한으로 정한 경우

에는 그 사실이 발생한 때는 물론 그 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 이행기한은

도래한 것으로 보아야 한다(대법원 2002. 3. 29. 선고 2001다41766 판결 등 참조). 그

런데 갑 제3호증, 을 제8, 11호증의 각 기재에 의하면, 피고가 2021. 7.경 PF대출을 예

정하고 있었으나 실제로 PF대출이 이루어지지는 않은 사실, 피고의 사업부지 내 토지

매입 현황이 2021. 11.경을 기준으로 약 50% 내외에 불과한 사실, 2022. 7.경 최근 신

규 PF대출이 이루어지지 않고 있다는 취지의 언론보도가 있었던 사실이 인정되기는

하나, 앞서 든 증거들 및 을 제15, 17호증의 각 기재에 비추어 알 수 있는 바와 같이

피고는 2022. 9. 22. 주식회사 부산은행과 사이에서 금융자문 및 주선용역을 제공받기

로 하는 계약을 체결하는 한편, 피고의 2022. 12. 정기총회에서 PF대출을 위한 안건을

의결하는 등 PF대출을 위해 노력하고 있는 점 등을 종합해 보면, 위 원고들이 제출한

증거들만으로는 이 사건 총회 의결에서 정한 이행기인 ‘조합 사업수지가 정상화되어

환불이 가능한 시점(PF대출 등 시기)’이 도래하는 것이 객관적으로 불가능하게 되었다

고 단정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 위 원고들의 이 부분 주장

은 받아들이지 아니한다.

나) 위 원고들은 피고 규약 및 이 사건 조합가입계약서가 약관의 규제에 관

한 법률 제6조 제1항, 제2항 제1호에 해당하여 무효라는 취지로 주장하기도 하나, 앞

서 제3의 라. 4)항에서 판단한 바와 같은 이유로 위 주장 역시 받아들일 수 없다.

4) 소결론

그렇다면 원고 A, B, D의 피고에 대한 납입금 반환청구권의 이행기가 도래하지

아니한 이상, 위 원고들의 이 사건 각 납입금 반환청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이

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이유 없다.

3. 손해배상 청구에 관한 판단

가. 원고들 주장의 요지

원고들은 이 사건 선택적 청구원인으로, 피고와 전 조합장 김광용, 업무대행사 주

식회사 P는 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율을 사실과 다르거나 불

명확하게 제공하고 조합원 가입 자격을 갖추지 못한 사람들까지 무분별하게 조합원으

로 모집하는 등 관련 법령을 위반한 허위·과장 광고나 설명으로 원고들을 기망하여 이

사건 조합가입계약을 체결하게 하는 등 불법행위를 저질렀으므로, 피고는 원고들이 납

입한 분담금 및 업무대행비 상당의 손해를 배상할 책임이 있다고 주장한다.

나. 이 법원의 판단

살피건대, 갑 제12 내지 57호증의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 종합하

면, 피고가 추진하는 지역주택조합 사업에 대하여 2016. 3. 31. 홍보성 언론기사가 보

도된 사실, 2019. 11. 19.자 인터넷 블로그에 피고의 사업에 대한 홍보성 글이 게재된

사실이 인정되기는 하나, 위 증거들만으로는 피고가 관련 법령을 위반하여 허위·과장

광고 또는 설명을 하는 등으로 기망하거나 실제로는 사업진행이 불가능한 상황임에도

지역주택사업의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난

받을 정도의 방법으로 허위 고지하는 등 신의칙상 고지의무를 위반하여 조합원 모집행

위를 하거나 혹은 업무대행사의 위법행위를 용인하는 등 불법행위를 저질렀다는 주장

사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할만한 증거가 없다. 따라서 원고들의 이

사건 불법행위 손해배상 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

4. 결 론

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그렇다면 원고 C, G, M의 이 사건 납입금 반환 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있

어 이를 인용하고, 위 원고들의 나머지 납입금 반환 청구 및 나머지 원고들의 이 사건

납입금 반환 청구는 모두 이유 없으므로 이를 각 기각하여야 한다. 이와 결론을 일부

달리한 제1심판결 중 원고 C, G, M에 대한 부분은 부당하므로 위 원고들의 항소를 일

부 받아들여 이를 각 취소하고 피고에게 이 법원에서 인정한 위 각 돈의 지급을 명하

며, 제1심판결 중 나머지 부분은 정당하므로 이에 대한 위 원고들의 나머지 항소와 나

머지 원고들의 항소는 모두 이유 없고, 원고들이 이 법원에서 추가한 선택적 청구인

손해배상청구도 모두 이유 없어 이를 전부 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 박형준

판사 윤종구

판사 권순형