[민사 판결문] 대구지방법원 2021가합210366 - 소유권이전등기

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대 구 지 방 법 원
제 1 4 민 사 부
판 결
사 건 2021가합210366 소유권이전등기
원 고 A
소송대리인 법무법인(유한) 대륜
담당변호사 조우리, 권민경 
피 고 B
소송대리인 법무법인 법여울
담당변호사 김병진
변 론 종 결 2023. 3. 16.
판 결 선 고 2023. 4. 13.
주 문
1. 이 사건 소 예비적 청구 중 소유권보존등기의 말소를 구하는 부분을 각하한다.
2. 원고의 주위적 청구 및 나머지 예비적 청구를 각 기각한다.
3. 소송비용은 원고가 부담한다. 
청 구 취 지
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(주위적 청구취지)
1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 진정명의회복을 원인으로 한 소
유권이전등기절차를 이행하라.
2. 피고는 원고에게 34,626,026원 및 이에 대한 이 사건 청구취지 변경신청서 부본 송
달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
(예비적 청구취지)
1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 대구지방법원 경산등기소 2021. 
7. 29. 접수 제34483호로 마친 소유권보존등기의 말소등기절차를 이행하라.
2. 피고는 원고에게 34,626,026원 및 이에 대한 이 사건 청구취지 변경신청서 부본 송
달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
이 유
1.? 기초사실
가. 원고, 피고, C는 형제자매 관계다. 
나. 원고는 2015. 7. 27. 조합원 자격이 있는 피고 명의로 경산시 일원에서 사업 시
행 중이던 D주택조합(이하 ‘이 사건 조합’이라고 한다)과 주택조합 가입 계약을 체결하
였는데(갑 제3호증, 이하에서 아래의 2017. 12. 15. 자 계약서까지 통칭하여 ‘이 사건 
계약’이라 한다), 이 사건 계약 제12조 제3항은 ‘제명으로 조합원의 지위를 상실한 자
에 대하여는 조합원 총 분담금액(분담금 총액)의 20%, 업무대행비 등을 공제한 잔액을 
환불 한다’고 규정하고 있다. 
다. 피고가 이 사건 계약에 따라 납부해야 할 1, 2, 3, 4차 분담금과 그 분담금을 실
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제 납부한 주체는 아래 표와 같다. 
라. 피고는 2017. 12. 15. 이 사건 조합과 이 사건 계약에 따른 계약서를 다시 작성
하였다(을 제3호증).
마. 피고는 2017년 10월부터 이 사건 조합의 상근이사로 재직 중이었는데, 이 사건 
조합은 2020. 1. 7. 피고를 조합원에서 제명하였다. 피고는 대구지방법원에 제명처분 
무효확인 청구의 소를 제기하고(대구지방법원 2020가합202733 사건), 임시지위를 위한 
가처분을 신청하였는데(대구지방법원 2020카합10169 사건), 여기에 들어간 변호사비용 
등은 피고가 부담하였다. 피고의 가처분신청 및 소송은 모두 인용되어 피고는 조합원 
자격을 유지하게 되었다. 
바. 피고가 2021. 3. 12. 기준으로 이 사건 조합에 납부해야 할 잔금은 264,799,789
원(= 최종 분담금 377,799,000원 – 기납부 분담금 119,600,000원 + 연체이자 6,600,789
원)이었다(갑 제4호증). 원고는 2021. 5. 31. 피고에게 이 사건 계약의 잔금 명목으로 
1,900,000원을 송금하였고, 피고는 2021. 6. 2. 한국주택금융공사에서 263,000,000원을 
대출 받은 뒤(이하 ‘이 사건 대출계약’이라고 한다), 같은 날 나머지 잔금 264,799,789
구 분 납부 금액 실제 납부자 비고 
1차 30,000,000원 C가 2015. 7. 27. 전액 납입
원고가 C에게, 
2015. 7. 27. 10,000,000원, 
2015. 8. 27. 20,000,000원을
변제 
2차 29,800,000원 원고가 2015. 11. 11. 피고 명의
로 전액 납입
3,4차 59,800,000원
원고가 2017. 9. 29. 피고 명의로 
31,000,000원 납입
C가 2017. 10. 13. 이 사건 조합
에 28,800,000원 납입
합계 119,600,000원
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원을 이 사건 조합에 납부하였다. 
사. 피고는 2021. 6. 26. E과 자신이 이 사건 조합에서 분양받을 F 112동 0000호(이
하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 관하여 보증금 350,000,000원으로 전세 계약을 체결
하였는데(갑 제15호증, 이하 ‘이 사건 전세계약’이라고 한다), E이 가계약금을 포함한 
보증금을 피고에게 지급할 무렵 피고가 원고를 포함한 제3자에게 송금한 내역은 아래 
표와 같다. 
아. 원고는 2021. 6. 4. 피고에게 보존등기비 명목으로 10,000,000원, 관리비 예치금 
명목으로 1,280,000원을 각 송금하였다. 
자. 피고는 2021. 7. 29. 이 사건 아파트에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다. 이 사건 
조합은 피고에게, 2021. 9. 7. 등기비용 환급금 3,660,026원을, 2021. 12. 16. 『피고(참
석』명목으로 11,866,000원을 각 지급하였다.
【인정 근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3 내지 8, 15 내지 19호증, 을 제1 내지 8, 10, 
11호증(가지번호 있는 것들은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 
구분 액수 지급일 비고 
가계약금 5,000,000원 2021. 6. 21. 피고가 같은 날 원고에게 같은 금액 송금
중도금 55,000,000원 2021. 6. 26. 
피고가 같은 날 C에게 25,000,000원 송금
피고가 같은 날 원고에게 27,900,000원 송금
피고가 2021. 7. 2. 대출원리금 1,036,435원 변제
피고가 2021. 8. 2. 대출원리금 1,036,435원 변제 
잔금 290,000,000원 2021. 8. 26. 
피고가 같은 날 대출원리금 265,343,731원 변제 
피고가 같은 날 법무사에게 50,000원 송금
피고가 2021. 8. 28. 원고에게 10,000,000원 송금 
피고가 2021. 9. 1. 부동산 중개인에게 1,500,000원 송금
합계 350,000,000원 합계 336,866,601원 
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2.? 당사자?주장의?요지?
? ? 가.?원고의?주장? ? ?
원고는 피고와의 명의신탁약정에 따라 피고 명의로 이 사건 조합과 계약을 체결하
였고 원고가 필요한 비용을 모두 납부하였다. 이 사건 조합 역시 이러한 사실을 알고 
있었으므로 원고와 피고, 이 사건 조합의 관계는 3자간 명의신탁에 해당한다. 이 사건 
아파트의 실질적 소유자인 원고는, 주위적으로 피고에게 이 사건 아파트에 관해 진정
명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행을 구하고, 예비적으로는 이 사
건 조합을 대위해 피고 명의의 소유권보존등기의 말소등기절차를 구한다. 
한편, 이 사건 아파트의 실질적인 소유자는 원고인 것을 전제로, 이 사건 전세계약 
보증금 중 아직 피고가 원고에게 반환하지 않은 19,100,000원(A)과 이 사건 조합이 피
고에게 환급한 등기비용 15,526,026원(B)은 원고에게 귀속되어야 한다. 원고는 피고에
게 34,636,026원(= A + B) 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다. 
? ? 나.?피고의?주장
피고는 이 사건 조합에 가입하면서 자금부족으로 인해 원고의 도움을 받은 것이지, 
원고와 명의신탁약정을 한 사실이 없으므로 피고 명의의 이 사건 아파트에 관한 소유
권보존등기는 유효하다. 만약 원고와 피고 사이의 명의신탁약정이 인정되더라도, 그 명
의신탁은 계약명의신탁에 해당하고, 이 사건 조합은 선의였기 때문에 이 사건 아파트
에 대한 피고 명의의 소유권보존등기는 여전히 유효하다. 명의신탁약정의 존재를 전제
로 한 원고의 전세보증금 잔액 및 등기비용 일부 환급금에 대한 반환 청구도 이유 없
다. 
3.? 명의신탁약정의?존부? ?
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? ? 가.?관련?법리? 
명의신탁관계는 반드시 신탁자와 수탁자 사이의 명시적 계약에 의하여만 성립하는 
것이 아니라 묵시적 합의에 의하여도 성립할 수 있다(대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다
49091 판결 참조).
? ? 나.?판단?
앞서 거시한 증거들, 갑 제9, 20 내지 23호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의
하여 인정되는 다음 ① 내지 ⑥ 사정을 고려하면, 원고와 피고는 이 사건 아파트를 분
양받기 위해 이 사건 조합 가입자격이 있는 피고 명의로 이 사건 계약을 체결하되, 내
부적으로는 이 사건 아파트의 소유권을 원고에게 귀속시키기로 하는 내용의 명의신탁
약정을 하였다고 판단된다.
① 현장에서 피고 명의로 이 사건 계약을 체결한 자는 원고이다. 
② 피고가 이 사건 아파트를 분양받기 위하여 이 사건 조합에 지급해야 했던 분담
금은 377,799,000원이고, 그 중 원고가 출연한 돈은 총 92,700,000원(= 1, 2, 3, 4차 분
담금 중 90,800,000원 + 최종 잔금 1,900,000원)이다.
나머지 분담금은 피고가 한국주택금융공사로부터 대출받은 돈과 C로부터 차용
한 돈으로 충당되었는데(C로부터 차용한 돈에 관하여는 후술한다), 피고는 이 사건 전
세계약 보증금을 이용하여 한국주택금융공사에 대한 대출원리금 전부 및 C에 대한 채
무 중 일부를 변제하였다. 
이 사건 전세계약서는 피고 명의로 작성되었으나, (ⅰ) 이 사건 전세계약서 특약
사항 옵션인 에어컨 4대와 중문 설치비용은 원고가 모두 부담한 점, (ⅱ) 피고는 E으
로부터 이 사건 전세계약 가계약금을 지급받은 날 곧바로 원고에게 이 사건 전세계약
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의 주요 내용을 담은 문자메시지를 발송하였던 점, (ⅲ) 피고는 원고에게 이 사건 전세
계약 보증금 중 대출원리금 변제 및 기타 비용을 제외한 나머지 돈 대부분인 
42,900,000원(= 가계약금 5,000,000원 + 중도금 중 27,900,000원 + 잔금 중 10,000,000
원)을 송금하였던 점, (ⅳ) 원고가 공인중개사에게 이 사건 아파트 전세 중개를 의뢰하
였고 그 광고도 직접 확인하는 등 주도적으로 전세계약 체결을 진행하였던 것으로 보
이는 점 등을 고려하면, 원·피고 사이에 내부적으로는 실질적 임대인은 원고이고, 원고
가 나중에 피고로부터 소유권을 이전받으면 전세보증금의 반환채무 역시 원고가 승계
하여 최종 책임진다는 묵시적 합의가 있었다 할 것이다. 이 사건 전세계약 보증금을 
이용하여 이 사건 아파트에 관한 대출원리금을 변제한 이상, 결국 이 사건 아파트에 
관한 대출원리금을 실제로 부담한 사람 역시 원고였던 것으로 평가된다. 
따라서 원고가 이 사건 아파트를 분양받기 위해 이 사건 조합에 납입해야 할 분
담금 대부분을 부담하였고, 피고의 실질적 금전부담은 없었다. 
③ 원고는 피고에게 이 사건 아파트 등기비용 및 관리비 예치금 명목으로 
11,280,000원을 송금하였다. 이 사건 조합은 조합원들에게 등기비 중 일부를 공제한 잔
액을 환급한다는 문자를 발송하였다. 피고 역시 2021. 9. 7. 그 환급금 3,660,026원을 
이 사건 조합장 G으로부터 수령하였으므로 피고는 원고로부터 등기비용 및 관리비 예
치금 명목으로 송금받은 11,280,000원을 이 사건 조합에 납부한 것으로 보인다. 결국 
이 사건 아파트의 실질적 소유자가 부담해야 할 등기비용 및 관리비 예치금 역시 원고
가 부담하였다. 
④ 이 사건 조합이 피고를 제명하게 되면, 이 사건 계약 제12조 제3항(피고가 
2017. 12. 15. 이 사건 조합과 작성한 계약에 따르면 제11조 제4항)에 따라 피고는 이 
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사건 아파트를 분양받지 못하고, 분담금 일부를 공제한 나머지 금액만 환급받기 때문
에 손해가 상당하다. 이러한 손해를 피하기 위하여, 이 사건 조합의 피고에 대한 제명
처분을 다투기 위한 법률비용을 원고가 부담하는 것이 자연스럽기는 하다.
그러나 피고는 이 사건 조합의 상근이사로 재직하면서 매달 급여를 받아왔다. 피
고에 대한 제명처분으로 인한 손해를 원고가 모두 부담하는 것이 아니라, 피고 역시 이 
사건 조합으로부터 급여를 받지 못할 손해를 부담해야 하는 상황이었다. 게다가 이 사건 
조합은 피고가 조합 활동을 하면서 이 사건 조합의 전·현직 조합장들을 고발하는 등 피
고와 이 사건 조합 사이에 발생한 분쟁을 이유로 피고에 대한 제명처분을 한 것으로 보
이고, 피고는 분쟁당사자 입장에서 그 제명처분에 대해 다퉈야 할 입장에 있었다. 따라
서 원고와 피고 사이의 명의신탁약정 사실과 피고가 이 사건 조합의 제명처분과 관련된 
법률비용을 부담한 사실이 양립불가능하거나 모순관계에 있다고 보이지 않는다. 
⑤ C는 2017. 10. 13. 이 사건 조합에 피고의 3, 4차 분담금 중 일부인 28,800,000
원을 대신 납부하였다. 피고는 2017년 12월부터 2021년 6월까지 C에게 매달 200,000
원 정도의 이자를 지급하였으며, E으로부터 이 사건 전세보증금 중 중도금을 지급받은 
날 C에게 25,000,000원을 송금하였다. 피고는 이를 두고 자신이 C로부터 3, 4차 분담
금 중 일부를 차용하였다가 변제한 것이라고 주장한다.
그러나 앞서 본 바와 같이 원·피고 사이에 내부적으로는 원고가 전세보증금 반
환채무를 최종 책임진다는 합의가 있었고, 원고가 1, 2차 분담금 전부와 3, 4차 분담금 
중 일부를 부담한 사실, 여기에다가 C 역시 3, 4차 분담금 중 28,800,000원은 원고에
게 대여한 것이라는 취지의 확인서를 작성하여 준 점, 원고와 C가 3, 4차 분담금을 모
두 납입한 직후부터 피고가 이 사건 조합의 상근이사로 재직하였던 점 등을 더하여 보
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면, C로부터 3, 4차 분담금 중 일부를 차용한 사람은 원고이고, 다만 3, 4차 분담금의 
납입으로 취업 기회를 얻게 된 피고가 원고의 C에 대한 이자를 대신 납부한 것으로 
보인다. 따라서 피고가 E으로부터 받은 전세보증금 중 25,000,000원을 C에게 송금한 
것은 원고가 C로부터 차용한 3, 4차 분담금 중 일부를 변제한 것으로서, 거래의 편의
상 원고가 피고로 하여금 직접 C에게 송금하도록 지시한 것으로 해석되고, 피고가 C로
부터 차용한 돈을 변제한 것으로 보이지는 않는다. 
⑥ 피고는 이 사건 아파트를 분양받기 위해 부족한 자금을 원고로부터 빌린 것이라
고 주장하나, 앞에서 본 금전의 입출금 거래 방식은 통상의 차용 거래로 보기에 매우 
이례적이다. 
4.? 이?사건?아파트?등기?관련?청구? ?
? ? 가.?진정명의회복을?원인으로?하는?소유권이전등기청구(주위적?청구)
1) 관련 법리 
자기 명의로 소유권을 표상하는 등기가 되어 있었거나, 법률에 의하여 소유권을 
취득한 진정한 소유자는 그 등기명의를 회복하기 위한 방법으로 그 소유권에 기하여 
현재의 원인무효인 등기명의인을 상대로 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유
권이전등기절차의 이행을 구할 수도 있다(대법원 2002. 9. 6. 선고 2002다35157 판결 
참조).
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 및 구 주택건설촉진법에 근거하여 설립된 
재건축조합은 기존의 노후 건축물을 철거하고 재건축사업을 시행하는 것을 목적으로 
하는 법인 아닌 사단으로서 그 사업구역 내에 있는 조합원들 소유의 토지는 재건축조
합에게 현물로 출자되고 그 지상의 주택은 사업시행에 따라 철거될 것을 전제로 하는 
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것이어서, 재건축조합이 시공회사와 사이에서 조합원으로부터 출자받은 대지 상에 집
합건물을 신축하기로 하는 공사계약을 체결하고 이를 시행함에 있어 도급계약당사자가 
아니라 제3자에 불과한 조합원들이 그 신축자금의 일부를 제공하였다 하여 그러한 사
정만 가지고 개별 조합원들이 신축된 집합건물 중 특정 부분의 구분소유권을 원시취득
한다고 볼 것은 아니고 재건축조합의 규약 및 공사계약서의 내용을 모두 살펴 원시취
득자를 확정하여야 한다(대법원 2005. 7. 22. 선고 2003다3072 판결 참조). 이러한 법
리는 지역주택조합의 경우에도 마찬가지라 할 것이다. 
2) 이 사건 아파트의 원시취득자 
앞서 거시한 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음 ① 내지 ⑤ 사
정을 고려하면, 원고가 명의신탁약정에 따라 피고 명의로 이 사건 계약을 체결하고, 그
에 따른 분담금 대부분을 부담하였다고 하더라도, 이 사건 아파트의 원시취득자는 원
고나 피고가 아닌 이 사건 조합이라고 보는 것이 타당하다. 
① 이 사건 계약은 조합원을 모집하고 남은 세대가 30세대 이상일 경우 일반분양
을 실시하는데 그 일반분양분은 이 사건 조합이 임의로 분양할 수 있도록 정하고 있고
(제10조), 조합원 지위를 승계하는 경우 행정청에서 양도 계약서에 검인 등을 받아 조
합이 확인한 권리 의무 승계계약서를 작성하도록 하고 있다(제13조 제1항). 즉, ‘조합원
들의 비용’으로 건축된 아파트 중 일반분양분은 이 사건 조합에게 소유권이 귀속되는 
것을 전제로 임의 분양하도록 하고 있고(일반분양으로부터 얻은 이익을 청산하는 것은 
별개의 문제이다), 조합원이 분담금을 납부하였다 하더라도 그 지위를 이전하기 위해서
는 이 사건 조합의 확인이 필요하다. 
② 경산시 일원에 건설되는 D 아파트에 대한 공사도급 계약의 당사자는 이 사건 
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조합과 H 주식회사이다. 원고는 명의신탁약정에 따라 계약을 체결하고 피고 명의로 분
담금을 납입한 사람에 불과하다. 
③ 이 사건 아파트에 관하여 피고 명의로 소유권보존등기가 마쳐져 있고, 이 사
건 계약 제14조 제4항은 일반분양분 이외의 부분에 대해서는 조합원 명의로 소유권보
존등기를 한다는 내용으로 해석될 여지가 있다. 
그러나 주택법 제49조 제1항에 의하면 사업주체는 건물이 완공되면 관할관청
에 사용검사를 받아야 하고, 주택법 시행규칙 제21조 제1항 및 별지 제23호 서식에 의
하면, 사업주체가 사용검사승인신청을 할 때 ‘집합건축물 소유자현황’을 첨부하여 제출
하도록 하고 있으며, 그 현황서에는 각 구분건축물별 소유자를 기재하여야 한다. 건축
법 제38조 제1항 제1호에서는 같은 법 제22조 제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우 
건축물대장을 작성하도록 하고 있고, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제5
조 제4항에서는 건축물대장에 건축물현황도를 포함하도록 하고 있으며, 같은 규칙 제
12조 제1항 제1호에서는 건축물대장을 건축법 제22조 제2항에 따라 사용승인된 내용
에 따라 생성하도록 하고 있다. 한편, 부동산등기법 제65조 제1호는 건축물대장에 최
초 소유자로 등록되어 있는 자는 소유권보존등기를 신청할 수 있도록 하고 있다. 즉, 
‘집합건축물 소유자현황’에 있는 사람은 이에 기하여 직접 소유권보존등기를 마칠 수 
있다. 나아가 현재의 등기실무상 조합원으로부터 승계취득한 자가 직접 소유권보존등
기를 하더라도 그 등기는 유효한 것으로 취급된다. 
따라서 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기가 피고 명의로 마쳐졌다거나 
이 사건 계약 일부 규정이 이 사건 조합이 조합원들에게 분양분에 대해 소유권보존등
기를 마쳐주기로 한 것이라고 해석되더라도, 그것이 곧바로 개별조합원의 아파트 원시
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취득을 의미한다고 보기 어렵다. 양자는 차원을 달리하는 것으로서 등기절차상 미등기
부동산의 원시취득자로부터 소유권을 승계취득한 자가 보존등기 및 이전등기의 이중절
차를 생략하고 직접 보존등기를 할 수 있도록 하는 규정에 불과하다. 
④ 이 사건 계약 전문에서 이 사건 조합은 이 사건 아파트의 공급자이고, 그 조
합원은 공급신청자라고 규정하고 있는 점(표준 조합규약 제10조 제1항 제1호는 “조합
원은 사업계획으로 정한 조합주택의 공급청구권”을 갖는다고 명시하고 있는데, 이 사
건 조합의 규약 역시 마찬가지일 것으로 보인다), 조합원이 잔금 및 분담금을 일체를 
완납하지 아니한 때에는 입주가 허용되지 않는 점(이 사건 계약서 제14조 제3항), 사용
승인을 받은 이후에도 조합원의 자격상실, 제명이 가능하고(이 사건 계약서 제11조 제
3항) 이 경우 그때까지 지급한 분담금을 환급할 뿐 소유권환원을 위한 어떠한 조치도 
불필요한 점(이 사건 계약서 제12조 제3항) 등을 감안하면, 조합원의 권리는 자신에게 
배정된 동·수의 아파트에 관하여 분양계약을 체결할 권리, 즉 채권적 권리인 조합주택 
공급청구권을 가지며 그 청구권에 기하여 조합에 대하여 위에서 본 바와 같은 소유권
보존등기를 위한 조치의 이행을 구할 수 있음에 그친다 할 것이다.
⑤ 대법원 1996. 4. 12. 선고 96다3807 판결이 '주택조합이 신축한 건물의 소유권
은 조합원이 아닌 일반인에게 분양된 주택부분 등을 제외하고는 특단의 사정이 없는 
한 건축자금의 제공자인 조합원들이 원시취득한다’는 취지로 판시한 것은 원고가 지적
하는 바와 같다. 그러나 이 판결은 지방세법상 취득세 납세의무자의 확정이라는 조세
관계의 특유한 법리가 반영된 것으로서 세법상 원래 금전을 출연한 자가 원시취득자라
는 해석은 이미 형성되어 있었던 점, 민사법적으로는 주택조합에 있어서 조합원이 건
축자금을 제공한다는 사정만으로 조합원이 배정받은 아파트를 원시취득한다고 보는 것
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은 도급건축물의 소유권 귀속에 관한 법리와 부합하지 않는 점을 감안하면, 이 판결을 
민사상 소유권 귀속에 관한 일반 법리로 확장해석하는 것은 적절하지 아니하다.
3) 소결
원고가 이 사건 계약에 따른 분담금을 부담하였는지와 무관하게 이 사건 아파트
의 원시취득자는 이 사건 조합이고, 원고 명의로 이 사건 아파트의 소유권을 표상하는 
등기가 마쳐진 사실도 없으므로 원고는 이 사건 아파트에 관하여 진정명의회복을 원인
으로 하는 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 없다. 따라서 원고의 주위적 청구 중 
이 부분 청구는 이유 없다. 
? ? 나.? 피고에? 대한? 이? 사건? 아파트? 소유권보존등기? 말소등기절차? 이행? 대위청구(예비적?
청구)
1) 명의신탁약정의 유형 
가) 관련 법리 
명의신탁약정이 이른바 3자간 등기명의신탁인지 아니면 계약명의신탁인지의 구
별은 계약당사자가 누구인가를 확정하는 문제로 귀결된다. 그런데 타인을 통하여 부동
산을 매수함에 있어 매수인 명의를 그 타인 명의로 하기로 하였다면 이때의 명의신탁
관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과하므로, 설령 계약의 상대방인 매도인이 그 
명의신탁관계를 알고 있었다고 하더라도, 계약명의자인 명의수탁자가 아니라 명의신탁
자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별
한 사정이 인정되지 아니하는 한, 그 명의신탁관계는 계약명의신탁에 해당한다고 보아
야 함이 원칙이다(대법원 2013. 10. 7.자 2013스133 결정, 대법원 2016. 7. 22. 선고 
2016다207928 판결 등 참조).
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나) 판단
앞서 거시한 증거들, 갑 제24 내지 제28호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 
의하여 인정되는 다음 ① 내지 ③ 사정을 고려하면, 이 사건 계약의 당사자는 원고가 
아니라 피고로 보는 것이 타당하므로 원고와 피고 사이의 명의신탁약정은 계약명의신
탁에 해당한다.
① 조합원의 자격은 이 사건 계약의 전제 조건이었을 뿐만 아니라(이 사건 계
약서 제3조) 주택법 및 그 시행령에서도 엄격히 규제하는 사항으로서 당사자의 의사에 
의하여 그 적용을 함부로 배제할 수 없다(대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결 
참조). 이 사건 계약서는 조합원 자격이 있는 피고 명의로 작성되었고, 이 사건 조합 
역시 이 사건 아파트에 관해 피고 명의로 소유권보존등기를 마쳐주었으며, 조합원들에
게 환급해야 할 등기비용 및 기타비용 역시 피고 명의의 계좌로 송금하여 주었다. 이 
사건 조합과 피고는 이 사건 계약에 따른 법률효과가 모두 피고에게 귀속되는 것을 전
제로 거래를 하였다. 
② 이 사건 조합의 대의원 I, J, 감사 K, L은 원고와 피고의 내부합의에 따라 
실제 수분양자는 원고이고, 명의만 피고로 분양받은 것이라는 내용의 사실확인서를 제
출하였다. 그러나 이 사건 조합의 대의원 및 감사 중 일부가 원고와 피고 사이의 명의
신탁약정 사실을 알고 있었다는 사실만으로 이 사건 계약의 당사자를 원고라고 인정할 
수 없고, 이 사건 조합이 이 사건 계약에 따른 법률효과를 피고가 아닌 원고에게 귀속
시킬 의도까지 있었다고 보기도 어렵다. 
③ 원고는 스스로 조합원 자격이 없다고 생각하고 피고와 명의신탁약정을 하였
다. 원고는 이 사건 조합에 납부한 분담금을 피고 명의로 송금하였으며, 이 사건 조합
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에 납부해야 할 등기비용, 관리비 예치금 모두 자신이 직접 납부하지 않고 피고를 통
하여 납부하였다. 원고도 이 사건 계약에 따른 법률효과가 피고에게 귀속된다는 것을 
인식하고, 이를 전제로 관련비용을 납부한 것이다. 
2) 원고의 피보전권리 존부 
가) 관련 법리 
채권자대위소송에 있어서 대위에 의하여 보전될 채권자의 채무자에 대한 권리
가 인정되지 아니하는 경우 채권자가 스스로 원고가 되어 채무자의 제3채무자에 대한 
권리를 행사할 원고로서의 적격이 없게 되므로 그 대위소송은 부적법하여 각하하여야 
하고(대법원 1991. 8. 27. 선고 91다13243 판결 참조), 채권자대위소송에서 대위에 의
하여 보전될 채권자의 채무자에 대한 권리(피보전권리)가 존재하는지 여부는 소송요건
으로서 법원의 직권조사사항이다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다3234 판결 참조).
나) 판단
원고는 이 사건 조합을 대위하여 피고 명의로 마쳐진 이 사건 아파트의 소유권
보존등기의 말소등기절차 이행을 구하고 있는데, 이 사건 계약의 당사자는 피고와 이 
사건 조합이고, 원고와 피고 사이의 명의신탁약정은 계약명의신탁에 해당한다는 것은 
앞에서 본 바와 같다. 따라서 원고는 이 사건 조합에 대하여 이 사건 계약에 기초한 
권리를 가지지 않으므로 채권자대위소송의 원고 적격이 없다. 
3) 소결
따라서 원고와 피고 사이의 명의신탁약정이 3자간 명의신탁임을 전제로 한 원고
의 예비적 청구 중 이 부분에 관한 소는 부적법하다. 
5.? 전세보증금?및?환급금?반환?청구
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? ? 가.?이?사건?아파트의?소유권?귀속? ?
? ? ? 1) 관련 법리
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항에 의하면 명의신탁자
와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신
탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체
결한 후 그 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경
우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 그 명의수
탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득한다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다
66922 판결 참조).
계약명의신탁에 있어 매도인의 악의에 대한 입증책임은 이를 주장하는 자가 부담
한다[대법원 2011. 9. 29. 선고 2010다41348(본소), 2010다41355(반소) 판결 참조].
2) 판단
이 사건 조합은 피고와 이 사건 계약을 체결하였고, 피고 명의로 이 사건 아파트
의 소유권보존등기를 마쳐주었으며, 피고에게 등기비용 차액 및 기타비용을 상환하여 
준 사실은 앞서 본 바와 같다. 원고는 2022. 7. 18. 자 준비서면에서 “조합이 명의신탁
을 알고 고의로 이를 인정하였다는 것은 아닙니다. 다만 조합원들도 알 정도였다는 것
일 뿐입니다(제10면).”라고 주장한 바 있다. 이러한 사정을 감안하면, 원고가 제출한 증
거들만으로는 이 사건 조합이 원고와 피고 사이의 명의신탁약정의 존재 사실을 알고 
이 사건 계약을 체결하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 
따라서 피고 명의의 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기는 부동산 실권리자명의 등
기에 관한 법률 제4조 제2항 단서에 의하여 유효하므로, 피고가 이 사건 아파트의 소
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유권을 대내외적으로 취득하였다. 
? ? 나.?전세보증금?및?환급금의?귀속? ?
이 사건 계약의 당사자는 원고가 아니라 조합원 자격이 있는 피고인 점, 원고와 
피고는 이 사건 아파트 소유권이 원고에게 귀속된다는 것을 전제로 원고가 이 사건 전
세계약 보증금을 최종 책임진다는 묵시적 합의를 하였던 점, 원고와 피고의 명의신탁
약정에도 불구하고 이 사건 아파트의 소유권은 대내외적으로 피고에게 확정적으로 귀
속된 점은 앞에서 본 바와 같다. 
우선 전세보증금 반환과 관련하여 보건대, 원고에게 이 사건 아파트 소유권이 귀
속된다는 조건의 불성취로 인해 이 사건 전세계약 보증금을 원고가 최종적으로 책임진
다는 원고와 피고 사이의 묵시적 합의의 효력이 소멸하였다고 인정되므로 대내외적으
로 이 사건 아파트 소유권을 취득한 피고가 이 사건 전세계약의 임대인이라고 평가된
다. 이 사건 전세계약에 따라 E에게 전세보증금을 반환해야 할 당사자는 피고이므로 
이 전세보증금이 원고에게 귀속될 돈이라고 보기 어렵다. 
다음으로 환급금과 관련하여 보건대, 이 사건 조합은 조합원들에게 등기비용을 
환급하였는데, 원고가 아닌 피고가 이 사건 조합원이므로 이 환급된 등기비용 역시 원
고에게 귀속될 돈이라고 평가하기 어렵다. 
따라서 계약명의신탁관계에서 일정한 비용을 부담한 명의신탁자가 부동산의 완전
한 소유권을 취득한 명의수탁자를 상대로 매매비용이나 취득비용 등을 부당이득으로 
반환 청구하는 것(대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 판결 참조)과 달리, 명의신
탁자인 원고가 자신이 이 사건 아파트의 소유권자이자, 이 사건 조합원에 해당하는 것
을 전제로 전세보증금 및 환급금의 반환을 청구하는 원고의 이 부분 주위적 및 예비적 
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청구는 이유 없다. 
[설령 이 사건 조합이 원고와 피고 사이의 명의신탁약정의 존재를 알고 있었다고 
가정하더라도, 피고 명의로 마쳐진 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기는 효력을 
상실하여 그 소유권이 원시취득자인 이 사건 조합에 귀속 되고, 원고가 이 사건 조합
원에 해당하지 않는다는 점은 앞에서 본 바와 같으므로 원고의 이 부분 주위적 및 예
비적 청구가 이유 없다는 결론에 영향을 미치지 않는다.] 
6.? 결론
이 사건 소 예비적 청구 중 소유권보존등기의 말소를 구하는 부분은 각하하고, 원고
의 주위적 청구 및 나머지 예비적 청구를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 
재판장 판사 김정일
판사 이준영
판사 김수철