[행정 판결문] 서울행정법원 2024구단68678 - 손실보상금

 

[행정] 서울행정법원 2024구단68678 - 손실보상금.pdf

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서 울 행 정 법 원
판 결
사 건 2024구단68678 손실보상금
원 고 1. 망 A의 소송수계인 B
2. C 
피 고 1. 한국토지주택공사
2. 경기주택도시공사
3. 고양도시관리공사
4. 경기도
변 론 종 결 2025. 8. 13.
판 결 선 고 2025. 9. 10.
주 문
1. 피고들은 공동하여 원고 망 A의 소송수계인 B에게 30,518,150원, 원고 C에게 
56,914,200원 및 위 각 돈에 대하여 2023. 12. 7.부터 2025. 6. 16.까지는 연 5%, 그 
다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
청 구 취 지
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주문과 같다.
이 유
1. 재결의 경위 등
가. 사업인정 및 고시
- 사업명: 공공주택사업[D지구<21차>, 이하 ‘이 사건 사업’이라 한다]
- 사업시행자: 피고들
- 사업인정고시: 2020. 3. 6. 국토교통부 고시 제2020-245호
나. 중앙토지수용위원회의 2023. 10. 12.자 수용재결
- 수용대상 및 손실보상금: 아래 라.항 표 기재와 같다.
- 수용개시일: 2023. 12. 6.
- 수용대상 토지 중 원고 C 소유의 고양시 (비실명화로 생략) 답 1,890㎡에 관
하여 다음과 같은 구분지상권이 설정되어 있는데, 중앙토지수용위원회는 위 구분지상
권을 존속시키기로 하였다.
다. 중앙토지수용위원회의 2024. 7. 25.자 이의재결
- 손실보상금: 아래 라.항 표 기재와 같다.
라. 법원 감정인의 감정결과 등
1) 이하 통틀어 ‘이 사건 토지들’이라 하고, 각 토지를 지칭할 때는 ‘E동’ 이하만 기재한다.
목적 범위 등기일
(등기원인) 존속기간 지료(일시지급) 권리자
전기공작물(송
전선)의 소유 
및 경과
송전선이 통과하는 
지표면 765㎡의 상방 
17미터 이상 67미터 
이하의 공중공간
2011. 4. 14.
(2011. 4. 11. 
구분지상권
설정계약)
계약체결일
부터 송전선 
존속시까지
125,689,500원 한국전력공사
비실명화로 생략
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- 이 법원 감정인은 구분지상권이 설정된 (비실명화로 생략) 토지의 가격을 산
정하면서, 구분지상권이 없는 상태의 토지가격에서 ① 권리설정계약(구분지상권 설정금
액)을 공제하는 방법(이하 ‘권리설정계약 기준 평가법’이라 한다), ② 구분지상권이 없
는 상태의 토지가격에 입체이용저해율2)에 추가보정률3)을 더하여 산정한 감가율을 곱
한 가액을 공제하는 방법(이하 ‘입체이용저해율 기준 평가법’이라 한다)으로 각 손실보
상금을 산정하였다. 
마. 망 A의 사망 및 소송수계
- 망 A는 2025. 3. 21. 사망하였고, 그 배우자인 원고 B가 상속재산에 대한 협
의분할에 의하여 위 수용대상 토지들에 관한 보상청구권을 상속하고 이 사건 소송을 
수계하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제5호증(가지번호 있는 것은 가지번호 
포함)의 각 기재, 이 법원의 감정인 F에 대한 감정촉탁결과 및 감정보완촉탁결과, 변론 
2) ‘토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용함으로 인하여 토지의 이용이 저해되는 정도에 따른 적정
한 비율’을 의미한다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제31조 제1항). 
3) 입체이용저해율 외에 송전선로를 설치함으로써 해당 토지의 경제적 가치가 감소되는 정도를 나타내는 비율을 말
한다.
피수용자 수용대상1)
(고양시 덕양구)
수용재결 
손실보상금(원)
이의재결
손실보상금(원) 법원 감정(원)
망 A
E동 답 2,668㎡ 2,208,303,600 기각 2,237,118,000
E동 구 235㎡ 63,250,250 기각 64,954,000
원고 C
E동 전 602㎡ 507,154,900 498,817,200 514,529,400
E동 답 1,890㎡ 1,427,229,000 1,448,491,500
입체이용저해율 
기준 평가법 1,397,977,650
권리설정계약 
기준 평가법 1,489,693,500
비실명화로 생략
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전체의 취지
2. 주장 및 판단
가. 당사자들의 주장 요지
1) 원고들
피고들은 원고들에게 법원 감정결과에 따른 이 사건 토지들의 정당한 손실
보상금과 이의재결에서 정한 손실보상금의 차액 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의
무가 있다. 특히, (비실명화로 생략) 토지에 설정된 구분지상권의 가액은 권리설정계약 
기준 평가법에 따라 산정하여야 한다.
2) 피고들
이의재결에서 정한 손실보상금은 정당하고, (비실명화로 생략) 토지에 설정
된 구분지상권의 가액은 입체이용저해율 기준 평가법에 따라 산정하여야 한다.
나. 구분지상권 평가방법에 대한 판단((비실명화로 생략) 토지)
1) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이
라고 한다) 제70조 제6항은 “취득하는 토지와 이에 관한 소유권 외의 권리에 대한 구
체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국
토교통부령으로 정한다.”고 규정하고, 제71조 제2항은 “사용하는 토지와 그 지하 및 지
상의 공간 사용에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용, 예상수익 및 
거래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다.”고 규정하고 있다. 한편, 토지보상
법의 위임을 받은 토지보상법 시행규칙 제29조는 “취득하는 토지에 설정된 소유권 외
의 권리의 목적이 되고 있는 토지에 대하여는 당해 권리가 없는 것으로 하여 제22조 
내지 제27조의 규정에 의하여 평가한 금액에서 제28조의 규정에 의하여 평가한 소유
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권 외의 권리의 가액을 뺀 금액으로 평가한다.”고 규정하고, 제28조는 “취득하는 토지
에 설정된 소유권 외의 권리에 대하여는 당해 권리의 종류, 존속기간 및 기대이익 등
을 종합적으로 고려하여 평가한다. 이 경우 점유는 권리로 보지 아니한다(제1항). 제1
항의 규정에 의한 토지에 관한 소유권 외의 권리에 대하여는 거래사례비교법에 의하여 
평가함을 원칙으로 하되, 일반적으로 양도성이 없는 경우에는 당해 권리의 유무에 따
른 토지의 가격차액 또는 권리설정계약을 기준으로 평가한다(제2항).”고 규정하며, 제
31조 제1항은 “토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우 당해 
공간에 대한 사용료는 제22조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 가격에 당해 공간
을 사용함으로 인하여 토지의 이용이 저해되는 정도에 따른 적정한 비율(입체이용저해
율)을 곱하여 산정한 금액으로 평가한다.”고 규정하고 있다. 
2) 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 아래와 같은 사정
들을 위 관련규정에 비추어 보면, (비실명화로 생략) 토지의 손실보상금을 산정함에 있
어 (비실명화로 생략) 토지에 설정된 구분지상권의 가액은 토지보상법 시행규칙 제28
조 제2항의 ‘권리설정계약’을 기준으로 평가함이 타당하다. 원고의 주장은 이유 있고, 
이와 다른 전제에 선 피고의 주장은 받아들이지 않는다.
가) (비실명화로 생략) 토지는 이 사건 사업에 따라 피고들이 ‘취득’하는 토
지이므로, 토지보상법 제70조, 토지보상법 시행규칙 제29조에 따라 평가하는 것이 토
지보상법령의 체계 및 해석에 부합하고, 토지보상법 시행규칙 제29조는 소유권 외의 
권리의 가액을 제28조의 규정에 의하여 평가하도록 정하고 있다. 
나) 토지보상법 시행규칙 제31조는 토지의 지하 또는 지상공간을 ‘사용’하는 
경우 당해 공간의 사용료를 입체이용저해율을 기초로 산정하도록 한 규정으로, 구분지
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상권을 설정할 경우 토지 소유자에게 지급되는 보상액에 관해 적용된다. 이 사건은 이
미 설정되어 있는 구분지상권으로 인해 수용대상토지의 가격시점(수용재결일)에서의 
적정한 가치를 어떻게 평가할 것인지에 관한 것이므로, 토지보상법 시행규칙 제31조가 
적용된다고 볼 수 없다.
다) (비실명화로 생략) 토지에 설정된 구분지상권은 구분지상권의 설정 목
적 및 성질, 존속기간, 구분지상권자인 한국전력공사가 공공기관인 점 등에 비추어 양
도성이 없는 권리라고 할 수 있다. 토지보상법 시행규칙 제28조 제2항에 따르면 토지
에 관한 소유권 외의 권리 중 일반적으로 양도성이 없는 권리의 경우에는 당해 권리의 
유무에 따른 토지의 가격 차액 또는 권리설정계약을 기준으로 평가하도록 하고 있다. 
라) 사업시행자인 피고들은 원고 C에게 구분지상권이 설정된 상태의 (비실
명화로 생략) 토지의 가액을 보상하고, 구분지상권자인 한국전력공사에게는 구분지상권
의 가액을 보상해야 한다. 따라서 이 사건은 피고들이 보상할 나지 상태인 (비실명화로 
생략) 토지의 가액을 원고 C와 구분지상권자에 어떻게 분배하느냐의 문제로 귀착된다. 
그런데 한국전력공사는 (비실명화로 생략) 토지의 일부를 사실상 영구적으로 사용할 
목적으로 구분지상권을 설정 받으면서 그 대가로 지료를 일시에 지급한 것으로 보이
고, 해당 지료를 산정함에 있어 (비실명화로 생략) 토지의 지가 상승 예상분이 고려되
었다거나 이후 지가 상승분을 반영하여 지료를 증액하였다고 볼 만한 자료는 존재하지 
않는다. 이와 같은 권리관계를 고려하면, 구분지상권이 설정될 당시보다 상승한 (비실
명화로 생략) 토지의 지가 상승분은 그 소유자인 원고 C에게 귀속하는 것이 보상의 형
평성 측면에서 타당하다. 따라서 수용 당시의 (비실명화로 생략) 토지의 가액에서 구분
지상권이 설정될 당시의 지료를 공제하는 방법이 가격시점(수용재결시)에서의 (비실명
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화로 생략) 토지의 가치를 적절히 반영하는 것이라고 봄이 타당하다. 
다. 정당한 손실보상금의 산정
1) 토지수용보상금의 증감에 관한 소송에 있어서, 이의재결의 기초가 된 각 감
정평가와 법원 감정인의 감정평가가 모두 그 평가방법에 있어 위법사유가 없고 품등비
교를 제외한 나머지 가격사정요인의 참작에 있어서는 서로 견해가 일치하나 품등비교
에만 그 평가를 다소 달리한 관계로 감정결과에 차이가 생기게 된 경우에, 그 중 어느 
감정평가의 품등비교 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상, 그 각 감정평가 
중 어느 것을 더 신뢰하는가 하는 것은 사실심 법원의 재량에 속한다(대법원 2008. 10. 
9. 선고 2007두25237 판결 등 참조).
2) 이 사건 토지들에 대한 수용 및 이의재결 당시 이루어진 각 감정결과와 법
원감정은 모두 관련 법령에 따라 보상금을 산정한 것으로 보이고 달리 위 각 감정의 
내용, 방식 등에 오류가 있음을 인정할 자료가 없으므로 위 각 감정은 모두 적법하다
고 할 것이나, 법원감정이 법원의 관여 하에 이 사건 토지들의 특성과 가격형성 관련 
요인들을 더 적절하게 반영하였다고 판단되므로, 법원감정결과를 채택하되, 앞서 본 바
와 같이 구분지상권의 가액은 권리설정계약을 기준으로 산정함이 타당하므로, (비실명
화로 생략) 토지는 권리설정계약 기준 평가법에 따른 가액에 따르기로 한다.
3) 따라서 피고들은 공동하여 원고들에게 정당한 손실보상금과 이의재결 손실
보상금의 차액인 및 아래 표 원고들별 ‘합계’란 기재 각 돈과 위 각 돈에 대하여 수용
개시일 다음날인 2023. 12. 7.부터 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일인 
2025. 6. 16.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등
에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 
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3. 결론
원고들의 청구는 이유 있으므로 모두 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
원고 수용대상 이의재결 
손실보상금(B, 원)
법원 감정 
보상액(A, 원) 차액(A-B, 원)
망 A의 
소송수계
인 B
E동 토지 2,208,303,600 2,237,118,000 28,814,400
E동 토지 63,250,250 64,954,000 1,703,750
합계 30,518,150
C
E동 토지 498,817,200 514,529,400 15,712,200
E동 토지 1,448,491,500 1,489,693,500 41,202,000
합계 56,914,200
비실명화로 생략
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별지
관계 법령
■ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률
제70조(취득하는 토지의 보상) 
① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지
가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이
용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변
동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수
에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황 등을 고려하여 
평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.
② 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황
을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 
용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.
⑥ 취득하는 토지와 이에 관한 소유권 외의 권리에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비
용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다.
제71조(사용하는 토지의 보상 등) 
① 협의 또는 재결에 의하여 사용하는 토지에 대하여는 그 토지와 인근 유사토지의 지료(地料), 임대
료, 사용방법, 사용기간 및 그 토지의 가격 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.
② 사용하는 토지와 그 지하 및 지상의 공간 사용에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비
용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다.
■ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙
제22조(취득하는 토지의 평가) 
① 취득하는 토지를 평가함에 있어서는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 이
상의 표준지의 공시지가를 기준으로 한다.
제28조(토지에 관한 소유권외의 권리의 평가) 
① 취득하는 토지에 설정된 소유권외의 권리에 대하여는 당해 권리의 종류, 존속기간 및 기대이익 등
을 종합적으로 고려하여 평가한다. 이 경우 점유는 권리로 보지 아니한다.
② 제1항의 규정에 의한 토지에 관한 소유권외의 권리에 대하여는 거래사례비교법에 의하여 평가함을 
원칙으로 하되, 일반적으로 양도성이 없는 경우에는 당해 권리의 유무에 따른 토지의 가격차액 또
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는 권리설정계약을 기준으로 평가한다.
제29조(소유권외의 권리의 목적이 되고 있는 토지의 평가)
취득하는 토지에 설정된 소유권외의 권리의 목적이 되고 있는 토지에 대하여는 당해 권리가 없는 것으
로 하여 제22조 내지 제27조의 규정에 의하여 평가한 금액에서 제28조의 규정에 의하여 평가한 소유
권외의 권리의 가액을 뺀 금액으로 평가한다.
제30조(토지의 사용에 대한 평가) 
토지의 사용료는 임대사례비교법으로 평가한다. 다만, 적정한 임대사례가 없거나 대상토지의 특성으로 
보아 임대사례비교법으로 평가하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 적산법으로 평가할 수 있다.
제31조(토지의 지하ㆍ지상공간의 사용에 대한 평가) 
① 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제22
조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 가격에 당해 공간을 사용함으로 인하여 토지의 이용이 저
해되는 정도에 따른 적정한 비율(이하 이 조에서 “입체이용저해율”이라 한다)을 곱하여 산정한 금
액으로 평가한다.
② 토지의 지하 또는 지상공간을 일정한 기간동안 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제30조
의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 사용료에 입체이용저해율을 곱하여 산정한 금액으로 평가한
다. 끝.