[민사 판결문] 서울북부지방법원 2024가단106423 - 건물인도

 

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서 울 북 부 지 방 법 원

판 결

사 건 2024가단106423 건물인도

원 고 서울주택도시공사

소송대리인 법무법인 하나로

담당변호사 정종영

피 고 A

소송대리인 변호사 정석진(소송구조)

변 론 종 결 2024. 7. 24.

판 결 선 고 2024. 9. 25.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.

이 유

1. 기초사실

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제10조(임대차계약의 해제 및 해지) ① 임차인이 아래 각호에 해당하는 행위를 하였

을 경우에는 임대인은 이 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절

할 수 있다.

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우

2. 공공주택 특별법 제49조의4의 규정에 위반하여 임대주택의 임차권을 타인에게

양도하거나 임대주택을 전대한 경우(위반 시 공공주택 특별법 제49조의8에 의거

하여 4년의 범위에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 임대주택의 입주 자격

가. 원고는 지방자치법과 지방공기업법 및 서울특별시 서울주택도시공사 설립 및 운

영에 관한 조례가 정하는 바에 의하여 택지의 개발과 공급, 주택의 건설, 개량, 공급

및 관리 등을 통하여 시민의 주거생활 안정과 복지향상에 기여함을 목적으로 설립된

지방공기업이다.

나. 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)은 공공주택 특별법에 따

른 공공건설임대주택이다.

다. 원고는 2000. 5. 12. 피고와 이 사건 부동산에 관한 임대차계약을 체결하였고, 이

후 위 임대차계약을 여러 차례 갱신하였다. 원고가 2022. 7. 20. 피고와 체결한 임대차

계약에서는 임대차보증금 10,620,000원, 월 임대료 139,100원, 임대차기간 종료일

2024. 7. 31.로 정하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다). 이 사건 임대차계약은

공공주택 특별법 제49조의2 제1항, 공공주택 특별법 시행규칙 제32조 제1항 제1호에

따라 공공주택 특별법 시행규칙 별지 제5호 서식의 표준임대차계약서를 사용하여 체결

되었는데, 이 사건 임대차계약에서 정한 임대인의 해제, 해지 또는 갱신 거절 사유는

아래 기재와 같다.

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이 제한될 수 있음)

3. 임대차기간이 시작된 날부터 3월 이내에 입주하지 아니한 경우. 다만, 임대인의

귀책사유로 입주가 지연된 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 임대료를 3월 이상 연속하여 연체한 경우

5. 임대주택 및 그 부대시설을 임대인의 동의를 얻지 아니하고 개축·증축 또는 변경

하거나 본래의 용도 외의 용도로 사용하는 경우

6. 임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우

7. 공공임대주택의 임대차기간 중 임차인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소

유하거나 다른 임대주택에 당첨되어 입주하는 경우. 다만, 상속·판결 또는 결혼

등 기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 전산검색결과 부적격자로

통보받은 날로부터 6개월 이내에 당해주택을 처분한 경우와 혼인 등의 사유로

주택을 소유하게 된 세대구성원이 소유권을 취득한 날부터 14일 이내에 전출신

고를 하여 세대가 분리된 경우, 당해 임대주택의 입주자모집 당시 주택공급에 관

한 규칙에 의하여 선착순의 방법으로 임차권을 취득한 경우는 제외한다.

8. 임대차 계약기간이 종료되었음에도 명도 또는 갱신계약을 체결하지 아니하는 경

우

9. 임차인이 해당 임대주택에서 퇴거하거나 다른 공공임대주택에 당첨되어 입주하는

경우

10. 기타 이 임대차계약서상의 의무를 위반한 경우

라. 원고는 임대주택 입주자에 대한 주택소유 여부 검색 결과 피고의 배우자 B가 서

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울 동대문구 C 아파트 D호에 관한 입주예정일 2023. 5. 31.의 분양권(이하 ‘이 사건 분

양권’이라 한다)을 취득하였음을 확인하고, 2019. 10. 28.경 피고에게 분양권 취득으로

인한 주택 소유에 해당하여 분양주택의 입주예정일까지만 이 사건 부동산에서 거주 가

능하다는 내용의 2019년 분양권 소유로 인한 소명자료 검토 결과 안내를 하였다.

마. 원고는 2023. 8. 22.경 피고에게 피고의 세대가 주택(분양권)을 소유한 것으로 확

인되었고, 공공주택 특별법 시행규칙 제25조 제2항 제3호에 의하여 이 사건 분양권 주

택의 입주예정일(2023. 5. 31.)까지 이 사건 부동산을 명도 하여야 함에도 자진명도 하

지 않아, 이 사건 임대차계약이 2023. 8. 1. 해지되었음을 통보하고 이 사건 부동산을

2023. 10. 31.까지 자진명도 하도록 요청하는 내용의 주택소유(분양권)로 인한 임대차

계약 해지통보 및 자진명도 요청을 하였다.

바. 한편, 피고와 B는 2023. 1. 17. 협의이혼 하였고, B는 2023. 1. 20.경 이 사건 부

동산에서 퇴거하고 주민등록을 이전하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 9호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의

취지

2. 원고의 주장

공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제1항에서 이 규칙에서 정하지 아니한 사항은 주

택공급에 관한 규칙이 정하는 바에 따른다고 규정하고 있고, 주택공급에 관한 규칙 제

53조에서 주택 소유 여부를 판단할 때 분양권 등을 갖고 있는 경우에는 주택을 소유하

고 있는 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 공공임대주택의 임차인이 분양권 등을 갖

고 있는 경우 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 임대차계약의 해지사유에 해당한다.

피고와 법률상 부부였던 B가 2019. 5. 8. 이 사건 분양권을 취득한 것은 이 사건 임대

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차계약 제10조 제1항 제7호에서 정한 공공임대주택의 임대차기간 중 임차인 또는 그

세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하는 경우에 해당하여 임대차계약의 해지사유가 된

다. 따라서 이 사건 임대차계약은 원고의 2023. 8. 22.자 해지 통지 또는 이 사건 소장

부본 송달로 적법하게 해지되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의

무가 있다.

3. 판단

가. 관련 법리

주거는 인간다운 생활을 위한 필수불가결한 요소이다. 헌법 제35조 제3항은 국가

에 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여

야 할 의무를 부여하고 있고, 주거기본법 제2조는 국민이 쾌적하고 안정적인 주거환경

에서 인간다운 주거생활을 할 권리가 있음을 규정하고 있다. 공공주택 특별법은 위와

같은 국가의 의무를 실현하고 국민의 주거권을 보장하기 위하여 주거 문제를 스스로의

경제력에 의해 해결하기 곤란한 경제적 약자 계층에게 생활에 필수적이고 기본적인 조

건인 주거기반을 제공하고 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 마련되었다.

공공주택 특별법 제49조의3 제1항은 “공공주택사업자는 임차인이 다음 각호의 어

느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수

있다.”라고 규정하면서 구체적인 사유를 나열하고 있고 같은 법 시행령 제47조 제1항,

제2항에서 그중 일부 사유를 구체화하고 있으며, 표준임대차계약서(같은 법 시행규칙

제32조 제1항 [별지 제5호 서식]) 제10조 제1항에서도 위 법 및 시행령 조항 각호 사

유와 실질적으로 동일한 내용을 규정하고 있다. 따라서 공공주택 특별법의 적용을 받

는 공공임대주택에 관해서는 위 법령 조항 및 표준임대차계약서 제10조 제1항 각호 중

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하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해제 또는 해지할

수 있다. 특히 앞서 본 각 규정들은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대

사업자가 공공임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 그 갱신을 거절하

는 것을 제한하기 위한 것으로서 그 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되

는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다(대법원 2022. 3. 31. 선

고 2021다265171 판결 등 참조).

나. 구체적 판단

1) 위 규정과 법리에 비추어 보건대, 앞서 든 증거들과 갑 제10 내지 13호증의 각

기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 피

고의 배우자가 이 사건 임대차기간 중 다른 주택의 분양권을 취득하게 되었다는 사정

만으로는 이 사건 임대차계약 제10조 제1항 제7호에서 정한 임대차계약의 해지사유인

‘공공임대주택의 임대차기간 중 임차인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하

는 경우’에 해당한다고 할 수 없다.

① 공공주택 특별법 시행령 제47조 제2항 제4호는 공공주택 특별법 제49조의3

제1항 제7호에서 임대인의 임대차계약 해지사유로 정한 ‘공공임대주택을 고의로 파손·

멸실하는 등 대통령령으로 정하는 경우’의 하나로 ‘공공임대주택의 임대차계약 기간 중

다른 주택을 소유하게 된 경우’를 규정하고 있을 뿐, 다른 주택의 분양권을 취득한 경

우를 해지사유로 명시하고 있지 않다. 이 사건 임대차계약 제10조 제1항 제7호에서도

‘공공임대주택의 임대차기간 중 임차인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하

거나 다른 임대주택에 당첨되어 입주하는 경우’를 임대차계약의 해지사유로 규정하고

있을 뿐이다.

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② 공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제1항은 ‘공공주택의 입주자 자격, 입주자

선정방법 및 입주자 관리는 이 규칙에서 정하는 바에 따르되, 이 규칙에서 정하지 아

니한 사항은 주택공급에 관한 규칙이 정하는 바에 따른다.’고 규정하고 있고, 주택공급

에 관한 규칙 제53조에서는 ‘주택소유 여부를 판단할 때 분양권 등을 갖고 있거나 주

택 또는 분양권 등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으

로 본다’고 규정하고 있다. 그런데 공공주택 특별법 시행규칙 제25조 제2항 후문은 ‘다

만, 임대기간 만료 전에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공공주택사업자

에게 해당 공공임대주택을 명도하여야 한다.‘고 하면서, 제1호에서는 ‘전용면적이 85제

곱미터 이하인 공공임대주택으로서 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택

을 소유하거나 다른 공공임대주택에 당첨되어 입주하는 경우’를, 제3호에서는 ‘주택공

급에 관한 규칙에 따른 분양권 등을 갖고 있는 사람의 경우 그 입주예정일(분양권 등

이 여러 개인 경우에는 가장 빨리 도래하는 입주예정일을 말한다)이 도래한 경우‘를 각

규정하고 있다. 이에 의하면, 공공주택 특별법 시행규칙은 입주자 자격, 입주자 선정방

법 및 입주자 관리에 관하여 주택을 소유하고 있는 경우와 분양권 등을 갖고 있는 경

우를 구분하여 정하고 있다고 봄이 타당하므로, 이에 관하여 주택공급에 관한 규칙 제

53조이 준용된다고 할 수 없다.

③ 공공주택 특별법 제49조의3 제1항 제7호와 그 위임을 받은 공공주택 특별법

시행령 제47조 제2항 각 호에서는 임대차계약의 해지사유를 명시하고 있고, 이는 위에

서 본 것과 같이 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 공공임대주

택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 그 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위

한 것으로서 그 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효

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력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다. 그런데 임대차계약의 해지사유에 관한 규정

도 아닌 공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제1항의 준용규정만으로 상위법령의 규정인

공공주택 특별법과 공공주택 특별법 시행령에서 정한 임대차계약의 해지사유를 확대하

여 해석하는 것은 허용되지 않는다고 봄이 타당하다.

④ 원고는 2019년 피고 배우자의 분양권 취득 사실을 알았음에도 분양주택의

입주예정일까지 이 사건 부동산을 명도 할 것을 안내하였을 뿐, 이 사건 임대차계약을

해지하지 않았고, 오히려 2020년과 2022년 이 사건 임대차계약을 갱신하였다. 이는 피

고 배우자의 분양권 취득이 임대차계약의 해지사유 내지 갱신거절사유에 해당한다는

원고의 이 사건 소송에서의 주장과 모순된다.

2) 결국 피고의 배우자가 이 사건 임대차기간 중 이 사건 분양권을 취득하였음을

이유로 한 원고의 이 사건 임대차계약 해지 통지는 부적법하다. 나아가 피고는 이 사

건 분양권에서 정한 입주예정일 이전에 B와 협의이혼 하고 B가 피고의 세대에서 이전

하였으므로, 피고에게 공공주택 특별법 시행규칙 제25조 제2항 제3호에서 정한 분양권

의 입주예정일 도래로 인한 명도의무가 있다거나 그 불이행으로 인한 이 사건 임대차

계약의 해지사유가 있다고 할 수 없다. 따라서 이 사건 임대차계약이 해지되었음을 전

제로 이 사건 부동산의 인도를 구하는 원고의 위 주장은 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결

한다.

 

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판사 권혁재

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