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[민사 판결문] 광주고등법원 2023나25680 - 소유권이전등기법률사례 - 민사 2024. 11. 22. 04:27반응형
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광 주 고 등 법 원
제 3 민 사 부
판 결
사 건 2023나25680 소유권이전등기
원고, 항소인 주식회사 A
소송대리인 법무법인 해태
담당변호사 송우철, 송희호
피고, 피항소인 주택도시보증공사
소송대리인 법무법인 자연수
담당변호사 서보익
소송복대리인 변호사 정광태
제 1심판결 광주지방법원 2023. 9. 14. 선고 2021가합53547 판결
변 론 종 결 2024. 6. 5.
판 결 선 고 2024. 7. 17.
주 문
1. 원고의 항소 및 당심에서 추가된 예비적 청구를 모두 기각한다.
2. 항소제기 이후의 소송비용은 원고가 부담한다.
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청구취지 및 항소취지
1. 청구취지
가. 주위적 청구취지
주위적으로, 피고는 원고로부터 7,050,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지
목록 기재 부동산에 관하여 2016. 12. 29. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를
이행하라.
나. 예비적 청구취지
예비적으로, 피고는 원고에게 235,050,000원 및 그 중 68,100,000원에 대하여는
2016. 12. 29.부터, 25,050,000원에 대하여는 2017. 4. 5.부터, 25,050,000원에 대하여는
2017. 12. 22.부터, 25,050,000원에 대하여는 2018. 1. 8.부터, 25,050,000원에 대하여는
2018. 2. 5.부터, 25,050,000원에 대하여는 2018. 3. 5.부터, 41,700,000원에 대하여는
2019. 10. 17.부터 각 이 사건 2024. 5. 28.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본
송달일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한
돈을 지급하라(원고는 제1심에서 피고를 상대로 보증책임에 기한 소유권이전등기청구
만 하였다가, 이 법원에 이르러 위 소유권이전등기청구를 주위적 청구로 하고, 부당이
득반환청구를 예비적 청구로 추가하였다).
2. 항소취지
제1심판결을 취소한다. 주위적 청구취지 기재와 같은 판결을 구한다.
이 유
1. 기초 사실
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가. 당사자들의 지위
1) 원고는 유한회사 B(이하 ‘B’이라 한다)과 분양계약을 체결한 수분양자, B은 광
주 광산구 ~ 외 16필지에 총 3개동 147세대 규모의 P아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라
고 한다)를 신축하여 분양하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)의 시행사이다.
2) 피고는 주택도시기금법에 근거하여 국민의 주거복지 증진 등을 위한 각종 보증
업무 등을 영위하는 것을 목적으로 설립된 법인이다.
나. 피고와 B의 주택공급신탁계약 및 주택분양보증계약 체결
1) 피고는 2016. 9. 20. B과 위탁자 겸 수익자를 B으로, 수탁자 겸 수익자를 피고
로 하여 이 사건 사업을 위한 부지 및 건물을 신탁부동산으로 한 주택공급신탁계약(이
하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 신탁계약 중 이 사건과 관련된
주요 내용은 아래와 같다.
제3조(신탁목적)
이 신탁의 목적은 B이 토지 위에 인·허가 내용에 따라 주택 등을 건설하여 수분양자에게
공급계약을 이행하거나, B이 공급계약을 이행할 수 없는 경우 주택도시기금법 제26조에
따라 분양보증을 한 피고가 보증이행을 목적으로 신탁부동산을 관리·공급 및 처분(토지나
주택 등의 소유권이전을 포함한다. 이하 같다)하는 데에 있다.제4조(신탁 및 신탁공시)
② B과 피고는 신탁계약을 체결한 후 지체없이 토지에 대하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 및 신탁등기를 하여야 하고 건물은 완공된 후에 신탁등기를 한다. 이 경우 발
생되는 비용은 B이 부담한다.제7조(승계사업등)
① B이 부도·파산 또는 회생절차개시신청 등으로 공급계약의 이행이 불가능하다고 피고가인정하여 피고 또는 피고가 지정하는 자로 사업주체변경의 신청(건축주변경 포함) 등
승계사업을 하는 경우 B은 이에 이의를 제기할 수 없다.② 피고 또는 피고가 지정하는 자는 제1항의 신탁사무로서 분양보증의 이행을 위하여 신
탁부동산의 관리·공급 및 처분에 대한 사무를 처리한다.- 4 -
2) 피고는 2016. 9. 22. 이 사건 사업에 관하여 보증금액을 28,331,450,000원으로,
보증기간을 입주자모집공고승인일부터 건물소유권보존등기일(사용검사 또는 당해 사업
장의 공동주택 전부에 대한 동별사용검사 포함)까지로, 보증채권자를 입주예정자로 각
정하여, B이 보증사고로 분양계약을 이행할 수 없게 된 경우에 피고가 당해 주택의 분
양이행 또는 환급이행 책임을 부담하는 내용의 주택분양보증계약(이하 ‘이 사건 분양보
증계약’이라 한다)을 체결하였다.
3) 이 사건 분양보증계약에 포함된 주택분양보증약관(이하 ‘이 사건 분양보증약관’
제8조(신탁부동산의 관리·운용 및 처분)
③ 피고가 보증이행을 하는 경우 신탁원본과 수익은 피고가 상당하다고 인정되는 방법 및 가액으로 처분할 수 있으며, 다음 각 호의 순서에 따라 신탁재산처분금액을 지급한다.
1. 제세공과금 및 신탁사무처리를 위한 제비용
2. 제13조 제2항 제3호에서 정한 피고의 채권
제11조(신탁원본)
신탁원본은 다음 각호와 같다.
1. 신탁부동산 및 신탁금
2. 신탁부동산의 분양대금, 임대보증금, 임대료, 분양전환금 등 신탁부동산으로부터 취득하는금전
3. 신탁부동산의 물상대위로 취득한 재산
4. 기타 전 각호에 준하는 재산
제12조(신탁수익)
신탁부동산의 분양대금, 임대보증금, 임대료, 분양전환금, 신탁부동산의 처분금액 및 기타 신탁
재산에 속하는 금전의 운용수익 및 이에 준하는 것을 신탁수익으로 한다.제17조(신탁재산에 속하는 금전운용방법)
① 신탁재산에 속하는 금전은 운용방법을 같이하는 다른 신탁재산에 속하는 금전과 합동 또는단독으로 금융기관에의 예치, 국·공채, 회사채의 인수 또는 매입 기타 금융감독위원회의 인
가를 받은 유가증권의 인수 또는 매입에 운용할 수 있다.③ 신탁부동산의 공급·처분과 관련하여 취득한 분양대금, 임대보증금, 임대료, 분양전환금 등은
피고가 판단하여 제1항에 규정된 운용방법 외에 보증이행에 필요한 용도로 사용할 수 있다.- 5 -
이라 한다)의 주요 내용은 다음과 같다.
제1조(용어의 정의)
이 약관에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같습니다.
3. “보증채권자”라 함은 보증서에 기재된 사업에 대하여 주택법령 및 주택공급에 관한 규칙을 준수하여 주채무자와 분양계약을 체결한 자(분양권 양수자를 포함한다)를 말합니
다. 다만, 법인이 주택을 분양받는 경우에는 주택분양계약 이전에 그 주택분양계약에
대하여 보증회사에 직접 보증편입을 요청하고 동의를 받은 법인에 한하여 보증채권자
로 봅니다.4. “보증사고”라 함은 보증기간 내에 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 인하여
사회통념상 주채무자의 정상적인 주택분양계약 이행을 기대하기 어려운 상태를 말합
니다.가. 주채무자에게 부도·파산·사업포기 등의 사유가 발생한 경우
나. 감리자가 확인한 실행공정률이 예정공정률(주채무자가 감리자에게 제출하는 예정공정표상의 공정률을 말한다. 이와 같다)보다 25퍼센트 이상 미달하여 보증채권자의
이행청구가 있는 경우. 다만, 입주예정자가 없는 경우에는 이행청구를 요하지 아니
합니다.다. 감리자가 확인한 실행공정률이 75퍼센트를 초과하는 경우로서 실행공정이 정당한
사유없이 예정공정보다 6개월 이상 지연되어 보증채권자의 이행청구가 있는 경우라. 시공자의 부도·파산 등으로 공사 중단 상태가 3개월 이상 지속되어 보증채권자의
이행청구가 있는 경우제2조(보증채무의 성립)
보증회사의 보증채무는 주채무자가 보증서발급일로부터 2월 이내에 입주자모집공고 승인
을 얻은 때에 유효하게 성립합니다.제3조(보증채무의 내용)
보증회사는 주택도시기금법시행령 제21조 제1항 제1호 가목에 따라 주채무자가 보증사고
로 분양계약을 이행할 수 없게 된 경우에 당해 주택의 분양이행(주택법령에서 정한 주택건
설기준 및 당해 사업장의 사업계획승인서, 설계도서에 따라 시공하여 입주 완료) 또는 환
급이행(납부한 계약금 및 중도금의 환급) 책임을 부담합니다.제4조(보증이행 대상이 아닌 채무 및 잔여입주금등의 납부)
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다. 원고의 분양계약 체결 및 분양대금 지급 등
1) 원고는 2016. 12. 29. C으로부터 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 세대’라고
한다)에 관한 수분양자의 지위를 양수하면서 C에게 분양계약의 계약금 상당액인
18,000,000원(발코니 확장에 따른 계약금 포함)을 지급하였고, 같은 날 B과 이 사건 세
대에 관하여 분양공급계약(분양가격: 250,500,000원) 및 발코니 확장 계약(확장공사비:
9,600,000원)을 체결하였다(이하 이를 통칭하여 ‘이 사건 분양계약’이라 한다). 이 사건
분양계약에는 원고가 계약금 및 중도금을 지급할 계좌로 ‘MG새마을금고
****-****-****-*, 예금주: 주택도시보증공사 (유)B’(이하 ‘이 사건 지정계좌’라고 한다)
이 기재되어 있고, 잔금 납부 계좌는 추후에 별도 공지하는 것으로 기재되어 있다.
2) 원고가 이 사건 분양계약의 이행을 위해 지급한 금액은 아래 표 기재와 같다.
① 보증회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우(분양권 양도자와 관련하여 다음
각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우를 포함한다)에는 보증채권자에게 보
증채무를 이행하지 아니합니다.4. 보증채권자가 입주자모집공고에서 지정한 입주금납부계좌(입주자모집공고에서 지정
하지 않은 경우에는 주택분양계약서에서 지정한 계좌를, 보증회사가 입주금납부계좌
를 변경·통보한 후에는 변경된 납부계좌를 말한다)에 납부하지 아니한 입주금순번 거래일자 이체금액(원) 예금주 (입금계좌) 비고
1 2016. 12. 29. 18,000,000 C (KB국민 &&&&&&&&) 계약금 등
2 2016. 12. 29. 25,050,000 월산새마을금고 (광주 ###-###-#####) 중도금1차
3 2016. 12. 29. 25,050,000주택도시보증공사 (유)B
(MG금고 ****-****-****-*)
중도금2차
4 2017. 4. 5. 25,050,000 중도금3차
5 2017. 12. 22. 25,050,000 중도금4차
6 2018. 1. 8. 25,050,000 중도금5차
7 2018. 2. 5. 25,050,000 중도금6차
8 2018. 3. 5. 25,050,000 중도금7차- 7 -
라. 분양보증사고의 발생 등
1) 이 사건 아파트의 시공사 주식회사 D(이하 ‘D’이라 한다)은 2020. 2. 5.경 부도
가 발생하였고, 피고는 원고를 포함한 이 사건 아파트의 분양계약자들에게 ‘시공자인
D은 부도 처리된 상태이나 사업주체인 B은 정상적으로 사업을 영위 중이므로 보증사
고 처리가 되지 않는다. 이와 관련하여 향후 잔금을 포함한 입주금 수납계좌를 “농협
$$$-$$$$-$$$$-$$ 주택도시보증공사 전북지사”로 변경하여 관리하기로 하였으니 입주
금 납부시 계좌번호를 반드시 확인하고 납부하여 주시기 바란다’는 내용의 안내문을
전달하였다.
2) 피고는 2020. 4. 9.경 원고를 포함한 이 사건 아파트의 분양계약자들에게 ‘이 사
건 분양보증약관 제1조 제4호 다목의 “감리자가 확인한 실행공정률이 75퍼센트를 초과
하는 경우로서 실행공정이 정당한 사유없이 예정공정보다 6개월 이상 지연되어 보증채
권자의 이행청구가 있는 경우(현 공정률 99.73%, 계획공정률 100%)”에 해당하는 보증사
고가 2020. 4. 9. 발생하였고, 분양이행 방식으로 보증책임을 이행하겠다는 안내문을 전
달하였다.
3) 피고는 2020. 7. 8.경 원고를 포함한 이 사건 아파트의 분양계약자들에게 ’이
사건 아파트에 관한 보증이행방법이 분양이행으로 결정되었고, 향후 사용검사 완료시
잔여입주금 납부기일·납부계좌 등을 지정하여 안내하겠다. 분양계약자는 분양계약서 사
본과 분양대금 납부증빙자료(무통장입금증, 계좌이체내역 등)를 제출하여 주시기 바란
순번 거래일자 이체금액(원) 예금주 (입금계좌) 비고
9 2019. 10. 17. 41,700,000 (유)B (농협 &&&&-&&&-&&&&&&) 잔금 일부합계 235,050,000
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다‘는 내용의 안내문을 전달하였다.
4) 이 사건 아파트에 관하여 2020. 10. 23. B 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌고,
같은 날 피고 앞으로 2020. 10. 7. 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다. 피
고는 분양이행 방식으로 보증책임을 이행하기 위해 잔여 공사를 완성하여 2021. 4. 7.
이 사건 아파트에 대한 사용검사를 받았다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 6 내지 9호증, 을 제1, 6 내지 9호증의 각
기재, 제1심법원의 광주지방법원 등기국에 대한 사실조회 회신 결과, 변론 전체의 취지
2. 주위적 청구에 관한 판단
가. 원고의 주장
원고는 이 사건 분양보증계약에서 정한 보증채권자에 해당하고, 이 사건 아파트에 관
하여 보증사고가 발생하여 보증회사인 피고가 분양이행 방식으로 보증책임을 이행하기로
하였다. 한편, 이 사건 세대의 총 분양대금 260,100,000원(=250,500,000원+9,600,000원)에서
원고가 기지급한 분양대금 235,005,000원, 입주 지연배상금 18,000,000원을 빼면 남은 분양
대금은 7,050,000원이므로, 주위적으로, 피고는 원고로부터 7,050,000원을 지급받음과 동시
에 원고에게 이 사건 세대에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.
나. 판단
1) 이 사건 분양보증약관 제1조 제3호 단서에 따르면, 법인이 주택을 분양받는 경
우에는 주택분양계약 이전에 그 주택분양계약에 대하여 피고에게 직접 보증편입을 요
청하고 동의를 받은 경우에 한하여 보증채권자로 본다고 규정하고 있고, 법인인 원고
가 이 사건 분양계약을 체결하기 이전에 그 분양계약에 대하여 피고에게 직접 보증편
입을 요청하지 하고 동의를 받지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 따라서 원
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고는 이 사건 분양보증계약의 보증채권자에 해당한다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전
제에서 한 원고의 주위적 청구는 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
2) 원고는, 법인이 이미 체결된 분양계약에 따른 권리를 양수한 경우에는 법인이
분양받는 경우와 달리 보증편입의 요청 및 동의가 요구되지 않고, 따라서 C으로부터
이미 체결된 분양계약에 따른 권리를 양수받은 원고는 이 사건 분양보증계약의 보증채
권자라고 주장한다.
그러나 ① 이 사건 분양보증약관 제1조 제3호는 보증채권자에 관하여 ’주채무자
와 분양계약을 체결한 자(분양권 양수자를 포함한다)를 말한다‘고 규정하여 분양권 양
수자를 이 사건 분양보증약관상 ’분양계약을 체결한 자‘로 보고 있는바, 이 사건 분양
보증약관 제1조 제3호 단서의 ’법인이 주택을 분양받는 경우‘에는 법인이 분양권을 양
수한 경우’도 포함된다고 해석함이 타당한 점, ② 주택분양보증제도가 마련된 취지는
사업주체가 주택의 완공 이전에 분양을 함으로써 발생하는, 분양계약상의 의무를 이행
하지 못할 위험으로부터 주택을 공급받고자 하는 선의의 수분양자를 보호하기 위한 것
이고(대법원 2011. 6. 30. 선고 2011다3473 판결 등 참조), 이 사건 분양보증약관에서
법인의 경우 보증편입의 요청 및 피고의 동의를 요하는 규정을 둔 취지는 법인이 분양
계약을 체결하는 경우 분양받는 목적, 경위, 자력 유무 등에 비추어 자연인이 실제 거
주 목적으로 분양받는 경우와 달리 주택분양보증제도를 통해 보호하는 것이 적절하지
않거나 보호할 필요성이 없다면 보증채권자의 범위에서 제외하고자 하는 것인바, 법인
이 직접 분양을 받는 경우와 다른 수분양자의 분양권을 양수한 경우를 다르게 취급할
합리적인 이유가 없는 점, ③ 원고의 주장과 같이 법인이 선의의 수분양자로부터 분양
권을 양수하는 경우 보증채권자로서의 지위를 당연히 승계한다고 본다면, 선의의 수분
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양자가 아닌 법인이 주택분양보증제도의 보호를 받을 수 있는 우회적인 수단으로 악용
될 수 있는 점 등에 비추어 보면, 법인이 이미 체결된 분양계약에 따른 권리를 양수한
경우에도 이 사건 분양보증약관 제1조 제3호 단서에 따라 보증편입의 요청 및 피고의
동의가 있어야 보증채권자가 될 수 있다고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 위 주장은
이유 없다.
3) 원고는, 이 사건 분양보증약관 제1조 제3호의 내용은 약관에 정하여져 있는 중
요한 내용임에도 피고는 이를 전혀 고지·설명하지 않았는바, 약관의 규제에 관한 법률
(이하 ‘약관규제법’이라 한다) 제3조 제3항, 제4항1)에 따라 위 내용을 계약의 내용으로
주장할 수 없고, 약관규제법 제5조 제2항2)에 따라 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우
에는 고객에게 유리하게 해석되어야 하므로, 법인이 분양권을 양수한 경우에는 이미
성립한 자연인의 보증채권자로서의 지위 또한 승계하는 것으로 해석되어야 한다고 주
장한다.
그러나 약관규제법에서 ‘고객’이라 함은 계약의 한쪽 당사자로서 사업자로부터 약
관을 계약의 내용으로 할 것을 제안받은 자를 말하는데(제2조 제3항), 주택분양보증계
약은 주택법에 따라 주택건설을 하는 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할
수 없게 되는 경우 피고가 당해 주택의 이행 또는 수분양자가 납부한 계약금 및 중도
금의 환급에 대하여 이행책임을 부담하기로 하는 조건부 제3자를 위한 계약이므로, 주
택분양보증계약의 당사자는 사업주체와 피고이고, 수분양자들은 위와 같은 조건이 성
1) 제3조(약관의 작성 및 설명의무 등)
③ 사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 한다. 다만, 계약의 성질상 설명하는 것이 현저하게 곤란한 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 사업자가 제2항 및 제3항을 위반하여 계약을 체결한 경우에는 해당 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없다.
2) 제5조(약관의 해석)
② 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석되어야 한다.- 11 -
취되면 원고에게 수익의 의사표시(보증채무의 이행 청구)를 하여 그 급부를 수령하는
수익자에 불과할 뿐 약관규제법 제2조 제3항 소정의 ‘고객’에 해당한다고 할 수 없다
(대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다106337 판결 참조). 이 사건 분양보증계약의 당사자
는 B과 피고이고, 원고는 이 사건 분양보증계약에 있어 약관규제법의 적용을 받는 고
객에 해당한다고 할 수 없으므로, 원고의 위 주장은 모두 받아들이지 않는다[원고는 이
사건 분양보증계약은 제3자를 위한 계약이고, 피고는 제3자인 원고에게 이 사건 분양
보증약관의 내용을 설명하여야 한다는 취지로도 주장한다. 그러나 이 사건 분양보증약
관 제1조 제3호 단서는 법인이 분양계약 이전에 피고에게 직접 보증편입을 요청하고
동의를 받지 않은 경우 애초에 제3자(보증채권자)의 범위에서 제외하는 내용의 규정이
고, 피고는 분양계약의 당사자도 아닌바, 이 사건 분양보증계약의 제3자(보증채권자)로
의 편입 여부가 불확실한 상대방에게 위와 같은 약관 내용을 고지하고 설명할 의무를
부담한다고 볼 수 없다].
4) 원고는, 피고가 원고에 대하여 적법한 보증채권자임을 전제로 주택분양보증사
고에 따른 안내문, 분양이행 결정 안내문 등을 송부하였고, 원고로부터 2차 내지 7차
중도금에 해당하는 돈을 피고의 계좌로 수령하는 등 원고의 보증편입을 묵시적으로 추
인하였다고 주장한다(이 부분 원고의 주장은 보증편입의 요청 및 동의가 묵시적으로
이루어졌다는 취지로 보인다).
살피건대, 원고가 이 사건 지정계좌로 2차 내지 7차 중도금 총 150,300,000원을 납부
한 사실, 피고가 원고를 포함한 분양계약자들에게 시공자 부도 발생 안내문(갑 제6호증),
주택분양보증사고에 따른 안내문(을 제6호증), 분양이행 결정 안내문(갑 제7호증, 을 제7호
증) 등을 각 전달한 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 앞서 인정한 사실, 앞서 든 각 증
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거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정, 즉 ① 원고
가 중도금을 입금한 이 사건 지정계좌는 피고와 B이 이 사건 신탁계약 및 이 사건 분
양보증계약에 따라 공동명의 계좌로 분양대금을 지급받기로 하여 개설한 계좌로, 원고
가 이 사건 지정계좌로 분양대금을 지급하였더라도 이는 이 사건 분양계약에 따른 의
무를 이행한 것에 불과할 뿐인 점, ② 피고가 원고를 포함한 분양계약자들에게 보낸
안내문들은 ‘보증채권자’를 대상으로 한 것이 아니라 ‘분양계약자’들을 대상으로 작성되
어 분양계약자들에게 일괄적으로 전달된 것이고, 특히 주택분양보증사고에 따른 안내
문(을 제6호증)에는 ‘정당한 분양계약자에게 분양이행 하여 드립니다’, ‘이 안내문을 수
령하셨더라도 정당한 분양계약자임이 확정되는 것은 아니며, 정당분양계약자 여부 등
은 추후 우리공사의 이행심사를 통해 확정됩니다’라고 기재되어 있는바, 이 사건 분양
보증계약의 보증채권자로서 보호받을 수 있는지 여부에 대하여 심사가 예정되어 있음
을 분명하게 밝힌 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 보면, 위 인정 사실만으로는 원
고가 이 사건 분양보증계약의 보증채권자로 편입되는 것에 대하여 피고의 묵시적 추인
이 있었다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부
분 주장 역시 이유 없다.
5) 원고는, 이 사건 분양보증약관의 구체적 내용을 알지 못한 채 보증채권자로서
보호받을 것이라고 믿어 온 점, 원고는 분양대금의 대부분을 성실히 납부하여 왔고, 이
사건 세대를 인도받아 점유하고 있는 점, 보증사고가 발생한 무렵 이 사건 아파트의
공정률은 99.76%에 달하여 피고가 보증사고의 발생으로 특별히 경제적 피해를 보았다
고 볼 수 없는 점, 원고가 법인이라는 사정만으로 보증채권자로서의 지위를 인정받지
못한다면 주택분양보증제도가 없는 경우보다 못한 결과에 이르는 점, 피고는 원고가
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법인인 수분양자임을 인지하고도 계속해서 중도금 등을 납부받아 왔음에도 원고가 보
증채권자임을 부정하면서 보증책임을 회피하고 있는 점, 원고는 직원들의 숙소로 사용
하기 위하여 이 사건 세대 하나만을 분양받을 의사였는바, 원고가 주택분양보증제도의
보호를 받을 이익이 없다고 볼 수 없는 점 등을 고려하면, 피고가 보증책임의 이행을
거부하는 것은 신의성실의 원칙 및 형평의 원칙에 반하는 것이라고 주장한다.
살피건대, 민법상 신의성실의 원칙은, 법률관계의 당사자는 상대방의 이익을 배려
하여 형평에 어긋나거나, 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의
무를 이행하여서는 아니 된다는 추상적 규범으로서, 신의성실의 원칙에 위배된다는 이
유로 그 권리의 행사를 부정하기 위하여는 상대방에게 신의를 공여하였다거나, 객관적
으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 있어야 하고, 이러한 상대방의 신의
에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이
르러야 한다(대법원 2001. 5. 15. 선고 99다53490 판결 등 참조).
앞서 인정한 사실, 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있
는 다음과 같은 사실 또는 사정, 즉 ① 주택의 공급대상은 원칙적으로 성년자인 무주
택 세대원 등 자연인에 한정되고(주택공급에 관한 규칙 제4조 참조), 주택분양보증제도
는 주택을 공급받고자 하는 선의의 수분양자를 보호하기 위한 것인 점, ② 주택분양보
증에 사용되는 주택기금은 국민주택채권 발행, 일반회계로부터의 출연금 또는 예수금
등(주택도시기금법 제5조 제1항)을 재원으로 하고, 피고의 회계연도 결산에서 손실이
생긴 때에는 정부가 보전할 수 있는 점(주택도시기금법 제29조 제3항) 등을 고려할 때,
그 재원의 사용에 있어 합리성이 요구되는 점, ③ 피고는 그가 하는 각종 보증의 구체
적인 내용, 책임범위 및 조건 등에 관하여 약관을 정하여 시행할 수 있고(주택도시기금
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법 시행령 제21조 제4항), 이 사건 분양보증약관에서 법인에 대하여 보증편입 요청과
그에 대한 동의 절차를 규정한 것은 주택공급의 필요성, 법인의 자력, 분양계약의 과정
등을 고려하여 피고가 보증의 대상을 제한하고자 하는 취지로 보이는 점, ④ 피고가
이 사건 분양보증계약의 제3자(보증채권자)로의 편입 여부가 불확실한 원고에게 이 사
건 분양보증약관의 내용을 고지하고 설명할 의무를 부담한다고 볼 수 없는 점, ⑤ 이
사건 분양계약과 이 사건 분양보증계약은 별개의 계약이고, 분양계약을 체결하였다고
하여 당연히 이 사건 분양보증계약상 보증채권자가 되는 것은 아니며, 피고가 이 사건
분양계약의 당사자도 아니므로, 원고가 이 사건 분양계약에 따른 의무를 성실히 이행
하여 왔다는 사정만으로 피고가 원고에 대하여 보증채권자로서 보호받을 것이라는 신
의를 공여하였다고 볼 수 없는 점, ⑥ 자연인이 주거 목적으로 주택을 분양받는 경우
와 법인이 직원들의 숙소로 사용할 목적으로 주택을 분양받는 경우에 있어 주택분양보
증제도에 따른 보호의 필요성이 동일하다고 보기 어려운 점 등에 비추어 보면, 원고가
제출한 증거 및 주장하는 사정만으로는 피고가 이 사건 분양보증약관 제1조 제3호 단
서에 따라 원고의 보증채권자로서의 지위를 부정하고 보증책임의 이행을 거부하는 것
이 신의성실의 원칙 또는 형평의 원칙에 반한다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증
거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
3. 예비적 청구에 관한 판단
가. 원고의 주장
1) 원고는 보증채권자임을 전제로 보증인인 피고에게 이 사건 아파트에 관한 분양
대금을 납부하였는바, 원고가 보증채권자에 해당하지 않는다면, 피고는 원고가 지급한
분양대금을 법률상 원인 없이 지급받은 것이다.
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2) 피고는 이 사건 분양보증계약에 따른 보증책임을 이행하기 위하여 이 사건 세
대에 관하여 2020. 10. 7. 신탁을 원인으로 하여 2020. 10. 23. 소유권이전등기를 마쳤
는데, 원고가 보증채권자에 해당하지 아니하여 피고가 원고에 대하여 분양이행의 책임
을 부담하지 않는다면, 피고는 법률상 원인 없이 이 사건 세대의 소유권을 취득함으로
써 원고가 납부한 분양대금 상당의 이득을 얻고, 원고에게 같은 금액 상당의 손해를
입게 한 것이다.
3) 따라서 예비적으로, 피고는 원고가 납입한 분양대금 상당의 돈을 부당이득으로
반환할 의무가 있다.
나. 판단
1) 관련 법리
당사자 일방이 자신의 의사에 따라 일정한 급부를 한 다음 급부가 법률상 원인
없음을 이유로 반환을 청구하는 이른바 급부부당이득의 경우에는 법률상 원인이 없다
는 점에 대한 증명책임은 부당이득반환을 주장하는 사람에게 있다. 이 경우 부당이득
의 반환을 구하는 자는 급부행위의 원인이 된 사실의 존재와 함께 그 사유가 무효, 취
소, 해제 등으로 소멸되어 법률상 원인이 없게 되었음을 주장·증명하여야 한다(대법원
2018. 1. 24. 선고 2017다37324 판결).
2) 분양대금 지급에 따른 부당이득 주장에 관한 판단
가) 원고가 이 사건 분앙계약상의 지정계좌로 중도금 합계 150,300,000원을 납부
한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 이는 이 사건 분양계약에 따라 분양자인 B에 대하여
분양대금 지급 의무를 이행한 것일 뿐, 원고가 피고에 대하여 보증채권자임을 이유로
피고에게 분양대금을 지급한 것이라고 볼 수 없다[계약의 일방 당사자가 계약상대방의
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지시 등으로 급부과정을 단축하여 계약상대방과 또 다른 계약관계를 맺고 있는 제3자
에게 직접 급부한 경우, 그 급부로써 급부를 한 계약당사자의 상대방에 대한 급부가
이루어질 뿐 아니라, 그 상대방의 제3자에 대한 급부로도 이루어지는 것이므로, 계약의
일방 당사자는 제3자를 상대로 법률상 원인 없이 급부를 수령하였다는 이유로 부당이
득반환청구를 할 수 없는바(대법원 2003. 12. 26. 선고 2001다46730 판결 참조), 설령
이 사건 지정계좌로 납부된 분양대금이 최종적으로 피고에게 귀속되었다고 하더라도,
이는 피고와 B 사이의 이 사건 신탁계약 및 이 사건 분양보증계약에 기하여 B으로부
터 피고로의 양도가 이루어질 급부가 단축되어 이루어진 결과로서 법률상 원인 없는
부당이득이라 할 수 없다].
또한 앞서 본 바와 같이 피고는 2020. 2.경 분양계약자들에게 분양대금 납부 계
좌가 피고 명의의 계좌(농협 $$$-$$$$-$$$$-$$)로 변경되었음을 알리고 향후 위 계좌
로 분양대금을 납부하도록 안내하였으며, 2020. 4. 9. 보증사고가 발생함에 따라 사업
주체가 피고로 변경되기는 하였으나, 원고는 위와 같은 분양대금 납부 계좌 변경 안내
및 보증사고의 발생 이후에는 분양대금을 납부하지 않았다.
따라서 피고가 원고로부터 법률상 원인 없이 분양대금을 지급받아 이득을 얻고
원고에게 같은 금액 상당의 손해를 입혔다는 원고의 주장은 이유 없다.
2) 이 사건 세대의 소유권 취득에 따른 부당이득 주장에 관한 판단
원고는 이 사건 세대에 대한 분양대금 중 235,050,000원을 납부한 사실, 피고는
2020. 10. 23. 이 사건 세대에 관하여 2020. 10. 7. 신탁을 원인으로 한 소유권이전등
기를 마친 사실은 앞서 본 바와 같다.
그러나 피고가 이 사건 세대에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마
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친 것은 이 사건 신탁계약 및 이 사건 분양보증계약에 따른 것이고, 원고의 분양대금
지급으로 피고가 이 사건 세대의 소유권취득에 대한 대가의 지출을 면하게 되었다고
볼 수 없다. 따라서 피고가 법률상 원인 없이 이 사건 세대의 소유권을 취득하고 원고
에게 분양대금 상당의 손해를 입혔다는 원고의 주장 역시 이유 없다.
4. 결 론
그렇다면 원고의 주위적 청구 및 예비적 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하여야 한
다. 원고의 주위적 청구를 기각한 제1심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 이
에 대한 원고의 항소와 당심에서 추가한 예비적 청구는 모두 이유 없어 이를 기각하기
로 하여 주문과 같이 판결한다.
재판장 판사 이창한
판사 김경준
판사 김수양
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별지
목 록(생략)
끝.
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