[행정 판결문] 제주지방법원 2023구합5954 - 임대조건변경신고등취소

 

[행정] 제주지방법원 2023구합5954 - 임대조건변경신고등취소.pdf

0.28MB

[행정] 제주지방법원 2023구합5954 - 임대조건변경신고등취소.docx

0.02MB

 

- 1 -

제 주 지 방 법 원

제 1 행 정 부

판 결

사 건 2023구합5954 임대조건변경신고등취소

원 고 A

피 고 B

변 론 종 결 2024. 3. 26.

판 결 선 고 2024. 4. 23.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2023. 5. 26. 주식회사 C1)에 대하여 한 별지1 목록 기재 부동산에 관한 임대

조건변경신고 수리처분을 취소한다.

1) 원고는 이 사건 소장에서 그 청구취지에 ‘피고가 원고에 대하여 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2023. 5. 26.자 임대조건변
경신고 수리를 취소하라.’고 기재하였으나, 임대조건변경신고 수리의 상대방은 주식회사 C이고, 원고의 주장 전체의 취지에
의하면 원고는 피고의 주식회사 C에 대한 임대조건변경신고 수리처분의 취소를 구하고 있음이 명백하므로, 청구취지를 위와
같이 선해한다.

- 2 -

이 유

1. 처분의 경위

가. 제주시 D 소재 ○○아파트 252세대(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)는 주택도시기

금법에 따른 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설된, 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법

률 제13499호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’이라 한다) 제2조 제2호의2

나.목의 공공건설임대주택이고, 주식회사 C(이하 ‘C’이라 한다)은 이 사건 아파트의 소

유자 겸 임대사업자이다.

나. 원고는 2021. 7. 19. C과 사이에 이 사건 아파트 중 별지1 목록 기재 부동산(이

하 ‘이 사건 임대주택’이라 한다)에 관하여 임대보증금 235,660,000원(월임대료 없음),

계약기간 2021. 8. 10.부터 2022. 8. 9.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하

‘제1차 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고, 2022. 8. 9. C과 사이에 이 사건 임대주택

에 관하여 계약기간을 2022. 8. 10.부터 2023. 8. 9.까지로 정하고, 임대보증금을

238,950,000원(월임대료 없음)으로 증액하는 내용의 임대차계약을 체결하였다(이하 ‘제

2차 임대차계약’이라 하고, 제1차 임대차계약과 합하여 ‘이 사건 임대차계약’이라 한

다).

다. C은 2023. 5. 15. 피고에게 이 사건 아파트에 관하여 별지2 기재와 같은 내용으

로 임대조건(이하 ‘이 사건 임대조건’이라 한다)을 변경하는 신고를 하였고, 피고는

2023. 5. 26. 위 신고를 수리하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 8, 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지3 관계 법령 기재와 같다.

- 3 -

3. 본안전 항변에 관한 판단

가. 피고의 주장

원고는 이 사건 처분의 직접적인 상대방이 아니고, 원고에게 이 사건 처분의 취소

를 구할 직접적이고 구체적인 보호 이익이 있다고 볼 수 없으므로, 이 사건 소는 당사

자적격이 인정되지 않아 부적법하다.

나. 판단

1) 구 민간임대주택에 관한 특별법(2023. 6. 1. 법률 제19424호로 개정되기 전의

것, 이하 ‘민간임대주택법’이라 한다)2)은 민간임대주택의 건설․공급 및 관리와 민간

주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고

국민의 주거생활을 안정시키는 것을 입법목적으로 한다(제1조).

2) 민간임대주택법 제44조에 따르면, 임대사업자가 공공지원민간임대주택을 임대

하는 경우 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 민간임대주택법 시행규칙에서 정한

기준에 따라 최초 임대료를 정하여야 하고, 임대사업자가 임대기간 동안 임대료의 증

액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위 내에서 주거비 물가지수, 인근 지역

의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 동법 시행령에서 정하는 증액 비

율을 초과하여 청구할 수 없으며, 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액 청구를

할 수 없는 등 임대사업자는 임대료를 정함에 있어 일정한 제한을 받는다. 위와 같은

2) 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(2015. 8. 28. 법률 제13499호) 제6조 제2항에서 “이 법 시행 당시 공공주택 특별법에 따
른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대하여는 종
전의 임대주택법 제2조 제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다. 다만, 임대료 증액, 임대차계약
신고․변경신고 및 조정권고에 관해서는 그러하지 아니하다.”라고 규정하면서 제1호에서 “이 법 시행 당시 국가․지방자치단
체의 재정 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 공공건설임대주택으로 건설하였거나 건설하고 있는 주택”을 들고 있다.

이 사건 아파트가 공공주택사업자가 아닌 C에 의해 주택도시기금의 자금을 지원받아 공공건설임대주택으로 건설되었음은
앞서 본 바와 같은바, 이 사건 아파트의 임대조건 변경신고를 수리한 이 사건 처분에 관하여는 위 부칙의 단서가 적용되어
종전의 임대주택법 규정이 아닌 이 사건 처분 당시의 근거법령인 구 민간임대주택에 관한 특별법(2023. 6. 1. 법률 제19424
호로 개정되기 전의 것)이 적용된다.

- 4 -

임대료 증액한도 규제를 통한 임차인 보호의 실효성을 확보하기 위하여 민간임대주택

법 제46조, 제47조에서는 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자는 임대차계

약에 관한 사항을 변경하여 신고하는 경우 변경예정일 1개월 전까지 시장․군수․구청

장(이하 ‘시장’이라고만 한다)에게 변경신고를 하도록 하고, 시장은 신고된 임대료가 증

액 비율을 초과하여 증액되었거나 해당 지역의 경제적 사정 변동 등으로 조정될 필요

가 있다고 인정하는 경우 임대료를 조정하도록 권고할 수 있도록 정하고 있다. 또한

임대사업자가 증액 비율을 초과하여 임대료의 증액을 청구하거나 임대차계약을 거짓으

로 신고하는 경우 민간임대주택법 제67조에 따라 과태료가 부과된다.

3) 앞서 본 관계 규정의 내용 및 취지에 의하면, 임대조건 변경신고의 수리 절차

에 대하여 민간임대주택의 임차인인 원고가 가지는 이익은 민간임대주택법에 의하여

보호되는 개별적․직접적․구체적 이익이라고 봄이 상당하므로, 원고는 이 사건 처분

의 직접상대방이 아니더라도 이 사건 처분의 취소를 구할 법률상 이익이 있어 원고적

격을 갖추었다고 판단된다. 따라서 피고의 본안 전 항변은 이유 없다.

4. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 임대보증금 관련 주장

민간임대주택법 제44조 제2항 및 동법 시행령 제34조의2에 따라 임대료 증액

비율은 통계법에 따라 통계청장이 고시하는 지출목적별 소비자물가지수 항목 중 해당

임대주택 소재지의 주택임차료, 주거시설 유지․보수 및 기타 주거관련 서비스 지수를

가중 평균한 값의 변동률을 초과할 수 없고, 위 법령에 따라 통계청장 고시 소비자물

가지수를 바탕으로 계산한 이 사건 아파트의 임대료 증액비율은 2.46%임에도, C은 아

- 5 -

무런 근거 없이 소수점 둘째자리에서 반올림한 2.5%를 임대료 증액비율로 정하여 임대

차보증금을 238,950,000원에서 244,920,000원으로 증액하였고, 임대료 증액 후 1년 이

내에는 임대료를 증액할 수 없음에도 불구하고 2022. 8월경 임대차계약을 체결한지 1

년이 지나지 않은 2022. 5월경 임대조건을 변경하였다. 또한 C은 위 임대차보증금 외

에 월임대료를 별도로 정하지 않았음에도 불구하고 피고에게 전환 임대보증금

115,443,420원, 전환 월임대료 712,520원으로 임대료 조건을 변경한다고 거짓으로 신

고하였다. 이와 같이 C은 임대료 증액비율 상한, 임대료 증액 청구 기간에 관한 민간

임대주택법 규정을 위반하여 이 사건 임대조건 변경하고, 그 내용을 거짓으로 신고를

하였음에도, 피고는 그 위법 여부를 검토하지 않고 이 사건 임대조건 변경신고를 그대

로 수리하였으므로, 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

2) 그 밖의 주장

가) C은 임차인에게 변경된 임대조건을 설명하고 확인받아야 할 의무 및 변경된

임대조건에 관하여 임차인대표회의와 협의할 의무를 이행하지 않았고, 임대보증금 전

액에 대하여 보증에 가입하여야 함에도 가입하지 아니하여 민간임대주택법 제48조 제1

항, 제52조 제4항, 제49조를 위반하였음에도, 피고는 위와 같은 위법 사실을 심사하지

아니한 채 이 사건 임대조건 변경신고를 그대로 수리한 잘못이 있다.

나) 피고는 민간임대주택법 시행령 제36조에 따라 변경신고된 임대차계약을 공

보에 공고하여야 할 의무가 있음에도 이를 이행하지 아니한 잘못이 있다.

나. 판단

1) 임대조건 변경신고에 대한 심사의 범위

민간임대주택법에서 임대사업자에 대하여 시장에게 임대주택의 임대조건을 신

- 6 -

고하도록 하고, 시장에게 그 신고된 임대료가 민간임대주택법 제44조 제2항에 따른 증

액 비율을 초과하여 증액되었거나, 해당 지역의 경제적 사정 변동 등으로 조정될 필요

가 있다고 인정되는 경우 임대료를 조정하도록 권고할 권한을 명시적으로 부여한 점,

시장이 조정권고를 하지 아니하는 경우 그 내용을 검토하여 민간임대주택법에 적합하

면 신고를 수리하여야 하는 점, 민간임대주택법에 따른 임대료 증액 비율 제한은 임대

주택 건설 촉진과 국민의 주거생활 안정이라는 입법목적과 매우 밀접한 관련이 있고,

시장으로 하여금 그 임대료에 관하여 증액 비율을 초과하여 증액되었거나 경제적 사정

변동 등에 비추어 적정한지 심사하도록 한 취지가 임대료의 과도한 증액이나 법령에

위배되는 임대료 조건의 신고를 방지함으로써 그 입법목적을 실현하려는 데 있는 점,

민간임대주택법과 동법 시행령 제34조의2에서는 임대료 증액 비율의 상한에 관한 기준

과 그 계산방법을 구체적으로 정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 시장은 임대사업자가

신고한 임대료가 민간임대주택법 제44조 제2항에 따른 증액 비율을 초과하여 증액되었

는지 여부 및 해당 지역의 경제적 사정 변동 등에 비추어 적절한지에 관하여 실질적으

로 심사할 수 있다고 할 것이다.

다만 시장에게 광범위한 심사권한을 인정할 경우 심사가 자의적으로 이루어져

신고제가 사실상 허가제로 변질될 우려가 있는 점, 민간임대주택법은 변경 신고 당시

제출하여야 할 서류로 임대신고서와 표준임대차계약서만을 정하고 있고, 행정관청으로

하여금 신고 내용이 민간임대주택법 제44조 제2항에 따른 증액 비율을 초과하여 증액

되었거나, 해당 지역의 경제적 사정 변동 등으로 조정될 필요가 있다고 인정되는 경우

제외하고는 신고를 수리하여야 한다고 정한 점 등을 고려하면, 시장은 일단 제출된 임

대조건 신고서와 표준계약서의 내용을 기준으로, 임대조건 신고서 및 표준임대차계약

- 7 -

서가 민간임대주택법에서 정한 형식에 맞게 작성되었는지 여부, 임대료가 민간임대주

택법 제44조 제2항에 따른 증액 비율을 초과하여 증액되었거나, 해당 지역의 경제적

사정 변동 등으로 조정될 필요가 있는지 여부를 심사하는 것으로 충분하다. 다만 임대

조건 신고서를 접수할 당시 그 해당 여부가 문제된다고 볼 만한 객관적인 사정이 있는

경우에는 임대조건 신고서와 표준임대차계약서의 내용 외의 사항에 대하여 실질적인

심사를 거쳐 반려 여부를 결정할 수 있다고 보아야 한다.

2) 구체적 판단

가) 임대보증금 관련 주장에 대한 판단

(1) 임대료 증액비율 관련

앞서 든 증거, 갑 제3, 7호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인

정되는 다음과 같은 사정 즉, ① C은 2023. 5. 15. 피고에게 이 사건 아파트에 관하여

민간임대주택법 및 동법 시행령에서 정한 형식에 따라 이 사건 임대조건이 기재된 신

고서 및 표준임대차계약서를 제출하여 임대조건을 신고한 점, ② 이 사건 임대조건의

임대보증금 증액비율은 2.5%(이하 ‘이 사건 증액비율’이라 한다)인데, C은 통계청장이

고시한 2023. 3월의 소비자물가지수와 그 1년 전인 2022. 3월의 소비자물가지수를 바

탕으로 민간임대주택법 시행령 제34조의2 제1호에 따라 증액비율을 계산한 점, ③ 민

간임대주택법 시행령 제34조의2 제1호에는 증액비율 계산을 위하여 소비자물가지수를

채택하는 기준시점이나 소수점 이하의 계산 방식에 관하여 달리 정함이 없고, 이 사건

증액비율은 이 사건 임대조건 신고 당시(2023. 5월)를 기준으로 통계청장이 고시한 최

근 월(2023. 3월)의 소비자물가지수와 그로부터 이 사건 임대차기간인 1년 전의 해당

월(2022. 3월)의 소비자물가지수를 바탕으로 소수점 이하 둘째자리에서 반올림하는 방

- 8 -

식으로 계산되었는데, 위와 같은 계산방식이 불합리하다고 보이지 않는 점, ④ 이 사건

아파트 주변 전세보증금 시세에 비추어 해당 지역의 경제적 사정 변동 등으로 임대료

조정이 필요하다고 볼만한 사정이 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 증액비율이 민

간임대주택법 및 동법 시행령에 위반된다고 할 수 없다. 따라서 이 부분 원고의 주장

은 이유 없다.

(2) 임대료 증액청구 기간 관련

C과 피고가 제1차 임대차계약 기간이 종료된 2022. 8. 9. 임대보증금을 증

액하고 임대기간을 2022. 8. 10.부터 2023. 8. 9.까지로 하는 제2차 임대차계약을 체결

한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제3호증의 기재에 의하면 C은 피고에게 신규 임대차

계약 체결에 관한 안내문을 발송하면서 임대차기간을 2023. 8. 10.부터 2024. 8. 9.까

지로 갱신하고 그 임대보증금을 238,950,000원으로 증액함을 통지한 사실이 인정된다.

그렇다면 C은 2022. 8. 10. 이 사건 제2차 임대차계약을 체결함으로써 임대료를 증액

한지 1년이 지난 2023. 8. 10.부터의 임대기간에 관하여 임대료 증액 청구를 하였다고

봄이 상당하고, C이 민간임대주택법 제46조 제2항에서 정한 신고의무 기간(변경예정일

1개월 전)을 준수하기 위하여 2023. 5월경 이 사건 임대조건 변경신고를 하였다고 하

더라도, 이를 두고 민간임대주택법 제44조 제3항을 위반하여 임대료의 증액청구를 한

것으로 볼 수 없다. 따라서 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.

(3) 거짓신고 관련

갑 제10호증, 을 제1호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, C이

2015. 11월경 이 사건 아파트의 입주자를 모집하면서 구 임대주택법에 따른 최초 임대

보증금 상한 규정을 위반하여 임대보증금을 교부받으면서, 피고에게는 최초 임대보증

- 9 -

금 상한의 범위 내에서 ‘전환임대조건: 임대보증금 103,690,000원 / 월임대료 640,000

원’으로 임대차계약신고를 한 사실, 위와 같은 사실을 알게 된 피고가 2022. 12. 21. C

의 위와 같은 구 임대주택법 위반행위를 제주동부경찰서에 고발한 사실은 인정된다.

그러나 앞서 본 관련 법리에 비추어 볼 때, 피고가 이 사건 임대조건 변경신고를 수리

함에 있어 민간임대주택법 제44조 제2항 위반 여부나 해당 지역의 경제적 사정 변동

등으로 임대료가 조정될 필요가 있는지 심사하는 것을 넘어 이 사건 아파트에 관한 최

초 임대료 신고의 적법 여부 또는 C이 최초 임대료 신고 이후 변경신고한 임대조건

내용대로 실제 임대차계약을 체결하여 왔는지까지 심사를 거쳐 위법을 바로잡아야 할

의무가 있다고 볼 수 없다. 따라서 이와 전제를 달리하는 원고의 이 부분 주장도 이유

없다.

나) 그 밖의 주장에 대한 판단

(1) 설명의무 위반․임차인 대표회의와의 협의의무 위반․임대보증금 보증가

입의무 위반 관련

앞서 본 관련 법리 및 관련 규정의 내용 등에 비추어 보면, 원고가 들고 있

는 C의 관련 법령 위반 사유는 임대료 조건이 민간임대주택법 제44조 제2항에 따른

증액 비율을 초과하여 증액되었는지 여부 및 해당 지역의 경제적 사정 변동 등에 비추

어 적절한지 여부와 무관하거나 그 심사를 위하여 필요한 범위를 넘어선 것으로서 피

고의 이 사건 임대조건 변경 수리의 심사범위에 해당되지 아니한다. 따라서 이와 전제

를 달리하는 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.3)

(2) 공보에 공고할 의무 위반 관련

3) 한편 설명의무, 임차인대표회의와의 협의의무, 임대보증금 보증가입의무에 관한 규정은 임대료 증액, 임대차계약 신고․변경
신고 및 조정권고에 관한 사항이 아니므로 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(2015. 8. 28. 법률 제13499호) 제6조 제2항 본
문에 따라 민간임대주택법이 아닌 종전의 구 임대주택법이 적용된다.

- 10 -

피고는 민간임대주택법 시행령 제36조 제5항에 따라 C이 변경신고한 임대

조건을 해당 분기 종료 후 다음 달 말일까지 제주시 공보에 공고할 하여야 할 의무를

부담하나, 이는 피고가 신고 수리 후에 부담하는 의무에 불과하고, 설령 피고가 이를

이행하지 아니하였다고 하더라도 이를 이 사건 처분의 위법사유로 삼을 수 없으므로,

원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

다) 소결론

따라서 피고가 이 사건 임대조건 신고내용을 검토한 후 신고된 임대료가 민간

임대주택법 제44조 제2항에 따른 증액 비율을 초과하였다거나 해당 지역의 경제적 사

정 변동 등으로 조정될 필요가 있는 경우에 해당하지 않는다고 판단하여 이 사건 처분

을 한 것이 위법하다고 볼 수 없다.

5. 결론

원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 홍순욱

판사 강미혜

판사 이승현

- 11 -

별지1

부동산 목록

끝.

- 12 -

별지2

임대조건

끝.

- 13 -

별지3

관계 법령

▣ 민간임대주택에 관한 특별법 부칙<법률 제13499호, 2015. 8. 28.>
제6조(공공건설임대주택에 관한 경과조치)
② 이 법 시행 당시 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건
설하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대하여는 종전의 「임대주택법」
제2조제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다. 다만, 임대료 증액,
임대차계약 신고ㆍ변경신고 및 조정권고에 관해서는 그러하지 아니하다.
1. 이 법 시행 당시 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 공공건
설임대주택으로 건설하였거나 건설하고 있는 주택

▣ 민간임대주택에 관한 특별법(2023. 6. 1. 법률 제19424호로 개정되기 전의 것)
제44조(임대료)
① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함
한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다.
1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로
정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료
2. 장기일반민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주
택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 “종전임대차계약”이라 한다)이 있는 경우에는 그 종
전임대차계약에 따른 임대료
② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위
에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령
으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다.
③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년
이내에는 하지 못한다.
④ 임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간
에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다.

- 14 -

⑤ 임대사업자는 임대료를 현금 또는 「여신전문금융업법」 제2조에 따른 신용카드, 직불카드,
선불카드를 이용한 결제로 받을 수 있다.

제44조의2(초과 임대료의 반환 청구)
임차인은 제44조제2항에 따른 증액 비율을 초과하여 증액된 임대료를 지급한 경우 초과 지급
한 임대료 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.

제46조(임대차계약 신고)
① 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정한다) 등 대통령
령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차 계약을 체결한 날(종전임대차계약이 있는 경
우 민간임대주택으로 등록한 날을 말한다) 또는 임대차 계약을 변경한 날부터 3개월 이내에
시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고 또는 변경신고를 하여야 한다.
② 제1항에도 불구하고 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 임대차계약에 관한
사항을 변경하여 신고하는 경우에는 변경예정일 1개월 전까지 신고하여야 한다.
③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 신고된 임대료가 제44조제2항에 따른 증액 비율을 초
과하여 증액되었거나 해당 지역의 경제적 사정 변동 등으로 조정될 필요가 있다고 인정하는
경우에는 임대료를 조정하도록 권고할 수 있다.
④ 제3항에 따른 조정권고를 받은 임대사업자는 권고사항을 통지받은 날부터 10일 이내에 재
신고하여야 한다.
⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따른 신고 또는 제4항에 따른 재신고를 받거나 제2항에 따
른 신고를 받고 조정권고하지 아니한 경우 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리
하여야 한다.
⑥ 제1항, 제2항 및 제4항에 따른 신고의 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제47조(표준임대차계약서)
① 임대사업자가 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 경우에는 국토교통부령으로
정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다.
② 제1항의 표준임대차계약서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 임대료 및 제44조에 따른 임대료 증액 제한에 관한 사항

- 15 -

2. 임대차 계약기간
3. 제49조에 따른 임대보증금의 보증에 관한 사항
4. 민간임대주택의 선순위 담보권, 국세ㆍ지방세의 체납사실 등 권리관계에 관한 사항
5. 임대사업자 및 임차인의 권리ㆍ의무에 관한 사항
6. 민간임대주택의 수선ㆍ유지 및 보수에 관한 사항
7. 임대의무기간 중 남아 있는 기간과 제45조에 따른 임대차계약의 해제ㆍ해지 등에 관한 사
항
8. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

제48조(임대사업자의 설명의무)
① 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하거나 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 등 계
약내용을 변경하는 경우에는 임대사업자는 다음 각 호의 사항을 임차인에게 설명하고 이를 확
인받아야 한다,
1. 제49조에 따른 임대보증금에 대한 보증의 보증기간 등 대통령령으로 정하는 사항
2. 민간임대주택의 선순위 담보권, 국세ㆍ지방세의 체납사실 등 권리관계에 관한 사항. 이 경우
등기부등본 및 납세증명서를 제시하여야 한다.
3. 임대의무기간 중 남아 있는 기간과 제45조에 따른 임대차계약의 해제ㆍ해지 등에 관한 사
항
4. 제44조제2항에 따른 임대료 증액 제한에 관한 사항
② 민간임대주택에 둘 이상의 임대차계약이 존재하는 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하
는 경우 임대사업자는 그 주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자에게 「주택임대차보호법」
제3조의6제2항에 따라 확정일자부에 기재된 주택의 차임 및 보증금 등의 정보를 제공하여야
한다.
③ 제1항에 따른 설명 및 확인의 방법, 절차 등과 제2항에 따른 제공 정보의 범위, 정보제공의
방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제49조(임대보증금에 대한 보증)
① 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증
금에 대한 보증에 가입하여야 한다.

- 16 -

1. 민간건설임대주택
2. 제18조제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택
3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는
민간매입임대주택(제2호에 해당하는 민간매입임대주택은 제외한다)
4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택
② 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증대상은 임대보증금 전액으로 한다. 다만, 임대사업
자가 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우 임차인을 모집하는 날부터 사용검사를 받는 날까
지의 보증대상액은 임대보증금 중 사용검사 이후 납부하는 임대보증금을 제외한 금액으로 한
다.
③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호에 모두 해당하는 경우에는 담보권이 설정된 금액과 임대보
증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액 이상으로 대통령령
에서 정하는 금액을 보증대상으로 할 수 있다. 이 경우 주택가격의 산정방법은 대통령령으로
정한다.
1. 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동
담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다)
2. 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저
당권은 제외한다), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우
3. 전세권이 설정된 경우 또는 임차인이 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따른 대항요건
과 확정일자를 갖춘 경우
4. 임차인이 이 항 각 호 외의 부분 전단에 따른 대통령령으로 정하는 금액을 보증대상으로 하
는 데 동의한 경우
5. 그 밖에 제1호에서 제4호까지에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
④ 제1항에 따른 보증의 가입기간은 다음 각 호의 시점부터 제6조에 따라 임대사업자 등록이
말소되는 날(임대사업자 등록이 말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날
로 한다)까지로 한다. 이 경우 임대사업자는 제1항에 따른 보증의 수수료를 1년 단위로 재산정
하여 분할납부할 수 있다.
1. 제1항제1호 및 제2호에 해당하는 민간임대주택: 사용검사를 받은 날(사용검사 전에 임차인
을 모집하는 경우에는 그 날을 말한다)
2. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 있는 경우: 민간임대주택

- 17 -

등록일
3. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 없는 경우: 민간임대주택
등록일 이후 최초 임대차계약 개시일
⑤ 제1항에 따른 보증에 가입한 임대사업자가 가입 후 1년이 지났으나 제4항에 따라 재산정한
보증수수료를 보증회사에 납부하지 아니하는 경우에는 보증회사는 그 보증계약을 해지할 수
있다. 다만, 임차인이 보증수수료를 납부하는 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제1항에 따라 임대사업자가 보증에 가입하거나 제5항에 따라 보증회사가 보증계약을 해지
하는 경우 보증회사는 보증 가입 또는 보증계약 해지 사실을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 알리고,
관련 자료를 제출하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 대통령령으로 정하는 바에 따라
국토교통부장관에게 관련 자료를 제공하여야 한다.
⑦ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 임대보증금에 대한 보증에 가입하
지 아니할 수 있다.
1. 임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조제3항에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금
에 대한 보증에 가입하지 아니하는 것에 동의한 경우
2. 임대사업자가 「공공주택 특별법」 제45조의2에 따라 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와
임대차계약을 체결하는 경우로서 해당 공공주택사업자가 보증 가입 등 임대보증금 회수를 위
하여 필요한 조치를 취한 경우
3. 임차인이 보증회사 및 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입
하였고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우
⑧ 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증수수료의 납부방법, 소요 비용의 부담비율, 보증대
상 임대보증금의 범위, 보증의 가입ㆍ유지ㆍ탈퇴 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제67조(과태료)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다.
4. 제44조제2항에 따른 임대료의 증액 비율을 초과하여 임대료의 증액을 청구한 자
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다.
5. 제46조에 따른 임대차계약 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자

▣ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2023. 6. 20. 대통령령 제33556호로 개정되기 전의 것)

- 18 -

제34조의2(임대료)
법 제44조제2항 본문에서 “대통령령으로 정하는 증액 비율”이란 다음 각 호의 구분에 따른 비
율을 말한다.
1. 100세대 이상 민간임대주택단지: 「통계법」에 따라 통계청장이 고시하는 지출목적별 소비자
물가지수 항목 중 해당 임대주택이 소재한 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 또는 특별자치도의
주택임차료, 주거시설 유지ㆍ보수 및 기타 주거관련 서비스 지수를 가중 평균한 값의 변동률.
다만, 임대료의 5퍼센트 범위에서 시ㆍ군ㆍ자치구의 조례로 해당 시ㆍ군ㆍ자치구에서 적용하는
비율을 정하고 있는 경우에는 그에 따른다.
2. 제1호를 제외한 민간임대주택: 임대료의 5퍼센트. 다만, 주거비 물가지수 및 인근 지역의 임
대료 변동률 등을 고려해야 한다.

제36조(임대차계약 신고)
① 법 제46조제1항 및 제2항에 따라 임대사업자가 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고 또는 변경신
고를 해야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.
1. 임대차기간
2. 임대료
3. 민간임대주택의 소유권을 취득하기 위하여 대출받은 금액(민간매입임대주택으로 한정한다)
4. 임차인 현황(준주택으로 한정한다)
② 제1항 각 호의 사항을 신고 또는 변경신고하려는 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는
신고ㆍ변경신고서에 법 제47조에 따른 표준임대차계약서를 첨부하여 해당 민간임대주택의 소
재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청
장에게 제출해야 한다. 다만, 법 제44조제1항제2호 단서에 따른 종전임대차계약을 신고(변경신
고는 제외한다)하는 경우로서 법 제47조에 따른 표준임대 차계약서를 사용하지 않은 경우에는
다음 각 호의 서류를 모두 첨부해야 한다.
1. 임대차계약서
2. 임대사업자가 임차인에게 임대사업자로 등록한 사실을 직접 전달했거나 내용증명우편 등으
로 통보한 사실을 객관적으로 증명할 수 있는 자료
③ 제2항에 따라 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 신고ㆍ변경신고서를
받은 경우에는 즉시 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이송해야 한

- 19 -

다.
④ 제2항 또는 제3항에 따라 신고ㆍ변경신고서를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장(민간임대주택의 소
재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장을 말한다. 이하 제5항에서 같다)은 신고 또는 변경신고
내용을 확인한 후 신고 또는 변경신고를 받은 날(제3항의 경우에는 이송받은 날을 말한다)부터
10일 이내에 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 임대 조건 신고대장에 신고 또는 변경신고
사실을 적고 임대 조건 신고ㆍ변경신고 증명서를 신고인에게 발급해야 한다.
⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제46조제1항ㆍ제2항 및 제4항에 따라 임대사업자가 신고, 변경신
고 또는 재신고한 임대 조건을 매 분기 종료 후 다음 달 말일까지 해당 지방자치단체의 공보
에 공고하여야 한다.

▣ 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부개정되기
전의 것)
제1조(목적)
이 법은 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정하여 임대주택 건
설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다.

제2조(정의)
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "임대주택"이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.
2의 2. "공공건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건설임대주택을 말한다. 다
만, 대통령령으로 정하는 주택은 제외한다.
나. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설하는 임대주택
4. "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, H, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여
등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.

제17조(임대보증금에 대한 보증)
① 대통령령으로 정하는 건설임대주택의 임대사업자는 임대보증금에 관한 보증에 가입하여야
한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 임대보증금에 관한 보증에 가입하지 아니하여
도 된다.

- 20 -

1. 국가ㆍ지방자치단체ㆍHㆍ지방공사가 건설한 경우
1의2. 제1호에 해당하는 자가 단독 또는 공동으로 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자한 부
동산투자회사가 건설한 경우
2. 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대주택 사업을 단지별로 독립적으로 시행하기 위하여 설
립한 특수 목적 법인 등으로서 해당 단지 안에 있는 임대주택의 임대보증금과 주택도시기금
대출금의 합이 대통령령으로 정하는 비율 이하인 경우
② 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증대상은 임대보증금 전액으로 한다.
③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 요건을 갖춘 경우에는 「주택도시기금법」에 따른 주택도
시기금 융자금과 임대보증금을 합한 금액 중 국토교통부령으로 정하는 주택가격의 100분의 60
을 넘는 금액의 범위에서 보증대상액을 대통령령으로 정할 수 있다.
1. 주택도시기금 융자금 및 이를 담보하는 근저당권을 세대별로 분리하는 부기에 의한 변경등
기를 한 경우(이 경우 등기는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당
권 변경등기의 방법으로 할 수 있다)
2. 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권, 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우
3. 임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우
4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
④ 제1항에 따른 보증의 가입기간은 제32조에 따른 표준임대차계약서상의 임대차 계약기간과
같아야 한다. 이 경우 임대사업자는 임대보증금 보증수수료를 1년 단위로 재산정하여 분할납부
할 수 있다.
⑤ 제1항에 따른 보증에 가입한 임대사업자가 가입 후 1년이 지났으나 제4항에 따라 재산정한
보증수수료를 보증회사에 납부하지 아니하는 경우에는 보증회사는 그 보증계약을 해지할 수
있다. 다만, 임차인이 보증수수료를 납부하는 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증수수료의 납부방법, 소요비용의 부담비율, 보증대
상 임대보증금의 범위, 보증의 가입ㆍ유지ㆍ탈퇴 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정
한다.

제29조(임차인대표회의)
① 임대사업자가 대통령령으로 정하는 호수 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주
하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다.

- 21 -

② 임대사업자는 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 과반수가 입주한 날부터 30일 이내에
입주현황과 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실을 입주한 임차인에게 통지하여야 한다.
다만, 임대사업자가 본문에 따른 통지를 하지 아니하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 임차인대표
회의를 구성하도록 임차인에게 통지할 수 있다.
③ 제1항에 따라 임차인대표회의가 구성된 경우에는 임대사업자는 다음 각 호의 사항에 관하
여 협의하여야 한다.
1. 임대주택 관리규약의 제정 및 개정
2. 관리비
3. 임대주택의 공용부분ㆍ부대시설 및 복리시설의 유지ㆍ보수
4. 그 밖에 임대주택의 관리에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항
④ 제1항의 임차인대표회의의 구성 및 운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제32조의2(설명의무)
① 제17조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 하는 임대사업자는 보증기간 등 대통
령령으로 정하는 사항을 임차인에게 이해할 수 있도록 설명하고 이를 확인받아야 한다.
② 제1항에 따른 임대사업자는 임대차계약 체결 시 임차인에게 해당 임대주택의 등기부등본을
제시하여 선순위 근저당 등 권리관계를 성실ㆍ정확하게 설명하고 이를 확인받아야 한다.
③ 제1항 및 제2항에 따른 설명 및 확인의 방법, 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한
다