[행정 판결문] 수원지방법원 2022구합73476 - 건축허가취소 청구의 소

 

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수 원 지 방 법 원

제 2 행 정 부

판 결

사 건 2022구합73476 건축허가취소 청구의 소

원 고1) 1. A

2. B

3. C

4. D

5. E

6. F

7. G

8. H

9. I

10. J

11. K

12. L

13. M

14. N

15. O

1) 원고 AK(원고 소장 순번 제2번)은 2023. 5. 26., 원고 AL(원고 소장 순번 제6번)는 2024. 4. 9. 각 소를 취하하였다.

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16. P

17. Q

18. R

19. S

20. T

21. U

22. V

23. W

24. X

25. Y

26. Z

27. AA

28. AB

29. AC

30. AD

31. AE

32. AF

33. AG

34. AH

35. AI

원고들 소송대리인 법무법인 정의

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담당변호사 김도균, 정정주

피 고 안양시장

소송수행자 김학윤, 신병훈

피고보조참가인 주식회사 AJ

소송대리인 법무법인 신우

담당변호사 이진영, 허규진

변 론 종 결 2024. 3. 21.

판 결 선 고 2024. 5. 2.

주 문

1. 원고들의 소를 모두 각하한다.

2. 소송비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 모두 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2022. 2. 11. 별지1 목록 기재 제1 내지 3항 각 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한

다)에 관하여 한 건축허가처분을 취소한다.

이 유

1. 기초사실

가. 원고들은 안양시 동안구 DA 소재 DB 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를

별지2 목록 기재와 같이 구분소유 또는 임차하여 거주하는 사람들이다.

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나. 이 사건 아파트는 2015. 3. 17. 건축허가를 받고 2016. 6. 12. 사용승인을 받은

지하 3층, 지상 14층, 높이 45.6m, 연면적 8,329.43㎡의 주상복합건물(주용도: 공동주

택, 업무시설, 근린생활시설)로, 일반상업지역에 위치하고 있다.

다. 피고는 DC의 건축허가신청에 대하여 2021. 9. 23.자 및 2021. 12. 2.자 건축취원

회의 심의를 거쳐 2022. 2. 11. 이 사건 토지에 대하여 지하 6층, 지상 15층, 최고높이

70.50m, 연면적 15,395.19㎡인 근린생활시설(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 건축허가

처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.

라. 위와 같이 DC이 건축허가를 받은 이후 2022. 6. 22. 건축주가 DC에서 이 사건

토지를 매입한 피고보조참가인(이하 ‘참가인’이라 한다)으로 변경되었고, 건축비용 대출

을 위하여 2022. 6. 28. 건축주가 참가인에서 주식회사 DD으로 변경되었다.

마. 이 사건 토지는 일반상업지역으로, 광로2류(폭 50~70m) 및 대로2류(폭 30~35m),

소로2류(폭 8~10m) 3면이 도로에 접하고 있다. 이 사건 아파트 및 그 대지는 이 사건

토지의 서쪽으로 약 3.3m 이격된 상태에서 동서방향으로 접하여 있는데, 그 현황은 별

지3. 그림과 같다(해당 그림 중 ‘기존건물’로 표시된 부분의 부지가 이 사건 건물이 신

축될 이 사건 토지이다).

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증(가지번호 포함), 을 제1, 3, 5호증의 각 기재,

변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지4 관계 법령의 기재와 같다.

3. 원고들의 주장 요지

가. 원고들은 이 사건 처분의 직접 당사자는 아니나, 아래와 같이 이 사건 처분의 취

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소를 구할 법률상 이익이 있다.

1) 헌법은 제35조 제2항에서 환경권의 내용과 행사에 관하여 법률로 정하도록 규

정하고 있으며, 같은 조 제3항에서는 국가의 쾌적한 주거환경을 조성할 의무를 명시하

고 있다. 환경권에는 쾌적한 주거환경이 침해되거나 저해되었을 때 주거환경으로서 양

호한 환경을 조성할 수 있도록 요구할 수 있는 주거생활권이 포함된다. 구체적인 환경

권은 원칙적으로 법률에 근거가 있는 경우에 인정된다고 할 것이다.

2) 이 사건 처분은 건축법 제11조 제1항에 근거한 것으로, 건축법 제11조 제5항

제3호에 따라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ‘국토계획법’이라 한다) 제56조에

서 정한 개발행위허가를 받은 것으로 의제되는바, 국토계획법 제56조 제1항 제1호, 제

58조 제1항 제4호, 제3항 및 같은 법 시행령 제56조 제1항 [별표1의2]에 의하면, 시장,

군수 등은 개발행위허가 신청 내용이 개발행위허가 기준에 맞는 경우만 개발행위를 허

가하여야 한다고 규정되어 있고, 대기오염, 수질오염, 토질오염, 소음, 진동, 분진 등의

환경오염, 주변 교통소통, 도로의 너비 관련 기준 준수 여부 등이 분야별 검토사항으로

규정되어 있다.

원고들로서는 이 사건 처분으로 지상 15층 규모의 이 사건 건물이 신축되는 경

우, 일조권, 조망권을 전면적으로 박탈당하게 될 뿐만 아니라, 공사 중에 발생할 교통

혼잡 및 소음, 분진으로 인하여 생활환경의 침해를 받게 될 것이 예상되는바, 위와 같

은 생활환경의 침해방지를 위하여 원고들이 이 사건 처분의 취소를 구할 이익은 국토

계획법에 의하여 보호되는 개별적·직접적·구체적 이익에 해당한다.

3) 건축법에서는 주거지역에 관하여 건축물 높이 제한을 통하여 일조권을 법적으

로 보호하고 있을 뿐, 상업지역의 주거일조권의 보호에 관하여 직접적으로 규정하고

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있지는 않으나, 이 사건 토지가 위치한 지역은 상업지역에서 사실상 주거지역에 해당

하고, 주택의 선주성, 지역의 토지이용관계성, 가해자의 피해감소성, 공법규정 준수여부

등을 고려하여 수인한도를 넘는 생활한경의 침해가 예상되는 경우에는 법적인 보호이

익이 있다고 볼 수 있다.

나. 이 사건 처분에는 아래와 같은 하자가 있어 위법하므로 취소되어야 한다.

1) 피고는 이 사건 처분 과정에서 원고들에 대한 일조권 침해가 최소한으로 발생

할 수 있도록 이 사건 건물의 설계를 변경하거나 높이를 제한하는 방식으로 원고들의

권리를 보호하면서도 건축주의 재산권을 행사할 수 있는 방안을 강구하였어야 함에도

부룩하고, 원고들의 일조권 침해 여부에 관한 어떠한 심사도 없이 이 사건 처분을 하

였는바, 이는 재량권의 일탈남용에 해당한다.

2) 설령 이 사건 처분이 기속행위 또는 기속재량행위에 해당한다고 보더라도, 피

고는 원고들의 일조권의 침해가 수인한도를 초과하는지 여부를 심사하여 건축허가를

거부할 중대한 공익상의 필요성 유무를 검토하였어야 함에도 불구하고, 이 사건 처분

에는 위와 같은 검토를 하지 아니한 하자가 있다.

4. 이 사건 소의 적법 여부

가. 피고 및 참가인의 본안전항변 요지

건축법상 일조권은 주거지역에서만 적용되는 것으로 일반상업지역에 해당하는 이

사건 토지에는 적용의 여지가 전혀 없는 점, 조망권은 건축법상 관련 규정이 전혀 없

는 점, 이 사건 건물공사 과정에서 발생할 교통혼잡, 소음, 분진 등이 구체화되지도 아

니한 점 등을 종합하면, 원고들에게 이 사건 처분의 취소를 구할 원고적격이 있다고

할 수 없다.

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나. 관련 법리

행정처분의 직접 상대방이 아닌 제3자라 하더라도 당해 행정처분으로 인하여 법률

상 보호되는 이익을 침해당한 경우에는 취소소송 또는 무효확인소송을 제기하여 그 당

부의 판단을 받을 자격이 있다 할 것이나, 여기에서 말하는 법률상 보호되는 이익이라

함은 당해 처분의 근거 법규 및 관련 법규에 의하여 보호되는 개별적ㆍ직접적ㆍ구체적

이익이 있는 경우를 말하고, 다만 공익보호의 결과로 국민 일반이 공통적으로 가지는

일반적ㆍ간접적ㆍ추상적 이익과 같이 사실적ㆍ경제적 이해관계를 가지는 데 불과한 경

우는 여기에 포함되지 아니한다고 할 것이며, 또 당해 처분의 근거 법규 및 관련 법규

에 의하여 보호되는 법률상 이익이라 함은 당해 처분의 근거 법규(근거 법규가 다른 법

규를 인용함으로 인하여 근거 법규가 된 경우까지를 아울러 포함한다)의 명문 규정에

의하여 보호받는 법률상 이익, 당해 처분의 근거 법규에 의하여 보호되지는 아니하나

당해 처분의 행정목적을 달성하기 위한 일련의 단계적인 관련 처분들의 근거 법규(이하

‘관련 법규’라 한다)에 의하여 명시적으로 보호받는 법률상 이익, 당해 처분의 근거 법

규 또는 관련 법규에서 명시적으로 당해 이익을 보호하는 명문의 규정이 없더라도 근거

법규 및 관련 법규의 합리적 해석상 그 법규에서 행정청을 제약하는 이유가 순수한 공

익의 보호만이 아닌 개별적ㆍ직접적ㆍ구체적 이익을 보호하는 취지가 포함되어 있다고

해석되는 경우까지를 말한다(대법원 2004. 8. 16. 선고 2003두2175 판결 등 참조).

한편, 건축허가권자는 건축허가신청이 건축법이나 국토계획법 등 관계 법규에서

정하는 어떠한 제한에 배치되지 않는 이상 당연히 같은 법조에서 정하는 건축허가를

하여야 하고, 중대한 공익상의 필요가 없음에도, 요건을 갖춘 자에 대한 허가를 관계

법령에서 정하는 제한사유 이외의 사유를 들어 거부할 수는 없다(대법원 1992. 4. 10.

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선고 91누5358 판결 참조). 따라서 건축법이 보호하는 개인적․구체적 이익은 법령상

명문으로 정한 범위에 엄격히 한정하여야 한다.

다. 구체적 판단

원고들은 이 사건 토지에 접한 부지 지상에 있는 이 사건 아파트의 구분소유자

내지 임차인으로 거주하는 사람들로서 이 사건 처분의 상대방이 아닌 제3자에 해당하

는데, 앞서 본 사실 및 증거들에 갑 제3호증, 을가 제4호증, 을나 제2, 3호증의 각 개

재, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 여러 사정들에 비추어 보면,

이 사건 처분으로 인하여 원고들의 법률상 보호되는 개별적·직접적·구체적 이익이 침

해되었다고 볼 수 없다.

1) 이 사건 처분은 건축법 제11조 제1항에 근거하고 있으며, 건축법 제11조 제5

항 제3호에 따르면, 건축법 제11조 제1항에 따른 건축허가를 받으면 국토계획법 제56

조에 따른 개발행위허가를 받은 것으로 의제되므로, 국토계획법 및 같은 법 시행령상

개발행위허가 기준 및 검토사항에 관한 규정 역시 이 사건 처분의 관련 법령에 해당한

다고 볼 수 있다.

국토계획법 제56조 제1항 제1호는 건축물의 건축 행위를 하려는 자는 행정청

의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 국토계획법 제58조 제1항, 제3항, 같은 법 시

행령 제56조 제1항 및 [별표 1의2] 제1호 라의 (2)항(이하 ‘이 사건 별표 조항’이라 한

다)은 ‘개발행위로 당해 지역 및 그 주변지역에 대기오염, 수질오염, 토질오염, 소음,

진동, 분진 등에 의한 환경오염·생태계파괴·위해발생 등이 발생할 우려가 없을 것’ 등

을 개발행위허가기준 검토사항으로 규정하고 있기는 하다.

그러나 국토계획법은 ‘국토의 이용개발과 보전을 위한 계획의 수립 및 집행

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등에 필요한 사항을 정하여 공공복리를 증진시키고 국민의 삶의 질을 향상시키는 것’

을 입법목적으로 하여 제정되었고, 여기에 건축법상 일조규정이 일반주거지역, 전용주

거지역 등 국토계획법상의 용도지역에 강하게 견련되어 있다는 점을 더하여 보면, 위

규정에 따른 생활환경상의 이익이라는 것은 관련 법령이 정한 용도지역 등에 따라 그

수준과 내용이 달라질 수 있어 원고들이 내세우는 이익이 어느 경우에나 관련 법규에

의하여 보호되는 개별적·직접적·구체적 이익에 해당한다고 단정하기는 어렵다.

2) 국토계획법 시행령 제56조 제1항 [별표 1의2]는 ‘건축물의 건축’과 관련한 허

가기준으로 ‘「건축법」의 적용을 받는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치에 해당하는

경우 그 건축 또는 설치의 기준에 관하여는「건축법」의 규정과 법 및 이 영이 정하는

바에 의하고, 그 건축 또는 설치의 절차에 관하여는 「건축법」의 규정에 의할 것’을

명시하고 있으며, ‘특정 건축물 또는 공작물에 대한 이격거리, 높이, 배치 등에 대한 구

체적인 사항은 도시ㆍ군계획조례로 정할 수 있다. 다만, 특정 건축물 또는 공작물에 대

한 이격거리, 높이, 배치 등에 대하여 다른 법령에서 달리 정하는 경우에는 그 법령에

서 정하는 바에 따른다’라고 규정하고 있다. 또한 국토계획법 제58조 제1항 제1호는

개발행위허가의 기준으로 ‘용도지역별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 개발행위

의 규모에 적합할 것’을 규정하고 있고, 같은 법 제58조 제3항 제1호, 같은 법 시행령

제56조 제1항 [별표 1의2]는 ‘주거지역 상업지역 및 공업지역’의 경우 위 제58조 제1항

의 개발행위허가기준으로 ‘토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대

한 용도지역의 제한에 따라 개발행위허가의 기준을 적용’하도록 규정하고 있다.

위와 같은 국토계획법 및 같은 법 시행령 규정의 내용을 종합하여 볼 때, 특

정용도지역 내에서 해당 건축행위와 관련하여 발생할 수 있는 환경상 이익의 침해와

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관련된 건축물의 건축절차 및 기준에 관하여 건축법에서 보다 직접적이고 구체적인 규

정을 두고 있는 경우, 해당 건축물이 건축되는 주변 지역 주민이 가지는 환경상의 이

익은 그와 같은 건축법상 해당 규정에서 보호를 예정하고 있는 범위에 해당하는지 여

부까지 고려하여 이를 판단해야 하고 건축법상 관련 규정과 무관하게 개발행위에 따른

개괄적인 생활환경침해에 관하여 규정하고 있는 이 사건 별표조항만을 근거로 곧바로

개별적·직접적·구체적인 이익을 존재한다고 단정할 수는 없다고 봄이 타당하다.

3) 건축법 제61조 제1항이 ‘전용주거지역’과 ‘일반주거지역’ 안에서 건축하는 건축

물의 경우 그 높이 및 위치, 접한 도로의 폭 등에 따라 인접 대지경계선으로부터의 이

격거리를 제한하고 있는 반면, 같은 법 제61조 제2항은 일반상업지역 및 중심상업지역

에 건축하는 공동주택의 경우에는 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한 대상에서

이를 제외하고 있다. 국토계획법 제36조 및 같은 법 시행령 제30조 제1항 제2호 나.목

에 의하면, 용도지역 중 일반상업지역은 ‘일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게

하기 위하여 필요한 지역’이고, 국토계획법 시행령 제76조는 제3항에서 ‘지정된 용도지

역에서의 건축물의 용도 종류 및 규모 등의 제한은 해당 용도지역의 지정목적에 적합

하여야 한다’라고 규정하고 있다. 그런데, 이 사건 토지는 국토계획법상의 용도지역 중

일반상업지역으로서 건축법에서 규정한 일조, 채광 등의 확보를 위하여 건축물의 높이

를 제한하는 지역에 해당하지 않음이 분명하다.

4) 이 사건 아파트와 이 사건 건물의 부지인 이 사건 토지가 모두 일반상업지역

에 있어 일반상업지역에 거주하는 원고들로서도 이 사건 토지에 관계법령상의 제한 범

위 내에서 상당한 높이의 건축물이 축조될 수 있다는 사정을 예상할 수 있었다고 보이

고, 이는 기존 3층 건물을 철거한 후 축조된 이 사건 아파트(업무시설, 근린생활시설,

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공동주택이 혼재된 주상복합건물이다)의 경우에도 마찬가지이며, 이 사건 처분에 따른

이 사건 건물의 신축에 있어서 그 구조나 용도, 형태, 규모, 시기 등이 법령에 어긋나

거나 이례에 해당한다고 볼 만한 별다른 사정이 없다. 한편 일반상업지역 내에 위치한

이 사건 아파트는 이 사건 처분 이전에도 이 사건 토지상의 기존 건물과 인근 토지상

에 위치한 주변 건물로 인해 일조에 있어 이미 상당한 제한을 받고 있었던 것으로 보

인다. 달리 이 사건 처분으로 인하여 원고들에게 일조, 조망 등 생활환경상의 이익에

일정한 제한이 발생할 여지가 있다는 점을 넘어 이로써 원고들에게 행정소송에서 원고

적격의 근거가 되는 직접적 생활이익 침해가 발생한다고 보기 어렵다(이 법원의 DE에

대한 감정촉탁결과에 의하더라도 이 사건 건물의 신축으로 인하여 총 4개 라인으로 구

성된 이 사건 아파트 중 1, 4호 라인에는 일조침해시간에 아무런 영향이 없고, 2호 라

인의 경우 9층 이상, 3호 라인의 경우 7층 이상에서만 일조침해의 결과가 예상된다는

것인데, 일부 일조침해가 인정된 호실조차 종전 총 일조시간이 4시간에 미치지 못한

다).

5) 이와 관련하여 원고들은 이 사건 건축물이 건축되는 지역은 일반상업지역에

서 사실상 주거지역에 위치하고 있어 위와 같은 건축법 규정에도 불구하고 예외적으로

일조권에 관한 보호이익이 인정되어야 한다는 취지로도 주장하나, 원고들이 주장하는

사정이나 제출된 증거들만으로는 이 사건 건축물이 건축되는 지역이 비록 일반상업지

역으로 지정되어 있지만 주로 주택이 건립되어 있어 사실상 주거지역에 해당한다고 보

기 어렵다[원고들은 이 사건 아파트가 원고들을 포함한 36세대가 거주하고 있는 주거

용 건물에 해당하는 점, 같은 지역에 24세대가 거주하고 있는 주상복합아파트 및 16세

대가 거주하고 있는 아파트 및 63세대가 거주하고 있는 아파트가 존재한다는 점, 이

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사건 아파트가 위치한 안양시 동안구 DA에 한정할 경우 연면적대비 주거면적이 차지

하는 비율이 31.98%이고, 대지면적이 차지하는 비율이 93.39%에 이른다는 점 등을 들

고 있으나, 원고들의 주장은 이 사건 건물이 건축되는 지역이 속한 일반상업지역 전체

의 용도가 일반상업지역임에도 불구하고 사실상 주거지역에 해당한다는 점을 뒷받침하

기에 부족하다].

6) 원고들은 ‘이 사건 처분으로 인하여 공사 중에 교통혼잡 및 소음, 분진으로

생활이익을 침해당하게 되므로 이 사건 처분으로 인하여 원고들이 입게 될 법률상 이

익의 침해는 막대하다’라는 취지로 주장하기도 하나, 이 사건 처분으로 인하여 원고들

이 그 주장과 같은 환경피해를 받게 되거나 받을 우려가 있다는 점에 대해서는 아무런

증명이 없다.

7) 행정처분의 취소를 구하는 소는 위법한 처분으로 인하여 발생한 위법상태를

배제하여 원상으로 회복시키고 그 처분으로 침해되거나 방해 받는 권리와 이익을 보호

구제하고자 하는 소송으로서 민사소송과는 그 제도의 취지나 목적이 서로 다르므로,

이 사건 건물이 신축됨으로써 원고들의 생활이익이 침해되고, 그 불이익이 사회통념상

일반적으로 참을 한도를 넘어선다고 인정되어 민사상 권리가 있는 경우에 해당한다고

하더라도 그러한 이유만으로 행정소송을 제기할 원고적격이 인정되는 것은 아니다.

라. 소결론

따라서 원고들은 이 사건 처분으로 인하여 법률상 보호되는 이익을 침해당한 제3

자에 해당한다고 할 수 없으므로 이 사건 처분의 취소를 구할 원고적격이 있다고 할

수 없다. 따라서 이 사건 소는 부적법하고, 피고 및 참가인의 본안전항변은 이유 있다.

5. 결론

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그렇다면, 원고들의 소는 부적법하므로 이를 모두 각하하기로 하여, 주문과 같이 판

결한다.

재판장 판사 김태환

판사 박은지

판사 성지원

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별지4

관계 법령

■ 건축법
제11조(건축허가)
① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ
구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및
규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야
한다.
⑤ 제1항에 따른 건축허가를 받으면 다음 각 호의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 보며,
공장건축물의 경우에는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조의2와 제14조에
따라 관련 법률의 인ㆍ허가등이나 허가등을 받은 것으로 본다.
3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가
제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)
① 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여
정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이
이하로 하여야 한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것
은 제외한다)은 채광(採光) 등의 확보를 위하여 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야
한다.
1. 인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우
2. 하나의 대지에 두 동(棟) 이상을 건축하는 경우
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 제1항에도 불구하고 건축물의 높이를 정남(正南)방향의
인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 할 수 있다.
1. 「택지개발촉진법」 제3조에 따른 택지개발지구인 경우
2. 「주택법」 제15조에 따른 대지조성사업지구인 경우
3. 「지역 개발 및 지원에 관한 법률」 제11조에 따른 지역개발사업구역인 경우
4. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제6조, 제7조, 제7조의2 및 제8조에 따른 국가산업단지,

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일반산업단지, 도시첨단산업단지 및 농공단지인 경우
5. 「도시개발법」 제2조제1항제1호에 따른 도시개발구역인 경우
6. 「도시 및 주거환경정비법」 제8조에 따른 정비구역인 경우
7. 정북방향으로 도로, 공원, 하천 등 건축이 금지된 공지에 접하는 대지인 경우
8. 정북방향으로 접하고 있는 대지의 소유자와 합의한 경우나 그 밖에 대통령령으로 정하는
경우
④ 2층 이하로서 높이가 8미터 이하인 건축물에는 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에
따라 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하지 아니할 수 있다.

■ 건축법 시행령
제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)
① 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라
건축물의 각 부분을 정북(正北) 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에
서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다.
1. 높이 10미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상
2. 높이 10미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2
분의 1 이상
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역 안의 대지 상호간에 건축하는 건축물로서 해당
대지가 너비 20미터 이상의 도로(자동차ㆍ보행자ㆍ자전거 전용도로를 포함하며, 도로에
공공공지, 녹지, 광장, 그 밖에 건축미관에 지장이 없는 도시ㆍ군계획시설이 접한 경우
해당 시설을 포함한다)에 접한 경우
가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따른 지구단위계획구역, 같은 법 제37
조제1항제1호에 따른 경관지구
나. 「경관법」 제9조제1항제4호에 따른 중점경관관리구역
다. 법 제77조의2제1항에 따른 특별가로구역
라. 도시미관 향상을 위하여 허가권자가 지정ㆍ공고하는 구역
2. 건축협정구역 안에서 대지 상호간에 건축하는 건축물(법 제77조의4제1항에 따른 건축협
정에 일정 거리 이상을 띄어 건축하는 내용이 포함된 경우만 해당한다)의 경우

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3. 건축물의 정북 방향의 인접 대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에
해당하는 경우
③ 법 제61조제2항에 따라 공동주택은 다음 각 호의 기준을 충족해야 한다. 다만, 채광을 위한
창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리가 1미터 이상으
로서 건축조례로 정하는 거리 이상인 다세대주택은 제1호를 적용하지 않는다.
1. 건축물(기숙사는 제외한다)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이
있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또
는 준주거지역의 건축물은 4배) 이하로 할 것
2. 같은 대지에서 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(한 동의 건축물 각
부분이 서로 마주보고 있는 경우를 포함한다)에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음 각
목의 거리 이상을 띄어 건축할 것. 다만, 그 대지의 모든 세대가 동지(冬至)를 기준으로
9시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여 일조(日照)를 확보할 수 있는 거리 이상으
로 할 수 있다.
가. 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5
배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이
상
나. 가목에도 불구하고 서로 마주보는 건축물 중 높은 건축물(높은 건축물을 중심으로
마주보는 두 동의 축이 시계방향으로 정동에서 정서 방향인 경우만 해당한다)의 주된
개구부(거실과 주된 침실이 있는 부분의 개구부를 말한다)의 방향이 낮은 건축물을
향하는 경우에는 10미터 이상으로서 낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배(도시형 생
활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상
다. 가목에도 불구하고 건축물과 부대시설 또는 복리시설이 서로 마주보고 있는 경우에
는 부대시설 또는 복리시설 각 부분 높이의 1배 이상
라. 채광창(창넓이가 0.5제곱미터 이상인 창을 말한다)이 없는 벽면과 측벽이 마주보
는 경우에는 8미터 이상
마. 측벽과 측벽이 마주보는 경우[마주보는 측벽 중 하나의 측벽에 채광을 위한 창문
등이 설치되어 있지 아니한 바닥면적 3제곱미터 이하의 발코니(출입을 위한 개구
부를 포함한다)를 설치하는 경우를 포함한다]에는 4미터 이상
3. 제3조제1항제4호에 따른 주택단지에 두 동 이상의 건축물이 법 제2조제1항제11호에 따

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른 도로를 사이에 두고 서로 마주보고 있는 경우에는 제2호가목부터 다목까지의 규정을
적용하지 아니하되, 해당 도로의 중심선을 인접 대지경계선으로 보아 제1호를 적용한다.
④ 법 제61조제3항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 높이”란 제1항에 따른 높이의
범위에서 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 정하여 고시하는 높이
를 말한다.
⑤ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제4항에 따라 건축물의 높이를
고시하려면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 미리 해당 지역주민의 의견을 들어야 한다.
다만, 법 제61조제3항제1호부터 제6호까지의 어느 하나에 해당하는 지역인 경우로서 건축
위원회의 심의를 거친 경우에는 그러하지 아니하다.

■ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
제36조(용도지역의 지정)
① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도
지역의 지정 또는 변경을 도시ㆍ군관리계획으로 결정한다.
1. 도시지역: 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.
가. 주거지역: 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
나. 상업지역: 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
다. 공업지역: 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
라. 녹지지역: 자연환경ㆍ농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산
을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역
② 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항 각
호 및 같은 항 각 호 각 목의 용도지역을 도시ㆍ군관리계획결정으로 다시 세분하여 지정하
거나 변경할 수 있다.
제56조(개발행위의 허가)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위(이하 “개발행위”라
한다)를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수
의 허가(이하 “개발행위허가”라 한다)를 받아야 한다. 다만, 도시ㆍ군계획사업(다른 법률에
따라 도시ㆍ군계획사업을 의제한 사업을 포함한다)에 의한 행위는 그러하지 아니하다.
1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치

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제58조(개발행위허가의 기준)
① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 개발행위허가의 신
청 내용이 다음 각 호의 기준에 맞는 경우에만 개발행위허가 또는 변경허가를 하여야 한다.
1. 용도지역별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 개발행위의 규모에 적합할 것. 다만,
개발행위가 「농어촌정비법」 제2조제4호에 따른 농어촌정비사업으로 이루어지는 경우 등
대통령령으로 정하는 경우에는 개발행위 규모의 제한을 받지 아니한다.
2. 도시ㆍ군관리계획 및 성장관리계획의 내용에 어긋나지 아니할 것
3. 도시ㆍ군계획사업의 시행에 지장이 없을 것
4. 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상
태, 물의 배수, 하천ㆍ호소ㆍ습지의 배수 등 주변환경이나 경관과 조화를 이룰 것
5. 해당 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보계획이 적절할 것
③ 제1항에 따라 허가할 수 있는 경우 그 허가의 기준은 지역의 특성, 지역의 개발상황, 기반
시설의 현황 등을 고려하여 다음 각 호의 구분에 따라 대통령령으로 정한다.
1. 시가화 용도: 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역
의 제한에 따라 개발행위허가의 기준을 적용하는 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역
2. 유보 용도: 제59조에 따른 도시계획위원회의 심의를 통하여 개발행위허가의 기준을 강화
또는 완화하여 적용할 수 있는 계획관리지역ㆍ생산관리지역 및 녹지지역 중 대통령령으
로 정하는 지역
3. 보전 용도: 제59조에 따른 도시계획위원회의 심의를 통하여 개발행위허가의 기준을 강화
하여 적용할 수 있는 보전관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보전지역 및 녹지지역 중 대통령
령으로 정하는 지역

■ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령
제30조(용도지역의 세분)
① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장(이하 “대도시 시장”이라 한다)은 법 제36조
제2항에 따라 도시ㆍ군관리계획결정으로 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 및 녹지지역을 다
음 각 호와 같이 세분하여 지정할 수 있다.
2. 상업지역

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나. 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
제56조(개발행위허가의 기준)
① 법 제58조제3항에 따른 개발행위허가의 기준은 별표 1의2와 같다.
[별표1의2]

개발행위허가기준
1. 분야별 검토사항

2. 개발행위별 검토사항

검토분야 허 가 기 준
가. 건축물의

건축 또는
공 작 물 의
설치

(1) 「건축법」의 적용을 받는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치에 해당하는
경우 그 건축 또는 설치의 기준에 관하여는「건축법」의 규정과 법 및 이
영이 정하는 바에 의하고, 그 건축 또는 설치의 절차에 관하여는 「건축
법」의 규정에 의할 것. 이 경우 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 목적
으로 하는 토지의 형질변경, 토지분할 또는 토석의 채취에 관한 개발행위허

라. 주변지역
과의 관계

(1) 개발행위로 건축 또는 설치하는 건축물 또는 공작물이 주변의 자연경관
및 미관을 훼손하지 아니하고, 그 높이·형태 및 색채가 주변건축물과 조화
를 이루어야 하며, 도시·군계획으로 경관계획이 수립되어 있는 경우에는
그에 적합할 것

(2) 개발행위로 인하여 당해 지역 및 그 주변지역에 대기오염·수질오염·토
질오염·소음·진동·분진 등에 의한 환경오염·생태계파괴·위해발생 등
이 발생할 우려가 없을 것. 다만, 환경오염·생태계파괴·위해발생 등의 방
지가 가능하여 환경오염의 방지, 위해의 방지, 조경, 녹지의 조성, 완충지대
의 설치 등을 허가의 조건으로 붙이는 경우에는 그러하지 아니하다.

(3) 개발행위로 인하여 녹지축이 절단되지 아니하고, 개발행위로 배수가 변경
되어 하천·호소·습지로의 유수를 막지 아니할 것

마. 기반기설 (1) 주변의 교통소통에 지장을 초래하지 아니할 것
(2) 대지와 도로의 관계는 「건축법」에 적합할 것
(3) 도시·군계획조례로 정하는 건축물의 용도·규모(대지의 규모를 포함한

다)·층수 또는 주택호수 등에 따른 도로의 너비 또는 교통소통에 관한 기
준에 적합할 것

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3. 용도지역별 검토사항

제76조(용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축 제한 등)
① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등
의 제한에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.
② 제37조에 따라 지정된 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등
의 제한에 관한 사항은 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 대통령령
으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로
정할 수 있다.
③ 제1항과 제2항에 따른 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한은 해당
용도지역과 용도지구의 지정목적에 적합하여야 한다.

가는 「건축법」에 의한 건축 또는 설치의 절차와 동시에 할 수 있다.
(2) 도로·수도 및 하수도가 설치되지 아니한 지역에 대하여는 건축물의 건축

(건축을 목적으로 하는 토지의 형질변경을 포함한다)을 허가하지 아니할
것. 다만, 무질서한 개발을 초래하지 아니하는 범위안에서 도시·군계획조
례가 정하는 경우에는 그러하지 아니하다

(3) 특정 건축물 또는 공작물에 대한 이격거리, 높이, 배치 등에 대한 구체적
인 사항은 도시ᆞ군계획조례로 정할 수 있다. 다만, 특정 건축물 또는 공작
물에 대한 이격거리, 높이, 배치 등에 대하여 다른 법령에서 달리 정하는
경우에는 그 법령에서 정하는 바에 따른다.

검토 분야 허가 기준

가. 시가화
용도

1) 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의
제한에 따라 개발행위허가의 기준을 적용하는 주거지역·상업지역 및 공업지
역일 것

2) 개발을 유도하는 지역으로서 기반시설의 적정성, 개발이 환경이 미치는 영향,
경관 보호·조성 및 미관훼손의 최소화를 고려할 것