[민사 판결문] 서울고등법원 2023나2016548 - 임대차보증금

 

[민사] 서울고등법원 2023나2016548 - 임대차보증금.pdf

0.15MB

[민사] 서울고등법원 2023나2016548 - 임대차보증금.docx

0.02MB

 

- 1 -

서 울 고 등 법 원

제 1 3 민 사 부

판 결

사 건 2023나2016548 임대차보증금

원고, 항소인 A

피고, 피항소인 B

제 1심판결 서울북부지방법원 2023. 4. 13. 선고 2022가합21044 판결

변 론 종 결 2023. 12. 20.

판 결 선 고 2024. 1. 19.

주 문

1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다.

피고는 원고에게 4,664,029원 및 이에 대하여 2023. 8. 19.부터 2024. 1. 19.까지는

연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하

라.

2. 원고의 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송 총비용은 피고가 부담한다.

4. 제1항의 금전지급 부분은 가집행할 수 있다.

- 2 -

청구취지 및 항소취지

제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 4,676,813원 및 이에 대하여 2023. 8. 19.부터

이 사건 2023. 12. 14.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서1) 부본 송달일까지는 연

5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라(원

고는 이 법원에서 위와 같이 청구취지를 감축하였고, 이에 따라 항소취지도 그 범위에

서 감축되었다).

이 유

1. 기초사실

이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는 아래와 같이 고치거나 추가하는 것 외에

는 제1심판결 이유 제1항 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 따라 약어를

포함하여 이를 그대로 인용한다.

○ 제1심판결 제2쪽 제11행의 “거주하면서” 뒤에 “그대로 위 임대차기간의 종기인

2019. 2. 1.이 지남에 따라 위 임대차는 2021. 2. 1.까지로 묵시적으로 갱신되었다. 그

이후 원고는”을 추가 기재한다.

○ 제1심판결 제2쪽 밑에서부터 제2~3행의 “표시하였고” 다음에 “(이하 ‘이 사건 해

지통지’라 한다)”를 덧붙인다.

○ 제1심판결 제2쪽 마지막 행을 아래와 같이 변경한다.

『마. 원고는 이 사건 아파트를 임차하면서 2022. 2.경 장기수선충당금으로 459,650

원을 지출하였고, 2022. 2. 15.경 피고에게 위 장기수선충당금의 지급을 요청하는 문자

1) 원고는 ‘이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서’라고 기재하였으나, 가장 마지막에 제출한 2023. 12. 14.자 청구취지
및 청구원인 변경신청서의 기재내용과 취지에 비추어 이와 같이 정정한다.

- 3 -

메시지를 보냈다.

바. 피고는 2023. 8. 14. 원고 앞으로, 임대차보증금의 수령거절을 공탁원인사실로

하여 260,000,000원을 공탁하였고(서울북부지방법원 2023년 금제2493호), 원고는 2023.

8. 21. 위 공탁금에 대하여 이의를 유보하고 이를 수령하였다. 또한, 원고는 추가로

2023. 8. 18.경 피고로부터 459,650원을 변제받았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 19, 23, 24호증, 을 제6호증의 각 기재,

변론 전체의 취지』

2. 당사자의 주장 요지

가. 원고

1) 신규 임대차계약에서 ‘계약갱신청구에 의한 재계약’임이 명시되어 있듯이, 위

계약은 이 사건 임대차가 묵시적으로 갱신된 상태에서 원고의 계약갱신요구에 따라 연

장된 것임을 확인하거나, 적어도 원고의 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라고

한다)상의 임의해지권(제6조의2)이 존속함을 전제로 이 사건 임대차를 연장한다는 의미

로 해석되어야 한다. 따라서 이 사건 임대차는 원고의 이 사건 해지통지에 따라 그로

부터 3개월 후인 2022. 1. 25. 종료되었다. 또한, 당시의 여러 정황상 원고와 피고 사

이에는 이 사건 임대차를 위 시점에 종료하기로 하는 묵시적인 합의해지도 있었다.

2) 따라서 피고는 원고에게 임대차보증금 260,000,000원과 장기수선충당금

459,650원 및 위 각 돈에 대하여 이 사건 아파트가 피고에게 인도된 날 이후로서 적어

도 신규 임대차계약에서 정한 임대차기간의 만료 다음 날인 2023. 4. 6.부터의 지연손

해금을 지급할 의무가 있다.

3) 다만, 위의 금원에서 피고가 원고에게 변제(공탁)한 금원들을 법정변제충당에

- 4 -

따라 충당하면 원금 4,676,813원이 남는다. 결국 피고는 원고에게 남은 원금 4,676,813

원 및 이에 대한 피고의 마지막 변제일 다음 날인 2023. 8. 19.부터의 지연손해금을 지

급하여야 한다.

나. 피고

1) 신규 임대차계약은 임대차기간을 2023. 4. 5.까지로 명시적으로 정한 새로운 재

계약이거나 적어도 원고가 임의해지권을 포기하기로 약정한 것이어서 주택임대차법상

의 임의해지권이 인정될 여지가 없으므로, 원고의 이 사건 해지통지는 부적법하다. 원

고가 주장하는 묵시적 합의해지도 인정할 수 없다.

2) 한편, 이 사건 임대차는 원고와 피고 간에 다툼이 있는 상태에서 신규 임대차

계약 소정의 임대차기간 만료일인 2023. 4. 5.이 지남으로써 다시 묵시적으로 갱신되었

다 할 것이므로, 피고가 원고의 주장처럼 2023. 4. 6.부터 지체책임을 진다고 할 수 없

다. 오히려 피고는 이행기 도래 전 원고에게 임대차보증금 등의 원금을 모두 변제(공

탁)하였으므로, 더 이상 원고에게 반환하여야 할 돈은 없다.

3. 판단

가. 관련 법리

1) 이 사건 쟁점과 관련된 주택임대차법의 규정은 다음과 같다.

제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거

절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의

통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시

임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경

우에도 또한 같다.

- 5 -

2) 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할

만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대

로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸

고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내

용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자

의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여

야 한다. 의사표시 해석에 있어서 당사자의 진정한 의사를 알 수 없다면, 의사표시의

요소가 되는 것은 표시행위로부터 추단되는 효과의사, 즉 표시상의 효과의사이고 표의

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든

지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생

한다.

제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요

구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하

는 경우에는 그러하지 아니하다. (이하 각 호 생략)

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되

는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임

과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

제10조(강행규정)

이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

- 6 -

자가 가지고 있던 내심적 효과의사가 아니므로, 당사자의 내심의 의사보다는 외부로

표시된 행위에 의하여 추단된 의사를 가지고 해석함이 상당하다(대법원 2002. 6. 28.

선고 2002다23482 판결, 대법원 2021. 1. 14. 선고 2018다223054 판결 등 참조).2)

나. 신규 임대차계약의 해석 – 주택임대차법상 ‘계약의 갱신’으로 인정

이 사건 임대차가 2021. 2. 1.까지로 묵시적으로 갱신되었는데, 원고와 피고가 위

기간 만료 후 약 2개월이 지나서 2021. 4. 6. 신규 임대차계약서를 작성한 사실은 앞서

본 바와 같다.

살피건대, 앞서 본 기초사실과 증거들 및 갑 제20호증, 을 제3호증의 각 기재에

변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사실 내지 사정을 종합하여 보면,

원고와 피고는 이 사건 임대차가 2021. 2. 1.이 지남에 따라 재차 묵시적으로 갱신된

상태에서 이를 확인하는 의미로 신규 임대차계약서를 작성한 것으로, 이는 임차인(원

고)의 주택임대차법상 ‘임의해지권’이 인정되는 ‘계약의 갱신’에 해당한다고 봄이 상당

하다. 따라서 이에 관한 원고의 주장은 이유 있고, 이와 다른 피고의 주장은 이유 없

다.

1) 주택임대차법은 임차인의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 임대차계약의 법

정갱신, 즉 묵시적 갱신(제6조) 및 임차인의 계약갱신요구에 의한 갱신(제6조의3)을 인

정하고 있는데, 이와 같이 갱신된 임대차의 존속기간을 모두 2년으로 보면서도, 임차인

은 그 임대차계약을 언제든지 일방적으로 해지할 수 있도록(제6조의2) 규정하고 있다.

이는, 주택임대차의 존속기간을 보장하면서도 임차인이 원하는 시기에 이사할 수 있도

록 하여 임차인의 지위를 더 두텁게 보호하는 데에 그 입법취지가 있다 할 것이다(다

2) 한편, 당사자 일방이 주장하는 계약의 내용이 상대방에게 중대하게 권리를 제한하거나 책임을 부과하게 되는 경우에는
그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석해야 할 것이다.

- 7 -

만 그 해지 통보 후 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생하도록 하여 임대인의 지위도

어느 정도 보호함으로써 임차인과 임대인 사이의 형평을 도모하였다고 이해된다). 나아

가 주택임대차법은 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이

없다고 규정하여(제10조), 편면적 강행규정의 성격을 띠고 있다.

이와 같이 임차인을 두텁게 보호하는 주택임대차법의 취지에 비추어, 당사자 간

에 표시된 의사와 그 해석이 명백하지 않은 한 임차인의 위 임의해지권의 포기 내지

상실 여부는 신중하게 판단해야 할 것이고, 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 상태에서

‘갱신계약, 재계약’ 등의 형식으로 임대차를 연장하는 취지의 계약(서)을 체결(작성)한

경우에도 위 입법취지에 부합하는 방향으로 해석하는 것이 합리적이다.

즉, 주택임대차법상 ‘묵시적 갱신에 의한 경우’와 ‘임차인의 (명시적) 갱신요구에

의한 경우’에 모두 임차인의 임의해지권이 인정되는 터에, 임대차가 ‘묵시적으로 갱신

된 상태에서 당사자 간에 계약의 갱신 내지 기간연장에 관하여 계약서를 작성한 경우’

에도 위 양자의 경우와 마찬가지로 임차인의 임의해지권을 인정하는 쪽으로 해석함이

상당하고, 이와 달리 신규 계약을 체결하였다는 이유로 이를 부정하는 것은 위 입법취

지와 맞지 않을 수 있다.

2) 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차는 2019. 2. 1.경 묵시적 갱신에 따라 그 존

속기간이 2021. 2. 1.까지로 되어 있었는데, 임차인인 원고가 주택임대차법 제6조의3

제1항, 제6조 제1항 전단에서 정한 대로 위 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월

전까지의 기간 내에 피고에게 계약갱신을 요구하였음을 인정할 자료는 없다. 그러나

다른 한편, 임대인인 피고도 역시 같은 기간 동안 원고에게 이 사건 임대차의 갱신을

거절하는 취지의 통지 등을 하지 않은 것으로 보이고, 이러한 상태에서 위 임대차기간

- 8 -

이 도과하였던 것으로 보인다. 그렇다면 특별한 사정이 없는 한 이 사건 임대차는 위

임대차기간 종기일인 2021. 2. 1.이 지나면서 다시 묵시적으로 갱신되었고, 임차인인

원고는 그 갱신된 임대차를 중도에 임의해지할 수 있는 권리를 가지고 있는 상태였다

할 것이다.

3) 이처럼 이 사건 임대차가 묵시적으로 갱신된 상태에서 원고와 피고는 신규 임

대차계약서를 작성하였는데, 그 내용을 기존의 2016. 10. 31.자 임대차계약서(갑 제1호

증)와 비교하여 보면 임대차기간에 관한 날짜만 바뀌었을 뿐 임대차보증금 액수가 동

일하고 기타 계약조건의 특별한 변경은 없으며, 그 특약사항란에 ‘본 계약은 계약갱신

청구에 의한 재계약’임이 명시적으로 기재되어 있다. 이와 같은 신규 임대차계약서의

작성경위와 그 내용에 비추어, 원고와 피고는 이 사건 임대차가 (묵시적으로) 갱신됨에

따라 임대차기간이 연장되었음을 확인하고 이를 서면으로 명확히하기 위하여 위 계약

서를 작성한 것으로 보일 뿐, 원고가 보유하고 있는 위 임의해지권을 포기․상실시키

려는 의사로 약정을 하였다고 보기는 어렵다(원고의 동의 없이 그와 같은 약정을 한다

는 것은, 아래에서 보는 것처럼 그 의사가 명확히 표시되지 않았을 뿐만 아니라 주택

임대차법에 어긋나는 임차인에게 불리한 약정이어서 쉽사리 그 효력을 인정하기도 어

렵다).

4) 사회 일반에서 계약 당사자들은 어떤 계약이 명시적 또는 묵시적으로 갱신되는

경우 기본적 권리의무관계에 변동이 없을지라도 이를 재확인하거나 갱신의 취지를 명

확히 하기 위하여 새로 계약서를 작성하는 일이 종종 있다. 이에 비추어 보면 이 사건

에서 신규 임대차계약서를 작성하면서 특약사항란에 위와 같이 기재한 것 역시, 이 사

건 임대차가 묵시적으로 갱신되었음을 서면으로 확인한 것이거나, 나아가 비록 주택임

- 9 -

대차법 제6조의3에서 정한 임차인의 (명시적) 계약갱신요구권 행사의 요건이 갖추어지

지는 않았더라도 당사자 간 합의에 의해 그와 같이 취급하기로 하는 의사의 합치가 있

었던 것으로 볼 수도 있으므로,3) 그에 따른 법적 효과로서 원고의 주택임대차법상 임

의해지권을 인정함이 상당하다.

5) 갑 제20호증의 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, 원고는 2021. 3. 하순경 연

장계약서를 작성해 달라는 피고의 요청을 받은 공인중개사로부터 연락을 받은 뒤

2021. 4. 6. 중개사무실에서 신규 임대차계약서를 작성한 것으로 보일 뿐이고, 특별히

원고가 이미 보유하고 있는 임의해지권을 포기하고 신규 임대차계약서 기재 종기일자

까지 임대차에 구속되겠다는 의사로 위 계약서를 작성하였다고 볼 만한 정황이나 자료

는 없다. 그리고 을 제3호증의 기재에 의하면 원고는 위 신규 임대차계약서를 작성한

직후 피고에게 ‘오늘 계약 연장했다, 감사하다’는 내용의 문자메시지를 보냈는바, 이는

임대차 갱신을 서면으로 작성하였다는 취지일 뿐, 계약내용에 특별한 변동(원고의 임의

해지권의 제한 등)을 추단할 만한 내용이 없다.

6) 다만, 신규 임대차계약서에서 임대차기간을 이 사건 임대차의 법정갱신에 따른

2년, 즉 2021. 2. 2.부터 2023. 2. 1.까지가 아니라 ‘2021. 4. 6.부터 2023. 4. 5.까지’로

특정하여 기재한 것이 문제되므로 이에 관하여 살펴본다. 이는, 주택임대차법상의 갱신

기간 2년을 위 신규 임대차계약서 작성일로부터 기산하여 기재하였기 때문으로 보이

고, 이로 인하여 원고는 법정갱신기간 외에 추가로 2개월여의 임대차기간을 보장받게

되기는 한다.

3) 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차는 2021. 2. 1. 묵시적으로 갱신되었던 것이지, 주택임대차법 제6조의3의 계약갱신요
구권 행사로 인하여 갱신된 것은 아니었다. 그런데 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우와 임차인의 계약갱신요구권
행사에 의해 갱신된 경우는 모두 그 존속기간이 2년이고 임차인의 임의해지권이 인정된다는 점에서 동일한바, 일반인
입장에서 양자를 명확히 구분하기 어려울 수는 있으나, 당사자의 의사 해석이나 그에 따른 법적 효과, 결론에 있어서
는 마찬가지로 볼 수 있다.

- 10 -

그러나 위와 같은 사정을 이유로 피고의 주장처럼 신규 임대차계약을 별도의 새

로운 계약이라고 보고 원고의 임의해지권을 부정하는 것은 다음과 같이 부당하다. 당

시 원고는 이 사건 임대차의 묵시적 갱신을 거듭하여 이 사건 아파트에 4년여 거주하

였는바, 앞으로도 2년 가까이 계속 이곳에 거주할 것인지 여부가 불확실하거나, 적어도

중도에 임대차를 종료시킬 수 있는 지위에 있었다. 즉, 이 사건 임대차가 묵시적으로

갱신된 상태로 남아 있으면 주택임대차법에 따라 2023. 2. 1.까지 임대차기간을 보장받

으면서 언제든 그 의사에 따라 임의해지권을 행사할 수도 있는 것이었다. 그런데 만약

피고의 위 주장과 같이 해석한다면, 원고는 법정갱신의 경우보다 2개월여 더 길게 이

사건 아파트를 임차할 수 있게 되는 대신, 같은 기간 동안 피고로부터 임대차보증금을

돌려받지 못하게 될 뿐만 아니라 법률에 의해 보장되는 중도의 임의해지권까지 잃게

되는 것이다. 이는 원고와 피고 사이의 형평 및 당사자들의 추정적 의사, 나아가 임차

인을 두텁게 보호하는 주택임대차법의 취지 등에 배치되는 것으로써 불합리하므로 받

아들이기 어렵다.

결국, 위 임대차기간의 별도 약정과 관계없이, 이 사건 임대차는 여전히 주택임

대차법상 ‘갱신’에 해당하고 원고의 ‘임의해지권’은 인정된다고 보아야 한다.

다. 이 사건 임대차의 종료

1) 원고는 위와 같이 갱신된 이 사건 임대차 계속 중에 주택임대차법 제6조의2에

따른 임의해지권을 가지므로, 이 사건 해지통지는 적법하다 하겠다.

따라서 이 사건 임대차는 피고가 원고로부터 이 사건 해지통지를 받은 2021.

10. 25.경부터 3개월이 지난 2022. 1. 25.경 해지의 효력이 발생하여 종료되었다(원고

는 선택적 또는 예비적으로 이 사건 임대차가 그 무렵 당사자 합의로 해지되었다는 주

- 11 -

장도 하나,4) 원고의 임의해지 주장을 받아들이는 이상 위 합의해지 주장에 대해서는

판단하지 아니한다).

2) 나아가 설사 이 사건 해지통지의 효력을 부정한다고 하더라도, 앞서 든 증거와

갑 제5 내지 8, 13 내지 18호증, 을 제1호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어

인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정을 종합하면, 이 사건 임대차계약은 늦어도

2023. 4. 5.에는 종료되었음이 다음과 같이 분명하다.

즉, ① 원고와 피고 사이에 체결된 신규 임대차계약서에 의하더라도 임대차기간

의 종기일이 2023. 4. 5.로 되어 있음은 이미 보았다. ② 원고는 2021. 10. 25. 피고에

게 이 사건 해지통지를 한 후 임대차보증금의 반환을 요구하다가, 2022. 2. 13. 이 사

건 소를 제기함과 아울러 같은 달 14.경 이 사건 아파트에서 퇴거하는 등 계속적으로

이 사건 임대차의 해지 내지 종료의 의사를 표시하여 왔다. ③ 피고는 원고와 다툼이

있기는 하였으나, 2022. 1. 이후 원고에게 이 사건 아파트 내부의 원상회복을 요구하였

고, 원고가 2022. 2. 14. 위 아파트에서 퇴거한 후 장기수선충당금의 지급을 요청하자

통장번호를 달라고 요구하는 등 이 사건 임대차의 종료를 전제로 하는 언행을 하였으

며, 당심 계속 중인 2023. 8. 14.과 같은 달 18. 원고에게 임대차보증금 등 명목으로

총 260,459,650원을 공탁 내지 변제하였는바, 이 사건 임대차 종료에 따른 일응의 정

산도 이루어졌다. ④ 피고는 원고에 대한 금전공탁서(을 제6호증)의 공탁원인사실란에

‘2023. 4. 5. 임대기간 종료 후 임대보증금을 현실제공하려 하였으나 (원고가) 수령거부

4) 원고는, 피고가 원고로부터 이 사건 해지통지를 받고는 바로 그 다음 날 새로운 임차인을 구하기 위하여 부동산중개사
무소에 중개를 의뢰하였고, 임차인이 쉽게 구해지지 않자 임대차보증금을 낮춰서 내놓기도 하였으며, 아직 원고가 완
전히 이사를 가지 않았음에도 2022. 1. 12. 이 사건 아파트를 방문하여 주방과 거실의 벽지 등을 훼손하고 화장실 타
일에 붙어있던 스티커도 떼어내어 깨진 타일이 그대로 드러나게 하였고, 2022. 1. 19. 원고에게 아파트의 원상회복을
요청하는 등의 행위를 하였으므로, 원고가 이 사건 해지통지를 한 2021. 10. 25.경 당사자들 사이에 이 사건 임대차계
약의 해지에 관한 의사의 합치가 있었음이 인정되고 다만 임대차의 종료시점을 그로부터 3개월 뒤로 한 것이므로, 결
국 이 사건 임대차는 2021. 10. 25.부터 3개월 이후인 2022. 1. 25.경 종료되었다고 주장하였다.

- 12 -

하므로 공탁한다’고 기재하였는바, 피고 역시 이 사건 임대차가 적어도 신규 임대차계

약상의 임대차기간 종기일인 2023. 4. 5.에는 종료된다고 주장 내지 자인하였었다. 이

와 같은 여러 사정을 종합하여 보면, 원고와 피고 사이에는 아무리 늦어도 2023. 4. 5.

에는 이 사건 임대차를 유지․존속하는 의사의 결여 또는 포기가 각 당사자의 표시행

위에 나타나 임대차를 종료한다는 점에 관하여 객관적으로 일치되었다고 봄이 상당하

다. 따라서 이 사건 임대차는 위 신규 임대차계약상의 종기이자 원고와 피고 사이의

의사합치를 추단할 수 있는 2023. 4. 5.경에는 결국 종료되었다고 봄이 마땅하다5)(따라

서 이 사건 임대차가 2023. 4. 5.이 지나서도 또다시 묵시적으로 갱신되었다는 피고의

주장은 전혀 받아들일 수 없다).6)

라. 피고의 의무

1) 임대차보증금 및 장기수선충당금의 반환의무

그렇다면 특별한 사정이 없는 한, 이 사건 아파트의 임대인이자 소유자인 피고

는 원고에게 임대차보증금 260,000,000원 및 장기수선충당금 459,650원의 합계

260,459,650원(이하 ‘임대차보증금 등’이라 한다) 및 이에 대하여 원고가 피고에게 이

사건 아파트를 인도한 다음 날이자 위 장기수선충당금의 지급을 최고한 때인7) 2022.

2. 15.경 이후로서 원고가 구하는 2023. 4. 6.부터 민법이 정한 연 5%의 비율에 의한

5) 계약이 합의해지되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립
하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이지만, 계약의 합의해지는 명시적인 경우뿐만 아니라 묵시적으로도
이루어질 수 있는 것이므로 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 쌍방 당사자의 표시행위에 나
타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하는 경우에는, 그 계약은 계약을 실현하지 아니할 당사자 쌍방의 의사가
일치됨으로써 묵시적으로 해지되었다고 해석함이 상당하다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다5336, 5343 판결 등 참조).

6) 이와 같은 취지에서 원고는, 아래 보는 것처럼 지연손해금 발생의 기산점을 2023. 4. 6.로 하여 청구하고 있는바, 이러
한 가정적 판단에 따르더라도 결론에는 영향이 없다.

7) 앞서 본 바와 같이 원고는 장기수선충당금 459,650원을 납부하였는데, 이는 이 사건 아파트의 소유자인 피고가 부담하
여야 하는 것으로서, 대납한 원고에게 반환하여야 할 의무가 있는 금원에 해당한다(공동주택관리법 제30조 제1항, 동
법 시행령 제31조 제8항 참조). 다만 위 금원의 이행기에 관하여 원고와 피고 사이에 달리 정한 사정이 없는바, 적어
도 원고가 피고에게 그 지급을 청구하는 취지의 문자메시지를 발송한 2022. 2. 15.의 다음 날부터 그 지연손해금이 발
생한다고 봄이 상당하다.

- 13 -

지연손해금을 반환할 의무가 있다.

2) 원고가 변제(공탁)받은 금원의 공제

한편, 원고가 자인하는 피고의 변제(공탁)에 관하여 본다.

가) 앞서 본 바와 같이 피고는 2023. 8. 14. 원고에게 260,000,000원을 변제공탁

하였다. 그런데 변제공탁이 유효하려면 채무 전부에 대한 변제의 제공 및 채무 전액에

대한 공탁이 있음을 요하고, 채무 전액이 아닌 일부에 대한 공탁은 그 부분에 관하여

서도 효력이 생기지 않으나, 채권자가 공탁금을 채권의 일부에 충당한다는 유보의 의

사표시를 하고 이를 수령한 때에는 그 공탁금은 채권의 일부의 변제에 충당되고, 그

경우 유보의 의사표시는 반드시 명시적으로 하여야 하는 것은 아니다(대법원 2009. 10.

29. 선고 2008다51359 판결 등 참조). 이 사건에서 피고의 임대차보증금 등 반환채무

에 대하여 늦어도 2023. 4. 6.부터는 지연손해금이 발생한다는 점은 앞서 보았다(이에

대하여 피고는, 피고가 원고에게 위 지급채무의 변제의 제공을 하였다거나 그에 대한

원고의 수령거절의사가 명백하였기에 이를 변제공탁을 하였다는 취지로 주장하나, 을

제6, 7호증의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 증거가 없다).

그렇다면, 피고가 2023. 8. 14. 원고 앞으로 임대차보증금 원금인 260,000,000

원만을 변제공탁한 것은 일부에 대한 공탁으로서 효력이 생기지 않는 것이 원칙이나,

채권자인 원고가 그 공탁금에 대해 유보의 의사표시를 하고 이를 수령하였는바, 원고

가 자인하는 바와 같이 위 공탁금원은 채권의 일부의 변제에 충당된다고 봄이 상당하

다. 또한, 원고는 위 공탁금 외에 2023. 8. 18. 피고로부터 459,650원을 변제받은 사실

도 자인하고 있다.

나) 피고의 ① 2023. 8. 14. 260,000,000원의 변제공탁금과 ② 2023. 8. 18.

- 14 -

459,650원의 변제금의 합계액 260,459,650원이 위 임대차보증금 등 260,459,650원 및

이에 대한 2023. 4. 6.부터의 지연손해금 채무를 모두 소멸시키기에 부족하다는 점은

계산상 명백하고, 달리 원고와 피고 사이에 변제충당에 관한 별도의 합의가 있었음을

인정할 만한 증거가 없다. 따라서 피고가 원고에게 변제한 금원들을 민법상 법정변제

충당의 방법에 따라 이자, 원금 순서로 충당하여 계산하면 아래와 같다(계산 과정에서

원 미만은 버린다).

① 2023. 8. 14.의 변제공탁금 260,000,000원

- 2023. 4. 6.부터 2023. 8. 14.까지 131일간 지연이자 4,661,231원(=

260,459,650원 × 0.05 × 131일/366일8))에 충당

- 원금 255,338,769원(= 260,000,000원 – 4,661,231원)에 충당

- 그 결과, 원금 잔액 5,120,881원(= 260,459,650원 – 255,338,769원)

② 2023. 8. 18.의 변제금 459,650원

- 2023. 8. 15.부터 2023. 8. 18.까지 4일간 지연이자 2,798원(= 5,120,881원

× 0.05 × 4일/366일)에 충당

- 원금 456,852원(= 459,650원 – 2,798원)에 충당

- 그 결과, 원금 잔액 4,664,029원(= 5,120,881원 – 456,852원)

마. 소결론

따라서 피고는 원고에게 잔존 임대차보증금 등 4,664,029원 및 이에 대하여 피고

의 위 마지막 변제일의 다음 날인 2023. 8. 19.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범

위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2024. 1. 19.까지는 민법

8) 원고는 연(年) 일수를 ‘365일’로 하여 계산하였으나, 2024년 2월이 29일인 관계로 ‘366일’로 계산함이 적정하다.

- 15 -

이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한

연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청

구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고

의 항소를 일부 받아들여, 제1심판결 중 위 인정금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취

소하고 피고에게 위 금액의 지급을 명하며, 원고의 나머지 항소는 이유 없으므로 이를

기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

 

재판장 판사 문광섭

판사 정문경

판사 이준현