[형사 판결문] 의정부지방법원 2024노3192 - 사기, 공인중개사법위반

법률사례 - 형사

[형사 판결문] 의정부지방법원 2024노3192 - 사기, 공인중개사법위반

milkway 2025. 6. 14. 23:27

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의 정 부 지 방 법 원

제 1 형 사 부

판 결

사 건 2024노3192 가. 사기
나. 공인중개사법위반

피 고 인 1.가. A
2.가. B
3.가. C
4.가. D
5.가. E
6.가. F
7.가. G
8.가. H
9.가. I
10.가. J
11.가. K
12.가. L
13.가. M
14.가. N
15.가. O

본 판결문은 판결서 인터넷열람 사이트에서 열람·출력되었습니다. 본 판결문을 이용하여 사건관계인의
명예나 생활의 평온을 해하는 행위는 관련 법령에 따라 금지됩니다. 비실명처리일자 : 2025-02-21

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16.가. P
17.가. Q
18.가. R
19.가. S
20.가. T
21.나. U
22.나. V
23.나. W
24.나. X
25.나. Y
26.나. Z
27.나. AA
28.나. AB

항 소 인 피고인 A, B, E, I, J, K, L, M, N, U, V, W, X, Y 및 검사
검 사 강민정, 이강천, 민경찬(기소), 김영중, 박진섭(공판)
변 호 인 법무법인 자유(피고인 A, N를 위하여)

담당변호사 최우균
법무법인 삼현(피고인 A을 위하여)
담당변호사 김현덕, 김민호
법무법인(유한) 동인(피고인 A을 위하여)
담당변호사 김진현, 성창석

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변호사 김영학(피고인 B, C, E, J, K, O, P, Q, Y, Z, AA을 위한
국선)
변호사 서정문, 이율희(피고인 I를 위하여)
법무법인 미성(피고인 L을 위하여)
담당변호사 장영근
법무법인 시우(피고인 M을 위하여)
담당변호사 전혜지
변호사 이희균(피고인 R, S, T을 위하여)
법무법인 동하(피고인 U, V, W을 위하여)
담당변호사 김동하, 임원묵
변호사 구본권(피고인 X을 위하여)
변호사 정의훈, 이수민, 송수임(피고인 AB를 위하여)

원 심 판 결 1. 의정부지방법원 남양주지원 2024. 10. 2. 선고 2023고단898,
1038(병합), 1086(병합), 1313(병합), 1604(병합) 판결1)

2. 의정부지방법원 남양주지원 2024. 10. 7. 선고 2023고단1313-1
(병합, 분리) 판결

판 결 선 고 2025. 2. 13.

주 문

원심판결 중 공소기각 부분을 제외한 피고인 A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M,
1) 원심에서 피고인들에 대한 배상신청이 있었으나, 원심은 별도의 결정으로 이를 모두 각하하였으므로, 원심의 배상신청 사건번

호는 표시하지 아니한다.

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N, O, P, Q, R, S, V, Z, AA에 대한 부분을 모두 파기한다.
피고인 A, K을 각 징역 15년에, 피고인 L을 징역 10년에, 피고인 B, E, M을 각 징역
7년에, 피고인 N, I를 각 징역 5년에, 피고인 C를 징역 3년에, 피고인 D, F, G, H, J,
O, P, Q를 각 징역 2년에, 피고인 R, S을 각 징역 1년에, 피고인 V, AA을 각 벌금
350만 원에, 피고인 Z를 벌금 300만 원에 각 처한다.
다만 이 판결 확정일부터 5년간 피고인 C에 대한 위 형의, 4년간 피고인 D, F, G, H,
J에 대한 위 각 형의, 3년간 피고인 R, S에 대한 위 각 형의 집행을 각 유예한다.
피고인 C, D, F, G, H, J에게 각 240시간의, 피고인 R, S에게 각 160시간의 사회봉사
를 각 명한다.
피고인 V, Z, AA이 위 각 벌금을 납입하지 아니하는 경우 각 100,000원을 1일로 환산
한 기간 그 피고인을 노역장에 유치한다.
피고인 V, Z, AA에 대하여 위 각 벌금에 상당한 금액의 가납을 명한다.
피고인 U, W, X, Y의 항소와 검사의 피고인 T, U, W, X, Y, AB에 대한 항소를 모두
기각한다.

이 유

1. 이 법원의 심판범위

가. 원심은 이 사건 공소사실 중 피고인 A, K, L, M, N, O, P, Q에 대한 원심 별지
‘공소기각 관련 범죄일람표’ 중 피고인별 해당 부분 사기의 점에 관한 공소를 기각하
고, 피고인 A, K, L, M, N에 대한 나머지 부분에 관하여는 유죄 및 무죄를, 피고인 O,
P, Q에 대한 나머지 부분에 관하여는 무죄를 각 선고하였다. 이에 피고인 A, K, L, M,

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N는 각 유죄 부분에 대하여, 검사는 위 유죄 및 무죄 부분에 대하여 각 항소하였을
뿐, 위 공소기각 부분에 대하여는 피고인과 검사 모두 항소하지 아니하여 위 공소기각
부분은 그대로 분리‧확정되어 이 법원의 심판범위에서 제외된다.
나. 원심은 원심 배상신청인들의 배상신청을 모두 각하하였는데, 소송촉진 등에 관한
특례법 제32조 제4항에 의하면 배상신청인은 배상신청을 각하한 재판에 대하여 불복을
신청할 수 없으므로, 위 배상신청의 각하 부분은 즉시 확정되어 이 법원의 심판 범위
에서 제외된다.
2. 피고인 V의 항소에 관한 판단

기록에 의하면, 피고인이 2024. 10. 2. 원심판결을 선고받은 사실, 형사소송법 제358,
359조에 따라 2024. 10. 9.까지 항소장을 원심법원에 제출하는 방식으로 항소하여야
함에도 이를 도과한 2024. 10. 10. 원심법원에 항소장을 제출한 사실이 인정되고, 달리
기록상 직권조사사유도 발견할 수 없다.
따라서 형사소송법 제362조 제1항, 제360조 제1항에 따라 피고인의 항소를 기각하는
결정을 하여야 할 것이나, 검사의 피고인에 대한 항소에 관하여 판결을 하는 이상 별
도로 항소기각결정을 하지 않고 함께 판결로 선고하기로 한다.
3. 항소이유의 요지

가. 검사
1) 사실오인 및 법리오해
가) 이 사건 공소사실 중 피고인 A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O,
P, Q의 B 타입2) 부분 관련(이하 ‘검사 항소이유 제1점’이라 한다)
2) 건축주가 이미 임차인과 임대차계약을 체결한 상태에서, 피고인들이 아무런 자본 없이 건축주와 매매계약(분양계약)을 체결하

고 임대인 지위 및 그에 따른 임대차보증금반환 의무를 승계함으로써 매매대금 지급에 갈음하는 ‘무자본 갭투자’ 방식으로,
이른바 ‘계약인수형’ 방식이라 한다. 이하에서는 ‘B 타입’이라 한다.

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검사가 제출한 증거들에 의하면 피고인들이 이 부분 공소사실의 요지 기재와
같이 임대차계약 체결에 앞서 분양대행업자들에게 미리 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 매입
할 물건을 구한다는 의사를 표시하였다는 사실이 인정되고, 기망행위, 처분행위 및 인
과관계도 모두 인정된다. 그럼에도 이 부분 공소사실을 무죄로 판단한 원심판결에는
사실오인 및 법리오해의 위법이 있다.
나) 이 사건 공소사실 중 무죄가 선고된 피고인 M, N의 일부 A 타입3) 부분, 피
고인 O, P, Q의 A 타입 부분, 피고인 R, S, T에 대한 부분 관련(이하 각 ‘검사 항소이
유 제2점, 제3점, 제4점’이라 한다)
검사가 제출한 증거들에 의하면 피고인들이 이 부분 각 공소사실에 대하여 피
고인 A 등4)과 공모하였음이 인정됨에도 불구하고, 이 부분 각 공소사실을 무죄로 판단
한 원심판결에는 사실오인 및 법리오해의 위법이 있다.
2) 양형부당5)
피고인 B, E, I, J, K, L, M, N, U, V, W, X, Y, Z, AA, AB에 대한 원심의 각 형
(① 피고인 B: 징역 3년 6개월, ② 피고인 E: 징역 3년 6개월, ③ 피고인 I: 징역 2년 6
개월, 집행유예 3년, 사회봉사명령 200시간, ④ 피고인 J: 징역 1년, 집행유예 2년, 사
회봉사명령 160시간, ⑤ 피고인 K: 징역 8년, ⑥ 피고인 L: 징역 5년, ⑦ 피고인 M: 징
역 2년 6개월, ⑧ 피고인 N: 징역 1년 3개월, ⑨ 피고인 U: 벌금 1,200만 원, ⑩ 피고
인 V: 벌금 290만 원, ⑪ 피고인 W: 벌금 500만 원, ⑫ 피고인 X: 벌금 290만 원, ⑬
3) 피고인들이 아무런 자본 없이 매매계약(분양계약) 및 임대차계약을 같은 날 또는 인접한 날 체결하여 임차인으로부터 실질적

인 매매대금보다 높은 금액의 임대차보증금을 지급받아 이를 건축주 등에게 지급하는 ‘무자본 갭투자’ 방식으로, 이른바 ’동
시진행형‘ 방식이라 한다. 이하에서는 ’A 타입‘이라 한다.

4) 이하에서는 원칙적으로 해당 항목의 피고인을 제외한 나머지 피고인들에 대하여는 ‘피고인’ 표기를 생략하고 이름만을 표기한다.
5) 검사는 항소장에 피고인 C, D, F, G, H, O, P, Q, R, S, T에 대하여 그 항소이유로 양형부당 역시 기재하였으나, 이는 위 각

피고인들에 대한 무죄 부분을 파기하고 유죄를 선고하여야 달라는 취지로 보이고, 항소이유서에서도 위 피고인들에 대하여는
사실오인, 법리오해만을 항소이유로 주장하는 것으로 정리하였다.

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피고인 Y: 벌금 700만 원, ⑭ 피고인 Z: 벌금 200만 원, ⑮ 피고인 AA: 벌금 290만
원, ⑯ 피고인 AB: 벌금 290만 원)은 너무 가벼워서 부당하다.
나. 피고인 A
1) 사실오인 및 법리오해
피고인에게 고지의무가 인정되지 않는 이상, 피고인이 기망행위를 하였다거나
편취의 범의가 있었다고 볼 수 없다. 특히 2022. 5.경까지 체결된 임대차계약의 경우,
피고인의 자금 상황을 고려할 때 편취의 범의를 인정할 수 없다. 그럼에도 이와 달리
판단하여 이 부분 공소사실을 유죄로 판단한 원심에는 사실오인 및 법리오해의 위법이
있다.
2) 양형부당
원심의 형(징역 15년)은 너무 무거워서 부당하다.
다. 피고인 B, E
1) 사실오인
가) 피고인 B
피고인은 A에게 E을 소개해 주기만 하였을 뿐, A 등과 함께 무자본 갭투자
방식으로 주택을 대량 매수 및 임대하는 임대사업(이하 ‘이 사건 임대사업’이라 한다)
에 참여한 것이 아니다. 그럼에도 이와 달리 판단하여 이 부분 공소사실을 유죄로 인
정한 원심에는 사실오인의 위법이 있다.
나) 피고인 E
피고인은 A으로부터 기망, 협박을 당하여 임대인 명의를 대여해 준 것일 뿐,
A 등과 이 사건 임대사업에 참여한 것이 아니다. 그럼에도 이와 달리 판단하여 이 부분

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공소사실을 유죄로 인정한 원심에는 사실오인의 위법이 있다.
2) 양형부당
원심의 피고인들에 대한 위 각 형은 너무 무거워서 부당하다.
라. 피고인 I
1) 사실오인 및 법리오해
피고인은 A이 정상적으로 임대차보증금을 반환할 능력이나 의사가 없다는 것을
알지 못하여 편취의 범의가 없었다. 그럼에도 이와 달리 판단하여 이 부분 공소사실을
유죄로 인정한 원심에는 사실오인 및 법리오해의 위법이 있다.
2) 양형부당
원심의 위 형은 너무 무거워서 부당하다.
마. 피고인 J
1) 사실오인
피고인은 ‘AC’ 직원으로서, 대표 AD의 업무지시를 수행하였을 뿐, A 등과 이 사
건 임대사업을 함께 한 사실이 없다. 그럼에도 이와 달리 판단하여 이 부분 공소사실
을 유죄로 인정한 원심에는 사실오인의 위법이 있다.
2) 양형부당
원심의 위 형은 너무 무거워서 부당하다.
바. 피고인 K
1) 사실오인
피고인은 이 사건 임대사업이 ‘무자본 갭투자’인 것을 알지 못한 채 이 사건 임
대사업에 참여하였을 뿐이어서 편취의 범의가 없었고, 이 사건 임대사업을 하였다는

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것만으로 기망행위 및 편취의 범의가 인정된다고 볼 수 없다.
2) 양형부당
원심의 위 형은 너무 무거워서 부당하다.
사. 피고인 L, M, N
원심의 피고인들에 대한 위 각 형은 너무 무거워서 부당하다.
아. 피고인 U, W, X, Y
1) 사실오인 및 법리오해
(피고인들의 공통 주장) 피고인들이 분양대행업자로부터 지급받은 금원은 중개
보수에 해당하지 않고, 피고인들에게 공인중개사법 위반의 고의도 없었다. (피고인 X의
추가 주장) 분양대행사는 중개의뢰인에 해당하지 아니하여 공인중개사법 제32조 제1항
이 적용되지 않는다.
그럼에도 이와 달리 판단하여 이 부분 각 공소사실을 유죄로 인정한 원심에는
사실오인 및 법리오해의 위법이 있다.
2) 양형부당
원심의 피고인들에 대한 위 각 형은 너무 무거워서 부당하다.
4. 직권판단

위 피고인들과 검사의 각 항소이유를 판단하기에 앞서 직권으로 본다. 기록에 의하
면, 피고인 B가 2024. 5. 22. 춘천지방법원 원주지원에서 도로교통법위반(음주운전)죄
로 징역 1년, 집행유예 2년을 선고받고, 2024. 11. 7. 그 판결이 확정된 사실이 인정된
다. 피고인 B의 각 사기죄는 위와 같이 판결이 확정된 도로교통법위반(음주운전)죄와
형법 제37조 후단의 경합범 관계에 있어 형법 제39조 제1항에 따라 이와 동시에 판결

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할 경우와의 형평을 고려하여 형을 정하여야 하므로, 원심판결 중 피고인 B에 대한 부
분은 그대로 유지될 수 없게 되었다. 다만, 원심판결에 위와 같은 직권파기 사유가 있
더라도, (원심판결의 유죄 부분에 대한) 피고인 B의 사실오인 주장 및 (원심판결의 일
부 무죄 부분에 대한) 검사의 사실오인 및 법리오해 주장은 여전히 이 법원의 판단대
상이 되므로 아래에서 이에 관하여 살펴본다.
5. 피고인 A의 사실오인 및 법리오해 주장, 피고인 K의 사실오인 주장 및 검사 항소이

유 제1점에 관한 판단

가. 관련 법리
사기죄의 요건인 기망행위는 널리 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와
성실의 의무를 저버리는 모든 적극적‧소극적 행위를 말한다. 반드시 법률행위의 중요
부분에 관한 허위표시를 해야 하는 것은 아니고, 상대방을 착오에 빠뜨려 행위자가 희
망하는 재산적 처분행위를 하게 하는 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하
다. 따라서 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 거래를 하지 않았
을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는, 그 거래로 재물을 받는 자에게 신의성실의 원
칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그런데도 이를 고지하
지 않은 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성
한다(대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결 등 참조).
나. 원심의 판단
원심은 이 사건 공소사실 중 A 타입 부분에 대하여는, A, B, E, I, J, K, L, M, N
가 임대차보증금을 정상적으로 반환할 의사나 능력이 없었음에도 공모하여 이 사건 임
대사업을 통하여 피해자들을 기망하여 임대차보증금 상당액을 편취하였다고 판단하고

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이 부분 공소사실을 유죄로 인정하였다.
반면 이 사건 공소사실 중 B 타입 부분에 대하여는, A, B, C, D, E, F, G, H, I, J,
K, L, M, N, O, P, Q가 임대차계약 체결에 앞서 분양대행업자들에게 미리 ‘무자본 갭
투자’ 방식으로 매입할 물건을 구한다는 의사를 표시해두었다는 사실을 인정하기에 부
족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 그 밖에 임대차보증금의 지급이라는 처분행
위와 그 처분행위에 앞선 기망행위가 있었음을 인정할 증거도 없다고 보아, 이 부분
공소사실을 무죄로 판단하였다.
다. 당심의 판단
원심과 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 알 수 있는 다음과
같은 사실 및 사정을 종합하여 위 법리에 비추어 보면, A, K이 이 사건 임대사업을 통
하여 공범들(B, C, D, E, F, G, H, I, J, L, M, N, O, P, Q)과 함께 A 타입 및 B 타입
방식에 따라 편취의 범의로 각 피해자들을 기망하여 각 임대차보증금 상당액을 편취하
였음을 인정할 수 있다[B, E, I, J은 A 등과 이 사건 공소사실을 공모한 바 없고 편취
의 범의도 없었다고 주장하고, 검사는 M, N, O, P, Q, R, S, T 역시 이 사건 범행의 공
범으로서 유죄가 인정되어야 한다고 주장하는바(M, N의 경우 일부 무죄 부분에 대하
여), 본 항에서는 이 사건 임대사업에 따른 사기죄의 성립 여부에 대하여만 살펴보고,
위 피고인들의 공모 여부 등에 대하여는 별도의 항에서 살핀다].
따라서 이 사건 공소사실 중 A, K의 A 타입에 대한 원심의 유죄 판단은 정당하고,
위 피고인들이 주장하는 바와 같은 사실오인 및 법리오해의 잘못이 있다고 볼 수 없
다. 반면 이 사건 공소사실 중 위 피고인들 및 공범들의 B 타입에 대한 원심의 무죄
판단은 피고인들의 기망행위 및 그에 따른 피해자의 처분행위에 관한 사실을 오인하여

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판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이를 지적하는 검사의 이 부분 주장은 이유 있다.
1) 편취의 범의 : 이 사건 임대사업의 본질적 위험성
가) 이 사건 임대사업은 이른바 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 진행된 것으로, A6)이
부동산의 매매대금(분양대금)을 임차인의 임대차(전세)보증금으로 마련하고, 위 매매대
금을 지급받은 건축주는 리베이트를 분양대행업자에게 지급하며, 분양대행업자는 리베
이트를 피고인 등의 매수인과 나누어 갖는다(이는 A 타입을 기준으로 한 것이지만, 아
래에서 보는 바와 같이 B 타입의 경우에도 그 실질은 동일하다). 따라서 실질적인 매
매대금은 임대차보증금보다 더 적어질 수밖에 없다. 이러한 사업 방식은 주로 신축 오
피스텔, 빌라 등을 대상으로 진행되었는데, 이는 임차인이 해당 부동산의 기존 매매대
금(시세)를 알기 어렵고(그 시세를 알고 있다면 매매대금과 같은 금액의 임대차보증금
을 지급하고 임대차계약을 체결할 가능성이 적다), 건축주로서도 약간의 리베이트를 부
담하더라도 빠른 시일 내 이를 분양하고 싶어하므로, 매수인 우위의 구조가 형성되기
때문이다.
이러한 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 부동산을 매수할 경우, 수익창출의 토대가 되
어야 할 임대차보증금은 모두 매매대금으로 사용됨으로써 사실상 이자와 같은 수입이
전혀 발생할 수 없는 반면에, 종합부동산세 등의 세금과 중개수수료 등의 비용을 반복
하여 부담하게 되므로, 부동산의 가치가 상승하지 않는 이상 계속 손해가 발생하게 된
다. 따라서 매수인이 이러한 방식으로 더 많은 부동산을 취득할수록, 그에 따라 발생하
는 각종 지출이 커지는 이상, 임대차보증금의 반환이 어려워질 위험은 더욱 커질 수밖
에 없다.
6) 이하 본 항에서는 주범인 피고인 A을 ‘피고인’이라 하고, A과 함께 범행에 가담한 공범들은 ‘피고인 등’이라 하며, 개별 피고

인에 대하여는 앞서 일러둔 바와 같이 이름으로만 표기한다.

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나) 피고인은 과거 2013년부터 2018년 중순경까지 ‘AC’ 등의 부동산컨설팅업체
및 여러 부동산 중개사무소에서 근무하며 신축 오피스텔, 빌라의 중개보조를 담당하였
고(그 과정에서 K, I, J 등을 알게 되었다) 이후 ‘AE’을 직접 운영하며 계속 신축 오피
스텔, 빌라 중개보조 업무를 하였다. K 역시 2015년부터 ‘AC’, ‘AF’ 등의 업체에서 피
고인과 같은 업무를 하였고, 2018. 6.경 위 ‘AE’에 입사하여 피고인과 함께 일하였다.
그러던 중 피고인은 K에게 이 사건 임대사업을 제안하여 2020. 10. 31. 이 사건 임대
사업을 시작하였는바, 앞서 본 바와 같이 자신의 자금 없이 임차인의 임대차보증금을
토대로 대량의 주택을 매수하고, 그 과정에서 리베이트를 수수하는 한편, 부동산 시세
상승에 따른 임대차보증금의 증액(기존 임대차보증금의 5%)을 바탕으로, 추가적인 이
익을 기대하였다.
다) 이 사건 임대사업에 따라 임대인인 피고인 등은 전세기간의 만료 또는 중도
해지 등의 이유로 계약이 종료되면 임차인에게 보증금을 반환하여야 한다. 그런데 이
사건 임대사업을 시작할 당시 피고인은 주거래 은행의 잔고가 이른바 ‘마이너스’ 상태
로, 임대차보증금 상당액을 반환할 경제적 여력이 되지 않는 상태였고, 그럼에도 500
채 이상의 부동산을 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 매수한 후 임대하려 하였는바(피고인의
진술에 비추어 볼 때, 피고인은 사업의 경과에 따라 점진적으로 매수할 부동산을 늘리
는 것이 아니라, 처음부터 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 500채 이상의 부동산을 매수할 계
획이었다), 당시 피고인이 하고 있던 여타 사업의 규모를 고려해 보더라도, 이 사건 임
대사업을 시작할 당시부터 임대차보증금을 반환할 능력이 있었다고 보기 어렵다(이에
대하여 피고인은 ‘자신이 하고 있던 다른 사업의 매출액 등을 근거로 보증금을 모두
반환할 능력이 있었다’고 주장하나, 아래에서 보는 바와 같이 그 규모에 비추어 볼 때

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받아들일 수 없다). 특히 피고인 등은 이 사건 임대사업을 위하여 임대사업자로 등록하
였는데, 그에 따라 의무임대기간 중 주택양도가 극히 제한되는 등 부동산을 임의로 처
분하는 방식으로 보증금을 반환하는 것을 기대하기도 어려웠다.
라) 이처럼 보증금을 반환할 여력이 없는 상태에서, 임차인으로서는 해당 부동산
의 경매 등을 통하여 임대차보증금을 반환받는 방법이 존재하기는 하나, 만일 부동산
의 시세가 하락할 경우, 위와 같은 방법을 통하더라도 원금을 사실상 보전 받을 수 없
게 된다.
이에 대하여 피고인은 경찰 조사 과정에서 ‘부동산의 시세가 상승할 것이라 기
대하였고, 상승하였을 경우, 임대차보증금을 반환할 수 있었을 것이다. 이와 달리 시세
가 하락할 경우에 대하여는 보증금을 반환할 별다른 방법 또는 계획을 마련하지 않은
상태였고, 다만 이 사건 임대사업을 통하여 얻을 리베이트를 통하여 반환하려 하였다’
는 취지로 진술한 바 있다.
그런데 ① 피고인이 취득한 리베이트는 분양대금의 극히 일부분으로, 분양대금
과 보증금이 거의 동일한 금액인 이 사건에 있어, 위 리베이트만으로 보증금 전액을
반환할 수 없다는 것이 분명한 점, ② 피고인은 의도적으로 시세가 형성되어 있지 않
아 무자본 갭투자 방식이 용이한 신축 빌라, 오피스텔 위주로 이 사건 임대사업을 한
점, ③ 실제 이 사건 임대사업의 방식을 살펴보면, 피고인은 매입할 부동산의 위치나
주변 환경 등 시세에 영향을 미치는 요건들을 제대로 검토하지 않고, 무자본 갭투자가
가능하다는 것만 확인되면 무작위로 매입하였던 점(즉, 해당 부동산의 시세가 오를 것
이라고 믿을 만한 근거나 자료 등을 확인해 보지 않고 매수하였다), ④ 피고인 등은 이
사건 임대사업에 따라 임대사업자로 등록하면서도, 소유 및 임대할 부동산의 관리 계

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획도 전혀 세우지 않은 것으로 보이는 점 등을 고려할 때, 이 사건 임대사업을 시작할
당시 피고인, K에게 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 있었다고 보기 어렵다.
마) 나아가 피고인, K이 이 사건 임대사업을 본격적으로 시작하기 이전인 2018
년경부터 다주택자에 대한 종합부동산세 부담을 강화하는 정부의 방침이 발표되었고
그에 따라 이 사건 임대사업이 시작된 2020. 10.경 이전 이미 종합부동산세 적용에 있
어 다주택자의 종합부동산세율 인상, 공시가격 현실화 등이 이루어질 예정이었다. 특히
2020. 7. 10.에는 정부가 다주택자를 대상으로 종합부동산세 중과세율을 인상하는 정책
을 발표하는 등 이 사건 임대사업에 따라 피고인에게 거액의 종합부동산세, 종합소득
세, 지방세(재산세) 등이 부과되리라는 사정은 이미 충분히 예상 가능한 상태였고(피고
인은 이를 전혀 예상하지 못하였다고 주장하나, 아래에서 보는 바와 같이 피고인 등이
허위 임대인을 구하게 된 경위 등을 살펴보더라도 위 주장은 받아들일 수 없다), 실제
K의 진술 등에 비추어 볼 때, 과거부터 계속 부동산 업계에 종사하였던 피고인, K은
이러한 사실도 잘 알고 있었던 것으로 보인다(증거기록 제4권 제1852, 1853면). 즉, 피
고인, K은 이 사건 임대사업을 통하여 수백 채에 달하는 대량의 주택을 매수할 경우,
곧 거액의 종합부동산세, 종합소득세, 지방세(재산세) 등 세금을 납부하여야 하고 이를
기한 내에 납부하지 못할 경우 피고인이 소유한 부동산에 체납에 따른 압류 조치가 이
루어질 수 있다는 점 역시 잘 알고 있었고, 실제 피고인은 얼마 동안은 세금을 납부하
였으나 결국 2022. 5.경부터 체납에 이르렀다(이러한 점을 보더라도, ‘다른 사업을 통하
여 이 사건 임대사업에 따른 임대차보증금을 반환하고 세금을 납부할 능력이 있었다’
는 피고인의 주장은 받아들이기 어렵다). 이에 피고인 등은 이러한 세금 문제를 조금이
라도 완화해 보고자 허위 임대인 명의로 매수하는 방식을 사용하기 시작하였다.

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바) 결국 이 사건 임대사업에 따라 피고인은 필연적으로 기존 임대차보증금의
반환 의무에 더하여, 종합부동산세 등 세금까지 납부하여야 하였고, 부동산 업계에 오
랜 기간 근무하며 위와 같은 ‘무자본 갭투자’ 방식의 위험성을 잘 알고 있음에도 불구
하고, 별다른 경제적 여력이 없이, 부동산 시세가 하락할 경우 위 금원을 반환 내지 납
부할 별다른 계획도 세우지 아니한 채 자기 자본의 투자 없이 리베이트 등을 목적으로
K과 이 사건 임대사업을 시작하였는바, 피고인, K에게 처음부터 이 사건 임대사업을
통하여 지급받은 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음을 인정할 수 있으므로
편취의 범의가 인정된다(K은 이 사건 임대사업이 ‘무자본 갭투자’ 방식인 것을 몰랐다
고 주장하나, 앞서 본 사정들에 더하여 K이 피고인과 함께 이 사건 임대사업의 핵심적
인 역할을 한 점에 비추어 볼 때 받아들일 수 없다).
사) 한편 피고인은 ‘이 사건 임대사업 외에도 다른 사업을 운영 중이었고, 이를
통하여 발생한 수익 등으로 세금을 성실히 납부하고 임대차보증금을 반환하여 주기도
하였는바, 본격적으로 세금 체납 문제가 발생한 2022. 5.경 이후에 체결된 임대차계약
들에 한하여 기망행위 및 편취의 범의가 인정된다’는 취지로 주장한다.
살피건대, 피고인이 임대차계약의 중도 해지에 따라 일부 임차인들에 대하여는
보증금을 반환해 준 것으로 보이기는 한다. 그러나 이는 피고인 등이 계속하여 ‘무자본
갭투자’ 방식으로 임대차계약을 체결하여 다른 임차인으로부터 받은 보증금을 토대로
지급된 것으로 보이는바, 일반 거래상식에 비추어 볼 때 이러한 이른바 ‘돌려막기’ 방
식으로 보증금을 반환하는 것은 임차인이 기대하는 정상적인 보증금 반환 방법이라고
볼 수 없고, 실제 피고인은 이처럼 후속 임대차계약이 체결되지 않은 대다수의 임차인
들에 대하여는 임대차보증금을 반환하지 못하였다.

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나아가 피고인이 운영 중이던 여타 사업들의 (수익이 아닌) 매출액이 수 억 원
정도에 불과한 반면, 이 사건 임대사업에 따라 피고인이 반환하여야 하였던 보증금의
규모는 2,000억 원을 상회하고, 각종 세금 역시 위 매출액을 상회한다는 점 등을 고려
하면, 피고인의 위 주장은 받아들일 수 없다.
아) 또한 피고인 등이 이 사건 임대사업 과정에서 주택도시보증공사(HUG)의 전
세보증보험에 가입하였고, 그에 따라 결과적으로 일부 피해자들이 보증금 상당액을 전
세보증보험으로부터 보전받기는 하였으나, 이는 피고인 등의 범행에 따른 피해자들의
실질적인 손해가 주택도시보증공사에게 전가된 것에 불과하고, 이 사건 임대사업의 위
험성 및 피고인들의 편취의 범의를 인정함에 아무런 영향이 없다.
2) 기망행위: 고지의무 위반
가) 주택임대차 등의 임차인에게는 임대차관계 종료 시에 임대차보증금을 반환
받는 것이 매우 큰 관심사이자 그 반환을 받지 못할 위험 유무가 계약 체결 여부를 결
정하는 중요한 요소이다(대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결 참조). 따라서
원심이 설시한 바와 같이 ‘무자본 갭투자’ 방식 자체만으로 곧 사기죄가 성립한다고 볼
수는 없겠으나, 앞서 본 바와 같은 이 사건 임대사업의 본질적 위험성에 대한 고지가
임차인들에게 이루어지지 아니한 이상, 피고인 등이 임차인들을 기망하였음을 인정할
수 있다.
나) 즉, 임차인들로서는 ‘피고인이 자신의 자본금 투입 없이 오로지 임차인들의
임대차보증금으로 주택들을 대량 구매하는 것이고, 이후 주택 시세가 떨어질 경우 위
임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없으며, 주택을 관리할 별다른 계획도 세우지
않고, 위와 같은 대량 구매로 인하여 거액의 세금이 부과되면 이를 체납할 가능성이

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상당하고, 체납이 발생할 경우 임차인이 거주 중인 주택에도 압류 등의 조치가 이루어
질 수 있다는 점’을 피고인으로부터 고지 받았다면, 전세계약을 체결하지 않았을 것임
이 기록상 분명하다(이와 관련하여, 임차인들이 전세계약 체결 당시 ‘분양대금에서 리
베이트 등이 지출되어 실질적인 매매대금이 임대차보증금보다 적었다’는 사실 자체는
계약 체결의 중요한 부분으로 볼 수 없다. 앞서 본 바와 같이 임차인으로서는 임대차
계약 종료에 따른 임대차보증금의 반환 여부가 중요한 것으로, 위와 같은 사정만으로
곧바로 임대차보증금의 반환이 불가능하였다고 보기 어렵기 때문이다). 그럼에도 피고
인 등은 자신의 이익을 위하여 위와 같은 사정을 외면 및 용인하고, 이를 임차인들에
게 전혀 고지하지 않았음은 물론, 분양대행업자 등을 통하여 계약 체결을 적극적으로
도모하였다.
다) 한편 임차인들 중 일부는 ‘무자본 갭투자’ 방식이라는 사실 자체는 고지 받
았거나 알고 있었던 것으로 보이고, 앞서 본 바와 같이 임대차계약 체결 과정에서 가
입한 전세보증보험을 통하여 자신의 임대차보증금 상당액을 반환받은 것으로 보인다.
그러나 피고인이 ‘무자본 갭투자’로 임차목적물을 매수하였다는 사정은 피고인의
자력 내지 재산 상태에 관한 사항의 일부분에 불과한 것이어서 그러한 사정을 임차인
들이 알고 있었다는 것만으로는 피고인 등이 신의칙상의 고지의무를 모두 이행하였다
고 보기 어렵고, 임차인이 전세보증보험에 가입한 경우에도 보증보험을 통하여 임차보
증금 상당액을 반환받는 데 소요되는 시간과 노력 등을 감안하면 달리 볼 것이 아니
다. 즉, 전세보증보험에 가입하였다 하더라도 임차인으로서는 임대인의 임의적 이행,
즉 임대차보증금 반환을 기대하는 것이고, 위와 같이 전세보증보험을 통하여 임대차보
증금을 보전받는 것은 최후의 법적 구제 수단에 불과할 뿐이어서, 임차인이 피고인으

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로부터 ‘전세계약 종료에 따른 보증금을 반환할 의사나 능력이 없고, 다만 전세보증보
험을 통하여 이를 보전 받을 수 있다’고 고지 받았다면, 임대차계약을 체결하지 않았을
것이 기록상 명백하다.
3) B 타입 부분 관련
가) 원심은 B 타입 부분에 대하여, ‘피고인 등이 미리 매수 의사를 표시하여 두
었다면, A 타입으로 진행할 경우 더 빨리 리베이트를 받을 수 있음에도 굳이 B 타입으
로 진행한 이유를 찾기 어려운 점’ 등을 근거로, 피고인 등이 임대차계약 체결에 앞서
분양대행업자들에게 미리 무자본 갭투자 방식으로 매입할 물건을 구한다는 의사를 표
시해두었다고 인정하기 부족하다고 판단하였다.
그러나 K의 경찰 진술에 의하면, 이 사건 임대사업 초기 피고인은 A 타입 방식
으로 진행한 반면, K은 ‘집플러스’ 등의 어플에 게시된 신축 빌라, 오피스텔 분양 광고
를 보고 분양대행 사무실을 찾아가 “전세 가격과 분양 가격을 같게 하면 주택을 매입
할 사람이 있으니, 물건이 있으면 연락을 달라”고 매수 의사를 먼저 표시하였고, 그에
따라 분양대행 사무실이 이후 K에게 “임차인이 이미 건축주와 (전세)계약을 했다. 가져
갈 의향이 있느냐” 등의 질문으로 매수 의사를 확인하면, K은 무자본으로 매수할 수
있다고 판단될 경우 피고인과 함께 해당 부동산의 매수를 결정하였으며, 만일 임대차
보증금 승계조건일 경우 건축주와 ‘분양계약서’를, 승계조건이 아닐 경우 임차인과 ‘임
대차계약서’를 작성한 것으로 보인다(증거기록 제3권 제1275면 등). 또한 L 역시, ‘빌라
노트’라는 어플을 통하여 분양대행업자에게 위와 같이 매수 의사를 표시하고, 그 이후
분양대행업자를 통하여 매물이 확보되면 분양계약서 또는 임대차계약서를 작성하였다
고 진술한 바 있다(증거기록 제3권 제1113면). 결국 피고인 등이 임대차계약 체결에

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앞서 분양대행업자들에게 미리 무자본 갭투자 방식으로 매입할 물건을 구한다는 의사
를 표시하였음이 인정된다.
나) 나아가 아래에서 보는 바와 같이, 임대인 지위 승계 과정에서 피고인 등이
고지의무를 부담함에도 이를 이행하지 아니하여 편취의 범의 및 기망행위가 인정되는
이상, ‘피고인 등이 사전에 분양대행업자들에게 매수 의사를 표시하였는지’ 여부가 사
기죄 성립에 필수적인 부분이라고 보기 어렵다. 즉, 만일 피고인 등이 매수 의사를 먼
저 표시한 바 없음에도 분양대행업자들이 피고인 등에게 매물을 가져온 경우라 하더라
도, 피고인 등으로서는 분양계약 내지 임대차계약 체결 과정에서 아래에서 보는 바와
같은 고지의무를 이행하지 아니한 이상 그 정을 모르는 분양대행업자 등을 이용한 간
접정범의 형태로 사기죄가 성립한다는 점에서 아무런 차이가 없다고 보아야 한다.
다) 또한 피고인 등은 이 사건 임대사업 초기부터 최대한 많은 매물을 확보하기
위하여 노력하였고, 그 과정에서 분양대행사가 확보한 매물들 중 이미 전세계약이 체
결되어 건축주에게 보증금이 지급된 경우, 이를 승계하는 방식으로 매수한 것일 뿐, A
타입과 B 타입 중 선택할 수 있는 상황에서 B 타입 방식을 선택한 것으로 보이지 않
는다(오히려 ‘승계조건이 아닐 경우 임대차계약서를 작성하였다’는 K의 위 진술에 비추
어 볼 때, A 타입을 선택할 수 있다면 A 타입을 선택한 것으로 보인다).
라) 원심은 B 타입으로 분류된 사건 중 일부는 임차인의 입주 이후 수개월이 지
나서야 새로운 임대차계약서가 작성되기도 한 점 등을 근거로, ‘임대차보증금의 지급이
라는 처분행위와, 그 처분행위에 앞선 기망행위가 있었음을 인정할 증거가 없다’고 판
단하였으나, 아래와 같은 사정들을 고려하면, 피고인 등의 기망행위 및 그에 따른 피해
자들의 처분행위가 있었다고 봄이 타당하다.

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① 먼저 B 타입의 임차인들에게 있어서도 임대차보증금의 반환 여부는 계약
체결을 결정짓는 중요한 요소임은 명백하고, 따라서 임대인에게 보증금을 반환할 의사
또는 능력이 없다는 점을 알았다면 임대차계약을 체결하지 아니하였을 것으로 봄이 타
당하며, 이는 기록상 피해자들의 진술(’새로운 임대인인 피고인 등이 임대차보증금을
반환할 의사나 능력이 없다는 점을 알았다면 새로 임대차계약을 체결하지 아니하거나,
이의를 제기하였을 것‘이라는 취지)에 비추어 보더라도 분명하게 확인된다.
② 임대차보호법에 따라 건물을 양수하면 임대인의 지위도 승계되기는 하나,
임차인은 이에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 즉, 대항력 있는 주택임대차에 있어 이
와 같이 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동
산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나
보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취
지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택
의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관
계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임
차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다
64615 판결 참조). 이처럼 일반적으로 대항력 있는 주택임대차에서 임차보증금은 임차
목적물에 의하여 담보될 가능성이 있기 때문에 임대인 지위의 양도(이는 임차인의 입
장에서는 채무자의 변경에 해당한다)에 일반적인 계약인수 또는 채무인수와 달리 채권
자(임차인)의 동의나 승낙을 요하지 않도록 정하면서도, 한편으로는 임차인에게 임대인
지위 승계의 효과를 부인할 수 있도록 하고 있는 이유는, 새로 임대인이 될 매수인의
일반적인 자력이나 재산상태가 임차인에게 전혀 의미가 없는 것이라고 할 수는 없기

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때문이다.
③ 특히 이 사건과 같이 매수인인 피고인 등이 임대차보증금을 반환할 의사나
능력이 없는 상태로, 먼저 분양대행업자 등을 통하여 매수의사를 표시하고, 그 이후 부
동산의 매수와 함께 임대인 지위를 승계한 경우에는 임차인 보호의 필요성이 더욱 강
조되어야 할 것인바, 통상적인 사안과 달리, 기존 임대차계약의 당사자가 아닌 매수인
(이 사건의 경우 피고인 또는 허위 임대인들)이 앞서 본 바와 같은 고지의무를 부담한
다고 보아야 한다7). 즉, 매수인인 피고인 등은 건축주와의 분양계약 체결 및 그에 기
초한 소유권이전등기에 따라 임대인 지위가 승계되므로, 기존 임차인들에게 이 사건
임대사업의 본질적 위험성 및 임대차보증금을 반환할 의사나 능력에 관한 구체적 내용
에 대하여 고지할 의무가 있다고 봄이 타당하다.
④ 그러나 기록에 의하면 임차인들은 건축주(매도인)과 임대차계약을 체결할
당시 ‘집주인이 바뀔 수 있다’는 정도의 설명만 듣거나, 또는 ‘피고인 등이 임대사업자
이다’, ‘새 집주인의 재산상태가 좋다, 믿을만하다’ 정도의 내용만을 들었던 것으로 보
인다. 즉, 피고인 등은 임차인들에게 위와 같은 고지의무를 이행하지 아니하였다.
⑤ 이에 대하여 피고인은 ’매수인의 임대차보증금 반환 자력이 계약 체결의
중요한 부분이 아니‘라고 주장하나, 피고인이 그 근거로 제시한 대법원 2023. 6. 29. 선
고 2022도16422 판결을 살펴보면 이는 ‘매도인’의 입장에서 매매계약 체결의 중요한
부분이 아니라는 취지로, 임차인의 임대차계약 체결 승계 여부가 문제되는 이 사건에
적용될 수 없는 주장이고, 오히려 위 판결 역시 ‘임차인이 임대인의 지위 승계를 원하
지 않는 경우, 주택 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 내 이의를 제기할 수 있다’는
7) 만일 매수인(피고인 등)이 매도인(건축주)와 공모하였다면 기존 임대인인 건축주 역시 고지의무를 부담하여야 할 것이나, 그와

같은 공모가 없는 경우라면, 매수인에 한하여 고지의무가 인정되어야 할 것이다. 어떠한 경우에든, 매수인은 고지의무를 부담
한다고 봄이 타당하다.

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점을 다시 한 번 확인해 주고 있는바, 이러한 점을 보더라도 임차인에게 있어 ‘매수인
의 임대차보증금 반환 자력’은 임대인 지위 승계에 대한 이의 제기 여부를 판가름하는
중요한 부분에 해당한다.
⑥ 이처럼 피고인 등이 피해자인 임차인들에게 고지의무를 이행하지 아니함에
따라, 임차인들은 (위와 같은 사정을 고지 받지 못한 채) 재차 피고인 또는 허위 임대
인들과 새롭게 임대차계약을 체결하거나 또는 상당한 기간이 경과할 때까지 임대인 지
위의 승계에 대한 이의 제기를 하지 아니하게 되었는바, 이는 처분행위에 해당한다고
봄이 타당하다.
⑦ 한편 원심의 설시와 같이, B 타입 중 일부 사안의 경우, 입주 이후 수개월
이 지난 이후에야 새로운 임대차계약서가 작성된 것처럼 보이는 경우가 있고, 이러한
경우는 A 타입에도 존재한다. 그러나 이는 피고인 등이 전세보증보험 가입 등을 이유
로 분양계약서, 임대차계약서에 기재된 계약일자를 임의로 수정함에 따른 불일치에 따
른 것으로 보인다.
마) B 타입에 따른 편취액을 살펴보면, 피고인 등이 매도인의 임대차보증금 반
환의무를 승계하는 조건으로 매매대금을 충당하는 이상, ‘피고인 등이 임차인으로부터
임대차보증금을 받아 이를 매매대금으로 사용’하는 A 타입과 달리 볼 바 없으므로, 이
경우에도 마찬가지로 임대차보증금 상당액이 편취액에 해당한다.
6. 검사 항소이유 제2점(이 사건 공소사실 중 무죄가 선고된 피고인 M, N의 일부 A 타

입 부분 관련), 제3점(피고인 O, P, Q의 A 타입 부분)에 관한 판단

가. 관련 법리
1) 형법 제30조의 공동정범이 성립하기 위하여는 주관적 요건인 공동가공의 의사

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와 객관적 요건으로서 그 공동의사에 기한 기능적 행위지배를 통하여 범죄를 실행하였
을 것이 필요하고, 여기서 공동가공의 의사란 타인의 범행을 인식하면서도 이를 제지
함이 없이 용인하는 것만으로는 부족하고 공동의 의사로 특정한 범죄행위를 하기 위하
여 일체가 되어 서로 다른 사람의 행위를 이용하여 자기의 의사를 실행에 옮기는 것을
내용으로 하는 것이어야 하는바, 이러한 공동가공의 의사는 타인의 범행을 인식하면서
도 이를 제지하지 아니하고 용인하는 것만으로는 부족하나, 반드시 사전에 치밀한 범
행계획의 공모에까지 이를 필요는 없으며, 공범자 각자가 공범자들 사이에 구성요건을
이루거나 구성요건에 본질적으로 관련된 행위를 분담한다는 상호이해가 있으면 충분하
다(대법원 2021. 3. 25. 선고 2020도18285 판결 등 참조).
2) 2인 이상이 범죄에 공동 가공하는 공범관계에서 공모는 법률상 어떤 정형을 요
구하는 것이 아니고 2인 이상이 공모하여 어느 범죄에 공동가공하여 그 범죄를 실현하
려는 의사의 결합만 있으면 되는 것으로서, 비록 전체의 모의과정이 없었다고 하더라
도 수인 사이에 순차적으로 또는 암묵적으로 상통하여 그 의사의 결합이 이루어지면
공모관계가 성립하고, 이러한 공모가 이루어진 이상 실행행위에 직접 관여하지 아니한
자라도 다른 공모자의 행위에 대하여 공동정범으로서의 형사책임을 지며, 따라서 사기
의 공모공동정범이 그 기망방법을 구체적으로 몰랐다고 하더라도 공모관계를 부정할
수 없다. 나아가 공모공동정범에 있어서의 공모나 모의는 범죄사실을 구성하는 것으로
서 이를 인정하기 위하여는 엄격한 증명이 요구되지만, 피고인이 그 실행행위에 직접
관여한 사실을 인정하면서도 공모의 점과 함께 범의를 부인하는 경우에는, 이러한 주
관적 요소로 되는 사실은 사물의 성질상 범의와 상당한 관련성이 있는 간접사실 또는
정황사실을 증명하는 방법에 의하여 이를 입증할 수밖에 없고, 무엇이 상당한 관련성

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이 있는 간접사실에 해당할 것인가는 정상적인 경험칙에 바탕을 두고 치밀한 관찰력이
나 분석력에 의하여 사실의 연결상태를 합리적으로 판단하는 방법에 의하여야 할 것이
다(대법원 2013. 8. 23. 선고 2013도5080 판결, 대법원 2003. 1. 24. 선고 2002도6103
판결 등 참조).
3) 공모공동정범에서 공모자 중의 1인이 다른 공모자가 실행행위에 이르기 전에
그 공모관계에서 이탈한 때에는 그 이후의 다른 공모자의 행위에 관하여는 공동정범으
로서의 책임은 지지 않는다. 그렇지만 공모관계에서의 이탈은 공모자가 공모에 의하여
담당한 기능적 행위지배를 해소하는 것이 필요하므로 공모자가 공모에 주도적으로 참
여하여 다른 공모자의 실행에 영향을 미친 때에는 범행을 저지하기 위하여 적극적으로
노력하는 등 실행에 미친 영향력을 제거하지 아니하는 한 공모관계에서 이탈하였다고
할 수 없다(대법원 2015. 2. 16. 선고 2014도14843 판결 등 참조).
나. 원심의 판단
1) 먼저 M, N의 일부 A 타입 부분에 대하여, 원심은 ① ‘무자본 갭투자’ 방식이
그 자체로 반드시 사기죄를 구성하지는 않는 점, ② 위 피고인들이 AE에 입사한 시점,
③ 피고인들이 중개보조업무에서 임대업무로 업무를 변경하게 된 시점, ④ 피고인들의
AE 내에서의 직위 및 수행한 업무의 내용, ⑤ 피고인들이 실제 영업을 담당하지 않은
임대차계약에 관하여 일정 비율의 이득을 수취하지는 않았던 점, ⑤ 피고인들이 직접
관여하지 않고 체결된 임대차계약에 관해 회사 업무의 일환으로 생각하고 관리 업무를
한 부분은 개별 임대차계약를 통하여 임대차보증금을 편취함으로써 기수에 이른 사기
죄에 대한 불가벌적 사후행위로 볼 여지도 있는 점 등을 근거로, 검사가 제출한 증거
들만으로는 A 등과 공모하였다는 점을 인정하기에 부족하다고 보아 무죄를 선고하였

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다.
2) 다음으로 O, P, Q의 A 타입 부분에 대하여, 원심은 ① ‘무자본 갭투자’ 방식이
그 자체로 반드시 사기죄를 구성하지는 않는 점, ② 피고인들이 AE에 입사한 시기와
임대업무를 담당한 기간, ③ 피고인들이 관여하였음을 인정한 임대차계약의 건수가 많
지 않은 점, ④ 피고인들은 AE에서 영업사원 지위였고, 기본급 없이 근무하면서 관여
한 임대차계약 별로 수당을 수령하였을 뿐이며, 자신이 실제 영업을 담당하지 않은 임
대차계약에 관하여 일정 비율의 이득을 수취하지 않았던 점 등을 근거로, 검사가 제출
한 증거들만으로는 A 등과 공모하였다는 점을 인정하기에 부족하다고 보아 무죄를 선
고하였다.
다. 당심의 판단
원심과 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 알 수 있는 다음과
같은 사실 및 사정을 종합하여 위 법리에 비추어 보면, M, N, O, P, Q가 AE에 입사한
때부터 이 사건 임대사업에 참여함으로써 A 등과 공모하여 이 사건 각 사기 범행에
가담하였음을 인정할 수 있다. 따라서 이 사건 공소사실 중 M, N의 일부 A 타입, O,
P, Q의 A 타입에 대한 원심의 각 무죄 판단은 사실을 오인하고 법리를 오해하여 판결
에 영향을 미친 잘못이 있고, 이를 지적하는 검사의 주장은 이유 있다.
1) 앞서 본 바와 같이 A, K은 이 사건 임대사업을 시작한 이후, 범행의 규모를 확
대하기 위하여 L을 비롯하여 피고인들을 AE에 입사시킨 후, 이 사건 임대사업의 영업
방식, 리베이트 수취 방법 등에 대하여 교육시키고, 피고인들을 영업에 투입시켰다. 즉,
피고인들은 입사 이후 K, L으로부터 이 사건 임대사업의 구조적 위험성, 즉 실질적으
로 임차인의 임대차보증금으로 매매대금을 충당하는 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 수백 채

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이상의 부동산을 매수 및 임대하는 것인 점(즉, 단순히 ‘무자본 갭투자’ 방식이라는 것
만으로 사기죄를 구성하는 것은 아니지만, 이 사건 임대사업의 경우 그 규모 및 A의
자력 등을 살펴볼 때 앞서 본 바와 같이 사기죄에 해당한다), 그에 따라 A 등이 최대
한 부동산을 많이 확보하고, 세금을 최소화할 목적으로 허위 임대인을 내세워 임대차
계약을 체결한다는 점을 교육받아 잘 알고 있었고, 그럼에도 리베이트 수취 등을 목적
으로 이를 용인하였다.
2) 피고인들은 과장, 팀장, 사원 등의 직위를 부여받고 각각 이 사건 임대사업에
참여하여, 직접 분양대행업체에 영업을 하고, 임차인이 확보되면 허위 임대인과 함께
공인중개사 사무실 등을 방문하여 임대차계약을 체결하게 하는 한편, 그 과정에서 허
위 임대인이 실제로는 임대인이 아니라는 점이 드러나지 않도록 예상 질문 및 그에 대
한 답변까지 준비하고 이를 허위 임대인에게 숙지시키는 등 이 사건 임대사업의 운영
에 핵심적‧필수적인 부분들을 수행하였다. 특히 M은 이 사건 임대사업을 통하여 보다
많은 이익을 얻기 위하여, 허위 임대인들 중 G, H에 대하여는 자신이 중간 관리자로
활동할 수 있도록 별도의 팀을 구성해 줄 것을 요청하고, 위 허위 임대인들 명의로 체
결된 임대차계약에 따른 리베이트 상당액을 자신의 계좌로 수취하였던 것으로 보인다.
즉, 피고인들은 이 사건 임대사업의 핵심적인 역할을 수행함으로써 이 사건 범행에 적
극 가담하였다.
3) 이와 같이 A을 필두로, K, L 및 피고인들은 주어진 직책 및 업무분장에 따라
조직적‧체계적으로 이 사건 임대사업을 진행함으로써 이 사건 각 사기 범행에 이르렀
는바, 공모 하에 상호간 범행에 영향을 주었던 것으로 보이고, 피고인들 역시 이 사건
임대사업이 조직적‧체계적으로 운영된 사실은 인정하고 있다.

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4) 이처럼 피고인들이 이 사건 각 사기 범행에 주도적으로 참여하며 상호간 범행
에 영향을 미친 이상, 피고인들이 범행에 직접적으로 관여한 부분(즉, 피고인들의 주도
로 임대차계약 체결에 이른 부분) 외의 범행에 대하여도 공범으로서 죄책을 함께 부담
하여야 하고, 특정 시점부터 실질적으로 이 사건 임대사업에서 각 피고인이 차지한 비
중이 줄어들거나 아예 없어졌다고 하더라도, 나머지 공범들의 범행을 저지하기 위하여
적극적으로 노력하는 등 실행에 미친 영향력을 제거하였다고 보이지도 아니하므로, 공
모관계에서 이탈한 것으로 볼 수 없어 그 부분에 대한 죄책도 함께 부담하여야 한다.
5) 한편 M, N는 ‘AE에 입사한 시기는 2021. 3.경이 맞지만, 실제 이 사건 임대사
업에 가담한 시기는 그 이후’라는 취지로 주장하면서, M은 2021. 6.경부터, N는 2021.
7.경부터 가담하였다고 주장하고, 원심 역시 위와 같은 주장을 받아들인 것으로 보인
다.
그러나 ① M과 N의 최초 경찰 진술을 살펴보면, 모두 ‘2021. 3.경 입사하였고 그
때부터 같은 업무를 수행하였다’는 취지로 진술한 사실이 확인될 뿐(증거기록 제3권 제
1180면 등), 중간에 업무가 변경되었다는 진술을 한 바는 없는 점, ② M과 N 모두 AE
에 입사하기 전부터 A을 알고 지냈으며, A을 통하여 AE에 입사한 점, ③ A 역시 M,
N가 2021. 3.경 입사하여 그때부터 이 사건 임대사업에 가담하였다고 진술한 점(증거
기록 제4권 제1963면), ④ A이 L, M, N 등을 AE에 입사시킨 이유는 이 사건 임대사업
의 규모를 보다 확장시키기 위함이었던 점 등의 사정을 고려하면, 피고인 M, N의 이
사건 범행 가담 시기는 AE에 입사한 2021. 3.경부터로 봄이 타당하다.
7. 검사 항소이유 제4점(이 사건 공소사실 중 피고인 R, S, T에 대한 공소사실 관련)에

관한 판단

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가. 원심의 판단
원심은, ① ‘무자본 갭투자’ 방식이 그 자체로 반드시 사기죄를 구성하지는 않는
점, ② 피고인들과 A 등은 임대차계약 이전에는 서로 알지 못한 사이였던 점, ③ A 등
이 피고인들의 ‘무자본 갭투자’ 광고를 보고 연락하면서 임대차계약 9건을 진행하게 된
점, ④ ‘무자본 갭투자’가 부동산 시세가 리베이트와 각종 세금과 같은 비용을 상쇄할
만큼 상승하지 않는 경우 리스크가 매우 큰 투자방식이기는 하나, 앞서 본 피고인들과
A의 관계에 비추어 피고인들이 위 9건의 임대차계약을 진행하면서 A이 임대차보증금
을 반환할 의사나 능력이 없다는 정을 알았다고 단정하기 어려운 점 등을 이유로, 검
사가 제출한 증거만으로는 피고인 R, S, T이 A 등과 이 사건 사기 범행을 공모하였다
는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단하였다.
나. 당심의 판단
원심과 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 알 수 있는 다음과
같은 사실 및 사정을 종합하여 보면, R, S이 A 등과 공모하여 편취의 범의로 각 피해
자들을 기망하여 각 임대차보증금 상당액을 편취하였음을 인정할 수 있다. 따라서 이
사건 공소사실 중 R, S에 대한 원심의 무죄 판단은 사실을 오인하여 판결에 영향을 미
친 잘못이 있고, 이를 지적하는 검사의 이 부분 주장은 이유 있다. 반면, 이 사건 공소
사실 중 T에 대한 원심의 무죄 판단은 정당하고, 검사가 주장하는 바와 같은 사실오인
및 법리오해의 잘못이 있다고 볼 수 없다.
1) R, S 관련
가) S은 이 사건 임대사업 이전부터 A을 알고 있었고, A이 이 사건 임대사업을
시작할 무렵 A을 만나 A이 (기존의 중개보조 업무 등이 아닌) 이 사건 임대사업을 하

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려는 점 역시 알고 있었다(증거기록 제2권 제906면).
그런데 S을 통하여 A과 임대차계약을 체결한 AG의 진술에 의하면, S은 AG에게
“A은 가지고 있는 집이 많다. 임대사업자라 관리하는 집만 몇 십 채 된다. 등기부등본
상 압류 같은 것도 전혀 없다”고 안심시키며 계약 체결을 권유하는 한편, 이사비로 약
200만 원을 지원해주기까지 하였고, 이에 AG으로서는 A이 보증금을 반환해 줄 의사나
능력이 있다고 믿고 임대차계약을 체결한 것으로 보인다(증거기록 제2권 제1087면).
나) 즉, S은 이전부터 부동산 분양업계에 일하며 ‘무자본 갭투자’ 방식의 위험성,
그에 따라 임차인들이 임대차보증금을 반환받지 못할 수 있다는 점, 특히 이 사건 임
대사업에 따라 거액의 세금이 부과되어 압류 등의 처분이 이루어질 가능성 역시 알고
있었음에도 불구하고, 임차인에게 A의 자력을 설명하며 그 이유로 ‘(이 사건 임대사업
을 통하여 매수한) 몇 십 채를 보유하고 있다, 등기부등본 상 압류가 없다’고 설명하였
는바, 그렇다면 S은 미필적으로나마 ‘A이 이 사건 임대사업을 통하여 몇 십 채의 주택
을 매수하였다는 사정 등에 기초하여 그 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 있다고
보기 어렵다’는 것을 인식하였음에도 자신의 이익, 즉 리베이트를 위하여 이를 외면하
고 용인하였다고 봄이 타당하다.
다) 한편 S은 2010년경 분양 업무 과정에서 알게 된 R의 제의로 2020. 11.경부
터 AH 분양대행 사무실에서 근무하며 R과 함께 임차인들을 모집하고, 그에 따라 손님
이 찾아오면 매물 관련 정보 제공하며 설명하는 분양대행 업무를 수행하였고, 이 사건
9건의 임대차계약 체결로 발생한 수익 역시 T에게 1건당 100만 원을 지급한 후 나머
지 금액은 R과 함께 절반씩 나누어 가졌으며, 세금 및 운영 등의 이유로 분양대행 사
무실의 명의를 변경(‘AI’에서 ‘AJ’으로, 이후 다시 ‘AK’으로 변경함)하는 것 역시 R과 논

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의하여 결정한 것으로 보인다. 이러한 점에 비추어 볼 때, R 역시 S을 통하여 미필적
으로나마 A이 이 사건 임대사업을 통하여 몇 십 채의 주택을 매수하였다는 사정 등에
기초하여 그 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 있다고 보기 어렵다는 것을 인식하
였음에도 자신의 이익(리베이트)을 위하여 이를 외면하고 용인하였다고 봄이 타당하다.
라) 이에 대하여 R, S은, ‘A이 이처럼 대량의 주택을 매수할 것임을 몰랐다’고
주장하나, 앞서 본 바와 같은 AG의 진술에 비추어 볼 때, 받아들일 수 없다.
마) 결국 R, S은 미필적으로나마 편취의 범의를 갖고, 입주축하금을 지급하는 등
의 방식으로 임차인을 모집하여 A과 총 9건의 임대차계약을 체결하게 하였는바, A 등
과 공모하여 이 사건 범행에 이르렀음을 인정할 수 있다.
2) T 관련
가) T은 2020. 11.경부터 2021. 1.경까지 S, R과 함께 AH 분양대행 사무실에서
근무하였는데, 그 과정에서 S, R으로부터 이 사건 임대사업에 따른 수익 구조 등 자신
의 업무 내용에 관한 구체적인 설명을 들은 바 없다고 주장한다.
나) T은 근무 과정에서 사무실의 각종 잡무를 담당하였을 뿐이라고 주장하고, R
역시 ‘T도 A이 무자본 갭투자 방식으로 분양계약을 체결하고 있는 것은 알았지만, (R,
S과 달리) 단순히 임차인에게 집을 보여주거나, 응대를 하고, 홍보 문자메세지를 발송
하고 전화를 받는 등의 업무만 수행하였다’는 취지로 진술하였다(증거기록 제2권 제
1018면).
다) T 역시 ‘임차인들이 나중에 임대차보증금을 돌려받지 못할 수도 있어서 불
안해 할 수도 있겠다는 생각이 들기는 하였다’는 취지로 진술한 바는 있으나, 이는 분
양대금과 임대차보증금의 차이가 나지 않는 ‘무자본 갭투자’ 방식 때문에 그와 같이 생

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각하였다는 것으로, 원심의 설시와 같이 ‘무자본 갭투자’ 자체만으로 사기죄가 성립하
는 것은 아닌 점, T은 S 등과 달리 A 및 이 사건 임대사업의 내용에 대하여 분명히 알
고 있던 것은 아니라고 보이는 점 등을 고려할 때, 위와 같은 진술만으로 T에게 미필
적 고의가 있었다고 단정하기 어렵다.
라) 즉, T의 근무기간, 근무내용 등에 비추어 볼 때, T이 ‘A 등이 무자본 갭투자
방식으로 집을 매수하고 있다는 사실’을 알고 있었음을 넘어서, A 등에게 보증금 반환
의사 또는 능력이 없었다는 점을 미필적으로나마 인식하였음에도 이를 용인하였다고
단정하기 어렵고, 기록을 살펴보더라도 이를 인정할 별다른 증거가 없다.
8. 피고인 B, E의 각 사실오인 주장에 관한 판단

가. 피고인들은 원심에서도 항소이유와 같은 주장을 하였다. 이에 대하여 원심은 피
고인들이 A 등과 공모하여 편취의 범의로 각 피해자를 기망하였다고 판단하여 피고인
들의 주장을 배척하고 이 부분 공소사실을 유죄로 인정하였다.
나. 원심과 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 알 수 있는 다음
과 같은 사실 및 사정을 종합하여 앞서 본 공동정범에 관한 법리에 비추어 보면, 피고
인들이 A 등과 공모하여 편취의 범의로 각 피해자들을 기망하여 각 임대차보증금 상
당액을 편취하였음을 인정할 수 있다. 따라서 피고인들에 대한 원심의 유죄 판단은 정
당하고, 피고인들이 주장하는 바와 같은 사실오인의 잘못이 있다고 볼 수 없다.
1) A 등은 2021. 5.경부터 A의 명의로 임대차계약 및 분양계약을 체결하지 아니하
고, 제3자의 명의를 빌려 계약을 체결하는 수법을 사용하기 시작하였는바, 이는 앞서
살펴 본 바와 같이 A 명의로 너무 많은 부동산을 보유하게 되어 세금 문제가 발생하
였고, 분양대행업자들 역시 A의 보유 주택 수가 너무 많다는 이유로 계약 주선을 기피

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하였으며, A 역시 부동산 관리의 어려움을 겪었기 때문으로 보인다. 즉 A 등은 A 명의
로 너무 많은 주택을 소유하여 종합부동세 등을 도저히 감당할 수 없는 상태가 되자,
허위 임대인들을 동원하여 형식상 이를 분산 소유함으로써 이 사건 임대사업에 따른
종합부동산세 부담을 최대한 완화하고자 한 것으로 보인다.
2) 이처럼 허위 임대인 명의를 이용하는 것이 A 등의 이 사건 임대사업 후반부에
있어 핵심적인 부분이었던 점을 고려하면, A 등에게 E, G, H을 소개시켜 주고(B는 E
만을 소개시켜 주었다고 주장하나, B가 D을 통하여 G, H 역시 허위 임대인으로 이 사
건 임대사업에 가담하게 한 점은 기록상 명백하다) 그에 따라 위 허위 임대인들 명의
로 체결된 전세계약 1건당 지급된 리베이트의 30%를 자신의 계좌로 입금받은 B와, 허
위 임대인으로서 300건 이상의 전세계약 및 임대차계약 체결에 관여한 E은 A 등과 공
모하여 이 사건 임대사업에 함께 참여하였다고 봄이 타당하다.
3) 이에 대하여 E은 A의 기망, 협박에 따라 명의를 대여해 준 것이라고 주장하나,
기록을 살펴보더라도 A이 E을 기망, 협박하여 E이 자신의 의사에 반하여 명의를 대여
해 준 것으로 볼 만한 사정이 확인되지 않을 뿐만 아니라, 오히려 E은 이 사건 임대사
업에 참여함에 따라 자신이 지급받을 수익을 기대하고 참여한 것으로 보이며, 임대차
계약 체결 과정에서 ‘자신이 실제 임대인이며, 보증금을 반환해 줄 자력이 충분하다’고
임차인들을 적극 기망하기까지 한 점 등을 고려하면, E이 자발적으로 이 사건 임대사
업에 참여한 것으로 봄이 타당한바, 위 주장은 받아들일 수 없다.
9. 피고인 I, J의 각 사실오인 및 법리오해 주장에 관한 판단

가. 피고인들은 원심에서도 항소이유와 같은 주장을 하였다. 이에 대하여 원심은 그
판시와 같은 이유를 들어 피고인들이 편취의 범의를 갖고 A의 범행에 가담하였다고

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판단하여 피고인들의 주장을 배척하고 이 부분 공소사실을 유죄로 인정하였다.
나. 원심이 설시한 사정들에 더하여 원심과 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증
거들에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉, I는 2016년경 ‘AL부동산’에서, J은
‘AC’에서 A과 함께 일하며 A을 알게 되었고 이후 A의 이 사건 임대사업에 대하여도
알게 되었는바(특히 I는 A이 이 사건 임대사업을 시작하는 것에 영향을 준 것으로 보
인다), 피고인들은 A과 마찬가지로 오랜 기간 부동산 분양 업무에 종사하며 이 사건
임대사업의 위험성에 대하여 충분히 인지하고 있었고, 그에 따라 (피고인들이 관여한)
100건 이상의 대량 부동산을 자기 자본 없이 매수할 경우, 추후 임대차보증금의 반환
및 종합부동산세 등의 납부가 어려울 수 있다는 것 역시 미필적으로나마 인식하였음에
도 리베이트를 받고자 이를 외면한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 살펴보면, 피고인
들이 오로지 AD의 지시에 따라 영업을 한 것이 아니고, 편취의 범의로 A 등의 범행에
가담하였음을 인정할 수 있다.
다. 따라서 피고인들에 대한 원심의 유죄 판단은 정당하고, 피고인들이 주장하는 바
와 같은 사실오인 및 법리오해의 잘못이 있다고 볼 수 없다.
10. 피고인 U, W, X, Y의 각 사실오인 및 법리오해 주장에 관한 판단

가. 관련 법리
1) 부동산중개업법 제38조 제2항 제5호, 제15조 제2호는 부동산중개업자가 중개업
무에 관하여 중개의뢰인으로부터 같은 법 제20조 제3항에 규정된 한도를 초과하여 수
수료 및 실비 등 금품을 받는 행위를 금지하고, 이에 위반된 행위를 처벌하고 있는바,
여기에서 말하는 중개업무란 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차
기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 업무를 말하며(같은 법 제2조 제1호),

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한편 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법
규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상, 거래의 알선,
중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 할 것이다(대법원 1999.
7. 23. 선고 98도1914 판결 참조).
2) 부동산 중개행위가 부동산 컨설팅행위에 부수하여 이루어졌다고 하여 이를 구
부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2
조 제2호 소정의 중개업에 해당하지 않는다고 볼 것은 아니라고 할 것이다(대법원
2007. 1. 11. 선고 2006도7594 판결 참조).
3) 부동산중개업법이 제15조 제5호에서 중개업자 등이 “중개의뢰인과 직접 거래를
하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위”를 하지 못하도록 금지한 취지가 이를 허용
할 경우 중개업자 등이 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는데 이용함으로
써 중개의뢰인의 이익을 해하는 일이 없도록 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있는 점에
비추어 볼 때, 위 법조 소정의 “중개의뢰인”에는 중개대상물의 소유자뿐만 아니라 그
소유자로부터 거래에 관한 대리권을 수여받은 대리인이나 거래에 관한 사무의 처리를
위탁받은 수임인 등도 포함된다고 보아야 한다(대법원 1990. 11. 9. 선고 90도1872 판
결 참조).
나. 구체적 판단
1) 피고인들은 원심에서도 항소이유와 같은 주장을 하였다. 이에 대하여 원심은
그 판시와 같은 이유를 들어 피고인들이 분양대행업자로부터 지급받은 금원은 중개보
수에 해당한다고 판단하여 피고인의 주장을 배척하고 이 부분 공소사실을 유죄로 인정
하였다.

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2) 원심이 상세하게 설시한 사정들에 더하여 원심과 이 법원이 적법하게 채택하여
조사한 증거들에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정을 종합하여 위 법리에
비추어 보면, 피고인들이 분양대행업자로부터 지급받은 금원은 중개보수에 해당하고,
피고인들에게 공인중개사법 위반의 고의가 있었음을 인정할 수 있다. 따라서 원심의
위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 피고인들이 주장하는 바와 같은
사실오인 및 법리오해의 잘못이 있다고 볼 수 없다. 피고인들의 이 부분 주장은 받아
들이지 않는다.
가) 피고인들이 제시한 대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결에 따르더라도,
해당 사건 피고인의 경우, 분양에 따른 비용 전액을 해당 사건 피고인이 부담하기로
한 사정 등에 비추어 볼 때 이는 ‘어느 정도의 위험부담과 함께 이득을 취할 수 있는
영업행위’로서 이른바 '분양대행'에 해당하고, 중개와 구별된다는 취지로 판단하였는바,
‘분양대행’과 ‘중개’를 구별하는 주된 기준으로 ‘분양에 따른 위험을 부담하는지’ 여부를
제시하였다(이에 대하여 피고인들은 ‘위 대법원 판결이 중개업무와 분양대행이 구별되
는 주된 기준으로 위험부담 유무를 제시하였다고 볼 수 없고, 그와 같은 기준을 제시
하였다고 보더라도 이는 적절하지 않다’는 취지로도 주장하나, 위 대법원 판결의 판결
이유 및 문언을 고려할 때 수긍할 수 없다).
나) 그런데 이 사건의 경우, 피고인들은 임차인들에게 중개대상물을 소개하여 주
고 임대차계약을 체결할 수 있도록 하였는바, 이는 사회통념에 비추어 볼 때 ‘거래의
알선’에 해당하는 것으로 공인중개사법 제2조 제1호의 ‘중개’에 해당하고(피고인 X도
자신의 행위가 중개에 해당한다는 점은 인정한 바 있다), 설령 이러한 행위가 분양대행
업자의 부동산 컨설팅 등에 부수하여 이루어졌다고 하더라도, 중개가 아니라고 볼 수

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없다. 또한 피고인들은 이를 통하여 성사된 임대차계약 1건마다 약정된 리베이트[이른
바 ‘알(R)’]를 분양대행업체로부터 지급받았고, 위와 같이 임대차계약이 체결된 이후에
는 임대차계약 체결에 따른 별다른 위험을 부담한 것으로 보이지 아니하여 앞서 본 대
법원 판결에 따르더라도 이를 중개와 구별되는 ‘분양대행’에 해당한다고 보기도 어렵
다.
다) 나아가 위와 같은 방식으로 임대차계약을 알선하는 것은 피고인들과 같은
공인중개사들로 하여금 그 리베이트 수취를 위하여 중개대상물의 현황 등을 고려하지
않고 무분별하게 임차인을 모집 내지 소개하는 결과를 초래할 수 있고, 그럼에도 위와
같은 알선을 ‘분양대행’으로 보아 중개에 해당하지 않는다고 볼 경우, 임차인과 같은
거래당사자가 충분히 보호받지 못하는 결과를 초래할 수 있다는 점 등의 사정을 함께
고려해 보면, 이 사건 공소사실에 기재된 피고인들의 행위는 공인중개사법 제32조의
‘중개업무’에 해당한다고 봄이 타당하다.
라) 한편 X은 ‘분양대행사는 중개의뢰인에 해당하지 않는다’고 주장하나, ‘중개의
뢰인’에는 중개대상물의 소유자뿐만 아니라 그 소유자로부터 거래에 관한 대리권을 수
여받은 대리인이나 거래에 관한 사무의 처리를 위탁받은 수임인 등도 포함되는 점, 기
록상 분양대행사가 건축주로부터 거래에 관한 사무 처리를 위탁받은 것이 확인되는 점
에 비추어 볼 때, 분양대행사 역시 중개의뢰인에 해당한다.
마) U, W은 ‘분양대행사로부터 받은 금원이 중개보수라는 인식이 없었으므로,
공인중개사법 위반의 고의가 없었다’고 주장하나, 위 피고인들은 분양대행업자로부터
중개보수와 분양대행 수수료를 구별하여 지급받지 아니하였는바, 피고인들의 주장에
따르면 위 피고인들은 분양대행사로부터 받은 수수료 외에 중개보수의 지급을 분양대

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행사에게 요청하였어야 할 것으로 보이는데, 기록을 면밀히 살펴보더라도 그와 같은
지급 요청이 이루어진 것을 확인할 수 없다.
바) X은 ‘분양대행업자로부터 수수료를 받는 것이 관행인 줄 알고 받은 것일 뿐,
고의가 없었다’고도 주장하나, 기록상 그와 같은 관행의 존재 또는 관행이 있다고 믿을
만한 정당한 이유를 찾아볼 수 없다.
11. 피고인 U, W, X, Y의 각 양형부당 주장 및 검사의 피고인 U, V, W, X, Y, Z, AA,

AB에 대한 각 양형부당 주장에 관한 판단

가. 피고인 V, Z, AA
피고인들은 공인중개사로, 공인중개사의 도입 취지는 중개목적물의 현황을 파악하
고 중개의뢰인들이 거래 과정에서 중개목적물에 대한 정보를 충분히 고지 받음으로써
불측의 피해를 입지 않도록 하는 것에 있다. 그럼에도 피고인들은 중개보수를 초과하
는 금원(분양수수료)를 수수하고자 하여 결과적으로 피고인 A 등의 이 사건 사기 범행
을 용이하게 한 측면이 있고, 그에 따라 피해자인 임차인들이 주거 안정에 위협을 느
끼는 등 사회적으로 큰 혼란이 야기되었는바, 앞서 본 공인중개사 제도의 도입 취지
및 이 사건으로 인한 형사처벌에 따라 예상되는 행정처분(공인중개사법 제10조 제1항
제11호에 따라 3년간 중개사무소 개설등록이 금지됨)의 취지 등을 고려할 때, 엄벌의
필요가 있다. 이러한 정상에 더하여 피고인들의 범행 횟수, 법정 수수료 초과액 규모,
법정 수수료 초과액의 반환 여부 등의 사정 및 그 밖에 피고인들의 나이, 성행, 환경,
범죄전력, 이 사건 범행에 이르게 된 동기와 경위, 범행 이후의 정황 등 이 사건 변론
에 나타난 모든 양형 조건을 종합적으로 고려하면, 피고인들에 대한 원심의 각 형은
가벼워서 부당하다고 인정되므로 검사의 주장은 이유 있다.

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나. 피고인 U, W, X, Y, AB
원심과 비교하여 양형의 조건에 변화가 없고 원심의 양형이 재량의 합리적인 범위
를 벗어나지 아니하는 경우에는 이를 존중함이 타당하다(대법원 2015. 7. 23. 선고
2015도3260 전원합의체 판결 등 참조). 원심은 피고인의 양형에 관한 여러 가지 사정
을 충분히 참작하여 형을 정하였고(특히 X의 경우, 임차인이 먼저 해당 임대차목적물
을 찾아내 피고인에게 중개를 요청하였고, 피고인은 중개 과정에서 위 목적물이 이른
바 ‘깡통전세’에 해당할 수 있다는 점을 고지하는 등 범행의 경위에 참작할 부분이 있
다), 달리 이 법원에서 새롭게 고려할 만한 양형 조건의 변화가 없다. 그 밖에 피고인
들의 범행 횟수, 법정 수수료 초과액 규모, 법정 수수료 초과액의 반환 여부 등의 사정
및 피고인들의 나이, 성행, 환경, 범죄전력, 이 사건 범행에 이르게 된 동기와 경위, 범
행 이후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 모든 양형 조건을 종합적으로 고려하면, 원
심의 양형은 재량의 합리적인 범위 내에 있을 뿐, 너무 무겁거나 가벼워서 부당하다고
는 볼 수 없다. U, W, X, Y의 각 양형부당 주장과 검사의 위 피고인들 및 AB에 대한
각 양형부당 주장은 모두 받아들이지 않는다.
12. 결론

원심판결 중 피고인 A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, S의 무
죄 부분 및 피고인 V, Z, AA의 유죄 부분에 대한 검사의 항소는 이유 있다. 그런데 원
심이 유죄로 인정한 피고인 A, B, E, I, J, K, L, M, N의 각 사기죄와 이 법원이 유죄
로 인정한 위 피고인들의 각 사기죄는 형법 제37조 전단의 실체적 경합범 관계에 있어
하나의 형이 선고되어야 하므로, 원심판결의 피고인 A, B, E, I, J, K, L, M, N의 유죄
부분은 그대로 유지될 수 없게 되었다. 또한 원심판결 중 피고인 B에 대한 부분에 대

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하여는 앞서 본 바와 같은 직권파기 사유가 있다.
따라서 피고인 A, B, E, I, J, K, L, M, N의 각 양형부당 주장 및 검사의 피고인 B,
E, I, J, K, L, M, N에 대한 각 양형부당 주장에 관한 판단을 생략한 채, 형사소송법 제
364조 제6항에 따라 원심판결 중 공소기각 부분을 제외한 피고인 A, B, C, D, E, F,
G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, S, V, Z, AA에 대한 부분을 파기하고 변론을 거쳐
다시 다음과 같이 판결하고(피고인 A, B, E, I, J, K, L, M, N의 항소는 이유 없으므로
형사소송법 제364조 제4항에 따라, 피고인 V의 항소는 항소권의 소멸을 이유로 형사소
송법 제362조 제1항, 제360조 제1항에 따라 모두 기각하여야 할 것이나, 검사의 항소
를 받아들여 원심판결 중 위 피고인들에 대한 부분을 파기하는 이상 주문에서 별도로
위 피고인들의 항소를 기각하지는 아니한다), 피고인 U, W, X, Y의 항소 및 검사의 피
고인 T, U, W, X, Y, AB에 대한 항소는 이유 없으므로 형사소송법 제364조 제4항에
따라 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[파기하는 부분에 대하여 다시 쓰는 판결 이유]

범 죄 사 실1)

[범죄전력]
피고인 B는 2024. 5. 22. 춘천지방법원 원주지원에서 도로교통법위반(음주운전)죄로
징역 1년, 집행유예 2년을 선고받고, 2024. 11. 7. 그 판결이 확정되었다.
피고인 H은 2023. 6. 15. 위 법원에서 특정범죄가중처벌등에관한법률위반(위험운전치
상)죄 등으로 징역 1년, 집행유예 3년을 선고받고, 2023. 6. 23. 그 판결이 확정되었다.

1) 증거에 의하여 인정되는 사실관계에 따라 피고인들의 방어권 행사에 실질적인 불이익을 초래할 염려가 없는 범위 내에서 직
권으로 범죄사실을 일부 수정하였고, 이하 다른 항목에서도 같다.

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[2023고단898, 2023고단1038 및 2023고단1086 사건]
[전제사실 및 공모관계]
피고인 A은 자기자본 투자 없이 빌라 등의 소유권을 이전받는 소위 ‘무자본 갭투자
자’로서, 건축주 등으로부터 신축 빌라 등의 분양을 의뢰받은 분양대행업자 등을 통하
여 건축주와 각종 비용 및 리베이트 등을 포함하여 매매금액을 협의하여 위 신축 빌라
등의 주택을 선정하고, 다른 한편으로는 분양대행업자, 공인중개사 등을 통해 위 빌라
등에 대한 임차인을 모집하여 임대차계약을 체결하고 임대차보증금을 지급받은 후, 그
임대차보증금 중 일부를 소위 ‘리베이트’라는 명목 하에 분양대행업자, 공인중개사 무
자본 갭투자자들의 이익금(이하 ‘리베이트’라 한다)으로 분배하고, 남은 금액으로 건축
주 등에게 분양대금을 지급한 다음, 위 빌라 등의 소유권을 피고인 또는 명의대여자
명의로 등기하는 ‘무등록 갭투자’ 방식으로 임대사업을 하기로 계획하였다.
피고인 A은 위 ‘무등록 갭투자’를 진행한 업체 ‘AE’(개인사업자)의 대표로서 위와 같
은 ‘무등록 갭투자’ 방식의 부동산 입대사업(이하 ‘이 사건 임대사업’이라 한다)을 하기
로 계획하고 업무를 총괄한 자이고, 피고인 K은 AE의 이사로 A과 함께 업무 전반에
관여하면서 교육, 사원들에 대한 영업지시, 허위임대인 관련 업무 총괄 등의 역할을 한
자이고, 피고인 L은 AE의 부장으로 신규직원 교육, 영업, 허위임대인 전담, 수익금 계
좌 관리 등 역할을 한 자이고, 피고인 M, N는 각 AE의 과장, 팀장으로 피고인 A 및
허위임대인인 피고인 E, F, G, H 명의의 임대 사업 진행, 허위임대인 관리를 한 자들
이고, 피고인 O, P, Q는 각 AE의 영업사원(직함은 ‘과장’)으로 피고인 A 등의 지시를
받아 임대 사업 관련 업무 전반을 처리하고 허위임대인 관리 등을 수행한 자이며, 피
고인 I, J은 부동산 컨설팅업자로 분양대행업체에 영업을 하여 피고인 A 등 무자본갭

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투자자와 분양대행업자를 연결하고, 관련 비용처리 등 실무를 담당한 자이고, 피고인
E, F, G, H은 명의를 대여하여 위 빌라 등의 소유자이자 임대인이 역할을 하게 된 허
위임대인이며, 피고인 C, B, D은 위 허위임대인들을 소개한 알선책이다.
또한 피고인 R, S은 분양대행업체인 ‘AI’의 각 이사, 본부장인 자로, 피고인 A 등과
같은 무자본 갭투자자들의 이 사건 임대사업에 가담하여 신축 빌라 내지 오피스텔을
물색하거나 공인중개사들에게 매물 관련 홍보문자를 전송하여 임차인들을 모집하는 역
할을 한 자들이다.
피고인 A은 2020. 10. 30. 피고인 K과 함께 피고인 A이 기존에 설립한 부동산컨설
팅 업체인 AE을 활용하여 이 사건 임대사업을 진행하기로 하고 임대사업자등록을 마
치고, 이 사건 임대사업을 시작하였고, 부동산 컨설팅업자인 피고인 I, J으로부터 물건
을 소개받는 방식으로 함께 사업을 진행하였으며, 이전에 AE에서 근무한 경험이 있는
피고인 L을 참여시키고, 피고인 C를 통하여 피고인 M, N를 참여시켰으며, 피고인 P,
Q, O은 채용 절차를 통하여 영업사원으로 발탁하는 방법으로 이 사건 임대사업에 참
여시켰고, 2020. 12.경에는 분양대행업자인 피고인 R, S을 참여시켰으며, 2021. 6.경에
는 피고인 C, B, D의 소개로 임대인 명의를 대여해줄 피고인 F, E, G, H도 이 사건 임
대사업에 참여시키는 등 피고인 K, L, M, N, P, Q, O, R, S, I, J, C, B, D, F, E, G, H
과 이 사건 임대사업을 진행하기로 순차 공모하였다.
그러나 사실 피고인 A, K, L, M, N, O, P, Q(이하 ‘피고인 A 등’이라 한다)는 아무런
자본 없이 임차인으로부터 실질적인 매매대금보다 높은 금액의 임대차보증금을 지급받
아 이를 건축주 등에게 지급하는 방식2)3)으로 피고인 A 및 허위임대인인 피고인 E, F,
2) 구체적으로는 ① 매매계약(분양계약) 및 임대차계약을 같은 날 또는 인접한 날 체결하는 방식(범죄일람표 기재 유형 A), ②

건축주가 이미 임차인과 임대차계약을 체결한 상태에서 건축주와 분양계약을 체결하고 임대차계약을 인수하는 방식(범죄일람

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G, H의 명의로 단기간에 약 900채 이상의 빌라 등의 소유권을 취득하고, 그 과정에서
리베이트를 지급받아 이를 서로 나누어 가질 생각이었을 뿐, 이 사건 임대사업은 임차
인들로부터 받은 임대차보증금을 반환하기 어려운 구조였고, 피고인 A 등에게는 이를
담보할만한 별다른 재산도 없었으며, 수백 채 규모의 빌라 등을 소유하며 이를 임대하
는 임대사업을 운영하면서도 그 임대차보증금을 반환할 수 있는 특별한 관리 계획4)도
가지고 있지 않았기 때문에 임대차계약 만료 시 임차인들에게 임대차보증금을 정상적
으로 반환할 의사나 능력이 없었고, 위와 같이 무자본 갭투자자들이 임대차보증금을
정상적으로 반환할 수 없다는 사실을 부동산 컨설팅업자인 피고인 I, J과, 분양대행업
자인 피고인 R, S과, 허위임대인인 피고인 E, F, G, H과, 허위임대인을 피고인 A 등에
게 소개한 피고인 B, C, D 역시 모두 알고 있었다.
[구체적 범죄사실]

표 기재 유형 B)가 있다.
3) 유형 B의 범행 방식은 다음과 같다.
- 피고인들이 분양대행업체를 찾아가 “전세가격과 분양 가격을 같게 하면 주택을 매입할 사람이 있으니 물건이 있으면 연락을

달라”고 말하면서 리베이트 등 조건을 제시하여 이러한 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 매입할 물건을 구한다는 의사를 표시하고,
분양대행업체가 공인중개사 등을 통하여 물건을 홍보하여 임차인 등을 구하여 피고인들에게 연락하면, 피고인들은 물건을 확
인한 후, 건축주의 이름으로 임대차계약이 이미 체결된 경우에는 해당 물건에 대해 매매대금을 별도로 지급하지 아니하고 건
축주의 임대인 지위 및 임대차보증금반환채무를 인수하는 조건으로 분양계약서를 작성하여 소유권이전등기를 마치고, 분양대
행업체가 건축주로부터 받은 리베이트 중 일부를 다시 ‘명의비’조로 지급받는다.

4) ① 빌라 등 주택을 매입하여 임대사업을 하는 경우 취·등록세 뿐만 아니라 재산세, 종합부동산세, 종합소득세 등 세금이 부과
되게 되므로 이에 대한 대책을 마련하지 않는 경우 임대사업 물건 전체 부동산 등기부에 압류, 가압류 등 강제집행이 진행되
게 되고 ② 또한 주택도시보증공사의 보증보험에 가입한 일부 임대사업 대상 물건에 대한 임대차보증금 미반환으로 주택도
시보증공사가 보증채무를 이행하면 위 공사가 임대인에게 구상권 행사를 하게 되면서 임대인의 부동산 전체에 가압류 및 강
제집행을 진행하게 되는데, 소위 ‘돌려막기식’으로 후속 임차인을 구해 임대차보증금을 반환하는 형태에서는 임대사업 물건
전체 부동산 등기부에 가압류 및 강제집행 상황이 등재되고, 임대차보증금 대출도 불가능하게 되면서 사실상 후속 임차인을
구할 수 없는 상황이 되고, 임대인에게 다른 자금이 없다면 가압류 등을 해제할 수도 없게 되어 결국 다른 임차인에 대한 임
대차보증금 반환이 불가능하게 된다.

또한 구 민간임대주택에관한특별법(법률 제16000호, 2019. 6. 19. 시행) 등에 따른 임대사업자로 등록하여 임대사업을 할
경우, 장기임대는 8년, 단기임대는 4년 이상의 임대의무 기간 동안 계속 임대하여야 하고 이를 위반할 경우 과태료 대상이
되며, 재산세 등 지방세, 종합부동산세 등 국세와 관련해서 임대의무기간 동안 임대 유지를 전제로 세제 혜택(면제, 경감 또
는 과세표준 합산대상 배제 등)을 받게 되는데(지방세특례제한법 및 동시행령, 종합부동산세법 및 동시행령 등), 임대사업자
등록이 말소되거나 위 임대의무기간을 지키지 못할 경우 위 세제 혜택이 소급하여 취소되고 감면된 세액이 추징되게 되므로,
임대의무기간 내에 임대 물건 매각 등의 방식은 임대차보증금 반환 방식으로 활용할 수 없는바 대규모 임대사업 운용 시에
는 사전에 충실한 관리 계획이 필요하다.

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1. 피고인 A 등
가. 피고인 A은 위와 같은 공모에 따라, 2020. 11.경 경기도 구리시 ‘AH’의 건축주
AM(AN, AO, AP)로부터 분양대행업무를 위임받은 분양대행업자인 피고인 R, S(사업체
명: AI, AJ, AK)과 위 AH 오피스텔 관하여 위와 같이 ‘동시진행 및 무자본 갭투자’ 방
식으로 오피스텔을 매수하기로 약정하였다.
이후 피고인 A은 2020. 12. 1.경 공인중개사 피고인 V, 분양대행업자 피고인 S을 통
하여 위 오피스텔 AQ호에 대하여 임차인인 피해자 AR과 계약기간 2020. 12.
31.~2023. 2. 24., 임대차보증금 1억 4,260만 원에 계약을 체결하고, 같은 날 위 임대차
보증금 액수와 같은 1억 4,260만 원을 매매대금으로 하여 매도인(건축주) AP, AO, AM
㈜ AN과 위 오피스텔 AQ호를 피고인 A이 매수하는 내용의 분양계약을 체결하였으며,
2020. 12. 1., 2020. 12. 7., 2020. 12. 31.경 피고인 A 명의 계좌로 위 임대차보증금을
3회에 걸쳐 교부받았다.
피고인 A은 그 과정에서 ‘이 사건 임대사업은 임차인들로부터 받은 임대차보증금을
반환하기 어려운 구조인 점, 피고인 A에게 이를 담보할 만한 별다른 재산도 없고, 수
백 채 규모의 빌라 등을 소유하며 이를 임대하는 임대사업을 운영하면서도 그 임대차
보증금을 반환할 수 있는 특별한 관리 계획도 없어 임대차계약 만료 시 임차인들에게
임대차보증금을 정상적으로 반환할 의사나 능력이 없다는 점, 피고인 A이 임대차보증
금으로 분양대금을 지급하고 리베이트를 분배받는 점’ 등을 위 피해자 AR에게 알리지
않고, 임대차기간이 종료될 경우 마치 정상적으로 임대차보증금이 반환될 수 있을 것
처럼 피해자 AR을 기망하여 임대차계약을 체결하였다.
나. 결국 피고인 A 등, 피고인 R, S은 위와 같이 공모하여, 피고인 A, K은 위와 같이

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피해자 AR을 기망하여 이에 속은 피해자 AR으로부터 2020. 12. 31.경 1억 4,260만 원
의 임대차보증금을 완납받은 것을 비롯하여 2020. 11. 2.경부터 2022. 9. 25.경까지 별
지 범죄일람표 1 기재와 같이 같은 방법으로 총 927회에 걸쳐 927명의 피해자들로부
터 합계 2,437억 4,649만 원 상당의 임대차보증금을, 피고인 L은 2021. 2.경부터 2022.
9. 25.경까지 별지 범죄일람표 1-1 기재와 같이 위와 같은 방법으로 총 879회에 걸쳐
879명의 피해자들로부터 합계 2,316억 3,417만 원 상당의 임대차보증금을, 피고인 M,
N는 2021. 3.경부터 2022. 9. 25.경까지 별지 범죄일람표 1-2 기재와 같이 위와 같은
방법으로 총 858회에 걸쳐 858명의 피해자들로부터 합계 2,265억 3,522만 원 상당의
임대차보증금을, 피고인 O은 2022. 4. 1.경부터 2022. 8. 26.경까지 별지 범죄일람표
1-3 기재와 같이 위와 같은 방법으로 148회에 걸쳐 148명의 피해자들로부터 합계 433
억 7,580만 원 상당의 임대차보증금을, 피고인 P은 2022. 2. 3.경부터 2022. 8. 26.경까
지 별지 범죄일람표 1-4 기재와 같이 위와 같은 방법으로 총 243회에 걸쳐 243명의
피해자들로부터 합계 700억 2,866만 원 상당의 임대차보증금을, 피고인 Q는 2022. 4.
1.경부터 2022. 7. 29.경까지 별지 범죄일람표 1-5 기재와 같이 위와 같은 방법으로 총
137회에 결쳐 137명의 피해자들로부터 합계 407억 8,790만 원 상당의 임대차보증금을,
피고인 R, S은 2020. 12. 7.경부터 2021. 5. 19.경까지 별지 범죄일람표 2 기재와 같이
위와 같은 방법으로 총 9회에 걸쳐 9명의 피해자들로부터 합계 14억 6,570만 원 상당
의 임대차보증금을 지급받아 이를 편취하였다.
2. 피고인 B, C, D, E, F, G, H
가. 피고인 A 등은 위와 같은 공모 내용에 따라 2021. 6.경 피고인 C를 통하여 피고
인 F를, 피고인 B를 통하여 피고인 E을, 피고인 B, D을 통하여 피고인 G, H을 각 명

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의를 대여해줄 허위임대인으로 소개받아 피고인 F, E, G, H 명의로 위와 같이 ‘동시진
행 및 무자본 갭투자’ 방식으로 분양계약 및 임대차계약을 체결하기로 하였다.
이후 피고인 A 등 및 피고인 E은 2021. 8. 9.경 AS공인중개사사무소의 AT을 통하여
서울특별시 강서구 AU, AV호에 대하여 임차인인 피해자 AW과 ‘계약기간 2021. 8. 9.
~ 2023. 8. 9., 임대차보증금 2억 8,500만 원, 임대인 E’으로 하여 계약을 체결하고, 피
고인 E 명의 계좌로 임대차보증금을 지급받았으며, 2021. 8. 24. 위 임대차보증금 액수
와 같은 2억 8,5000만 원을 매매대금으로 하여 매도인(건축주) AX과 위 오피스텔 AV
호를 피고인 E이 매수하는 내용의 분양계약을 체결하였다.
피고인 A 등은 그 과정에서 ‘이 사건 임대사업은 임차인들로부터 받은 임대차보증금
을 반환하기 어려운 구조인 점, 피고인 A 등에게 이를 담보할 만한 별다른 재산도 없
고, 수백 채 규모의 빌라 등을 소유하며 이를 임대하는 임대사업을 운영하면서도 그
임대차보증금을 반환할 수 있는 특별한 관리 계획도 없어 임대차계약 만료 시 임차인
들에게 임대차보증금을 정상적으로 반환할 의사나 능력이 없다는 점, 피고인 A 등이
임대차보증금으로 분양대금을 지급하고 리베이트를 분배받는 점’ 등을 위 피해자 AW
에게 알리지 않고, 임대차기간이 종료될 경우 마치 정상적으로 임대차보증금이 반환될
수 있을 것처럼 피해자 AW을 기망하여 임대차계약을 체결하였다.
나. 결국 피고인 B, E이 피고인 A 등과 공모하여 위와 같이 피해자 AW을 기망하여
이에 속은 피해자로부터 2억 8,5000만 원을 편취한 것을 비롯하여, 피고인들은 피고인
A 등과 공모하여 각 위와 같은 방식으로 피해자들을 기망하여 이에 속은 피해자들로
부터 아래의 표 및 별지 각 범죄일람표 기재와 같이 임대차보증금을 지급받아 이를 편
취하였다.

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피고인 범죄일람표 연번 기간 피해자수(범행횟수) 피해액(원)
B 3 21. 7. 5. ~ 22. 9. 7. 388 99,543,990,000

C, F 4 22. 4. 5. ~ 22. 8. 17. 39 12,121,000,000
D 5 22. 5. 11. ~ 22. 8. 3. 45 13,730,000,000
E 6 21. 7. 5. ~ 22. 9. 7. 343 85,813,990,000
G 7 22. 5. 11. ~ 22. 8. 3. 22 7,701,000,000
H 8 22. 5. 12. ~ 22. 8. 2. 23 6,029,000,000

3. 피고인 I, J
가. 위와 같은 공모에 따라, 피고인 I는 2020. 11.경 경 서울특별시 강서구 ‘AY’ 건축
주 ㈜AZ로부터 분양대행업무를 위임받은 분양대행업체를 피고인 A 등에게 소개하고,
피고인 A 등은 위 AY 빌라를 위와 같이 ‘동시진행 및 무자본 갭투자’ 방식으로 매수하
기로 하였다.
이후 피고인 A 등은 2020. 11. 30.경 공인중개사 BA을 통하여 위 빌라 BB호에 대하
여 임차인인 피해자 BC과 계약기간 2020. 12. 22. ~ 2022. 12. 21., 임대차보증금 2억
7,000만 원에 계약을 체결하고, 같은 날 위 임대차보증금 액수와 같은 2억 7,000만 원
을 매매대금으로 하여 매도인(건축주) ㈜AZ과 위 빌라 BB호를 A이 매수하는 내용의
분양계약을 체결하였으며, 그 무렵 A 명의 계좌로 위 임대차보증금을 교부받았다.
나. 위와 같은 공모에 따라, 피고인 J은 2021. 4.경 경 경기도 수원시 팔달구 ‘BD’ 빌
라 건축주 BE로부터 분양대행업무를 위임받은 분양대행업체를 피고인 A 등에게 소개
하고, 피고인 A 등은 위 빌라를 위와 같이 ‘동시진행 및 무자본 갭투자’ 방식으로 매수
하기로 하였다.

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이후 피고인 A 등은 2021. 4. 1.경 BF공인중개사 BG를 통하여 위 빌라 BH호에 대
하여 임차인인 피해자 BI과 계약기간 2021. 4. 16. ~ 2023. 4. 16., 임대차보증금 2억
4,500만 원에 계약을 체결하고, 2021. 4. 16. 위 임대차보증금 액수와 같은 2억 4,500
만 원을 매매대금으로 하여 매도인(건축주) BE과 위 빌라 BH호를 피고인 A이 매수하
는 내용의 분양계약을 체결하였으며, 그 무렵 피고인 A 명의 계좌로 위 임대차보증금
을 교부받았다.
다. 피고인 A 등은 그 과정에서 ‘이 사건 임대사업은 임차인들로부터 받은 임대차보
증금을 반환하기 어려운 구조인 점, 피고인 A 등에게 이를 담보할 만한 별다른 재산도
없고, 수백 채 규모의 빌라 등을 소유하며 이를 임대하는 임대사업을 운영하면서도 그
임대차보증금을 반환할 수 있는 특별한 관리 계획도 없어 임대차계약 만료 시 임차인
들에게 임대차보증금을 정상적으로 반환할 의사나 능력이 없다는 점, 피고인 A 등이
임대차보증금으로 분양대금을 지급하고 리베이트를 분배받는 점’ 등을 위 피해자 BC,
BI에게 알리지 않고, 임대차기간이 종료될 경우 마치 정상적으로 임대차보증금이 반환
될 수 있을 것처럼 피해자 피해자 BC, BI을 기망하여 임대차계약을 체결하였다.
라. 결국 피고인 I, J은 피고인 A 등이 임차인들에게 임대차 보증금을 정상적으로 반
환할 의사나 능력이 없음을 알면서도 피고인 A 등에게 분양대행사를 소개한 후 임대
차계약, 분양계약을 체결하는 것을 도와 리베이트를 받기로 하고 피고인 A 등과 공모
하여, 피고인 I는 위와 같이 피해자 BC을 기망하여 이에 속은 피해자 BC으로부터
2020. 12. 22.경 2억 7,000만 원의 임대차보증금을 완납받은 것을 비롯하여 2020. 11.
27.경부터 2022. 1. 13.경까지 별지 범죄일람표 9 기재와 같이 총 112회에 걸쳐 112명
의 피해자들로부터 합계 341억 2,800만 원 상당의 임대차보증금을, 피고인 J은 위와

- 49 -

같이 피해자 BI을 기망하여 이에 속은 피해자 BI으로부터 2021. 4. 1.경 2억 4,500만
원의 임대차보증금을 받은 것을 비롯하여 2020. 12. 29.경부터 2022. 12. 20.경까지 별
지 범죄일람표 10 기재와 같이 총 26회에 걸쳐 26명의 피해자들로부터 합계 59억
4,500만 원 상당의 임대차보증금을 지급받아 이를 편취하였다.
4. 피고인 V, Z의 공인중개사법위반
가. 피고인 V은 경기도 구리시 BJ 소재 ‘BK 공인중개사사무소’를 운영하는 공인중개
사이고, 피고인 Z는 경기도 부천시 BL 소재 ‘BM공인중개사사무소’를 운영하는 공인중
개사이다.
나. 공인중개사는 사례, 증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개의뢰인으로부터 공인중
개사법에 정해진 중개대상물의 중개에 대한 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는
행위를 하여서는 아니 된다.
다. 그럼에도 불구하고,
1) 피고인 V은 2020. 12. 7.경 자신의 위 공인중개사 사무실에서, ‘경기도 구리시
AH 오피스텔 AQ호’ 주택에 대한 임대차 계약(임대인: A, 임차인: AR)을 중개한 후,
2020. 12. 22.경 중개의뢰인인 분양대행업자 S으로부터 법정 중개수수료(임대차 보증
금: 142,600,000원, 법정 상한요율: 0.4%, 법정 수수료: 579,920원)를 초과하는 리베이
트 금원 6,769,000원을 피고인 명의의 BN은행 계좌(계좌번호 1 생략)로 입금 받았고,
2) 피고인 Z는 2020. 9. 28.경 경기도 구리시 ‘AH 분양사무실’에서, ‘경기도 구리시
AH 오피스텔 BO호’ 주택에 대한 임대차 계약(임대인: AO, 임차인: BP)을 중개하고, 계
속하여 2020. 12. 11.경 위 임대차 계약에 따른 임대차보증금 반환 채무를 승계받는 조
건으로 위 주택을 매수한 A과 임차인 BP 임대차 승계 계약을 재차 중개한 후, 2020.

- 50 -

12. 31.경 중개의뢰인인 분양대행업자 S으로부터 법정 중개수수료(임대차 보증금:
160,000,000원, 법정 상한요율: 0.4%, 법정 수수료: 640,000원)를 초과하는 리베이트 금원
2,200,000원을 피고인이 관리하는 BQ 명의의 기업은행 계좌(계좌번호 2 생략)로 입금 받았
다.
[2023고단1641] - 피고인 AA
피고인은 의정부시 BR 소재 ‘BS공인중개사사무소’를 운영하는 공인중개사이다.
공인중개사는 사례, 증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개의뢰인으로부터 공인중개
사법에 정해진 중개대상물의 중개에 대한 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행
위를 하여서는 아니 된다.
그럼에도 불구하고 피고인은 2022. 7. 25.경 중개의뢰인인 BT로부터 법정 중개수수
료(임대차보증금: 146,000,000원, 법정 상한요율: 0.4%, 법정 수수료: 642,400원)를 초과
하는 리베이트 금원 4,835,000원을 피고인 명의 BU은행 계좌(계좌번호 3 생략)로 미리 입금
받은 이후, 2022. 7. 27.경 위 공인중개사 사무실에서 ‘의정부시 BV, BW호’ 주택에 대
한 임대차계약(임대인: H, 임차인: BX)을 중개하였다.
증거의 요지

『2023고단898』,『2023고단1038』및『2023고단1086』
1. 피고인 A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, S, V, Z의 각 원심

일부 법정진술
1. 증인 BY, BZ의 각 원심 법정진술
1. 피고인 A, K, L, M, B에 대한 각 검찰 피의자신문조서
1. CA, 피고인 U, CB, CC, AR, 피고인 X, CD, CE, 피고인 N, 피고인 R, 피고인 S,

- 51 -

CF, AG, 피고인 L, 피고인 M, 피고인 E, CG, BY, CH에 대한 각 경찰 진술조서
1. CI, CJ, CK, CL, CM, CN, CO, CP, CQ, CR, CS, CT, CU, CV, CW, CX의 각 진술서
1. 각 등기사항전부증명서, 각 임대차계약서, 분양계약서, 각 리베이트 입금 내역
1. 수사보고서(피의자의 재산세 등 세금 체납 내역 / 국토교통부 자료 회신 / 피의자

사업자등록증 사진 첨부 등 / AH 명의비, 보증보험료 거래내역 / 압수수색검증영장
2023-1357 회신 – CY / AH 관련 공인중개사 리베이트 내역 정리 / 명의비 명목
의 금원의 수익분배)

1. 홍보문자, 리베이트 입금내역, 위임장
1. M, N, E 대화내용
1. 압수조서 및 압수목록
1. 수사보고(부동산거래내역 회신), 부동산거래내역 회신 1부
1. 피고인 B, H의 판시 전과: 이 법원에 현저한 사실
『2023고단1641』
1. 피고인 AA의 법정진술
1. 예금거래내역서, 계좌거래내역서, 통장사본
1. 임대차계약서
법령의 적용

1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택
[피고인 A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, S]
각 형법 제347조 제1항, 제30조(각 징역형 선택)
[피고인 V, Z, AA]

- 52 -

공인중개사법 제49조 제10호, 제33조 제1항 제3호, 제32조(벌금형 선택)
1. 경합범의 처리(피고인 B, H)
형법 제37조 후단, 제39조 제1항 전문[피고인 B: 판시 각 사기죄와 판결이 확정된

도로교통법위반(음주운전)죄 상호간, 피고인 H: 판시 각 사기죄와 판결이 확정된 특
정범죄가중처벌등에관한법률위반(위험운전치상)죄 상호간]

1. 경합범가중(피고인 A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, S)
형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조
1. 집행유예(피고인 C, D, F, G, H, J, R, S)
형법 제62조 제1항
1. 사회봉사명령(피고인 C, D, F, G, H, J, R, S)
형법 제62조의2
1. 노역장유치(피고인 V, Z, AA)
형법 제70조 제1항, 제69조 제2항
1. 가납명령(피고인 V, Z, AA)
형사소송법 제334조 제1항
양형의 이유

1. 사기 범행 관련
가. 상당수 피해자들이 전세보증보험을 통하여 결과적으로 피해액을 보전받았거나
보전받을 예정인 점은 유리한 정상이다(다만 앞서 본 바와 같이, 그 실질적 피해는 주
택도시보증공사(HUG) 등에 전가된 것으로 볼 수 있고, 위와 같은 결과는 피고인들의
자발적인 변제 노력에 기인한 것이 아니라 법적‧제도적 장치에 따른 것으로 봄이 타당

- 53 -

하므로, 제한적으로 반영한다).
나. 반면 피고인들이 편취한 임대차보증금 상당액은 대다수 피해자들에 있어 자신의
생활기반이 되는 큰 금액인 점, 그에 따라 피해자들의 주거 안정이 심각하게 훼손되었
고, 그로 인하여 상당수 피해자가 큰 충격 및 괴로움을 호소하며 엄벌을 탄원한 점, 이
처럼 이 사건 전세사기 범행은 사회적으로 큰 혼란을 야기하므로 매우 엄중하게 처벌
할 필요가 있는 점 등은 불리한 정상이다.
다. 위와 같은 정상에 더하여, 피고인들이 이 사건 전세사기 범행에서 담당한 역할과
비중, 가담 시기, 실질적인 범행 관여 정도, 실질적으로 취득한 수익의 정도, 고의의 정
도, 피해 회복을 위하여 노력한 정도, 그에 따라 일부 피해자들이 처벌 불원 의사를 표
시한 점 등의 사정 및 그 밖에 피고인들의 나이, 성행, 환경, 범죄전력, 이 사건 범행에
이르게 된 동기와 경위, 범행 이후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 모든 양형 조건
을 종합적으로 고려하여 피고인들에 대한 형을 정한다.
2. 공인중개사법위반 범행 관련
위 제11. 가.항에서 살펴본 사정을 고려하여 피고인들에 대한 형을 정한다.

재판장 판사 심준보 _________________________

판사 윤이환 _________________________

- 54 -

판사 이대관 _________________________

- 55 -

별지
범죄일람표 1(A, K)5)

이하 별지 생략(순번 8~927)
5) 분양계약서 및 임대차계약서 기재에 따른 것이다. 이하 여타 범죄일람표에서도 같다.

순번 타입 임대차계약 대상 부동산 주소 분양계약일 매도인 분양금액(원) 임대계약일 임대인 임차인 임대차계약서 내용 계약서상
임대차보증금(원)

1 B

<삭제처리>

21. 5. 26.

<삭제
처리>

315,000,000 21. 06. 18.

<삭제
처리> <삭제처리>

계약금: 15,750, 000
임대기간: 21. 7. 28. ~23. 7. 24.
입금계좌: (계좌번호 4 생략) CZ은행 A

315,000,000

2 A 21. 5. 13. 315,000,000 21. 05. 04.
계약금: 16,000,000
임대기간: 21. 5. 28. ~ 23. 5. 28.
입금계좌: (계좌번호 4 생략) CZ은행 A

315,000,000

3 B 21. 6. 30. 315,000,000 21. 07. 30.
계약금: 15,750,000
임대기간: 21. 7. 31. ~ 23. 7. 30.
입금계좌: (계좌번호 5 생략) CZ은행 A

315,000,000

4 B 21. 4. 5. 315,000,000 21. 05. 02.
계약금: 3,000,000
임대기간: 21. 4. 30. ~ 23. 4. 29.
입금계좌: (계좌번호 5 생략) CZ은행 A

255,000,000

5 A 21. 8. 25. 265,000,000 21. 08. 25.
계약금: 없음
임대기간:
21. 9. 13. ~ 23. 9. 12
입금계좌: (계좌번호 5 생략) CZ은행 A

265,000,000

6 B 21. 8. 20. 330,000,000 21. 08. 31.
계약금: 33,000,000
임대기간: 21. 8. 31. ~ 23. 8. 31.
입금계좌: (계좌번호 5 생략)

330,000,000

7 B 21. 6. 30. 255,000,000 21. 07. 30.
계약금: 12,750,000
임대기간: 21. 7. 30 ~ 23. 7. 29.
입금계좌: (계좌번호 5 생략) CZ은행 A

255,000,000

- 56 -

범죄일람표 1-1(L)
순번 타입 임대차계약 대상 부동산 주소 분양계약일 매도인 분양금액(원) 임대계약일 임대인 임차인 임대차계약서 내용 계약서상

임대차보증금(원)
1 B

<삭제처리>

21. 5. 26.

<삭제
처리>

315,000,000 21. 06. 18.

<삭제
처리> <삭제처리>

계약금: 15,750, 000
임대기간: 21. 7. 28. ~23. 7. 24.
입금계좌: (계좌번호 4 생략) CZ은행 A

315,000,000

2 A 21. 5. 13. 315,000,000 21. 05. 04.
계약금: 16,000,000
임대기간: 21. 5. 28. ~ 23. 5. 28.
입금계좌: (계좌번호 4 생략) CZ은행 A

315,000,000

3 B 21. 6. 30. 315,000,000 21. 07. 30.
계약금: 15,750,000
임대기간: 21. 7. 31. ~ 23. 7. 30.
입금계좌: (계좌번호 5 생략) CZ은행 A

315,000,000

4 B 21. 4. 5. 315,000,000 21. 05. 02.
계약금: 3,000,000
임대기간: 21. 4. 30. ~ 23. 4. 29.
입금계좌: (계좌번호 5 생략) CZ은행 A

255,000,000

5 A 21. 8. 25. 265,000,000 21. 08. 25.
계약금: 없음
임대기간:
21. 9. 13. ~ 23. 9. 12
입금계좌: (계좌번호 5 생략) CZ은행 A

265,000,000

6 B 21. 8. 20. 330,000,000 21. 08. 31.
계약금: 33,000,000
임대기간: 21. 8. 31. ~ 23. 8. 31.
입금계좌: (계좌번호 5 생략)

330,000,000

7 B 21. 6. 30. 255,000,000 21. 07. 30.
계약금: 12,750,000
임대기간: 21. 7. 30 ~ 23. 7. 29.
입금계좌: (계좌번호 5 생략) CZ은행 A

255,000,000

8 B 21. 7. 26. 330,000,000 21. 08. 31.
계약금: 없음
임대기간: 21. 8. 31. ~ 23. 8. 19.
입금계좌: (계좌번호 5 생략) CZ은행 A

330,000,000

9 B 21. 4. 25. 290,000,000 21. 04. 25.
계약금: 10,000,000
임대기간: 21. 4. 30. ~ 23. 4. 29.
입금계좌: (계좌번호 5 생략) CZ은행 A

290,000,000

이하 별지 생략(순번 10~879)

- 57 -

범죄일람표 1-2(M, N)
순번 타입 임대차계약 대상 부동산 주소 분양계약일 매도인 분양금액(원) 임대계약일 임대인 임차인 임대차계약서 내용 계약서상

임대차보증금(원)
1 B

<삭제처리>

21. 5. 26.

<삭제
처리>

315,000,000 21. 06. 18.

<삭제
처리> <삭제처리>

계약금: 15,750, 000
임대기간: 21. 7. 28. ~23. 7. 24.
입금계좌: (계좌번호 4 생략) CZ은행 A

315,000,000

2 A 21. 5. 13. 315,000,000 21. 05. 04.
계약금: 16,000,000
임대기간: 21. 5. 28. ~ 23. 5. 28.
입금계좌: (계좌번호 4 생략) CZ은행 A

315,000,000

3 B 21. 6. 30. 315,000,000 21. 07. 30.
계약금: 15,750,000
임대기간: 21. 7. 31. ~ 23. 7. 30.
입금계좌: (계좌번호 5 생략) CZ은행 A

315,000,000

4 B 21. 4. 5. 315,000,000 21. 05. 02.
계약금: 3,000,000
임대기간: 21. 4. 30. ~ 23. 4. 29.
입금계좌: (계좌번호 5 생략) CZ은행 A

255,000,000

5 A 21. 8. 25. 265,000,000 21. 08. 25.
계약금: 없음
임대기간:
21. 9. 13. ~ 23. 9. 12
입금계좌: (계좌번호 5 생략) CZ은행 A

265,000,000

6 B 21. 8. 20. 330,000,000 21. 08. 31.
계약금: 33,000,000
임대기간: 21. 8. 31. ~ 23. 8. 31.
입금계좌: (계좌번호 5 생략)

330,000,000

7 B 21. 6. 30. 255,000,000 21. 07. 30.
계약금: 12,750,000
임대기간: 21. 7. 30 ~ 23. 7. 29.
입금계좌: (계좌번호 5 생략) CZ은행 A

255,000,000

8 B 21. 7. 26. 330,000,000 21. 08. 31.
계약금: 없음
임대기간: 21. 8. 31. ~ 23. 8. 19.
입금계좌: (계좌번호 5 생략) CZ은행 A

330,000,000

9 B 21. 4. 25. 290,000,000 21. 04. 25.
계약금: 10,000,000
임대기간: 21. 4. 30. ~ 23. 4. 29.
입금계좌: (계좌번호 5 생략) CZ은행 A

290,000,000

이하 별지 생략(순번 10~858)

- 58 -

범죄일람표 1-3(O)

이하 별지 생략(순번 10~148)

순번 타입 임대차계약 대상 부동산 주소 분양계약일 매도인 분양금액(원) 임대계약일 임대인 임차인 임대차계약서 내용 계약서상
임대차보증금(원)

1 A

<삭제처리>

21. 9. 9.

<삭제
처리>

105,813,850 22. 08. 02.

<삭제
처리> <삭제처리>

계약금: 5,250,000
임대기간:
22. 8. 17. ~ 24. 8. 16.
입금계좌:(계좌번호 5 생략) CZ은행 A

105,000,000

2 A 21. 5. 25. 278,000,000 22. 06. 01. 계약금: 27,000,000
임대기간: 22. 7. 29. ~ 24. 7. 29.
입금계좌: (계좌번호 4 생략) A

277,000,000

3 A 21. 5. 7. 300,000,000 22. 06. 05.
계약금: 15,000,000
임대기간: 22. 7. 29. ~ 24. 7. 28.
입금계좌: (계좌번호 4 생략) A

300,000,000

4 A 2021.04.16 355,000,000 22. 07. 27.
계약금: 18,200,000
임대기간: 22. 8. 30. ~ 24. 8. 30.
입금계좌: (계좌번호 4 생략) CZ은행 A

363,000,000

5 A 2020.10.12 260,000,000 22. 04. 21.
계약금: 16,000,000
임대기간: 22. 5. 20 ~ 24. 5. 20.
입금계좌: (계좌번호 4 생략) (CZ은행 A) /
(계좌번호 6 생략) (DA은행 A)

310,000,000

6 B 22. 4. 1. 298,000,000 22. 05. 09.
계약금: 없음
기간: 22. 5. 9.~24. 5. 8.
계좌:(계좌번호 7 생략)(CZ은행)

298,000,000

7 B 22. 3. 10. 228,000,000 22. 04. 16.
계약금: 없음
기간: 22. 4. 16. ~24. 4. 15.
계좌: :(계좌번호 7 생략)(CZ은행)

228,000,000

8 A 22. 3. 8. 320,000,000 22. 04. 02.
계약금: 16,000,000
기간: 22. 4. 2.~ 24. 4. 1.
계좌: 없음

320,000,000

9 A 22. 4. 21. 422,000,000 22. 04. 22.
계약금: 21,100,000
기간: 22. 5. 20.~24. 5. 19.
계좌: (계좌번호 7 생략)(CZ은행)

422,000,000

- 59 -

범죄일람표 1-4(P)
순번 타입 임대차계약 대상 부동산 주소 분양계약일 매도인 분양금액(원) 임대계약일 임대인 임차인 임대차계약서 내용 계약서상

임대차보증금(원)
1 A

<삭제처리>

21. 9. 9.

<삭제
처리>

105,813,850 22. 08. 02.

<삭제
처리> <삭제처리>

계약금: 5,250,000
임대기간:
22. 8. 17. ~ 24. 8. 16.
입금계좌:(계좌번호 5 생략) CZ은행 A

105,000,000

2 A 21. 5. 25. 278,000,000 22. 06. 01. 계약금: 27,000,000
임대기간: 22. 7. 29. ~ 24. 7. 29.
입금계좌: (계좌번호 4 생략) A

277,000,000

3 A 21. 5. 7. 300,000,000 22. 06. 05.
계약금: 15,000,000
임대기간: 22. 7. 29. ~ 24. 7. 28.
입금계좌: (계좌번호 4 생략) A

300,000,000

4 A 2021.04.16 355,000,000 22. 07. 27.
계약금: 18,200,000
임대기간: 22. 8. 30. ~ 24. 8. 30.
입금계좌: (계좌번호 4 생략) CZ은행 A

363,000,000

5 A 2020.10.12 260,000,000 22. 04. 21.
계약금: 16,000,000
임대기간: 22. 5. 20 ~ 24. 5. 20.
입금계좌: (계좌번호 4 생략) (CZ은행 A) /
(계좌번호 6 생략) (DA은행 A)

310,000,000

6 A 20. 12. 7. 192,000,000 22. 03. 11. 계약금: 9,600,000
기간: 22. 4. 4. ~ 24. 4. 4.
계좌:(계좌번호 4 생략) CZ은행 A

192,000,000

7 B 22. 4. 1. 298,000,000 22. 05. 09.
계약금: 없음
기간: 22. 5. 9.~24. 5. 8.
계좌:(계좌번호 7 생략)(CZ은행)

298,000,000

8 B 22. 2. 17. 298,000,000 22. 03. 14.
계약금: 14,900,000
기간: 22. 3. 11.~24. 3. 10.
계좌:없음

298,000,000

9 B 22. 2. 17. 358,000,000 22. 02. 27.
계약금: 없음
기간 22. 2. 27.~24. 2. 26.
계좌:(계좌번호 7 생략)(CZ은행)

358,000,000

이하 별지 생략(순번 10~243)

- 60 -

범죄일람표 1-5(Q)
순번 타입 임대차계약 대상 부동산 주소 분양계약일 매도인 분양금액(원) 임대계약일 임대인 임차인 임대차계약서 내용 계약서상

임대차보증금(원)
1 A

<삭제처리>

21. 5. 25.

<삭제
처리>

278,000,000 22. 06. 01.

<삭제
처리> <삭제처리>

계약금: 27,000,000
임대기간: 22. 7. 29. ~ 24. 7. 29.
입금계좌: (계좌번호 4 생략) A

277,000,000

2 A 21. 5. 7. 300,000,000 22. 06. 05.
계약금: 15,000,000
임대기간: 22. 7. 29. ~ 24. 7. 28.
입금계좌: (계좌번호 4 생략) A

300,000,000

3 A 2021.04.16 355,000,000 22. 07. 27.
계약금: 18,200,000
임대기간: 22. 8. 30. ~ 24. 8. 30.
입금계좌: (계좌번호 4 생략) CZ은행 A

363,000,000

4 A 2020.10.12 260,000,000 22. 04. 21.
계약금: 16,000,000
임대기간: 22. 5. 20 ~ 24. 5. 20.
입금계좌: (계좌번호 4 생략) (CZ은행 A) /
(계좌번호 6 생략) (DA은행 A)

310,000,000

5 B 22. 4. 1. 298,000,000 22. 05. 09.
계약금: 없음
기간: 22. 5. 9.~24. 5. 8.
계좌:(계좌번호 7 생략)(CZ은행)

298,000,000

6 B 22. 3. 10. 228,000,000 22. 04. 16.
계약금: 없음
기간: 22. 4. 16. ~24. 4. 15.
계좌: :(계좌번호 7 생략)(CZ은행)

228,000,000

7 A 22. 3. 8. 320,000,000 22. 04. 02.
계약금: 16,000,000
기간: 22. 4. 2.~ 24. 4. 1.
계좌: 없음

320,000,000

8 A 22. 4. 21. 422,000,000 22. 04. 22.
계약금: 21,100,000
기간: 22. 5. 20.~24. 5. 19.
계좌: (계좌번호 7 생략)(CZ은행)

422,000,000

9 A 22. 3. 29. 345,000,000 22. 04. 18.
계약금: 17,500,000
기간: 22. 5. 20.~24.5.20.
계좌: (계좌번호 7 생략)(CZ은행)

350,000,000

이하 별지 생략(순번 10~137)

- 61 -

범죄일람표 2(R, S)
순번 타입 임대차계약 대상 부동산 주소 분양계약일 매도인 분양금액(원) 임대계약일 임대인 임차인 임대차계약서 내용 계약서상

임대차보증금(원)
1 A

<삭제처리>

21. 1. 14.

<삭제
처리>

161,600,000 21. 4. 15.

<삭제
처리> <삭제처리>

계약금: 9,000,000
임대기간:21.2.5.~23.2.4.

입금계좌:(계좌번호 4 생략)A
161,600,000

2 A 20. 12. 27. 157,480,000 21. 4. 10
계약금: 없음

임대기간:21.1.22.~23.1.21.
입금계좌:(계좌번호 4 생략)A

157,480,000

3 A 20. 12. 1. 142,600,000 20. 12. 7.
계약금: 7,500,000

임대기간:20.12.31.~22.12.31.
입금계좌:(계좌번호 4 생략)A

142,600,000

4 A 21. 1. 9. 162,960,000 21. 4. 4.
계약금: 8,500,000

임대기간:21.2.24.~23.2.23.
입금계좌:(계좌번호 4 생략)A

162,900,000

5 A 21. 1. 5. 143,720,000 21. 1. 5.
계약금: 8,000,000

임대기간:21.1.29.~23.1.28.
입금계좌:(계좌번호 4 생략)A

143,720,000

6 A 20. 11. 8. 164,330,000 20. 12. 30.
계약금: 8,200,000

임대기간:20.12.1.~22.12.1.
입금계좌:(계좌번호 4 생략)A

164,000,000

7 A 21. 1. 14. 158,850,000 21. 1. 15.
계약금: 7,000,000

임대기간:21.2.25.~23.2.24.
입금계좌:(계좌번호 4 생략)A

158,800,000

8 A 20. 11. 19. 139,220,000 21. 4. 8.
계약금: 7,000,000

임대기간:21.1.8.~23.1.7.
입금계좌:(계좌번호 4 생략)A

139,000,000

9 A 21. 5. 15. 235,640,000 21. 5. 19.
계약금: 12,000,000

임대기간:21.6.30.~23.6.29.
입금계좌:(계좌번호 4 생략)A

235,600,000

합 계 1,465,700,000

- 62 -

범죄일람표 3(B)
순번 타입 임대차계약 대상 부동산 주소 분양계약일 매도인 분양금액(원) 임대계약일 임대인 임차인 임대차계약서 내용 계약서상

임대차보증금(원)
1 B

<삭제처리>

22. 4. 1.

<삭제
처리>

298,000,000 22. 05. 09.

<삭제
처리> <삭제처리>

계약금: 없음
기간: 22. 5. 9.~24. 5. 8.
계좌:(계좌번호 7 생략)(CZ은행)

298,000,000

2 B 22. 2. 17. 298,000,000 22. 03. 14.
계약금: 14,900,000
기간: 22. 3. 11.~24. 3. 10.
계좌:없음

298,000,000

3 B 22. 2. 17. 358,000,000 22. 02. 27.
계약금: 없음
기간 22. 2. 27.~24. 2. 26.
계좌:(계좌번호 7 생략)(CZ은행)

358,000,000

4 B 22. 3. 10. 228,000,000 22. 04. 16.
계약금: 없음
기간: 22. 4. 16. ~24. 4. 15.
계좌: :(계좌번호 7 생략)(CZ은행)

228,000,000

5 B 22. 3. 14. 240,000,000 21. 10. 13.
계약금: 12,000,000
기간: 21. 11. 5. ~ 23. 11. 4.
계좌:(계좌번호 8 생략)(BU은행)

240,000,000

6 B 22. 5. 9. 240,000,000 21. 10. 23.
계약금: 12,000,000
기간: 21. 11. 19.~23. 11. 18
계좌:(계좌번호 8 생략)(BU은행)

240,000,000

7 A 22. 1. 26. 313,000,000 22. 01. 26.
계약금: 16,000,000
기간: 22. 2. 24.~24. 2. 24.
계좌: 계좌:(계좌번호 7 생략)(CZ은행)

313,000,000

8 A 22. 3. 8. 320,000,000 22. 04. 02.
계약금: 16,000,000
기간: 22. 4. 2.~ 24. 4. 1.
계좌: 없음

320,000,000

9 A 22. 1. 11. 320,000,000 22. 02. 10.
계약금: 1,600,000
기간: 22. 2. 10.~24. 2. 9.
계좌: (계좌번호 7 생략)(CZ은행)

320,000,000

이하 별지 생략(순번 10~388)

- 63 -

범죄일람표 4(C, F)
순번 타입 임대차계약 대상 부동산 주소 분양계약일 매도인 분양금액(원) 임대계약일 임대인 임차인 임대차계약서 내용 계약서상

임대차보증금(원)
1 B

<삭제처리>

19. 11. 25.

<삭제
처리>

165,000,000 22. 07. 20.

<삭제
처리> <삭제처리>

계약금: 없음
임대기간: 22. 6. 21. ~ 24. 6. 20.
입금계좌: (계좌번호 9 생략) F(우체국)

165,000,000

2 B 2022.06.17 389,000,000 22. 06. 13.
계약금: 19,450,000
임대기간: 22. 7. 8. ~ 24. 7. 8.
입금계좌: (계좌번호 9 생략) F(우체국)

399,000,000

3 B 22. 5. 20. 399,000,000 22. 05. 30.
계약금: 20,000,000
임대기간: 22. 6. 20. ~ 24. 6. 19.
입금계좌: (계좌번호 9 생략) F(우체국)

399,000,000

4 B 22. 5. 20. 389,000,000 22. 05. 28.
계약금: 19,500,000
임대기간: 22. 6. 27. ~ 24. 6. 27.
입금계좌: (계좌번호 9 생략) F(우체국)

389,000,000

5 B 22. 6. 10. 389,000,000 22. 06. 20.
계약금: 19,950,000
임대기간: 22. 6. 30. ~ 24. 6. 30.
입금계좌: (계좌번호 9 생략) F(우체국)

399,000,000

6 B 22. 6. 15. 399,000,000 22. 06. 18.
계약금: 20,000,000
임대기간: 22. 7. 6. ~ 24. 7. 5.
입금계좌: (계좌번호 9 생략) F(우체국)

399,000,000

7 B 2022.07.09 399,000,000 22. 07. 09.
계약금: 20,000,000
임대기간: 22. 7. 22. ~ 24. 7. 22.
입금계좌: (계좌번호 9 생략) F(우체국)

399,000,000

8 B 21. 8. 18. 380,000,000 22. 07. 04.
계약금: 38,000,000
임대기간: 22. 6. 18. ~ 24. 6. 17.
입금계좌: (계좌번호 9 생략) F(우체국)

380,000,000

9 B 22. 6. 20. 165,000,000 22. 06. 20.
계약금: 없음
임대기간: 22. 6. 3. ~ 24. 6. 2.
입금계좌: (계좌번호 9 생략) F(우체국)

165,000,000

이하 별지 생략(순번 10~39)

- 64 -

범죄일람표 5(D)
순번 타입 임대차계약 대상 부동산 주소 분양계약일 매도인 분양금액(원) 임대계약일 임대인 임차인 임대차계약서 내용 계약서상

임대차보증금(원)
1 B

<삭제처리>

22. 5. 27.

<삭제
처리>

397,000,000 22. 06. 03.

<삭제
처리> <삭제처리>

계약금: 19,850,000
임대기간:22.6.3.~24.6.2.
입금계좌:없음

397,000,000

2 B 21. 8. 1 380,000,000 22. 07. 28.
계약금: 19,000,000
임대기간:22.7.28.~24.7.27.
입금계좌:(계좌번호 10 생략)G(기업)

380,000,000

3 B 22. 6. 2. 330,000,000 22. 06. 02.
계약금: 16,500,000
임대기간:22.6.24.~24.6.23.
입금계좌:(계좌번호 10 생략)G(기업)

330,000,000

4 B 22. 5. 23. 330,000,000 22. 05. 23.
계약금: 17,000,000
임대기간:22.6.27.~24.6.26.
입금계좌:없음

330,000,000

5 B 22. 5. 18. 330,000,000 22. 05. 17.
계약금: 16,500,000
임대기간:22.6.2.~24.6.1.
입금계좌:(계좌번호 10 생략)G(기업)

330,000,000

6 B 22. 5. 18. 330,000,000 22. 05. 18.
계약금: 16,500,000
임대기간:22.6.2.~24.6.1.
입금계좌:(계좌번호 10 생략)G(기업)

330,000,000

7 B 2022.05.27 350,000,000 22. 08. 03.
계약금: 17,500,000
기간:22.7.29.~24.7.30.
계좌:(계좌번호 10 생략)(기업)

350,000,000

8 B 22. 5. 20. 360,000,000 22. 05. 23.
계약금: 18,000,000
기간:22.7.1.~24.7.1.
계좌:(계좌번호 10 생략)(기업)

360,000,000

9 B 22. 6. 3. 350,000,000 22. 06. 09.
계약금: 17,500,000
기간:22.6.22.~24.6.21.
계좌:(계좌번호 10 생략)(기업)

350,000,000

이하 별지 생략(순번 10~45)

- 65 -

범죄일람표 6(E)
순번 타입 임대차계약 대상 부동산 주소 분양계약일 매도인 분양금액(원) 임대계약일 임대인 임차인 임대차계약서 내용 계약서상

임대차보증금(원)
1 B

<삭제처리>

22. 4. 1.

<삭제
처리>

298,000,000 22. 05. 09.

<삭제
처리> <삭제처리>

계약금: 없음
기간:22.5.9.~24.5.8.
계좌:(계좌번호 7 생략)(CZ은행)

298,000,000

2 B 22. 2. 17. 298,000,000 22. 03. 14.
계약금: 14,900,000
기간:22.3.11.~24.3.10.
계좌:없음

298,000,000

3 B 22. 2. 17. 358,000,000 22. 02. 27.
계약금: 없음
기간22.2.27.~24.2.26.
계좌:(계좌번호 7 생략)(CZ은행)

358,000,000

4 B 22. 3. 10. 228,000,000 22. 04. 16.
계약금: 없음
기간:22.4.16.~24.4.15.
계좌::(계좌번호 7 생략)(CZ은행)

228,000,000

5 B 22. 3. 14. 240,000,000 21. 10. 13.
계약금: 12,000,000
기간:21.11.5.~23.11.4.
계좌:(계좌번호 8 생략)(BU은행)

240,000,000

6 B 22. 5. 9. 240,000,000 21. 10. 23.
계약금: 12,000,000
기간:21.11.19.~23.11.18
계좌:(계좌번호 8 생략)(BU은행)

240,000,000

7 A 22. 1. 26. 313,000,000 22. 01. 26.
계약금: 16,000,000
기간:22.2.24.~24.2.24.
계좌:계좌:(계좌번호 7 생략)(CZ은행)

313,000,000

8 A 22. 3. 8. 320,000,000 22. 04. 02.
계약금: 16,000,000
기간:22.4.2.~24.4.1.
계좌:없음

320,000,000

9 A 22. 1. 11. 320,000,000 22. 02. 10.
계약금: 1,600,000
기간:22.2.10.~24.2.9.
계좌:(계좌번호 7 생략)(CZ은행)

320,000,000

이하 별지 생략(순번 10~343)

- 66 -

범죄일람표 7(G)
순번 타입 임대차계약 대상 부동산 주소 분양계약일 매도인 분양금액(원) 임대계약일 임대인 임차인 임대차계약서 내용 계약서상

임대차보증금(원)
1 B

<삭제처리>

22. 5. 27.

<삭제
처리>

397,000,000 22. 06. 03.

<삭제
처리> <삭제처리>

계약금: 19,850,000
임대기간:22.6.3.~24.6.2.
입금계좌:없음

397,000,000

2 B 21. 8. 1 380,000,000 22. 07. 28.
계약금: 19,000,000
임대기간:22.7.28.~24.7.27.
입금계좌:(계좌번호 10 생략)G(기업)

380,000,000

3 B 22. 6. 2. 330,000,000 22. 06. 02.
계약금: 16,500,000
임대기간:22.6.24.~24.6.23.
입금계좌:(계좌번호 10 생략)G(기업)

330,000,000

4 B 22. 5. 23. 330,000,000 22. 05. 23.
계약금: 17,000,000
임대기간:22.6.27.~24.6.26.
입금계좌:없음

330,000,000

5 B 22. 5. 18. 330,000,000 22. 05. 17.
계약금: 16,500,000
임대기간:22.6.2.~24.6.1.
입금계좌:(계좌번호 10 생략)G(기업)

330,000,000

6 B 22. 5. 18. 330,000,000 22. 05. 18.
계약금: 16,500,000
임대기간:22.6.2.~24.6.1.
입금계좌:(계좌번호 10 생략)G(기업)

330,000,000

7 B 2022.05.27 350,000,000 22. 08. 03.
계약금: 17,500,000
기간:22.7.29.~24.7.30.
계좌:(계좌번호 10 생략)(기업)

350,000,000

8 B 22. 5. 20. 360,000,000 22. 05. 23.
계약금: 18,000,000
기간:22.7.1.~24.7.1.
계좌:(계좌번호 10 생략)(기업)

360,000,000

9 B 22. 6. 3. 350,000,000 22. 06. 09.
계약금: 17,500,000
기간:22.6.22.~24.6.21.
계좌:(계좌번호 10 생략)(기업)

350,000,000

이하 별지 생략(순번 10~22)

- 67 -

범죄일람표 8(H)
순번 타입 임대차계약 대상 부동산 주소 분양계약일 매도인 분양금액(원) 임대계약일 임대인 임차인 임대차계약서 내용 계약서상

임대차보증금(원)
1 B

<삭제처리>

22. 7. 11.

<삭제
처리>

347,000,000 22. 07. 29.

<삭제
처리> <삭제처리>

계약금: 17,500,000
임대기간:22.6.28.~24.6.27.
입금계좌:(계좌번호 11 생략)H(DB조합)

347,000,000

2 B 2022.06.08 470,000,000 22. 06. 08.
계약금: 24,000,000
임대기간:22.5.13.~24.5.13.
입금계좌:(계좌번호 11 생략)H(DB조합)

470,000,000

3 B 22. 6. 3. 309,000,000 22. 06. 20.
계약금: 15,450,000
임대기간:22.6.20.~24.6.20.
입금계좌:없음

309,000,000

4 B 22. 7. 11. 309,000,000 22. 08. 02.
계약금: 15,450,000
임대기간:22.8.2.~24.8.1.
입금계좌:(계좌번호 11 생략)H(DB조합)

309,000,000

5 B 22. 6. 1. 350,000,000 22. 06. 07.
계약금: 17,500,000
임대기간:22.6.21.~24.6.20.
입금계좌:(계좌번호 11 생략)H(DB조합)

350,000,000

6 B 2022.06.10 350,000,000 22. 06. 18.
계약금: 18,000,000
임대기간:22.7.22.~24.7.22.
입금계좌:(계좌번호 11 생략)H(DB조합)

350,000,000

7 B 22. 6. 2. 156,000,000 22. 06. 16.
계약금: 50,000,000
임대기간:22.5.31.~ 24. 5. 30.
입금계좌:없음

156,000,000

8 B 22. 7. 18. 146,000,000 22. 07. 27.
계약금: 14,600,000
임대기간:22.7.25.~24.7.25.
입금계좌:(계좌번호 11 생략)H(DB조합)

146,000,000

9 B 22. 5. 20. 150,000,000 22. 05. 20.
계약금: 7,550,000
임대기간:22.6.10.~24.6.10.
입금계좌:(계좌번호 11 생략)H(DB조합)

151,000,000

이하 별지 생략(순번 10~23)

- 68 -

범죄일람표 9(I)

이하 별지 생략(순번 7~112)

순번 타입 임대차계약 대상 부동산 주소 분양계약일 매도인 분양금액(원) 임대계약일 임대인 임차인 임대차계약서 내용 계약서상
임대차보증금(원)

1 B

<삭제처리>

21. 4. 23.

<삭제
처리>

190,000,000 21. 9. 28.

<삭제
처리> <삭제처리>

계약금: 없음
기간:21.9.28.~23.4.23.
입금계좌:(계좌번호 5 생략)CZ은행A

190,000,000

2 A 21. 6. 15. 325,000,000 21. 7. 17.
계약금: 16,250,000
:21.8.20~23.8.20.
입금계좌:(계좌번호 5 생략)CZ은행A

325,000,000

3 A 20. 10. 4. 325,000,000 21. 10. 28.
계약금: 16,250,000
임대기간:21.10.28.~23.10.28.
입금계좌:(계좌번호 5 생략)CZ은행A

325,000,000

4 A 20. 10. 13. 343,000,000 21. 10. 22.
계약금: 17,150,000
임대기간:21.11.15.~23.11.14.
입금계좌:(계좌번호 5 생략)CZ은행A

343,000,000

5 A 21. 6. 9. 325,000,000 21. 07. 9.
계약금: 16,250,000
:21.8.6.~23.8.5.
입금계좌:(계좌번호 5 생략)CZ은행A

325,000,000

6 A 20. 10. 4. 325,000,000 21. 8. 6.
계약금: 16,250,000
임대기간:21.8.13.~23.8.13.
입금계좌:(계좌번호 5 생략)CZ은행A

325,000,000

- 69 -

범죄일람표 10(J)

이하 별지 생략(순번 8~26)
끝.

순번 타입 임대차계약 대상 부동산 주소 분양계약일 매도인 분양금액(원) 임대계약일 임대인 임차인 임대차계약서 내용 계약서상
임대차보증금(원)

1 A

<삭제처리>

21. 6. 23.

<삭제
처리>

245,000,000 21. 05. 26.

<삭제
처리> <삭제처리>

계약금:13,000,000
21.6.30.~23.6.29.
(계좌번호 5 생략)CZ은행A

245,000,000

2 A 21. 9. 2. 248,000,000 21. 08.
30.

계약금:12,400,000
21.8.30.~23.8.29.
(계좌번호 5 생략)CZ은행A

248,000,000

3 A 21. 5. 29. 245,000,000 21. 05.
05.

계약금:13,000,000
21.5.29.~23.5.28.
(계좌번호 5 생략)CZ은행A

245,000,000

4 A 21. 4. 15. 248,000,000 21. 04.
30.

계약금:13,000,000
21.4.30.~23.4.29.
(계좌번호 5 생략)CZ은행A

248,000,000

5 B 21. 4. 15. 245,000,000 21. 05. 04.
계약금:12,500,000
21.4.21.~23.4.21.
(계좌번호 4 생략)CZ은행A

245,000,000

6 B 21. 5. 29. 245,000,000 21. 05. 02.
계약금:13,000,000
21.5.12.~23.5.11.
(계좌번호 5 생략)CZ은행A

245,000,000

7 B 21. 4. 15. 248,000,000 21. 05.
01.

계약금:12,400,000
21.4.30.~23.4.29.
(계좌번호 5 생략)CZ은행A

248,000,000

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