[민사 판결문] 서울중앙지방법원 2024가합90212 - 차임 증액 청구의 소

 

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서 울 중 앙 지 방 법 원

제 4 2민사부

판 결

사 건 2024가합90212 차임 증액 청구의 소

원 고 1. A

2. B

3. C

피 고 D

변 론 종 결 2025. 9. 26.

판 결 선 고 2025. 10. 24.

주 문

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

피고는 별지 목록 기재 건물 제1층 도면 표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㄱ의 각 점을 순차로 연

결한 선내 (가)부분 241.3㎡에 관하여 2024. 9. 1.부터 임대차계약 종료일까지, 원고

A․B에게 각 월 6,400,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 원고 C에게 월

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7,200,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이 유

1. 인정사실

가. 별지 목록 기재 건물에 관하여 원고 C은 9/25 지분, 원고 B․A은 각 8/25 지분

을 가진 공동소유자이다.

나. 원고들은 2023. 4. 28. 피고와 별지 목록 기재 건물에 관한 임대차계약을 체결하

였는데, 주요 내용은 아래와 같다.

(비실명처리 과정에서 생략)

다. 피고는 2023. 9. 5.부터 2024. 8. 2.까지 원고들에게 월 임대료로 평균

15,463,763원(부가가치세 제외)을 지급하였고, 같은 기간 동안 월 임대료 중 최소액은

11,592,640원(부가가치세 제외), 최고액은 27,173,783원(부가가치세 제외)이다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1․2․5호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재,

변론 전체의 취지

2. 청구원인에 대한 판단

가. 청구원인

1) 원고들은 피고가 임대차계약 체결 당시 이전 임차인이 지급하던 임대료를 인지

하고 있었고, 이전 임차인이 지급하던 수준의 임대료를 지급할 수 없음을 알면서도 실

제 매출 자료를 확인시키지 않은 상태에서 이전 임차인의 임대료 수준을 지급할 수 있

을 것처럼 기망하여 임대차계약을 체결하였다.

2) 원고들은 민법 제628조에 따른 차임증액을 청구할 수 있고, 임대차계약서 제2조

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제2항의 차임불증액 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반할 정도의 사정변경이

있는 경우에는 더욱 그러하다.

3) 원고들은 피고에게 임대차계약에서 정한 월 임대료를 월 2,000만 원으로 증액하

여 공유지분에 따라 분할 지급할 것을 구한다.

나. 관련 법리

민법 제628조는 ‘임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여

약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청

구할 수 있다.’라고 정하였다. 이는 당사자에게 책임이 없는 객관적인 경제사정의 변화

에 따른 부담을 재조정하는 것이므로, 임대인이나 임차인이 부담하여야 할 위험이 실

현된 결과를 이유로 차임의 증감을 청구하는 것은 허용되지 아니한다. 또한 위 조항은

편면적 강행규정이므로 임대인에게 불리하도록 임대인의 차임증액청구를 금지하는 특

약은 허용된다. 따라서 임대차기간 동안 차임을 증액하지 아니하기로 특약을 한 경우

임대인은 민법 제628조에 따른 차임증액청구를 할 수 없다.

다. 판단

1) 먼저, 임대차계약 제2조 제2항에서 ‘임대료 인상 여부’에 관하여 임대차기간 5년

(60개월) 동안 고정됨을 명시한 이상, 이는 임대인인 원고들의 차임증액청구를 금지하

는 특약에 해당한다. 그러므로 민법 제628조를 청구원인으로 한 원고들의 이 사건 청

구는 위 특약에 저촉되는 것이어서 나머지 점에 관하여 살필 필요 없이 이유가 없다.

가) 원고들은 차임불증액 특약을 유지시키는 것이 신의칙에 반할 정도의 사정변

경이 있으므로 그 특약에도 불구하고 차임증액을 청구할 수 있다고 주장한다. 그러나

명시적인 차임불증액 특약과 정면으로 모순되는 원고들의 청구가 법률상 가능하기 위

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해서는 ‘신의칙에 반할 정도의 사정변경’만으로는 부족하고, 실질적으로 차임불증액 특

약을 무효로 할 정도의 사정이 있어야 한다. 그런데 임대차계약 제2조 제2항을 무효로

볼 만한 별다른 사정이 없다.

나) 더욱이 원고들이 주장하는 ‘종전 임차인의 월 임대료와 차이’는 임대차계약

체결 이후의 사정변경에 해당하지 않고, ‘주변 상가의 임대료와의 차이, 물가상승․공

과금 인상 등’은 당사자에게 책임이 없는 객관적인 경제사정이 신의칙에 반할 정도의

변경되었다고 볼 만한 별다른 증거가 없으며(원고들이 제출한 증거만으로는 현저히 부

족하다), 오히려 이는 임대차계약 체결 당시 경제적 상황이나 경영 상태의 예측에 대한

실패로 임대인 측이 감수해야 할 사정에 불과하다는 점에서도 민법 제628조를 함부로

적용할 수는 없다(대법원 2004. 1. 15. 선고 2001다12638 판결 등 참조).

2) 다음으로, 피고가 임대차계약 체결 당시 이전 임차인이 지급하던 임대료를 인지

하고 있었다고 볼 만한 증거도 없고, 설령 이를 인지하였더라도 원고들 역시 이를 인

지하였던 상태에서 상호 협의로 임대료를 정한 이상, 그 과정에 기망행위의 존재를 인

정하기는 어려우며, 피고가 이전 임차인이 지급하던 수준의 임대료를 지급할 수 없음

을 알면서도 이를 은폐하였다거나 원고들이 실제 매출 자료를 확인하지 못한 채 기망

당한 상태에서 임대차계약을 체결하였다고 인정할 증거 역시 없다. 특히 원고들의 이

부분 주장은 임대차계약의 취소 사유로 주장하는 것이 아닌 이상, 민법 제628조에 따

른 차임증액청구과 관련하여 법률상 어떤 의미를 갖는지조차 불분명하다.

3) 끝으로, 원고들의 청구는 명시적으로 체결한 임대차계약의 내용을 계약 체결일

로부터 약 1년 4개월 만에 부정하면서, 그 이유로 사실상 원고들이 임대차계약 체결

당시의 판단 오류 또는 체결 이후 주변 상가의 임대료 시세와의 차이로 인한 주관적인

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불만 등을 주장하는 것에 불과한바, 이러한 사정은 민법 제628조의 적용 요건에 해당

하지 않음은 물론 원고들이 주장하는 정도의 사정변경을 이유로 함부로 위 조항을 적

용하는 경우 사적자치에 기반을 둔 임대차계약관계를 법률상 매우 불안정한 상태로 만

들어 법적안정성을 저해할 우려가 크다는 점에서도 받아들이기 어렵다.

3. 결론

그렇다면 원고들의 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결

한다.

재판장 판사 최누림

판사 이수경

판사 김현정

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별지 생략